摘要 行政院101年9月18日發布推動桃園航空城計畫後，該區域因辦理區段徵收開發緣故，農地漲幅顯然偏離周邊農業用地的價值。但截至104年12月止，我國辦理之區段徵收案計110案，平均辦理期間為4.3年 。參照過去區段徵收開發時程甚長，且自99年苗栗大埔事件後，其開發時程勢必有較過去增長的情形下，土地購買者承擔區段徵收開發的不確定性風險與其機會成本亦隨之增加。政府在區段徵收各階段政策宣告時，是否民眾因政策宣告對區段徵收預期的改變，導致徵收範圍內土地交易價格產生不同之影響?另在各階段區段徵收政策宣告下，是否也導致土地價格影響因素的改變?值得深入探討。 我國以往土地徵收補償地價係以公告土地現值為基準加成補償，但自民國101年9月1日起，有關土地徵收補償標準改以市價為準。但徵收補償新制後，卻常發生區段徵收範圍內地主認為土地公告現值太低，而有陳情異議情事發生。而區段徵收範圍內購買者之購買土地願付價格，是否尚與公告土地現值存有關聯性?有探討必要。 本研究主要係運用回歸分析法進行實證研究，以分析航空城計畫區段徵收範圍內農業用地的成交價格是否受各政策宣告影響而存在差異。並分析實證地區的農業用地價格影響因素在區段徵收各重要政策宣告期間，其影響程度的改變。藉以了解區段徵收之政策宣告是否會影響土地價格及價格影響因素。進而以各階段重要政策宣告引起之價量變化，推論價格影響因素改變之原因。 本研究實證結果顯示，區段徵收各階段的政策宣告對農業用地之價格及交易量皆有明顯的影響。至於對於土地價格是正面影響或負面影響，則依其宣告內容而定。又雖然市價徵收補償實施多年，區段徵收內土地公告現值仍顯著影響購買者對土地價格的認定。且區段徵收政策宣告產生交易熱絡之期間，影響價格之顯著因素，相對稀少。推論此時購買者預期短期增值心理濃厚，以短期價差獲利為主，而忽略影響土地價格之因素。而在交易清淡之期間，因無短期增值可獲利，土地購買者則考慮較多種農業用地價格影響因素。

區段徵收制度最大的特色，在於被徵收土地所有權人可選擇領取「抵價地」補償，而抵價地之計算，主要係依土地徵收條例施行細則第50條規定辦理；即先決定總抵價地面積，再由個別被徵收人按其申領抵價地之徵收補償地價與全部申領抵價地之徵收補償地價總額所佔比率，以抵價地總地價求算其應領之抵價地權利價值；故各筆土地之補償地價高低與被徵收人領回抵價地之面積多寡存有直接關係，並直接影響購買者之購地風險。 土地徵收條例修正前之徵收地價補償係以公告土地現值(加成)為補償基準，而區段徵收範圍內購地者，在以申領抵價地為前提下，公告土地現值即成為其願付價格之參考點。政府於101年9月1日施行土地徵收市價補償制度，徵收補償新制所評估之價格係屬個別宗地價格，此與舊法忽略個別宗地差異而查估之地價不同。從理性行為理論觀之，一位理性購買者，在遵循趨利避害原則並追求效用極大化下，是否意識到新舊徵收補償制度相異之處，而轉換其舊有的購地行為模式，以降低可能造成的購地風險；其購地決策是否存在慣性；以及跨區購買者是否存在溢價購買的情形?值得深入探討。 本研究以「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」之區段徵收範圍內農業用地為研究對象，探討徵收補償制度改變對購地行為之影響，以及不同購買者之購地行為模式與溢價購買情形。實證結果顯示，徵收補償制度改變會影響購地者之決策行為，符合有限理性理論假設；而購地者之決策，仍依賴公告土地現值為其價格參考點，推論其購地行為存在慣性；另外，在地購買者之決策行為較偏向農地農用之慣性，而跨區購買者相對於在地購買者有存在溢價購買情形；最後，跨區購買者之影響農地價格因素與現行土地徵收補償市價查估辦法之評價因素較接近，因此，推論跨區購買者之決策行為較易受政府政策影響。

2013年9月1日起，土地徵收將改採「市價」作為地價補償之基準， 期以實現土地之「公平正義」。在文獻回顧中，本文歸納合理的徵收補償為在符合現行法令下，交易市場中最可能的價格。即不論由時間軸，亦或地區範圍軸作觀察，都應為合理之價格，不存在非正常上漲之情形。 本文蒐集2011年至2013年桃園航空城範圍內外之成交案例，運用獨立樣本t檢定，分析範圍內之成交價格是否會受到其開發計畫之影響。研究結果顯示，無論是區分範圍內外，抑或從土地使用分區或分季觀察，範圍內之平均成交價格皆受到航空城計畫之影響，與範圍外相同用地之成交價格，呈現非常顯著之差異。 若依據現行的土地徵收補償市價查估辦法，在限制案例蒐集時間下，估算補償價格時無法避免參考非正常上漲之成交價格；此外，將收益法視為配角，亦會導致當比較法之估算價格有所偏頗時，無法由收益法作為權衡，合理的估算補償價格。 / From September 1st on , the government changed to adopt market value as expropriation compensation, in order to practice justice of land. In Literature Reviews, this paper generalize the definition of reasonable expropriation compensation is the most probable price in the market according to current law. In other words , this reasonable price can not rise sharply through the aspect of time and region. This paper collected the transaction price of Taoyuan Air City from 2011 to 2013, then using independent t-test to analyze that will Taoyuan Air City have impact on the transaction price. The empirical results showed that whether from the inside or outside of Taoyuan Air City or zoning or observation from different period, the transaction price must be influenced by Taoyuan Air City, resulting in manifest difference between the inside transaction price and the outside transaction price. Under the limited time of collecting market cases, the government can not avoid estimating unreasonable expropriation compensation according to the current law; Besides, the Income Capitalization Approach is treated as a supporting role which would lead to unreasonable expropriation compensation because of unbalanced prices.