El principal objetivo de esta investigación es estudiar los determinantes de largo plazo de la oferta inmobiliaria del Gran Santiago, basado en un modelo microeconómico desarrollado por Kahn (1987), que incorpora dos conceptos fundamentales de la teoría de inventarios: el costo de no contar con oferta disponible para satisfacer la demanda, y el costo marginal de producir hoy en relación al de dilatar la producción hacia el futuro. El modelo predice que en el óptimo la empresa representativa elegirá un nivel de oferta tal que iguale el costo de oportunidad esperado de no contar con oferta disponible, frente al de almacenar inventarios para los próximos períodos. A partir de las condiciones de primer orden del modelo, y utilizando datos mensuales para el periodo 1994-2004 y técnicas de series de tiempo, se determinó la existencia de dos relaciones de cointegración. Asimismo, los resultados sugieren que la oferta de viviendas ha presentado un desarrollo consistente con la evolución de sus principales fundamentos económicos, como lo son el crecimiento de las ventas y el incremento en el precio. En efecto, el análisis paramétrico de los resultados sugiere que la oferta posee una elasticidad en torno a 1,0 al precio de las viviendas y en torno a 1,9 respecto de las ventas. Cabe destacar que, a diferencia de lo propuesto por el modelo de Kahn, un incremento de la tasa de interés genera un incremento en los inventarios de viviendas, lo cual obedece a una mayor sensibilidad de la demanda en relación a la producción ante cambios contemporáneos en el costo de capital. Una de las principales limitaciones de esta investigación es la escasez de datos. En efecto, la información disponible de precios corresponde a viviendas usadas de Ñuñoa, mientras que las cifras de ventas y oferta consideran al Gran Santiago. De igual forma, sólo se dispone de 10 años de observaciones. Por tanto, más aún considerando que es relativamente escasa la investigación en esta área en Chile, sería de gran utilidad la generación de nueva información a nivel microeconómico de la conducta de los agentes en este mercado.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Ingeniero Civil / El objetivo de este trabajo es generar una metodología que permita al tasador, mediante un procedimiento matemático simple, incorporar al valor de tasación habitual los beneficios que se generan por la implementación de mejoras a la eficiencia energética. El beneficio económico se estima como el valor presente de los ahorros en consumo de energía que se generan respecto a una vivienda convencional. Para determinar dicho valor el costo de los energéticos debe ser proyectado y ponderado por los porcentajes de consumo correspondientes, el periodo de recuperación de los ahorros en consumo debe ser la cantidad de años de vida útil remanente de la mejora y la tasa de descuento debe ser el promedio de las tasas de crédito hipotecario ofrecidos en el mercado a la fecha de tasación. Luego para obtener una tasación verde se suma esta cifra al valor de tasación determinado por el tasador mediante su proceso habitual de valoración. Para estudiar el impacto de la metodología propuesta se analizan 8 casos: viviendas ya tasadas, de tipología pareada y aislada, de albañilería, estructura de madera y estructura metálica, ubicadas en tres zonas térmicas diferentes (1, 3 y 6). Se supone la implementación de mejoras en la envolvente térmica y uso de colector solar, que impactan los consumos calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) respectivamente. Para ello se utilizan las herramientas CCTE_v2 (software que permite conocer la demanda de energía para el acondicionamiento térmico del edificio) y f_chart (algoritmo para verificación del cumplimiento de la Contribución Solar Mínima (CSM) de sistemas solares térmicos). Finalmente observando los resultados de todas las viviendas analizadas los porcentajes de aumento en el valor de tasación de las viviendas debido a la aplicación de las distintas mejoras estudiadas varía entre 3,4% y 18,0%.

