Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

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Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El desarrollador inmobiliario está en constante búsqueda de nuevos proyectos, el negocio se basa en la detección y aprovechamiento de oportunidades que rentabilicen el capital invertido. Generalmente, el punto de partida es la búsqueda de nuevas localizaciones para inversión, basándose en la información del mercado y las condiciones normativas urbanas que las rigen, pero en otros casos, es el terreno el pie forzado desde donde se evalúan las posibles alternativas de negocio. Este es el caso de estudio, esta investigación tiene como objetivo el poder reconocer el producto inmobiliario que mejor rentabilice un terreno en particular, conformando el estudio en sí como un modelo básico factible de replicar acotado a terrenos urbanos, de uso mixto en áreas consolidadas y con una superficie entre los 501 y 2500 mt2. Entonces, partiendo de la base de que la localización no es una variable, se busca reconocer los factores determinantes en la toma de decisiones para el desarrollo de uno u otro proyecto inmobiliario. Se tomará como caso de estudio y comprobación un terreno ubicado en Los leones 2025, comuna de Providencia, Santiago de Chile.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 18/5/2020. / Magíster en Gestión para la Globalización / Se desarrollará un plan de negocios que permita evaluar estratégica y económicamente la empresa de asesoría inmobiliaria Global Investments la que tiene por objetivo cautivar a clientes chilenos que deseen invertir en propiedades como método de aumento de patrimonio, asesorándolos en la compra de viviendas en la ciudad de Miami para posteriormente ofrecerles un segundo servicio por concepto de administración de las rentas de éstos bienes inmuebles. La motivación viene dada por la baja de precios de adquisición de viviendas en USA como consecuencia de la crisis Subprime del año 2007, provocando que el mercado inmobiliario estadounidense sea accequible a la demanda chilena. Se identificará el comportamiento de la industria inmobiliaria en Chile de manera de detectar si existe interés suficiente en la compra de propiedades. Como segunda etapa, se analizará el mercado inmobiliario en USA, particularmente en el sector de West Palm Beach, Miami-Florida de manera de detectar si existe oferta suficiente para la demanda interna y extranjera, conocer cuáles son los precios de viviendas hoy y como se comportarán mediante proyecciones para años futuros. Esto último se estudia en el modelo inmobiliario Los Cuatro Cuadrantes . Además, se examina el marco regulatorio a través del Tratado de Libre Comercio entre ambos países para la Doble Tributación. La metodología utilizada consistió en un análisis estratégico mediante las Cinco Fuerzas de Porter y un análisis FODA. Esta última metodología permitió analizar las fortalezas y debilidades de la organización, así como evaluar las oportunidades y amenazas que presenta Chile y USA a la hora de invertir en un bien inmueble. La propuesta de valor del modelo de negocios será realizada mediante la metodología Canvas que permitirá definir un producto que satisfaga la necesidad de inversión del cliente, estableciendo cuál es el segmento o mercado objetivo de la empresa. Se diseñó el Plan de Marketing y conjuntamente se evaluó el Plan de Operaciones, en donde se estableció la necesidad de contar con partners estratégicos en Estados Unidos a través de empresas corredoras de propiedades y oficinas de abogados especialistas en Real Estate. Luego, se desarrolló la estructura organizacional y los costos asociados a su implementación. Se elaboraron las proyecciones de ventas de acuerdo a los segmentos analizados y las particularidades del mercado objetivo, determinando los flujos de ingresos y costos. En ese sentido, la industria inmobiliaria en Chile se encuentra rentando actualmente entre un 5% a un 6%, donde en el presente plan de negocios, se utilizará una tasa de descuento anual de un 12% dado que se trata de un proyecto nuevo, el que representa mayor riesgo de inversión. Por otra parte, se evaluará a la empresa utilizando el Método de Valorización de Nuevas Empresas (MVNE) por un periodo de 10 años, el que sumado al concepto de financiamiento puro y en un escenario base, se obtuvo un resultado financiero de un VPN Total del flujo de caja de UF 5.323 y un TIR de 16,48%, siendo esto rentable. La recomendación es implementar este plan de negocios y desarrollar la empresa Global Investments.

Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Economía / Este trabajo busca comprobar que existe un contagio de expectativas de los inversionistas que participan en el mercado de bienes raíces. Para esto, se utiliza la metodología de autómatas celulares dada su buena capacidad para modelar el comportamiento de sistemas complejos. De esta forma, se busca encontrar un porcentaje significativo (sobre 60%) de aciertos en la predicción de la dirección de las variaciones en los precios, utilizando solamente como variables explicativas los estados del periodo anterior, los que son sometidos a una función de influencia de las comunas vecinas. Se utilizaron variaciones mensuales del valor promedio del metro cuadrado correspondientes a departamentos de 9 comunas de Santiago. De los resultados, destacan las comunas de Ñuñoa y Maipú, las cuáles obtuvieron un porcentaje de efectividad en la predicción superior al 60% indicando que existe evidencia de contagio de expectativas en el mercado de bienes raíces que puede ser modelado por Autómatas Celulares.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / En este trabajo se desarrolla un Plan Estratégico de crecimiento de la oficina GBArquitectos, potenciando la actividad de estudios para solicitar al Servicio de Impuestos Internos, reavalúos fiscales de bienes raíces a fin de lograr rebajas de los impuestos territoriales. La motivación principal nace al percatarse del aumento de estos servicios, por lo que a la fecha, es interesante estudiar la factibilidad de desarrollo de la empresa a través de un Plan Estratégico que pueda satisfacer la demanda creciente de estos servicios y capture las mayores oportunidades de negocio que se presentan. Esta tesis se desarrolla de acuerdo a una metodología académica estructurada que considera análisis interno de la empresa, estudio de su estructura orgánica, recursos internos, ingresos, costos, sus clientes, sus fortalezas y debilidades, análisis del entorno externo, amenazas, oportunidades, competencia, análisis del mercado potencial, su segmentación y un plan de marketing. Finalmente se hacen las evaluaciones económicas del negocio, se cuantifican las necesidades de financiamiento y los impactos que se generarán en GBA con la implementación del plan propuesto. Se determina un mercado potencial rescatable considerando los bienes raíces no agrícolas en los usos de propiedades de mayor interés para el negocio, agregado total a nivel país de unos 177,9 millones de US$, de los cuales la Región Metropolitana tiene un monto de 111,3 millones de US$ (54.926 millones de pesos, 62,6 %,); la Región de Valparaíso tiene un monto de 18,5 millones de US$ (9.067 millones de pesos, 10.4%); y la Región del Bio Bio tiene 11,9 millones de US$ (5.837 millones de pesos, 6,7%), los que representan aproximadamente el 79,6 % del mercado potencial de interés a nivel país. GBA tiene la fortaleza de tener un conocimiento acabado en el desarrollo de estos estudios, pero este conocimiento recae en un sólo profesional, lo que constituye una debilidad importante al momento de implementar el plan estratégico que exige una sistematización y desagregación de los procesos internos y la focalización en actividades estratégicas como el marketing y busca de nuevos clientes. Por otra parte, favorece a GBA que no existe una competencia fuerte que amague el negocio, además existen avances tecnológicos en TI e innovaciones que permitirían implementar todas las acciones necesarias para materializar el Plan propuesto, pero también estos avances tecnológicos pueden incentivar a otras empresas a ingresar a este negocio. El VAN del negocio evaluado es de US$ 497.203 con un 43,07% de certeza y una TIR de 7,55% con una certeza de 54,47%. La variable que mayor influye en estos índices, son los gastos en RRHH de la oficina de Santiago con una incidencia del 42,65% en el VAN y un 70,40% en la TIR. Finalmente, de acuerdo a este estudio, se recomienda a GBArquitectos desarrollar este Plan para capturar las mayores oportunidades de negocio que se presentan y posicionarse con un mayor Market Share.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El mercado inmobiliario está en constante crecimiento, situación que permite la existencia de Clientes no atendidos. En este contexto se detecta la necesidad de ciertos Clientes de dar en arriendo una propiedad, por una necesidad de urgencia y, por otra parte, se detecta que existen Clientes que desean tomar en arriendo una propiedad con mayor disposición de pago. La base de la oportunidad de negocios existente es hacer de nexo entre estos dos Clientes y satisfacer ambas necesidades a la vez. El objetivo del presente proyecto de Tesis consiste en el Diseño de un Plan de Negocios que permita evaluar la factibilidad y viabilidad de una empresa de corretaje de propiedades, enfocada en el sub mercado de arriendo de propiedades. La metodología propuesta consiste en un proceso declarativo, luego realizar un proceso analítico interno y del entorno. En una tercera parte se define el Modelo de Negocios y como se lleva a cabo lo explicitado en el proceso declarativo. El siguiente paso es definir la estructura organizacional y el Plan Estratégico. Posteriormente se desarrolla la estructura financiera y se evalúa la rentabilidad del proyecto. El VAN positivo del proyecto, a una tasa de descuento de 20%, indica la factibilidad de llevarlo a cabo, eso si se cumplen metas mínimas de volumen de ventas que consisten en $5.400.000 de negocios nuevos mensuales o la concreción de 2.8 operaciones promedio mensuales. El precio de venta debe cumplir con un sobrecargo de 16,5% sobre el costo de tomar en arriendo la propiedad. El análisis de sensibilidad muestra que la Tasa interna de Retorno es de un 23%. Por último, dado que se estará inserto en el mercado de corretaje de propiedades, se recomienda realizar el negocio de corretaje corriente (como agente bajo comisión) para dar mayor solvencia al proyecto, ya sea en el mercado de arriendo o de venta de propiedades. Esta recomendación nace con el objeto de aprovechar aún más las redes de contacto que se crearán para llevar a cabo el foco del negocio.

