根據1990年住宅普查結果顯示，臺灣的住宅自有率為78.44%，空屋率為13.29%。此結果相較於1980年住宅普查的自有率79.11%與空屋率13.09%，發現十年來此兩住宅現象變化不大，其中臺灣的空屋現象與歐美國家一般正常3~5%的空屋水準比較，明顯偏高。然而臺灣長期面對如此高的空屋率，其背後的涵意、原因與影響為何？是否隱含臺灣住宅投資的偏高資本利得預期與偏低的持有成本及租金等現象？值得研究。尤其臺灣近年來的偏高房價並未因為高空屋率而有明顯的下降情形，此又代表何種意義？更重要的是：政府面對如此高的空屋現象，應有何住宅政策以為因應？ 　　本研究首先透過兩次住宅普查與臺灣電力公司表燈用電不足底度資料澄清臺灣地區各縣市空屋狀況。發現臺灣地區歷年空屋率均相當高，而至1993年底空屋數量持續增加達到歷年最高記錄：約76萬戶空屋，空屋率約為14%，此現象預期對未來房地產市場不景氣有嚴重深遠影響。本文其次利用計量經濟模型分析：一、影響臺灣空屋率的主要原因，藉此解釋臺灣各地區不同的空屋狀況；二、空屋率與價格間之相互關係，並計算臺灣地區各縣市歷年自然空屋率，以此探討現行空屋率是否合理；三、利用信義房屋公司之仲介資料，分析在市場上空屋所有權人之屬性及住宅屬性對住宅成為空屋機率之影響。最後，針對過去空屋現況與上述研究，研擬提高空屋利用之策略，並建議政府檢討國宅政策，有效利用空屋，從根本上解決日益嚴重之住宅問題。 / According to 1990 Taiwan's housing census, the homeowner occupancy rate was 78.44% and the vacancy rate was 13.29%. The result compared with homeowner occupancy rate 79.11% and vacancy rate 13.09% of 1980 census, it was not much different during the past 10 years. Comparing with the reasonable vacancy rate, 4-5% in the most western countries, the-vacancy rate in Taiwan was very high obviously. What are the implication, reasons, and impacts of high vacancy rate? Does it imply the expectation of high capital gain of housing investment as well as the low holding costs and rents in Taiwan? The most critical issue is what kind of housing policy should be proposed to solve the problems of high housing vacancy. 　　This thesis used housing census data and under minimum use of electricity data of Taiwan Power Company to clarify the phenomenon of housing vacancy in Taiwan during every past year. ffe found that housing vacancy rate was always high, 14.58% in average (1.2% in standard deviation) during 1980-1992. Up to the end of 1993, the stock of vacant house was about 760,000 units and the vacancy rate was about 14%. ffe then established econometric model to analyze the following topics: 　　(1) the reasons of high vacancy rate in Taiwan; 　　(2)the relationship between vacancy rate and housing price, and then to caculate the natural vacancy rate of each city in Taiwan; 　　(3)the possibility of a housing unit to be vacant was effected by characteristics of housing itself and its homeowner. 　　Finally, we suggest some housing strategies and policies to solve the high vacancy issue to the government.

國人對於「有土斯有財」的觀念很重視，加上房地產也是國人重要的投資工具，所以台灣的住宅市場存在著特異的現象，空屋率較外國高出許多，加上空屋數量雖多，但是房價卻似乎沒有因為過多的供給而下跌，這樣的現象令人好奇。 國內對於空屋面的探討很多，但因為受限於資訊的取得，而對於餘屋的研究有所侷限，以往文獻定義空屋為被閒置的房屋，包括大眾和建商手中所持有的空屋，而餘屋為建商尚未售出的存貨。比起空屋，餘屋和市場的價格應更為密切關係，因此本文將空屋定義為大眾手中持有的空屋；將餘屋定義為建商手中持有的空屋，試圖去了解空、餘屋和房價間的關係，利用可取得的資料進行實證。 本文主要的研究發現為： (一) 利用房價、空屋數、餘屋數三條式子去進行三階段最小平方法，發現所有變數的符號符合預期，且餘屋數、家戶數、地價、國民生產毛額和貨幣供給對房價有顯著的影響，空屋數和台股加權指數則不顯著，這表示會直接對房價產生影響的是餘屋數而非空屋數，這也是為什麼國內的房價不會受到龐大的空屋數量影響而下跌。 (二) 透過共整合檢定，更清楚的顯示房價、餘屋、國民生產毛額和貨幣供給存在著長期的均衡關係，這表示若要了解和解決住宅市場的問題，或許應該使用餘屋來估計、了解市場的狀況。

依據內政部營建署公布之101年第2季住宅需求動向調查顯示，台灣六大都會區（台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南縣市及高雄縣市）整體房價所得比高達8.5倍，台北市的房價所得比更高達13.7倍，由以上數據可知房價已成為欲購屋者沉重之負擔。 同時，台灣地區亦存在高空屋率的現象，依行政院主計處民國99年最新人口及住宅普查結果台灣地區無人經常居住且未供其他用途之住宅共計住宅共計1,559,604宅，佔19.3％。面對同時呈現高房價及高空屋率的住宅市場，不斷有人提出房價將向下修正的可能性，但觀察房價之趨勢，卻仍持續上漲。究竟空屋率與房價之關係為何？是本研究將探討空屋率對房價之影響。 本研究以台北市及高雄市為研究之空間範圍，時間範圍則為民國99及100年度，以特徵價格函數建立實證模型，進行實證研究。本研究實證結果認為空屋率對房價之影響視區域之不同而有所不同，且就台北市之樣本資料，解釋力不強，顯示空屋率可能非影響台北市房價之重要因素。 關鍵字：空屋率、房價、特徵價格法

在住宅市場中，「空屋率」一直是備受注目的焦點，在高空屋率的住宅市場之下，其不但對整體社會資源造成浪費外，亦使整體住宅市場機制之扭曲，故探討高空屋率之成因是非常重要的。本文以2000年台灣359區市鄉鎮空屋率來觀察高空屋率之成因，並分析都市發展程度與住宅存量屬性對空屋率之影響。 研究發現，在區市鄉鎮空屋率之成因分析中，透過實證模型檢驗出不同都市發展程度、人口淨遷徙率及住宅存量屬性對空屋率皆有顯著之影響。都市發展處於鄉鎮階段時，住宅存量屬性的變異對於空屋率的影響程度相當高，不論是小坪數、大坪數或高樓層住宅比例的增加，皆會提高空屋率的比率。反之，對於都市發展處於快速成長階段時，住宅空屋率會比鄉鎮地區來得高，但有趣的是，住宅存量變異對空屋率的影響反而是呈現下降的情形。至於當都市發展至成熟階段時，除了小坪數住宅比例外，其餘變數都不會顯著影響到空屋率的增減，而呈現相對穩定的供需狀態。 空屋率政策應該配合都市發展的階段性，以及住宅產品變異的交互影響效果，才能因地制宜解決台灣高空屋率現象或降低投資風險。例如處於都市發展處於鄉鎮階段時，住宅產品應朝向同質與典型的產品規劃，但是當都市快速發展時，適當地放寬高樓層與大面積住宅產品反而可以降低空屋現象。