Idag finns det cirka en halv miljon bostäder från miljonprogrammet som är i behov av renovering och modernisering. Bostadsföretagen som äger dessa fastigheter har problem med att finansiera renoveringen som krävs för att höja standarden och förlänga livslängden på fastigheterna. Denna uppsats handlar om hur direktägande fastighetsfonder kan fungera som ett alternativ till finansieringen av renoveringen av miljonprogrammet. Fördelen med att använda direktägande fastighetsfonder som finansiellt verktyg till upprustningen av miljonprogrammet är att kapitalet kan hämtas från den privata sektorn och beroendet av en stark finansiär minskas. Genom fondstrukturen skapas möjligheter för ett mindre sparande i bostadsfastigheter och gör marknaden för potentiella investerare större. Uppsatsen behandlar två områden i Stockholm och är belägna Rinkeby- Kista och Skarpnäck. Med hjälp av räkneexempel på en fiktiv fastighet utplacerad i dessa två områden har det visat sig att det kan vara lönsamt ur en investerares perspektiv som vill köpa andelar i fastighetsfonden som används i denna uppsats. Exempelvis får en fondinvesterare 9,1 % per år i Skarpnäck. Med en upprustning av miljonprogrammet tillkommer kostnader för renovering samt hyresökningar. Uppsatsen redovisar vilka kostnader en renovering medför för att uppnå modern standard samt vilka konsekvenser som moderniseringen har på hyresnivån. På grund av en ökad hyresnivå behandlar uppsatsen även frågan om hyresgästerna kommer att ha råd med de nya hyrorna. / There are approximately half a million apartments of the building initiative from the 1970’s called “miljonprogrammet” that are in need of major renovation and development into modernized standard. The real estate companies that own these properties have difficulties in funding the required amount of capital in order to achieve the goals of higher standards and extending the life length of the properties. This essay investigates the possibility of real estate private equity funds as a financial solution to the issue. The benefits of using real estate private equity funds as a financial solution to the renovation and development issue is that equity may be raised by using the private market and the dependence of one powerful financial investor decreases. As the fund structure being as it is, opportunities for savings in smaller amounts are created, which expands the market of possible investors. The essay investigates two areas in Stockholm that are located in Rinkeby-Kista and Skarpnäck. By using calculations containing a fictive property placed in the two areas, it has been proved that investing in a real estate private equity fund, created for the purpose of this essay, could be profitable for small-scale investors. The average annual return, which is gained when investing in the fund, is 9,1 % in Skarpnäck. As a consequence of developing ”miljonprogrammet”, rents are increased in order to cover some of the renovation costs and to fit new standards of the properties. The essay also explores the details of the renovation costs and what level the new rents will be at. Analysis will also be performed whether the tenants will be able to afford the increased rents.

This bachelor thesis aims to study the relationship between higher capital costs and the households' ability to repay their loans as well as how this affects the housing market. The work studies three areas in three different municipalities in the Stockholm region. The limitations for this report were that it primarily focused on areas that have relatively new housing developments where the interest rate was the sole alternating variable. Today, the interest rates for housing loans are very low which has resulted in that Swedish people has record breaking high leverages. Recently, a new amortization requirement was adopted. This will affect all households when they take new loans with an LTV of 50 percent. House prices in Sweden are at a historically high level, especially in the Stockholm region. Households’ expectations play a large impact on prices, and some experts believe that the market today is overvalued and that we are in a housing bubble, which, if it bursts, can bring negative impact on the housing market. Consequently, migration and housing demands has not previously been seen at these levels in Stockholm. In this paper, we intend to examine how rising interest rates will affect households with different leverage ratios in three different municipalities in the Stockholm county region. Utilizing data from sources such as InsightOne and Konsumentverket among others a spreadsheet was created comparing four different typical households that reflect the most common household composition within the selected municipalities. The disposable income, after all expenses for accommodation and necessities accounted for, will be examined. We will also analyze how these households would cope in a scenario where changing fundamentals give households higher housing costs and further how the selected municipalities, all of which have a relatively high rate of construction, would be affected by a sudden drop in prices on the