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo / El presente trabajo pretende realizar un examen pormenorizado del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, analizando las diversas situaciones que pueden desarrollarse con ocasión de esta relación contractual. Para tales efectos, se considerará no sólo la regulación contenida en la Ley N° 18.101 (en su versión modificada por la Ley N° 19.866), sino también la extensa normativa contenida en el Código Civil. Recurriendo a la normativa general y a los principios que informan el Derecho de los Contratos, así como a las características propias de esta institución, esta investigación pretende realizar un exhaustivo análisis del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos en el Derecho Chileno. Con la finalidad de desarrollar este objetivo de la manera más precisa posible, el presente trabajo se divide de la siguiente manera: en el Capítulo I se realizará una descripción del contrato de arrendamiento, poniendo especial énfasis en su finalidad económica; por su parte, en el Capítulo II se analizará la evolución de la legislación sobre la materia, destacando la orientación de mercado presente en la actual regulación; finalmente, el Capítulo III desarrolla propiamente la formación y efectos de esta relación contractual, poniendo un especial énfasis en la identificación de las posibles problemáticas relacionadas con la aplicación de la normativa y el desarrollo de soluciones a éstas. Precisamente, será este el rasgo que permite definir la orientación del presente trabajo, el cual pretende antes que nada proporcionar guías para la correcta aplicación práctica de la normativa legal, considerando siempre las consecuencias económicas de la solución adoptada

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo / En el contexto mundial de incrementos en el precio de los bienes ra ces, el desarrollo de m etricas dirigidas a monitorear el encarecimiento de las propiedades cobra especial relevancia, en especial atendiendo al alto impacto que tiene el sector inmobiliario sobre la estabilidad nanciera y la actividad econ omica agregada. Las viviendas corresponden a bienes de particular naturaleza que se distinguen notoriamente del resto de las mercanc as que se transan en la econom a. Su multiplicidad de atributos y caracter sticas, as como su escasa liquidez, hacen que la herramienta que se emplee para medir la evoluci on de sus precios deba ser capaz de capturar las diferencias composicionales que se presentan entre cada unidad residencial. En esa l nea, en este trabajo se presentan las principales metodolog as provistas por la literatura para construir ndices de precios inmobiliarios. En un ejercicio exploratorio se comparan los indicadores elaborados bajo distintas metodolog as disponibles para Chile. Los resultados revelan que el horizonte temporal, la muestra que se utiliza y la especi caci on funcional asociada a cada modelo, determinan la predilecci on de un m etodo por sobre otro. No obstante, el cariz preliminar de los ndices estudiados, sumado a la limitada extensi on de las series de tiempo, sugiere que los hallazgos aqu reportados deber an ser comprobados con el correr del tiempo

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / El objetivo de esta tesis es probar la existencia de capacidad de predicción en el mercado inmobiliario mediante la aplicación de un modelo de redes neuronales. Para ello se utilizó una base de datos con los precios promedio del metro cuadrado de casas y departamentos en distintas comunas y sectores de la capital, entre los años 1994 y 2007, con una frecuencia mensual. La metodología empleada consiste en una red neuronal Ward con rolling, de los rezagos de las diferencias del precio promedio de inmuebles en una comuna sobre los rezagos de las diferencias de la Tasa de Interés Promedio (TIP) y el Índice Mensual de Actividad Económica (IMACEC). Mediante el test de acierto direccional de Pesaran y Timmermann logramos determinar capacidad de predicción en cuatro zonas de la capital en que además los resultados del modelo superaban la metodología Buy & Hold, resultados que pudimos corroborar al aplicar el modelo a sucesivas submuestras de nuestra serie original. Se concluye que, pese a todas las limitaciones de información inherentes a la base de datos utilizada, sí existe capacidad predictiva en el mercado inmobiliario, aunque estos resultados no sean homogéneos a través de las comunas de la capital