Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 2/11/2020. / Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El objetivo de la presente memoria de título es diseñar un negocio inmobiliario. La oportunidad de negocio inmobiliario surge en el momento en que Constructora Reisa Ltda., empresa con experiencia en edificación de viviendas habitacionales, desea integrarse verticalmente con su propio negocio inmobiliario, para lo cual compra un terreno en la comuna de Huechuraba apto para desarrollar un proyecto inmobiliario. Dicho negocio se encuentra determinado a un terreno establecido en la comuna de Huechuraba en la ciudad de Santiago de Chile. La metodología desarrollada para el cumplimiento del objetivo consiste en primer lugar con la identificación y descripción de oportunidad de negocio inmobiliario según el mercado y restricciones urbanísticas a las que se encuentra afecto el terreno, luego se realiza un estudio preliminar de las distintas opciones de negocio inmobiliario para seleccionar la mejor alternativa, a la cual se realiza un análisis de factibilidad. A continuación de desarrolla el diseño del negocio inmobiliario a partir de la opción seleccionada junto al análisis de resultados y recomendación. El resultado es un diseño de negocio funcional que responde a los recursos de Reisa para la realización del proyecto inmobiliario seleccionado. El proyecto consiste en un conjunto habitacional de 20 casas en condominio a ser construidas por la unidad de negocio constructora de Reisa. Mediante la evaluación económica se espera un VAN de 50.509 U.F. y una TIR de 10%. Con los resultados obtenidos se recomienda la ejecución del proyecto. El diseño del negocio inmobiliario para Reisa ha sido desarrollado en base a un análisis de distintos factores internos y externos que influyen en los resultados esperados del proyecto. El resultado es un diseño de negocios pensado para ser ejecutado exclusivamente por dicha empresa pues su forma de enfrentar las oportunidades y amenazas que representan los factores externos dependen de sus fortalezas y oportunidades de mejora propias de la empresa. Dicho diseño se construye en base a todos los factores determinantes que son declarados durante la evaluación de factibilidad, por lo que no hubiese sido posible construirlo sin el análisis que lo precede. Al elaborar el diseño de negocio se tiene en consideración que es dinámico, pues depende de factores que varían en el tiempo, especialmente la demanda y situación económica del país. Es por este dinamismo que se recomienda revisar periódicamente el diseño y sus factores críticos de éxito, con el fin de mantenerlo vigente a las actuales condiciones internas y externas. Aun siendo un diseño de negocio para un periodo de tiempo determinado, se espera que pueda servir como guía a Reisa Ltda.

Tesis para optar al grado de Magíster en Administración / Autores no autorizan el acceso a texto completo de su documento / Manuel Mendoza Velis [Parte I], Claudio Farías Castillo [Parte II] / En la actualidad se desarrollan innumerables proyectos inmobiliarios desde Arica a Punta Arenas, los cuales se representan un mercado total de 57.847 unidades de departamentos, distribuidos en 319 proyectos de Edificios, los cuales son desarrollados por compañías inmobiliarias que encomiendan su ejecución a empresas constructoras. La legislación vigente, estipula la responsabilidad sobre la postventa de la inmobiliaria o constructora, para con el cliente que adquiere un inmueble construido. De esta manera, se abre un mercado relacionado con la externalización de los servicios de postventa, que resuelva cada una de las demandas exigidas por el consumidor final en torno a defectos en terminaciones, instalaciones u otros que se puedan presentarse durante el periodo de garantía o postventa de cada unidad vendida. Elementos claves como la proyección de la demanda inmobiliaria, estimada en 32.723 unidades de departamento nuevos, correspondientes a 276 proyectos de Edificios en el gran Santiago para el 2014, dato que apertura el mercado y los espacios para visionar y estructurar una ventana de oportunidad dentro del servicio de postventa, sumado a otros elementos como la conformación de un equipo de profesionales con competencias asociadas a la atención y orientación al servicio, que permitan al cliente tener una experiencia de servicio dentro de sus expectativas, además de contar con tecnología innovadora que permita a la unidad de negocio agregar valor, disminuyendo los costos fijos, especialmente a aquellas inmobiliarias y constructoras que presentan contantes reclamos y no cuentan con unidades de postventa desarrolladas. Un mercado objetivo caracterizado por aquellas inmobiliarias y constructoras, cuyo producto se fija ente un valor de UF750 hacia arriba, , que no cuentan o no llevan a la práctica un sistema de gestión de calidad en sus procesos constructivos, con bajo nivel de calificación en mano de obra, sin formalización de un área de postventa o un área improvisada, sin apoyo tecnológico para facilitar su gestión, sumado a los casos informados en SERNAC y otros organismos relacionados con la industria de la construcción, así como encuestas a los usuarios y entrevistas a clientes, permitirán levantar el proyecto y estructurar el flujo y ciclo de servicio más óptimo para agregar valor tanto a los mandantes, como a los usuarios de las viviendas nuevas, para lo cual estamos hablando de un mercado de 24.233 departamentos nuevos, repartidos entre 88 inmobiliariarias y 175 proyectos que están en construcción dentro de la región metropolitana. Un modelo de negocio, que toma como ventana de oportunidad las deficiencias del cliente, agrega valor al incorporar tecnología innovadora, además de minimizar las brechas entre los mandantes y los usuarios, se preocupa de los recursos claves (tecnología y humanos) estén presente y con las calificaciones que permitan un servicio de alto estándar en tiempo, forma y calidad técnica, logrando escalar una estructura de costo competitiva, permitirán seducir al mercado objetivo para que tome la decisión de externalizar el servicio de postventa. Lo anterior apoyado por un equipo gestor especialista en gestión de proyectos de edificación residencial y calidad de atención y servicio al cliente;  Manuel Mendoza Velis, Ingeniero Constructor, con más de 10 años de experiencia en gestión de proyectos de construcción residencial y obras civiles, tanto dentro de la región metropolitana, como en regiones de Chile, de la mano del grupo inmobiliario y de la construcción, Salfa Corp.  Claudio Farías Castillo, Psicólogo Organizacional y Magister en Dirección de RR.HH., cuenta con más de 12 años de experiencia en consultoría relacionadas con comportamiento de consumidor, modelos de calidad de servicio y modelación de ciclos de servicio en la Cámara Chilena de Construcción y en empresas como Repsol S.A. (España) y Petronor S.A. (Norte de África).  Enrique Acevedo Oyarzun, Ingeniero Civil en Computación e Informática, con más de 10 años de experiencia en el diseño, desarrollo e implementación de proyectos y soluciones informáticas y tecnológicas para industrias farmacéuticas, inmobiliaria y construcción, junto a empresas como Laboratorio Chile, Siemens, Melón – Hormigones, Metro y Ministerio de Trasportes.

