Tesis para optar al grado de Magíster en Administración / Pablo González Araya [Parte I Análisis estratégico y de mercado], Luis Muñoz Leal [Parte II Análisis organizativo-financiero] / Autores no autorizan el acceso a texto completo de su documento / El negocio tiene como área geográfica la ciudad de Antofagasta, ciudad principalmente minera desde el punto de vista económico lo que provoca varios factores, entre ellos:  Alta población flotante y mediana-alta rotación de personal en minería: esto provoca alto nivel de arriendo, que puede ser con/sin muebles, necesitando para esto lugares de almacenamiento.  Alto poder adquisitivo: Esto provoca que personas puedan comprar cantidad de objetos que deben almacenar en sus casas  Alto valor de las casas y/o departamento: lo que provoca comprar lugar habitacional con menos m2, lo que implica menor capacidad de almacenamiento. Entonces, lo que busca resolver este proyecto, es la necesidad de almacenamiento de bienes de casas particulares en la ciudad de Antofagasta, principalmente en el sector centro-sur que es el que presenta el mayor poder adquisitivo. La oportunidad de ingresar al negocio existe en la ciudad de Antofagasta considerando que el arriendo de bodegas para almacenamiento de bienes de hogares e industriales menores, es una actividad anexa al negocio principal y bastante menor y no desarrollada. También este tipo de negocios, a pesar de ser conocida por el mercado objetivo (principalmente por existir en Santiago y verlo en programas de televisión) no se reconoce su funcionamiento en Antofagasta. Lo anterior (competencia incipiente) combinado con la necesidad de almacenamiento de la población del centro-sur de Antofagasta (dado por alta cantidad de departamento con bodegas pequeñas, casas pequeñas, poder adquisitivo alto por lo que compran más bienes, gran cantidad de arriendos, etc.) genera la oportunidad de ingreso al negocio.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Tesis para optar al grado de Magíster en Administración (MBA) / Andrea Sánchez Castañeda [Parte I Concentración estratégico y de mercado ], Susy Arancibia Bustos [Parte II Concentración organizativo-financiero ] / Andrea Sánchez Castañeda no envía autorización para acceso a texto completo de su documento [Parte I] / El proyecto “Mi Bodeguita”, nace de la creciente necesidad de eficiencia en los espacios habitacionales por vivir en departamentos. Es importante comentar que factores como la fuerte centralización en la ciudad de Santiago y la escasez de terrenos observada en los últimos 5 años por estudios de la Cámara Chilena de La Construcción, ha contribuido al incremento de construcciones en alturas. Lo anterior toma vital relevancia si se considera que la micro-segmentación de este proyecto apunta a los clientes habitacionales de departamentos nuevos que poseen bodegas pequeñas o insuficientes y que deben ser mejor aprovechadas. El proyecto “Mi bodeguita” busca convertirse en la solución integral para los clientes antes descritos, con el fin de proporcionarles una solución al creciente problema de falta de espacio, que además se proyecta ira en crecimiento, lo que garantiza una demanda que permite proyectar flujos futuros que hacen de esta una propuesta atractiva. Junto a lo anterior objetivos específicos de Rentabilidad, ligados al 30% en margen operacional y endeudamiento moderado, con leverage objetivo en torno a los 0,5x, hacen de este proyecto en términos financieros estable con una auspiciosa proyección. Los principales riesgos que mantiene el proyecto recaen en a operatividad de este, lo anterior ligado al manejo del recurso humano, es decir, el manejo de los maestros, lo que se mitiga con capacitación constante del capital humano e incentivos monetarios. Por tanto podemos resumir que el proyecto “Mi Bodeguita”, presenta una demanda creciente, rentabilidades estables, bajos riesgos financieros y riesgos operativos con mitigantes objetivos como los incentivos monetarios, los que en época de contracción económica se vuelven mitigantes fuertes a este riesgo operacional. Es por eso que se invita a revisar y considerar como inversión concreta rentable el proyecto “Mi Bodeguita”.

Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Administración / El presente proyecto tiene como objetivo plantear los lineamientos esenciales para desarrollar una empresa de bodegaje en la Región Metropolitana de Chile. La cual tendrá como nombre comercial “El Bodegazo”. Esto se hará atreves de un plan de negocio que cubrirá las áreas desde la creación de la empresa hasta su implementación en el mercado. El objetivo de El Bodegazo es ofrecer cuatro tipos de bodegas de distintos tamaños para clientes que no cuentan con el espacio suficiente o bien quieren externalizar el servicio de almacenaje. El enfoque de la empresa es hacia micro, pequeñas y medinas empresas en un corto plazo, para luego proyectar un crecimiento a grandes empresas ofreciendo tanto mayor capacidad de almacenaje, como más zonas abastecidas por el servicio. Esta es una industria que va en constante crecimiento, lo que genera buenas oportunidades de negocios asociadas a que la industria es atractiva. La producción de nuevos espacios el año 2013 fue de un 474.315 m², lo que corresponde a un 16% del total de superficie construida de la industria, esto nos demuestra el gran crecimiento en la cual está siendo inducida. Para reafirmar lo anterior se puede observar que actualmente la industria cuenta con 62 centros de bodegajes distribuidos en 24 empresas distintas, si bien esto conlleva una alta rivalidad, la tasa de vacancia en el año 2013 no superó el 2% con respecto al total de bodegas en la región, lo cual nos demuestra una alta demanda en crecimiento por este servicio. Es por esto que es necesaria una estrategia de entrada fuerte, la cual estará apuntando contantemente a 3 pilares: seguridad, flexibilidad y fidelización. Con el objetivo de lograr una buena aceptación por parte de los clientes. Esto va reflejado claramente en el posicionamiento y eslogan que mantendrá la marca. Es fundamental que estos pilares se desarrollen de manera efectiva y eficiente siempre de la mano de un precio competitivo acorde al mercado.

El documento digital no refiere asesor / Identifica el estado del arte y la implementación de la Tecnología RFID en la gestión de almacenes y su aplicación en la industria. Obtiene los indicadores necesarios para determinar las mejoras obtenidas después de su diseño e implementación, permite fundamentar la reducción del tiempo de atención y los costos de operación. Establece un procedimiento para la implementación de un sistema de localización y control de inventarios que utiliza tecnología RFID. A partir de la investigación realizada, se identifica que las tecnologías aplicadas a la gestión de almacenes contribuyen a la simplificación de las operaciones y reducción de costos, mientras que los principales obstáculos para su diseño e implementación son los altos costos de la tecnología y la inadecuada estructuración de los procesos. / Tesis

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / En el último tiempo se ha producido una bajada del precio del cobre, lo que afecta a la empresa Globe Modular que se enfoca en brindar servicios de construcción modular para minería y que no cuenta con nuevos proyectos para el 2017, por ello es necesario analizar tanto su estrategia actual, como nuevos escenarios, y teniendo en consideración que el mercado de bodegaje ha tenido un crecimiento explosivo en los últimos años en Chile, se propone evaluar la factibilidad técnica, estratégica y económica de que la empresa preste servicios de construcción modular para almacenes y depósitos en Chile. Con este propósito se cuantificó el mercado de construcción modular en el 2015, totalizando 100 MM USD, muy concentrado en dos competidores (71%). Luego se realizó una investigación de mercado donde participaron 17 empresas que demandan servicio de construcción de bodegas, de ellas el 47% se dedica al bodegaje, el 41% al retail y el resto a actividades varias. Durante esta etapa se indagó sobre la disposición a pagar de los potenciales clientes por un servicio de construcción modular para almacenamiento, cantidad de espacio que requerirían para almacenaje y qué tipo de producto se almacenaría. Por otra parte al realizar un diagnóstico interno de la empresa se detectó una alta focalización en un solo servicio, con bajo desarrollo de actividades de comunicación y comercialización. Según las encuestas, el 70% de las empresas tiene necesidad de aumentar sus capacidades de almacenamiento y valoran los beneficios de la construcción modular por sobre la construcción tradicional, dada su rapidez; pero sin dejar de lado el factor precio, pues mientras más pequeña