台灣地區由於經濟快速成長，人口大量集中於都市地區，至民國八十年底止，全台灣已實施都市計畫地區計有425處，都市計畫地區內人口數高達15,713,800人，占全台灣地區總人口之76.4%。在都市發展與成長快速的情況下，都市計畫土地使用分區管制之實施成果與管制目標，往往與實際土地使用情形產生明顯差距，政府在辦理都市計畫通盤檢討時，經常會面臨土地使用分區變更的問題與壓力，目前都市計畫法中雖有規範變更方式，但僅係原則性之規定，對於實際之運作方式並沒有詳細及具體標準，因而造成諸多困擾。 　　商業用地是各種使用分區中使用強度最高的一類，因此在各類使用分區變更案中，所產生的爭議亦最大，本論文以台北市為例，探討土地使用變更為商業用地方式，及其實際運作之可行性。 　　本論文計有六章二十二節，其主要內容如下； 　　第一章：研究動機、研究內容、研究範圍、研究方法、研究流程。 　　第二章：本章先藉相關文獻回顧與整理，確立解決都市土地使用分區變更問題之著眼點，並結合土地使用分區管制及變更理論、商業區位論、平均地權理論，建立本論文之理論基礎。 　　第三章：本章分析美國、英國、日本等三國，採行之市地使用管制制度，並與我國現行之管制制度加以比較，探討值得借鏡之處。 　　第四章：分析台北市面臨之商業用地不足問題，及未來都市整體發展下，商業用地供需與調整之原則。 　　第五章：以個案分析方式，探討台北市非商業區變更商業區之各種方式及其實際運作可能衍生問題，並提出改進方向。 　　第六章：提出本論文之結論與建議。

摘 要 民國60、70年代，台灣經濟起飛、工商業蓬勃發展，因此帶動土地開發案件增加，政府為合理管制非都市土地之開發利用型態，二十多年來訂定許多相關法令規定及行政規則，作為非都市土地之執行依據。民國78年，為管制非都市土地之開發利用，規定進行使用地變更需經過各該區域計畫原擬定機關同意，將審議權收歸中央。 精省之後，將一定規模之非都市土地開發案件審議流程縮短為二級，並以內政部為單一辦理機關，因此，內政部除了需辦理北部及南部區域計畫範圍內開發審議外，還需辦理原由省政府所辦理的開發審議工作，而在原有的人力、資源下，增加開發審議之工作量，造成內政部承辦單位很大的負擔。又由於開發型態的不同，地方政府受理窗口不一，中央主管機關與地方政府常常受到刁難與誤解等因素，是以，基於簡化流程、避免地方政府受理非都市土地變更作業之推諉，於90年7月，擇要協助部分縣市政府，試行推動示範單一辦理窗口，並將一定面積以下之非都市土地內之土地變更，逐步授權地方政府辦理（內政部營建署，2003）。依據行政院所核定之「土地使用變更審議機制改進方案」指示，內政部於民國90年3月20日由內政部函頒「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委託直轄市縣（市）政府辦理審查作業要點」，訂定地方政府辦理分區變更審議工作所應遵從之規定。民國90年5月4日區域計畫法施行細則增訂第16條之4，將分區變更審議權力以委託的方式，將原屬地方自治事項之土地事務，交還由地方政府辦理。 非都市土地分區變更審議工作，乃由土地使用系統、水土保持系統、環境保護系統與目的事業主管系統負責審議，然而，目前四大系統委託地方政府審議權限不一，影響審議品質與時效，造成地方政府審議作業上之困擾。因此，本研究以地方自治與組織理論作為理論陳述之基礎，並以探討分區變更之相關法令規定、審議組織與審議機制，綜合剖析地方政府執行分區變更作業上之課題，並根據其課題提出具體之建議，此為本研究之目的所在。 從機制、問卷及訪談分析中，發現地方政府分區變更審查機制大多已經建立，各相關單位也已逐漸有審查經驗，中央主管機關已盡到提供輔導諮詢之責，因此本研究認為地方政府已有辦理分區變更審查之能力。但此作業在各面向上仍存在許多待解決的課題，包括：地方自治面向上，地方政府未能訂定相關規定以適應地方特殊性、中央主管機關之監督工作應加強、民眾參與機制不足；組織面向上，目的事業主管機關與環境保護主管機關所授予地方政府審議之權限不足、專責審議小組受政治力影響程度高及地方政府各單位溝通上有問題；在法規與政策面向上，相關法規繁雜、政策不明確且無優先順序及缺乏成長管理與總量管制之概念；執行面上，地方政府審查效率不高及經費與人力不足等問題。 地方政府辦理分區變更審議機制上，本研究認為有以下數點重要的政策意涵，分別為：1.地方政府由消極的配合演變為積極的主導，藉此增加地方自治權力；2.建立中央與地方政府分權之功能，符合憲法因地制宜的精神；3.簡化審議流程，提升審議效能；3.建立顧客導向的公共服務體系，達到便民及增加行政效率之功能；4.不同審議組織分掌開發審議工作，依相關法令及審議規範進行審查，兼顧開發及環境品質之均衡。 此外，本研究研擬出地方政府辦理分區變更審議架構，包括中央政府及地方政府二大部分，包括：1.中央政府應擬定國土分區變更之政策、確立變更審議工作之原則，以及提供地方政府技術指導與執行監督工作；2.地方政府應儘速建立審議機制並成立單一窗口，透過土地使用系統、環境保護系統、水土保持系統及目的事業主管系統併行審查與提供意見後，交由地方政府專責審議小組審議，考量各土地開發因素與民眾之意見，並進行實質審查後，做出開發許可之決策，以及進行開發許可後之督導執行等工作。未來在地方自治的理念下，透過中央與地方政府職能分工，簡化審議流程，與兼顧開發與環境品質下，使非都市土地分區變更審議可以兼顧審議品質與效率，增加國家與地方政府之競爭力。 關鍵字：地方政府、非都市土地、分區變更、變更審議、地方自治