El proyecto profesional presentado a continuación desarrolla una propuesta de mejora del proceso de venta o alquiler de propiedades en una empresa del sector inmobiliario. El objetivo es lograr un mayor porcentaje de ventas o alquileres cerrados con éxito e incrementar el nivel de satisfacción de los clientes internos y externos. Para ello se estructuró el trabajo en cuatro capítulos. En el primero de ellos se presentará un marco teórico que permitirá conocer la realidad del mercado inmobiliario y todas aquellas herramientas necesarias para el desarrollo de la presente propuesta. En el segundo capítulo se realizará un diagnóstico de la situación actual de la empresa que permitirá identificar el problema y cada una de las causas principales. En el tercer capítulo se desarrolla la mejora del proceso y se evalúa el costo - beneficio en tres escenarios posibles: escenario pesimista, escenario normal y escenario optimista. Finalmente, en el cuarto capítulo se desarrollarán las conclusiones y recomendaciones del presente trabajo, con la finalidad de brindar de manera general y consolidada todas las ideas de mejora por desarrollar por la empresa en estudio. / Tesis

La economía moderna ha evidenciado la existencia de crisis financieras provocadas por burbujas especulativas racionales, siendo una de las más sensibles las burbujas inmobiliarias. Los episodios de burbuja, en este trabajo son definidos como períodos explosivos del precio del m2, los cuales no tienen explicación en la evolución de su valor económico. La detección de comportamientos exuberantes en los mercados financieros y la ejecución de pruebas especializadas de detección son de suma importancia. Este documento aplica la metodología de detección de burbujas expuesta por Phillips, Shi y Yu (2012) al mercado inmobiliario de Lima para dos series de distritos los cuáles son denominados “sector alto” (5 distritos) y “sector medio” (10 distritos). Los resultados muestran la existencia de un período de burbuja de precios a partir de los años 2012 y 2013 para la serie de 5 distritos y 10 distritos respectivamente. Este resultado se mantiene para varias pruebas de robustez, como por ejemplo, distintas ventanas de regresión, segmentos de precio y métodos alternativos para generar las pruebas de detección. / The modern economy has evidenced the existence of financial crises caused by rational speculative bubbles, one of the most sensitive being property bubbles. The bubble episodes, in this paper are defined as explosive periods of the m2 price, which have no explanation in the evolution of its economic value. The detection of exuberant behaviors in the financial markets and the execution of specialized detection tests are very important. This document applies the bubble detection methodology set forth by Phillips, Shi and Yu (2012), to the Lima real estate market for two series of districts which are called "high sector" (5 districts) and " middle sector” (10 districts) The results show the existence of a price bubble period from 2012 and 2013 for 5 districts and 10 districts respectively. This result is permanent for various robustness tests, such as different regression windows, price segments, and alternative methods of generating the tests. / Trabajo de investigación

Tesis para optar al grado de Magíster en Administración / Autores no envian documentación para permitir el acceso a texto completo de su tesis en el Portal de Tesis Electrónicas de la U. de Chile. / Guerra Leighton, Ricardo [Parte I], Guerra Leighton, Roberto [Parte II] / Sociedad Inmobiliaria y de Inversiones R3D Limitada es una empresa inmobiliaria que cuyo core business es la comercialización (compra/venta) de oportunidades en bienes inmobiliarios, en el sector oriente de Santiago, especialmente en el segmento de departamentos usados habitacionales. En torno a este, ha desarrollado metodologías y procesos en la búsqueda, selección, compra, generación de valor y comercialización. La oportunidad que identificó R3D es la de un mercado creciente, atomizado sin actores dominantes de propiedades usadas que están en el sector Oriente de la Ciudad de Santiago, donde actualmente se construyen un numero importantes de proyectos inmobiliarios para satisfacer una demanda progresiva por departamentos para uso habitacional o de inversión. La industria en que participa R3D está compuesta por empresas inmobiliarias de gran tamaño, siendo operadores claves que desarrollan y construyen nuevos proyectos. También existen empresas inmobiliarias menores, que buscan oportunidades de desarrollo e inversión en este sector. Existen además corredores de propiedades, que velan por los intereses de un tercero. También existen en esta industria los bancos de inversión, los cuales apalancan su rentabilidad al sector inmobiliario. Por último el cliente final, quién hace usufructo del bien inmueble y que en determinado momento decide vender su propiedad. Todos los mencionados anteriormente componen la industria de inmobiliaria. El mercado objetivo que aborda la empresa R3D es el de departamentos del sector oriente de Santiago, ubicados en comunas como Ñuñoa, Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea y la Reina, de configuración que va desde 1 dormitorio, hasta 3 dormitorios. Orientados a clientes que buscan inversiones en el sector o como vivienda, de características socio-económicas de clase media, con poder adquisitivo medio, y con acceso al mercado financiero. La estrategia competitiva que posee la empresa es la de enfoque en costo, donde ha desarrollado ventajas operacionales, constituyendo proyectos rentables a través de la optimización de las diversas variables que afectan este mercado. Por tanto el presente proyecto busca generar mejoras a la empresa en cuestión, haciéndola más competitiva.