es la empresa, menor es su disposición a pagar. Se definió como segmento objetivo aquellas PYMES que necesitan ampliar sus capacidades de almacenamiento en el corto plazo a no más de 400 m2, dado su volumen y su poca visibilidad ante los competidores (14.477 empresas). Según los resultados de la investigación de mercado, este segmento tiene una disposición a pagar baja y valora poder obtener cotizaciones en el menor tiempo, con un trato personalizado y facilidades para negociar; además utiliza como principal medio de comunicación con sus proveedores los canales no presenciales, particularmente, el Internet. Por estas razones se diseña un servicio en el que el cliente tenga un presupuesto en menos de 24 horas y con un seguimiento a través de Internet, con facilidades para negociar precio. Un factor crítico para insertar el servicio en este segmento consiste en lograr posicionamiento de la marca Globe Modular, a través de publicidad y posicionamiento web, contratando un servicio SEO. Para ello se propuso la creación dos nuevas áreas: Marketing y Ventas. Otro aspecto relevante de la estrategia es, concretar una alianza con uno de los competidores, para garantizar el suministro de módulos dentro del país. Esta propuesta fue evaluada económica, técnica y estratégicamente a 3 años a futuro, siendo favorables los resultados obtenidos (escenario pesimista VPN de 16.285 MM y TIR de 118%, con una TD de 15,16%). Por ello se concluye que se cumplen los objetivos planteados para el desarrollo del presente trabajo, pero se debe tener en cuenta que se trata de un negocio que tiene un alto VR, basado en flujos futuros, que podrían no alcanzarse, de no lograr la participación de mercado que se estimó.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo tuvo por objetivo desarrollar un análisis de factibilidad técnico, económico y estratégico de crear una empresa de servicio de bodegaje industrial en la comuna de Pudahuel. Para ello se llevó a cabo un exhaustivo estudio de mercado, para cuantificar la real factibilidad de implementación y minimizar los riesgos asociados a la inversión. Se desarrolló un análisis del macro mercado, considerando las comunas que mantienen presencia de Centros Logísticos en la Región Metropolitana, para posteriormente analizar en detalle el sector poniente, lugar elegido para la evaluación del proyecto. Entre los indicadores más importantes para el sector poniente, se levantaron datos evolutivos de oferta y demanda de m2, participación de mercado, valorización de mercado y precio. Por otra parte se realizaron entrevistas a potenciales clientes para develar disposiciones a pagar y servicios básicos requeridos. Como resultado de este análisis se reveló un mercado atractivo, para el poniente: con una demanda que se ha incrementado en un 68% desde 2010 a 2013 (en m2), un mercado valorizado creciente a un promedio de 31% anual, crecimiento de la demanda por sobre la oferta, tasas de vacancia en el mínimo histórico (0,39%) y precios en UF con crecimiento promedio del 1,6% anual. Posteriormente se estructura una propuesta estratégica de implementación, con foco en el servicio, en base a la flexibilidad de tiempos de contrato (mínimo de 3 meses), visualizado como oportunidad de mercado en base a las solicitudes de los potenciales clientes y las ofertas de los actuales competidores. Se establece una estrategia de precios en base a la competencia cercana (fijado en 0,17 UF x m2) y una promoción por 3 canales (Web, visitas, publicidad en el recinto). Se sitúa la plaza en la comuna de Pudahuel, particularmente en el Parque Industrial Pudahuel. El proyecto se evalúa considerando la compra de 40.000 m2 de terreno, con un total de 23.750 m2 construidos de bodegas para arriendo, equivalentes al 59% del terreno. La evaluación financiera del proyecto puro se efectúa a 20 años, entregando como resultado (en el escenario medio) una TIR de 11,5%, y un VAN de MM$1.500 en base a una tasa de descuento del 8% (obtenida por CAPM). A su vez el proyecto financiado por crédito bancario, considerando un 70% de financiamiento para la compra de terreno y edificación de bodegas, arrojan una TIR del 13,07%, y un VAN de MM$1.010 en base a una tasa de descuento del 8% y a un interés crediticio del 9% anual. Se visualiza un proyecto atractivo, a mediano plazo, de alta inversión y bajo riesgo, con recupero de la inversión desde los años 13 y 11, para el proyecto puro y financiado respectivamente. Los riesgos financieros pueden aumentar si las tasas de vacancia aumentan, disminuyendo demanda. Es posible mitigar con parcialización de inversión.

