每一次開發工業區後的租售策略成敗，涉及政府對每一個企業設廠機會的掌握，使決策者採取恰好的策略，但這不容易。政府為了順利出售土地而採取價格補貼策略，在台南的實踐卻落入困境也需要進一步討論。緣此，本研究運用新制度經濟學的博弈理論觀點，解釋政府對工業區的治理，促進公私合作的條件是什麼？合作需要怎樣改變制度？而檢視各種制度之間的互補與替代關係是重要的。本研究目的，首先，解釋政府需要新的分工及策略，其次，運用博弈理論觀點解釋新策略的發現，再者，運用實證研究解釋企業實踐區位選址的策略，最後，提出政府可發展的新策略及引導企業的制度創新。本研究以台南科技工業區(南科工)為案例，將Hotelling模型延伸為空間博弈的情境，探討企業如何思考進駐南科工的決策？基於探討企業家的決策模式而採取質性研究方法，並且運用量化研究的AHP法，將企業家的決策因素進行權重分析及排序。 本研究的重要結論與發現，首先，政府在工業區治理的分工角色，是建立產業發展的遊戲規則，但它在挑選贏家策略是以高科技產業為目標，使得目標外的企業需求被忽略。其次，政府運用在工業區治理及租售的策略，關注在土地價格補貼策略，而忽略了非價格策略，進而使自身陷入租售困境。同時，政府策略確實會影響企業為了優化營運而選擇進駐南科工，而其中新舊顧客的成功轉換是改變區位的關鍵。再者，企業進駐南科工的選址策略，顯示企業追求規模的優化、運用制度互補來發展新機會、以及尋求產業價值鏈的垂直分工與技術進步，是重要的策略思維。在企業是否改變區位選址的策略與權重分析方面，區外企業維持原址，在於未意識到經濟動機及機會因素下的新利益，也忽略新制度可對應新市場機會。而企業選址進駐區內的策略，主要是經濟動機上十分重視潛在利益，也學會運用認證制度及結合政府資源來改造產品品質及形象。最後，受限於新機會出現的不確定性，區外企業的區位會更鄰近夥伴企業，形成地理群聚下的比較利益。而來自顧客的訂製要求、挑剔與議價，使他們發展良好的交貨承諾與執行能力，為大廠確保生產連續性而取得新訂單，這增強了他們的生存機會。本研究建議，政府可運用工業區制度結合相關認證制度，輔導區外企業成長，協助區內企業建立網際網路交易平台，新的制度安排及交易平台，為區外企業成長形成新的推力，企業更願意改變區位選擇進駐南科工與政府合作。這些新的討論與博弈理論的觀點，對於補充南科工的租售策略具有重要參考價值。