En el presente trabajo se revisarán los procesos de Post Venta de los emprendimientos de unidades inmobiliarias para tres (3) Niveles Socio Económicos conformados por tres emprendimientos del NSE Alto, tres emprendimientos del NSE Medio y cuatro emprendimientos del NSE Bajo. Además, es importante indicar que al 2013 los NSE Medio y Bajo representan un 67%1 de la demanda efectiva de la población limeña que actualmente cuenta con una gran oferta inmobiliaria. El segmento viene generando un cambio muy importante en su conducta de demanda que está impactando en los patrones de consumo y de servicios financieros y sociales. Además, se encuentran cada vez más informados y por ende demandan una comunicación oportuna y transparente en cada uno de los procesos. Es necesario analizar y evaluar las mayores incidencias de la Post Venta que se presentan en cada una de estas unidades inmobiliarias, a fin de poder establecer estrategias por parte de los desarrolladores así como retroalimentación por parte del usuario final, para obtener como resultado una relación WIN TO WIN donde a través de una buena gestión de Post Venta se agregue valor para los desarrolladores inmobiliarios y para los usuarios finales. / Tesis

Seminario de título para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / El negocio de la construcción ha sido reconocido como uno de los sectores económicos más relevantes en la actividad económica del país. La influencia directa del sector en la creación de empleo2 y su estrecha relación con el ciclo económico ha llevado a que los resultados del sector sean utilizados, en determinadas ocasiones, como indicadores importantes del dinamismo de la economía. De esta forma, no es de extrañar que tanto las autoridades públicas como los diversos agentes privados presenten una preocupación significativa sobre dicho rubro, a sabiendas que es uno de los motores del desarrollo del país3. Uno de los sub-sectores más importantes dentro del rubro de la construcción corresponde a la edificación de viviendas, representando aproximadamente una participación del 2.8% del sector. La inversión residencial no sólo influye directamente, a través de su participación en la inversión agregada, en el dinamismo de la economía si no que además repercute fuertemente en el patrimonio de las personas. Según los datos provenientes de la Encuesta Casen4 2003 el 69,9% de los chilenos es propietario de la vivienda que reside, representando esta un importante patrimonio y potencial vía de ingreso a través de conceptos de arriendo5. De esta forma, variaciones en el valor de las viviendas tendrán importantes repercusiones en el patrimonio de los chilenos y en la actividad economía. El análisis de la evolución del precio de las viviendas se ha realizado, por lo general, a través de la construcción de índices que permiten ver la evolución agregada del valor de estas. Para construir estos índices se han utilizado metodologías de precios hedónicos, las cuales identifican la importancia relativa de una serie de atributos en el valor final de mercado de cada vivienda en particular. Las características individuales de cada vivienda constituyen un bien único, situándonos en un mercado en donde el bien transado es altamente heterogéneo. Por ejemplo, supongamos que tenemos dos viviendas idénticas con la única diferencia que están localizadas en diferentes sectores de la esperarse que la ubicación sea relevante en determinar su precio de mercado. El precio de mercado observado para cada vivienda es el resumen de múltiples características de esta, del contorno en el que se encuentra y de la interacción de ellas. Estas características son valoradas en forma conjunta, sin especificarse de manera detallada y aislada la importancia relativa de cada una de ellas independiente de las demás. El trabajo que se presenta a continuación, realiza una valoración de dichas características para cuatro tipos de viviendas: casas nuevas y usadas y departamentos nuevos y usados. Todas las viviendas utilizadas corresponden a transacciones de las comunas de la ciudad de Santiago. Uno de los aspectos más importante y novedosos que se presenta en este estudio corresponde a la valoración de la seguridad en el precio de las viviendas. Para tales efectos se procedió a incluir en las estimaciones indicadores de frecuencia relativa de la actividad delictual comunal. Es de esperarse que mayores niveles de actividad delictual diminuya el valor final de las viviendas. La metodología utilizada se basa en la estimación de un modelo de precios hedónicos mediante regresiones no lineales. Esta metodología se caracteriza por la capacidad para asignar precios a características que, en general, suelen venir “en paquete” y a entregar mejores ajuste en comparación a los modelos lineales que son utilizados generalmente en trabajos de este tipo. Si bien ya se han realizado