Tesis para optar al Grado de Magíter en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La presente investigación se enmarca en el Magister en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios y consiste en el planteamiento de un caso de interés donde se pueda analizar la o las oportunidades de negocio del tipo Inmobiliario. Específicamente en este caso se estudió la visualización, planificación y simulación de un Producto Inmobiliario de arriendo de espacio físico o bodegaje, ubicado particularmente en la pre cordillera chilena. La elección del lugar se relaciona con las singularidades observadas en los centros invernales chilenos, los cuales poseen una serie de características geográficas y de conectividad que juntas hacen atractiva la implementación del sistema. Particularmente el estudio aborda la necesidad observada de espacio de bodegaje para equipos motorizados de montaña que sea funcional durante todo el año. Estos equipos específicos son popularmente utilizados para exploraciones recreativas de la cordillera y son parte de una pujante industria del turismo de exterior o popularmente conocido como “turismo outdoor”. Además, sirven para generar nexos entre asentamientos que pudieran presentar ciertos grados de aislamiento por los fuertes nevazones propias del clima cordillerano durante la época de invierno entre los meses de junio y octubre en el sur del país. En este sentido variados organismos públicos y privados de estas zonas están ocupando los equipos antes mencionados. Como referencia el negocio no presenta antecedentes en Chile pero gracias al incremento sostenido del uso y adquisición de estos equipamientos, además de un costo cada día más accesible, se puede proyectar el requerimiento o al menos simular la instalación de un sistema de bodegas en la zona precordillerana para el guardado y distribución de estos maquinas durante la época de actividades invernales y el resto del año facilitando su uso y traslado a los clientes potenciales de este tipo de servicio que llegan desde las grandes ciudades. Se analizan también los aspectos positivos y negativos, físico-ambientales, socio-económicos e institucionales, que permiten exponer algunas reflexiones y conclusiones en el diseño de 5 Proyecto Inmobiliario abordado. Finalmente, se realiza una evaluación económica incremental del plan. En el contexto de un análisis obteniendo rentabilidades positivas para un horizonte de evaluación de 7 años. Como se indicaba anteriormente el modelo de negocio inmobiliario no presenta experiencias en el país al ser éste el caso se toman datos sobre la morfología de la infraestructura y funcionamiento de casos extranjeros donde existe mayor desarrollo de infraestructura para los centros de montaña. Pero dado que es un sistema de bodegaje el funcionamiento es bastante similar a los sistemas de ciudad conocidos como “Self Storage” ó “auto-Bodegaje” por lo que su administración y sistemas de seguros es idéntico con la ventaja de este ser especializado en un solo tipo de implementación (la de montaña ) que le dará la dirección precisa a las instalaciones.

