Firstly, this thesis contains an overview of basic concepts that we can meet on the real estate market. In the theoretical part of the thesis, the issues of auctions and their requirements are dealt with. Secondly, the practical part describes the specific real estate auction made in the area of Liberec Heights-Stary Harcov and there is further prepared by statistics dealing with the difference of the estimated price of the apartments, which were sold at auction, with prices of involuntary, which these flats were actually auctioned for. The work also includes its own estimate of one of these flats with an explanation of why the assessed prices differ from the prices at which the apartments are auctioned

The theoretic part of the diploma thesis contains an explanation of the basic terminology of the real estate market and estimation field. The practical part of the thesis deals with the real estate measurement, of a family house and a housing unit in particular. It deals with the issue of measurement of each property itself, including the process of measuring it. The output of the thesis is the overall estimation of the two properties by a comparative method.

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).

[pt] Investimentos no mercado imobiliário envolvem grande aporte de capital e baixa liquidez, não sendo incorporados de forma instantânea, apresentando lento payback, além de diversas incertezas econômicas relativas à demanda, preço/m2 e velocidade de vendas, que aumentam o risco percebido dos investidores. Foi analisada a viabilidade econômica de um lançamento imobiliário na cidade do Rio de Janeiro identificando as opções reais relevantes ao empreendimento como a aquisição de informações, opções de adiamento e abandono do projeto, permitindo ao incorporador a escolha de decisões que maximizem o valor de seu empreendimento. Estima-se o valor máximo pago ao proprietário do terreno em função do direito de exclusividade. Ao considerar estratégias de opções inseridas na metodologia de fluxo de caixa descontado, diminui-se exposição de risco (Value-At-Risk) do empreendimento em 50 por cento e aumenta o valor do empreendimento em R$ 3MM. É importante, estabelecer uma cultura empresarial que empregue a teoria de opções de forma a proporcionar um efetivo gerenciamento de risco do empreendimento. / [en] Real Estate investments are characterized by high capital outflows, low liquidity and short payback together with economic uncertainties related to demand, price/m2 and sales speed that increase the risk perceived by investors. It is often the case when the property developer and the land owner sign an agreement where the former obtain the exclusive property rights to construct on the land for a certain period of time against an initial payment. This contract introduces in the real estate investment project the option to wait or abandon development depending on the information gathered from the market during the expiration period. It was analyzed a real estate investment in the city of Rio de Janeiro where the previous Real Options are identified and valued, allowing a better management of the decision process and an effective risk management for the company. It was estimated the ceiling price for the exclusive property rights. The adoption of the Real Option Strategy shows a reduction of 50 percent in the Valueat- Risk with respect to the traditional valuation (that does not considers the real options embedded) and the value of the project increases R$ 3MM.

Made available in DSpace on 2015-05-08T14:44:43Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 2099418 bytes, checksum: a7be8c2ff460de911574b604c44ca931 (MD5) Previous issue date: 2011-02-11 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The capitalist world economy has experienced about a dozen serious financial crises in the past forty years, ranging between 1971, when the U.S. government, unilaterally, changes the dollar-gold relationship (which anchored the world payments system) causing the end of the management system of international trade and finance, established in 1944 in Bretton Woods, and the year 2011, when experiencing the unfolding trade, fiscal and economic of international financial crisis began in 2007, also, in USA. The internationalization of the financial system changed substantially the nature and determinants of world economic dynamics. The current financial crisis is, mainly, the crisis of financial globalization, perceived as a tendency to create a global financial market, through the financial deregulation, that allows for increased capital flows between countries. The inability to continue developing the trajectories of the financial paradigm" until late 1960 - real estate financing via savings banks - led to depletion of the financial model, as well as the adoption and generalization of radical innovation that became, in the late 1980s, the new financial paradigm: mortgage securitization. Changes caused by the introduction and proliferation of securitization in the mortgage market have created new financial players that were more suited to the new environment as well as the new logic of accumulation. The recent financial crisis cannot be regarded as a crisis point in a market segment of smaller ones - although growing - which originated in subprime mortgage defaults. This crisis was fomented for decades and corresponds to the natural unfolding of the evolutionary process of the capitalist system development. / A economia capitalista mundial experimentou cerca de uma dúzia de graves crises financeiras nos últimos quarenta anos, compreendidos entre 1971, quando o governo dos EUA, unilateralmente, altera a relação dólar-ouro provocando o fim do sistema de gerenciamento do comércio e das finanças internacionais, estabelecido em 1944 em Bretton Woods, e o corrente ano de 2011, quando se experimenta os desdobramentos comerciais, fiscais e econômicos da crise financeira internacional iniciada em 2007, também, nos EUA. A internacionalização do sistema financeiro modificou de forma substancial os determinantes e a natureza da dinâmica econômica mundial. A crise financeira atual é, principalmente, a crise da globalização financeira, apreendida como uma tendência à criação de um mercado financeiro global, através da desregulamentação financeira, que permita a intensificação no fluxo de capitais entre países. A impossibilidade de continuar desenvolvendo as trajetórias do paradigma financeiro vigente até finais dos anos 1960 financiamento imobiliário via bancos de poupança levou ao esgotamento do modelo financeiro, bem como à adoção e generalização de uma inovação radical que se transformou, no final dos anos 1980, no novo paradigma financeiro: a securitização de hipotecas. As alterações provocadas pela introdução e proliferação da securitização no mercado de financiamento imobiliário fizeram surgir novos atores financeiros que se mostraram mais adequados ao novo ambiente, bem como à nova lógica de acumulação. Desta forma, a recente crise financeira não pode ser considerada como uma crise pontual de um segmento de mercado de menor expressão embora crescente que teve origem na inadimplência das hipotecas subprime. Essa crise foi gestada ao longo de décadas e corresponde ao desdobramento natural do processo evolucionário de desenvolvimento do sistema capitalista.

