[pt] O mercado de varejo no Brasil vem observando um grande crescimento do número de Shopping Centers no país desde a inauguração da primeira unidade na década de 60. Atualmente este tipo de empreendimento já responde por cerca de 18% do total das vendas no varejo. O projeto de construção de um Shopping Center envolve investimentos vultosos e certamente demanda uma análise criteriosa e precisa, para que não haja falhas. Tradicionalmente a análise deste tipo de investimento é realizada através do método do Fluxo de Caixa Descontado (FCD), no entanto, esta ferramenta não é capaz de avaliar as flexibilidades gerenciais, que no caso dos Shoppings podem ser relevantes e impactar no retorno esperado do investimento. Nesta dissertação avaliamos um investimento em Shopping Center através da Teoria Opções Reais contemplando a opção de expansão, de abandono e a de construção de um condomínio residencial anexo. Os resultados indicam que o retorno do shopping é cerca de 43% maior do que aquele calculado pelo FCD sem consideração destas opções. / [en] The retail market in Brazil is undergoing significant increase in the number of the Shopping Malls since the first mall was inaugurated in the 60’s. Currently this type of business already accounts for about 18% of the total retail sales. Building a Shopping Center involves major capital investments and require careful and accurate valuation analysis. Traditionally the valuation method of choice for this type of investment has been the Discounted Cash Flow (DCF) method. Unfortunately, the DCF approach does not capture the managerial flexibility a project may have, which in the case of shopping malls may be relevant and can have a significant impact on the expected return of the investment. In this dissertation we determine the value of an investment in a Shopping Center under the Real Options approach considering the option to expand, to abandon and to build a residential condominium. The results indicate that in this case, the value of the Shopping Center complex is approximately 43% higher when compared to the traditional DCF that does not consider these options.

[pt] As grandes redes varejistas brasileiras vêm passando por um momento de forte expansão geográfica, que tem por objetivo aumentar o valor das empresas através de ganhos de escala e aumento do poder de negociação frente aos fornecedores. A entrada em um novo mercado geográfico, no entanto, apresenta inúmeras incertezas que podem afetar a rentabilidade destas novas lojas. O método tradicional de avaliação pelo fluxo de caixa descontado usualmente utilizado para a abertura de novas lojas, não considera que a abertura de uma primeira loja traz novas informações de mercado que permitem ao investidor otimizar a sua estratégia de penetração neste mercado. Essa dissertação propõe a utilização da Teoria de Opções Reais para avaliar o projeto de expansão de uma rede de varejo para uma nova cidade, através da valoração das flexibilidades gerenciais de expansão e abandono disponíveis para a empresa. O modelo proposto, ao incorporar o valor da operação de uma segunda loja no caso de exercício da opção de expansão, aumenta o valor total do projeto quando comparado ao valor presente líquido calculado pelo método do Fluxo de Caixa Descontado, onde a decisão definitiva seria abrir apenas uma loja. A Teoria de Opções Reais mostrou-se superior na avaliação do projeto, pois o valor do projeto calculado pelo método do Fluxo de Caixa Descontado está subestimado ao não considerar as flexibilidades existentes no projeto. / [en] The large Brazilian retail companies are undergoing strong geographical expansion in order to enhance shareholders value by gains of scale and greater negotiation power with suppliers. The entrance into a new geographical market, however, presents many uncertainties that can affect the return of these new stores. The traditional approach of discounted cash flow method, does not take into account that the opening of the first new store reveals new market information that allows the investor to optimize his penetration strategy in this market. This dissertation proposes the use of the Real Options Theory to value the project to expand a retail company to a new market, by valuing the managerial flexibility of expansion and abandonment available to the company. By incorporating the value of the operation of a second store in case of the exercise of the expansion option , the proposed model increases the total value of the project when compared to the net present value calculated by the discounted cash flow analysis. The Real Options Theory was superior in the project valuation as the value of the project calculated by the discounted cash flow analysis is underestimated by not considering the existing flexibility in the project.