market. A spreadsheet with data from Statistics Sweden was also set up to investigate the percentage of all households in Stockholm that have the same capital costs as a custom range of the selected mosaichouseholds’. Our results show that not all households could cope with increased housing costs such as higher interest rates among other factors. According to the calculated budget estimate for each typical household, it was concluded that some households would be unable to cover their monthly necessities. In a scenario where this would become reality, the households with a high leverage and a high interest rate would have a much smaller amount of money to live on each month. This would lead to a reduction in consumption and a decrease in demand for housing, which would result in a less secure position in the housing market and force households to reassess its choice of timing for this type of investment. Ultimately this could lead to vacancies in the municipalities we investigated that are located quite a bit outside the city center. Based on our results, we consider the hypothesis proven; due to half of the mosaic households in the study reflecting a deficit in their budget when the leverage and interest rates peaked at high levels. Based on the income statistics from SCB, we could also deduce that 49.8 percent of all households in the Stockholm region displayed a lower annual income than the investigated mosaic households. Consequently, these households would demonstrate a greater deficit in their budget if their housing costs rose. / Kandidatarbetet syftar till att studera hur högre kapitalkostnader påverkar hushållens betalningsförmåga och vilka effekter det kan få på bostadsmarknaden. I arbetet undersöks tre områden i tre olika kommuner i stockholmsregionen. I rapporten finns begränsningen att räntorna är den enda variabeln som ändras och att det i de områden som undersöks finns relativt nyproducerade bostäder. I dagsläget är räntenivåerna väldigt låga för bostadslån och det har medfört att svenskarna aldrig någonsin har varit så högt belånade. Nyligen har även ett nytt amorteringskrav antagits, vilket kommer att påverka alla hushåll som tar nya lån med en belåningsgrad över 50 procent. Bostadspriserna ligger idag på en historiskt hög nivå och speciellt hög är prisutvecklingen i Stockholmsregionen. Hushållens förväntningar har en stor inverkan på priserna och vissa experter menar att marknaden idag är övervärderad och att vi befinner oss i en bostadsbubbla som, om den spricker, kan innebära stora negativa konsekvenser för bostadsmarknaden. Samtidigt har inflyttningen och efterfrågan på bostäder aldrig varit så hög som nu inom Stockholms län. I denna uppsats avser vi att undersöka hur en stigande ränta kan påverka hushåll med olika belåningsgrader i tre olika kommuner inom Stockholms län. Med hjälp av data från bland annat InsightOne och Konsumentverket har en kalkyl för fyra olika typhushåll ställts upp som speglar den vanligaste hushållssammansättningen i de valda områdena. Här kommer sedan den disponibla inkomsten efter att alla utgifter för boende och nödvändigheter är betalade att undersökas. Vi kommer därefter att analysera hur dessa hushåll skulle klara sig i ett scenario där förändrade fundamentala faktorer ger hushållen högre boendekostnader och vidare hur de valda kommunerna, som alla har en relativt hög nybyggnadstakt, skulle komma att påverkas av ett plötsligt prisfall på marknaden. Dessutom har en kalkyl med data från SCB satts upp för att undersöka hur många procent av alla hushåll i Stockholms län som har samma årsinkomst som ett anpassat intervall av de valda mosaichushållen. Våra resultat visar att inte alla hushåll skulle klara av ökade boendekostnader, exempelvis som en följd av högre räntor. De skulle alltså gått med underskott varje månad enligt den budget vi ställt upp för varje mosaichushåll och som redovisar de viktigaste utgifterna ett hushåll med denna sammansättning har. I ett scenario där detta blir verklighet skulle alltså hushåll med en hög belåningsgrad och höga räntor få en betydligt mindre summa pengar att leva på varje månad efter att alla nödvändiga kostnader är betalde, vilket skulle leda till en minskad konsumtion och minskad efterfrågan på bostäder. Detta skulle i sin tur leda till ett osäkrare läge på bostadsmarknaden, vilket skulle få ytterligare hushåll att omvärdera sitt val av tidpunkt för denna typ av investering. I slutändan skulle detta kunna komma att leda till vakanser i de kommuner vi valt att undersöka och som ligger någon eller några mil utanför innerstaden med dess ständigt höga efterfrågan på bostäder. Utifrån våra resultat kan den uppställda hypotesen styrkas. Detta då hälften av de mosaichushåll vi utgick ifrån i undersökningen visade ett underskott i sin budget då ränta och belåningsgrad låg på en hög, om än inte orimlig, nivå. Utifrån inkomststatistiken från SCB kunde vi även utläsa att hela 49.8 procent av alla hushåll inom Stockholms län har en lägre årsinkomst än de undersökta mosaichushållen, vilket innebär att dessa hushåll skulle visa ett större underskott i sin budget om deras boendekostnader ökade.