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).

The impact of demographic changes on the real estate market Abstract This diploma thesis monitors changes in the demographic behavior of the population of the Slovak Republic and their impact on the real estate market. The aim is to analyze consumer behavior on the demand side for residential real estate. Within the population development of the Slovak Republic between 1990 and 2060. The purpose of the analysis is to construct the function of the demand for residential real estate in the Slovak Republic. Which expresses the impact of demographic changes on demand for housing. The model reflects changes in demographic behavior of the population into quantitative and structural changes in residential property demand. We expect that despite the uncertainty of the uncertainty, the forecast for residential property demand is high inertia. This stems from the stable age structure of the population. We assume that the period of the next sixty years will be characterized by a change in the trend of population growth and the continuous aging of the population. What negatively affects the demand-side real estate market Keywords: demograpic change, real estate market, Slovakia

Estudar a produção de edifícios residenciais verticais privados na cidade de São Paulo em dois períodos da história; entre as décadas de 60 e 70 do século 20 e a primeira década do século 21. Dois períodos que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobiliário mostrando um novo olhar frente à produção da arquitetura. Examinar além dos aspectos conceituais que os definiram como obras singulares no conjunto da produção imobiliária privada, quais seriam os aspectos estruturais que estariam por trás desta iniciativa: quem são seus agentes, quais as motivações financeiras e eventuais aspectos culturais que definiriam uma nova perspectiva sobre a produção desta arquitetura. Os aspectos a serem considerados para a análise e avaliação dos resultados, referem-se não só a estrutura de linguagem renovadora, mas também sobre outras eventuais conquistas relativas à reconfiguração da espacialidade, flexibilidade de plantas, pesquisas tecnológicas e aspectos sociofinanceiros da operação: publico consumidor, interesse mercadológico, incorporador, etc. / To study the production of private residential buildings in the city of São Paulo in two different time periods, first between the 60\'s and 70\'s of the 20th century; and the first decade of the 21st century. Two distinct periods with above average proposals within the real estate market reflecting the contemporary architectonic production. To exam not the only conceptual aspects that have defined them as unique in the whole of the privately - built real estate; but also the structural aspects that might be behind this initiative: who are their agents, what financial motivations they had, and the eventual cultural aspects that have defined a new perspective on the production of this architecture. The aspects to be considered in this analysis and evaluation of results refer both to the innovative structural language, and to the eventual advancements related to spatial reconfiguration, flexibility of blue prints - layout flexibility, technological research as well as social and economic aspects of the project: end consumers , market interest, development, etc.

nÃo hà / O presente trabalho consiste no estudo dos determinantes econÃmicos que contribuem para a formaÃÃo dos preÃos do mercado imobiliÃrio da cidade de Fortaleza, Estado do CearÃ, na Ãtica dos agentes econÃmicos de demanda, fundamentado na teoria dos preÃos hedÃnicos ou preÃos implÃcitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preÃos implÃcitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitaÃÃo e o investidor em imÃveis, que incorpora adicionalmente atributos econÃmicofinanceiros que medem o grau de risco e retorno na formaÃÃo dos preÃos hedÃnicos. O estudo estima os preÃos hedÃnicos atravÃs de uma regressÃo segmentada por tipo de imÃvel dos preÃos observados contra os diversos atributos distribuÃdos nos vetores de caracterÃsticas fÃsicas, locacionais, econÃmicas e financeiras. A amostra selecionada para estimaÃÃo do modelo à formada pelas transaÃÃes imobiliÃrias de lanÃamentos ocorridas na cidade (perÃodo de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (perÃodo de 1995 a 1998), perfazendo o montante de 4.467 ocorrÃncias imobiliÃrias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats, 539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho investiga ainda as principais caracterÃsticas do mercado imobiliÃrio, estima a funÃÃo de demanda imobiliÃria para a cidade de Fortaleza, fornecendo diagnÃstico da dinÃmica habitacional dessa metrÃpole e identifica o comportamento de risco imobiliÃrio dos bairros da cidade de Fortaleza. / The present work consists of the study of the economical determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (CearÃ), in the optics of the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876 residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work still investigates the main characteristics of the real estate market, it esteem the function of real estate demand for the city of Fortaleza, supplying diagnosis of the habitation dynamics of that metropolis and identifies the behavior of real estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.