[pt] O setor elétrico brasileiro vem sofrendo fortes mudanças estruturais, cujo principal objetivo é criar um caráter competitivo para permitir ao setor crescer não mais por investimentos estatais, mas sim pela atuação do capital privado. Assim sendo, a Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) passa a oferecer uma multiplicidade de oportunidades de investimentos, geradas principalmente pela recente implantação dos leilões de unidades geradoras de energia (em sua maioria hidrelétricas) e de linhas transmissoras. Em vista disso, essa dissertação propõe um modelo de avaliação de projetos de geração hidrelétrica sob condições de incerteza utilizando-se a metodologia de opções reais. Este trabalho busca incorporar a flexibilidade gerencial à avaliação de projetos através do uso de Árvores Binomiais de Decisão, com probabilidades neutras ao risco, para a avaliação por Opções Reais em Tempo Discreto. O método é computacionalmente intenso, mas de modelagem mais simples e intuitiva que os métodos tradicionais de Opções Reais, permitindo assim uma maior flexibilidade na elaboração do modelo. A aplicação prática foi realizada através da avaliação da opção de venda de energia de uma Pequena Central Hidrelétrica (PCH). / [en] The Brazilian electric sector comes suffering strong structural changes, whose main objective is to create a competitive to allow the sector to grow not more for state investments, but for the private capital. The Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) starts to offer a multiplicity of chances of investments, generated mainly for the recent implantation of the auctions of generating units of energy (in its hydroeletrics majority) and of transmission lines. In sight of this, this work propose a model to hydroelectric generation asset valuation under uncertainty conditions using real options methodology. This work aims to incorporate managerial flexibility to the projects valuation using Decision Trees, with neutral probabilities to the risk, for the Real Options Valuation in Discrete Time. The method is computational intense, but simpler and more intuitive than the traditional methods of Real Options, thus allowing a bigger flexibility in the modeling of the problem.The practical application is applied to the problem of option of energy sale valuation of Small Hydroeletric Generation Asset.

[pt] O significativo potencial hídrico do Brasil tem gerado interesse para investimentos no setor de geração de energia hidrelétrica. No entanto, os métodos de avaliação financeira tradicionalmente utilizados como o Fluxo de Caixa Descontado (FCD) não incorporam as opções que os investidores possuem para gerenciar suas decisões de investimento de capital, e, em consequência, o valor do ativo é por vezes subavaliado. Nessa dissertação, avaliamos, por meio da utilização da Metodologia das Opções Reais, a viabilidade financeira de um projeto de uma usina hidrelétrica cuja capacidade de geração pode ser expandida ao longo do prazo da concessão. Para tanto, foram consideradas as incertezas relacionadas ao preço da energia, à vazão de águas na região do projeto, ao fator de perda na geração, aos indicadores macroeconômicos TJLP e IGP-M, além da possibilidade do investimento ser adiado para uma data futura. Assumindo que o preço spot de energia segue um processo de reversão à sua média histórica de longo prazo, o valor das flexibilidades analisadas não é significativo. No entanto, a análise de sensibilidade envolvendo as variáveis volatilidade e investimento para expansão revelou que o valor do projeto aumenta de R$ 1,449 milhões para aproximadamente R$ 1,650 milhões. Dado o alto grau de incerteza associado à oferta futura de energia elétrica no Brasil, concluímos que a Metodologia das Opções Reais oferece uma melhor estimativa do real valor de um projeto de investimento flexível, devido à existência desta incerteza nos parâmetros utilizados no modelo. / [en] The significant hydric potential available in Brazil has been attracting investments in this business area. On the other hand, traditional valuation methods such as Discount Cash Flow (DCF) do not incorporate the value of the options investors possess when managing their capital investment decisions and as a result, the value of these assets may be undervaluated. In this dissertation, we use the Real Options Approach to analyze the financial feasibility of a hydroelectric power plant project that can expand its generation capacity throughout its concession life. We consider uncertainties such as the spot price of energy, the water flow in the construction region of the project, the energy generation loss factor, macroeconomic parameters such as the TJLP interest rate and the IGP-M inflation rate, and also the possibility that the capital investment decision be postponed. Considering that the spot price of energy follows a long-term mean reversion process, the value of the flexibilities analyzed is not significant. Nevertheless, a sensitivity analysis of the volatility and investment required for an expansion parameters shows that the value of this project increases from R$ 1.449 millions to approximately R$ 1.650 millions. Given the high level of uncertainty regarding the future supply of energy in Brazil, we concluded that the Real Options Approach offers a better valuation of a flexible investment project given the uncertainty concerning the parameters used in the model.