algunos trabajos similares a nivel local, el trabajo que aquí se presenta posee varias fortalezas, destacando principalmente tres: la primera, tiene relación con la base de datos que se utilizó. Todos los trabajos anteriores se caracterizan por utilizar datos recogidos de los medios de comunicación. La recolección de la información de acuerdo a esta metodología sesga los resultados al incluir características de las viviendas con error de medición. Las características publicadas por los oferentes representan solo el conjunto de atributos positivos de la vivienda, omitiendo posibles defectos o características que interesan a los demandantes. Una segunda y quizás más importante omisión realizada al utilizar estas bases de datos es la inclusión del precio de oferta como variable dependiente y no el de transacción efectiva. Estos problemas se minimizan en este trabajo al utilizar una base de datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, la que consigna todas las transacciones efectivas realizadas durante el año 2001 a 2004. La segunda fortaleza presente en este trabajo es la utilización de una especificación no lineal mediante la aplicación de la metodología Box Cox. Elemento importante que marca diferencia con los trabajos anteriores y que entrega argumentos técnicos para identificar el mejor ajuste del modelo. Por último, pero no menos importante, la tercera fortaleza se refiere a la identificación de la importancia de la seguridad ciudadana en la determinación del precio de las viviendas. Para esto se incluyó en las estimaciones la diferencia entre las tasas de denuncia de delitos de cada mes. Estadísticas provenientes del Ministerio del Interior, a través de la división de Seguridad Ciudadana. Las conclusiones encontradas en este trabajo señalan que la actividad delictual tiene un impacto negativo en el precio de las viviendas. Los resultados obtenidos son robustos y significativos a diferentes especificaciones. La variaciones en la tasa de denuncia de delitos dsimuye el valor de las viviendas, con mayor importancia en el mercado de las casas que en el de departamentos. Reflejando, posiblemente, la mayor seguridad presente en las viviendas de departamentos. El trabajo se desarrolla en 6 secciones. La siguiente sección entrega una completa revisión a la bibliografía existente; la tercera parte del trabajo describe y analiza univariadamente los datos a utilizar en las estimaciones; la cuarta sección analiza la metodología a utilizar en las estimaciones presentadas en la quinta sección. Finalmente se entregan las principales conclusiones en la sección 6.

El objetivo general de la presente tesis es elaborar un plan de acción que permita el adecuado control y seguimiento de la aplicación de las mejores prácticas en la gestión de proyectos de construcción inmobiliaria de los grupos de procesos del proyecto, basados en el Project Managament Body of Knowledge (PMBoK). El presente trabajo se enfoca en la necesidad de una mayor efectividad en los procesos de gestión y un mejor control de las deficiencias del sector construcción. El desarrollo del plan de acción permite incorporar al grupo de procesos de un proyecto, las mejores prácticas de empresas líderes recopiladas en la guía para los fundamentos de la dirección de proyectos del PMI, brindando una herramienta útil y fácil de aplicar. Para la evaluación de datos se recopiló la información de 4 proyectos de construcción inmobiliaria en Lima que cuentan con un registro de causas de no cumplimiento en su ejecución y con características similares. Con la información se procedió a realizar análisis cuantitativos y cualitativos para determinar a qué área y etapa del proyecto pertenecen. Debido a que las 4 empresas no cuentan con la misma categoría o área de control, se procedió a la homologación de las causas de no cumplimiento (CNC) de las empresas a las respectivas áreas de conocimiento establecidas por el PMBoK. Estableciendo una metodología práctica para clasificación y asociación al proceso al que corresponde de las CNC se logró desarrollar un plan de acción que contenga los responsables, requerimientos, recursos y procedimientos de trabajo así como también formatos e indicadores de control, estandarizando los procesos asociados a las CNC de mayor incidencia. Asimismo, cualquier empresa de construcción inmobiliaria podrá aplicar esta metodología y plan de acción para realizar un estudio, en base a datos históricos de la empresa, de sus necesidades de mejora particulares. / The general objective of the thesis is to elaborate an action plan in order to allow the correct control and measure of the application of the best practices in the processes groups management in real estate construction projects, based on the Project Management Body of Knowledge (PMBoK). It focus on the necessity of a bigger effectiveness in management processes and