A participação do mercado imobiliário na economia brasileira é bastante relevante, tanto em montante financeiro quanto na complexidade dos processos inerentes às suas transações. O corretor, profissional que faz a intermediação de compra e venda de imóveis, é uma figura-chave desse mercado e portanto, importante de ser pesquisado. O presente estudo almeja examinar a preparação do profissional atuante no mercado imobiliário, o corretor de imóveis, mediante a realização de um estudo de caso com uma empresa líder do setor no mercado de São Paulo, utilizando o instrumento de coleta de dados de questionário por email com os líderes de sua força de vendas e da área de recursos humanos. A empresa-caso está inserida em um contexto de forte aquecimento de negócios conhecido como boom imobiliário, caracterizado por uma combinação de fatores como queda de juros, déficit habitacional e captação de recursos para o setor em bolsa de valores. Este forte crescimento influenciou na definição do escopo do trabalho, já que o corretor de imóveis tem papel fundamental no contexto de aumento do volume de transações e na valorização dos bens imóveis. Para tanto, esta dissertação tem por objetivo compreender como se prepara o corretor de imóveis para atuar no mercado imobiliário brasileiro. A revisão da literatura nas áreas de Gestão de Força de Vendas, Treinamento e Teoria da Agência, orientou a realização de uma pesquisa qualitativa com os objetivos de (i) identificar o tipo de treinamento que o corretor de imóveis recebe por parte das Imobiliárias, no Brasil e (ii) avaliar os temas e conhecimentos relevantes para o treinamento dos corretores de imóveis. Na seqüência, realizou-se uma análise de dados secundários, levantando os assuntos de importância para o ensino específico de mercado imobiliário oferecido nas melhores escolas de negócios dos Estados Unidos. Associada ao referencial teórico essa análise de dados secundários possibilitou a realização de um estudo de caso. Por meio de um questionário, foi possível verificar se o conteúdo encontrado na fundamentação teórica e o ensinado nas melhores escolas dos Estados Unidos estão presentes na preparação que a empresa-caso oferece à sua força de vendas, composta pelos corretores de imóveis. Por último, através do mesmo instrumento de coleta, foram levantadas as dificuldades que os gestores da empresa de comercialização e imóveis do Brasil encontram no treinamento de seus corretores. Algumas considerações finais foram tecidas com base na análise do material de pesquisa e nas respostas fornecidas pelo responsável pela área de vendas e recursos humanos / The participation of the property market in the Brazilian economy is highly relevant, both in financial amount and in complexity of processes involved in your transactions. The real estate broker, professional who intermediates the property buying and selling processes, is a key figure in that market and, therefore, important to be researched. This study aims to examine the preparation of professional working in the real estate market, the realtor, through a case study with a leading company in the market of São Paulo, using the data collection instrument through a questionnaire by email to the managers of its sales force and the area of human resources. The case-company is inserted in a context of strong heating business which became known as real estate boom, characterized by a combination of factors like fall in interest rates, the housing deficit and fund-raising for the sector on the stock exchange market. This strong growth has influenced the definition of the scope of work, since the realtor has a fundamental role in the context of increased volume of transactions and the valuation of property. Thus, the present work aims to understand how to prepare the real estate broker to act efficiently in the Brazilian property market. A review of the literature in the areas of Sales Force Management, Training and Theory of Agency, directed the implementation of a qualitative research with the objectives of (i) identify the type of training that the estate agent receives from the company to which he is associated and (ii) assess the issues and knowledge relevant to the training of the real estate agent. In sequence, a secondary data analysis was held, raising the important subjects to the teaching of specific real estate market offered by the best business schools in the United States. Associated with the theoretical framework, such analysis of data enabled a case study. Through a questionnaire, it was possible to verify that the content found in the theoretical basis and the knowledge taught in the best schools in the United States are present in the preparation that the company offers to its sales force. Finally, using the same data collection instrument, the study raised the difficulties that the managers of case study company face in the training of its brokers. Some final considerations were made on the basis of the material researched and the answers given by the persons in charge of sales and human resources.