[pt] Os métodos tradicionais de avaliação de projetos vem sendo questionados por não considerarem possíveis incertezas associadas ao investimento. Neste contexto, a Teoria das Opções Reais busca aplicar o conceito de opções a ativos reais, com a finalidade de agregar o valor da flexibilidade gerencial aos métodos tradicionais de avaliação de investimentos. A avaliação por Opções Reais é considerada complexa devido à difícil modelagem de incertezas e das flexibilidades, além da necessidade de se ter mercados completos. Este estudo busca incorporar a flexibilidade gerencial à avaliação de projetos através do uso de Árvores Binomiais de Decisão, com probabilidades neutras ao risco, para a avaliação por Opções Reais em Tempo Discreto. Utilizamos programação dinâmica para a aplicação desta metodologia, a qual é computacionalmente intensa, porém de solução simples e intuitiva. A aplicação prática foi realizada através da valoração da opção de expandir e da opção de abandonar enfrentada por uma empresa de Tecnologia. / [en] The traditional methods of Valuation are being questioned as they do not consider possible uncertainties related to investment decisions. In this scenario, Real Options Theory applies option`s concept to real assets, aiming to add the value of managerial flexibility to traditional Valuation techniques. The evaluation for Real Options is considered complex due to the difficulty of modeling uncertainties and flexibilities, beyond the need to have complete markets. This work aims to add the managerial flexibility to Valuation by binomial lattice and decision tree techniques, with risk neutral probabilities, in a discrete time approach to evaluation for Real Options. Using dynamic programming to apply this method, which is computationally intense, but simple and intuitive. The practical application consists in valuing an option to expand and to abandon faced by an IT company.

[pt] O projeto do Trem de Alta Velocidade Rio-Campinas (TAV) está previsto para ser licitado em 2010 como uma concessão com 40 anos de prazo. O projeto tem um investimento total estimado em R$34,6 bilhões, dos quais R$7 bilhões serão provenientes de capital próprio. Entretanto, por se tratar de uma ferrovia pioneira, o projeto apresenta elevada incerteza quanto ao seu tráfego futuro, o que pode comprometer a sua viabilidade econômica e desestimular a participação do investidor privado. Apesar do VPL do projeto para o acionista ser positivo em R$49 milhões, estima-se que há uma probabilidade de 50,8% do mesmo ser negativo, o que representa um risco significativo para o investidor privado. Uma forma de aumentar a atratividade do projeto é o uso de uma garantia governamental de tráfego mínimo, estabelecendo um piso de demanda para cada ano de acordo com um percentual da demanda projetada dentro do arcabouço jurídico de uma Parceria Público Privada (PPP). Neste trabalho é aplicada a metodologia de Opções Reais para valorar o projeto assumindo uma garantia governamental. Mostra-se que a incorporação de uma garantia de 60% da demanda reduz o risco de perda do investidor de 50,8% para 33,2%, contribuindo para a viabilidade econômica e financeira do TAV, e que níveis mais elevados de garantia têm impacto maior e também custo maior para o governo. / [en] The high speed rail between Rio de Janeiro and Campinas will be auctioned in 2010 as a concession for a 40 year period. The project has an estimated total investment of R$34.6bi, of which R$7bi consists of private equity. However, being a greenfield railway, the project presents high uncertainty regarding future traffic, possibly compromising its economic feasibility and discouraging the private sector’s participation. Although the NPV of the project for the stakeholder is a positive R$49mi, it is estimated that there is a 50.8% probability of it being negative, which represents a significant risk for the private investor. One way to increase the project’s attractiveness is through minimum revenue government guarantees, where a demand floor for each year is established according to a percentage of projected demand within the legal framework of a Public-Private Partnership (PPP). This dissertation applies Real Options Theory to value the project assuming such government guarantee. It is shown that a 60% guarantee reduces the risk of investor loss from 50.8% to 33.2%, contributing to the economic and financial feasibility of the project. Furthermore, increasing levels of guarantees have a higher impact on risk and also imply higher costs for the government.