a better control of the deficiencies of the construction sector. The development of the action plan allows to incorporate to the processes group of a project, the best practices from leading companies from different sectors, compiled in the PMBoK, providing an useful and easy to apply tool, based on the lessons learned of the most common problems in real estate construction projects and allowing the implementation monitoring and performance through performance indexes. In order to evaluate the data, was compiled the information of four real estate construction projects in Lima, which registered the causes of non-completion (CNC) of the plan in the execution of the project, and with similar characteristics. With the information of the non-completion of the plan, quantitative and qualitative analysis were made to establish to which area and stage of the project they belonged. As the four companies didn’t had the same category or control area, an homologation of the CNC to their respective knowledge area had to been made. Stablishing a practical methodology for CNC classification and association to the adequate process, the development of the action plan which contained the responsibles, requirements, resources and procedures, as control formats and performance index, was achieved, standardizing the processes associated to the most common CNC. Also, any real estate construction company can apply the methodoly and action plan in order to perform a study, based on the company’s data, of their specifics needs of improvement. / Tesis

El objetivo de este estudio fue realizar un plan de negocios para una empresa que irrumpe con un servicio pionero, que busca satisfacer de manera profesional la demanda chilena reprimida en el mercado de inspección de viviendas, brindando seguridad y confiabilidad a muchas familias, al momento de tomar la trascendente decisión de adquirir una vivienda. El servicio de inspección de bienes inmuebles consiste esencialmente en un examen no invasivo del estado de una vivienda. Dicha inspección la realiza un inspector certificado, quien tiene el conocimiento acreditado y el equipamiento para realizar este trabajo. El resultado de la inspección es un completo y detallado estado del bien, identificando los posibles problemas o defectos que éste pueda tener. Este estudio se inició con la conformación de la oportunidad de negocio, identificando y analizando las necesidades de los clientes, y así justificando la introducción del servicio en Chile. Posteriormente, se caracterizó y analizó el servicio de inspección en países desarrollados, obteniéndose la base del modelo que se adaptó al mercado nacional, el cual también se abordó. La estrategia de la empresa combina la alta calidad técnica a nivel internacional, con servicios fuertemente orientados al cliente, que utilizará la ventaja dada por la innovación para elevar barreras de entrada a los futuros potenciales competidores. Este plan de negocios incluye una acabada descripción del servicio y las fortalezas y debilidades frente a los competidores. Con el desarrollo del plan de marketing se identificó que el segmento objetivo en una primera etapa serán los vendedores de viviendas usadas de la Región Metropolitana, además se han determinado las estrategias para servicio, precio, distribución y comunicación. Dichas estrategias han permitido el encuentro entre compradores y vendedores de viviendas con la empresa de inspección, mediante el contacto vía Web y e-mailing especializado, a través de las empresas colaboradoras, como por ejemplo portalinmobiliario.cl. Lo anterior permitió realizar un análisis técnico, que incluye el desarrollo del capital humano necesario para el desarrollo del proyecto, mediante capacitación en la misma empresa usando el sistema norteamericano vía electrónica, que fue el estándar elegido. Además, se incluyen los requerimientos de normativa, de equipamiento e infraestructura para brindar el servicio, y dar soporte al plan de operaciones de éste. Como conclusión de este trabajo y considerando el descontento de los clientes y las entrevistas a expertos realizadas, se demostró que existe una necesidad clara por este tipo de servicio, lo que implica una oportunidad de negocio. También, se concluyó que el servicio es económicamente factible con un VAN de $31.327.000 (TIR del 28%), en un horizonte de evaluación de 5 años y una tasa de descuento de 20%. Desde el punto de vista técnico no se tienen restricciones que invaliden dicha condición. Como oportunidad de experiencia futura, se vislumbra la expansión del negocio de inspección de viviendas a otros segmentos. Además, se han identificado otras líneas de servicios derivadas del de inspección. También, se vislumbran alianzas estratégicas de beneficio mutuo con: Asociación de Bancos y de Corredores de Propiedades, Cámara Chilena de la Construcción y SERNAC.