Ingeniero Civil / Cumplir con los plazos de entrega de los proyectos, ajustándose al presupuesto, es uno de los mayores desafíos de la industria de la Construcción. ¿Cómo hacer frente a la productividad en obra? ¿Qué factores críticos afectan negativamente el presupuesto de la obra? Las empresas toman decisiones para innovar, invirtiendo en tecnología, incentivando a los trabajadores, buscando mano de obra especializada, etc. La filosofía Lean Construction busca conseguir un flujo de trabajo continuo a través de la planificación y una disminución de las pérdidas o tareas que no aportan valor en el proyecto. El presente trabajo consiste en presentar el estado actual de cómo se lleva la gestión de bodegas en obras de construcción de edificación en altura de la Región Metropolitana de Chile. Se eligen casos de estudio representativos, y se efectúan visitas a terreno para analizar su funcionamiento y organización, desde la visión de los operarios y empresa constructora, a través de entrevistas personales y la visualización del trabajo in situ. Una bodega en obras de construcción registra los ingresos y salidas de los insumos, en algunos casos puede definir stocks mínimos dependiendo de la necesidad de cada obra. Además, se le asocian a ella, muchos de los problemas de tiempos de espera por falta de materiales, herramientas y equipos por la demora en la entrega de ésta. Se espera determinar el modelo adecuado para la edificación en altura, con una bodega centralizada o bien directamente en obra, sistemas de control que se utilizan y cómo se relacionan con la productividad y avance que se quiere alcanzar en este tipo de proyectos con los métodos constructivos actuales. Se busca generar comparaciones, diagramas de flujos e identificar factores críticos del proceso, que permitan realizar recomendaciones ad-hoc, ya que a diferencia del mundo del retail con el problema Supply Chain, el mundo de la construcción es dinámico y con más restricciones de espacio, presupuesto y tiempos.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo se enmarca en la empresa LDP distribuidora de estructuras provisorias (plataformas de trabajo y andamios), aplicadas a diversas industrias. La empresa maneja una red de 4 bodegas a lo largo de Chile, abarcando los diferentes mercados propios de cada zona geográfica. En el contexto del negocio, las actividades de planificación y almacenamiento de inventarios son claves en la cadena de valor. En el análisis previo del funcionamiento logístico y la gestión de inventarios, se observaron situaciones de colapso tanto en la capacidad de almacenaje como en el suministro de equipos. En este sentido el trabajo de tesis buscó lograr mejoras en la gestión de inventarios mediante un sistema de apoyo que permite integrar las variables necesarias al momento de hacer una planificación de abastecimiento. El análisis previo, mostró que las causas del problema eran: la incorrecta planificación del abastecimiento (soportada en la deficiente información utilizada en los planes) y un sistema de información que no apoyaba la planificación (existía, pero no tenía un enfoque de integración al proceso completo de la compañía). Las estructuras provisorias que se comercializan se componen de distintos elementos, que por lo general se repiten de una estructura a otra, de una industria a otra y de una zona geográfica a otra. Si bien es cierto, la compañía dispone de un amplio rango de piezas, las que le permiten a los clientes abordar soluciones complejas y fuera de lo normal, y que hace la diferencia frente a los competidores, solo un número reducido de estos elementos representan el 80% del movimiento (Pareto). Estos elementos de mayor rotación se agrupan en 4 familias (A, B, U y O). De estas familias solo 25 elementos representan el 80% de las solicitudes. Estos elementos se catalogan a su vez según frecuencia e importancia en 4 categorías (frecuente-importante, frecuente-no importante, infrecuente-importante, infrecuente-no importante). A partir de estas categorías, y asumiendo una distribución normal de la demanda, se establecen rangos de confianza distintos para cada grupo. Para la solución del problema, se plantea un sistema de apoyo que incluye un modelo de política de abastecimiento (en base a la demanda histórica y a la capacidad de las bodegas) contrarrestado con un pronóstico de ventas. El sistema entrega una sugerencia de política de stock para los periodos próximos y permite detectar riesgos de colapso o de quiebres de stock. Cabe destacar que el actual proyecto contribuyó a cambiar la cultura de la empresa desde el punto de vista de la planificación, además de reconocer que el comportamiento del mercado es aleatorio imposible de predecir, pero sí de proyectar con un determinado nivel de confianza.