[pt] A grande competitividade do mercado mundial de commodities faz com que as indústrias busquem soluções que lhes permitam gerar maior rentabilidade em suas operações. Esse processo intensifica a busca por otimizações de operação e processos produtivos mais eficientes, incluindo alternativas competitivas de fontes de insumos. Nesse contexto a flexibilidade gerencial pode atuar como um importante fator no aumento do valor de projetos industriais, através da possibilidade de proporcionar redução de custos operacionais através da flexibilização do processo produtivo. No caso da indústria de alumínio, onde há presença de volatilidade no custo de seus insumos, principalmente da energia elétrica, além da volatilidade do próprio alumínio, a possibilidade de alternância na estrutura da cadeia produtiva pode trazer janelas de oportunidades para redução de custos a partir da flexibilização do processo produtivo. Essa flexibilidade de alternar a origem do metal que é introduzido na fundição gera uma opção ao gestor que poderá utilizar o alumínio proveniente das salas de redução eletrolítica, cujo custo de produção é altamente influenciado pelo custo da energia elétrica, ou alternativamente, utilizar lingotes de alumínio comprados no mercado. A decisão de exercício da opção ocorrerá em função destas alternativas de modelo operacional, tendo em vista a variância no preço de seus insumos. Essa dissertação propõe a utilização da Teoria de Opções Reais para avaliar as opções de alternância existentes entre as fases de redução e fundição do alumínio, utilizando um caso de uma empresa brasileira no setor de alumínio, a Valesul. Os resultados indicam que essa metodologia é capaz de valorar ganhos econômicos não contemplados pelos tradicionais métodos de avaliação, indicando a influência positiva da flexibilidade gerencial na eficiência operacional e aumento da competitividade destas indústrias. / [en] The strong competitiveness of the commodities market forces industries to pursue solutions that allow them to generate greater profitability in their operations. This process intensifies the need for optimizations in the operations and for more efficient production processes, including competitive alternative supply sources. Within this context, managerial flexibility can play an important role to increase the value of industrial projects, due to the possibility of providing operational cost reduction through flexible production processes. In the case of the aluminum industry, where there is volatility in the cost of raw materials, especially electrical energy in addition to the volatility of the aluminum itself, the possibility of switching the production chain structure may bring opportunities for cost reduction based on flexible production processes. The flexibility to switch the origin of the metal that is introduced into the Cast house generates an option for management that will be able to use aluminum coming from the Reduction plant, where cost is highly influenced by electrical energy costs, or alternatively use the aluminum ingots purchased directly from the market. The decision to exercise this option will be based on these alternative operational models, in view of their costs which are influenced by the price volatility of the raw materials. This study proposes the use of Real Options Theory to analyze the switch option in the aluminum Reduction and Casting phases, based on the case of Valesul, a Brazilian company in the aluminum sector. The obtained results indicate that this methodology is able to capture the economic value added that are not contemplated by the traditional valuation methods, pointing to the positive influence of managerial flexibility in the operational efficiency and increase of competitiveness within these industries.