En el presente trabajo se revisarán los procesos de Post Venta de los emprendimientos de unidades inmobiliarias para tres (3) Niveles Socio Económicos conformados por tres emprendimientos del NSE Alto, tres emprendimientos del NSE Medio y cuatro emprendimientos del NSE Bajo. Además, es importante indicar que al 2013 los NSE Medio y Bajo representan un 67%1 de la demanda efectiva de la población limeña que actualmente cuenta con una gran oferta inmobiliaria. El segmento viene generando un cambio muy importante en su conducta de demanda que está impactando en los patrones de consumo y de servicios financieros y sociales. Además, se encuentran cada vez más informados y por ende demandan una comunicación oportuna y transparente en cada uno de los procesos. Es necesario analizar y evaluar las mayores incidencias de la Post Venta que se presentan en cada una de estas unidades inmobiliarias, a fin de poder establecer estrategias por parte de los desarrolladores así como retroalimentación por parte del usuario final, para obtener como resultado una relación WIN TO WIN donde a través de una buena gestión de Post Venta se agregue valor para los desarrolladores inmobiliarios y para los usuarios finales. / Tesis

Publicación a texto completo no autorizada por el autor / Propone una alternativa viable y ejecutable en materia de la transferencia de la propiedad inmueble en el sistema jurídico peruano. El estudio es explicativo ya que se centra en explicar por qué existen dos regímenes distintos coexistiendo dentro de un mismo sistema jurídico y en qué contexto social, jurídico y político se concibió y estableció dicha coexistencia. Por otro lado el estudio dará a conocer los aspectos esenciales del derecho de propiedad y de su transferencia en el sistema jurídico peruano. Así mismo, como clara consecuencia de dicho análisis se obtendrá como resultado inmediato la problemática actual de dicha coexistencia la cual se buscara sea claramente desarrollada y entendida. / Tesis

Teniendo conocimiento, según cifras del INEI, que el 63% de los adultos mayores no están cubiertos con una pensión para la vejez, por lo que tendrán que vivir de sus ahorros, continuar trabajando o recibir la colaboración de la familia o amigos, la hipoteca inversa aparece como una alternativa interesante que permitiría que estas personas cuenten con un ingreso extra a través del acceso a un crédito con garantía hipotecaria. No obstante lo anterior, tomando en cuenta las experiencias en otros países, las entrevistas realizadas a personalidades influyentes en la materia, y bibliografía revisada, la creación de la hipoteca inversa a través de una Ley no tendrá el resultado esperado, ello porque su desarrollo no está articulado a otras medidas de política que impulsa el gobierno respecto a poblaciones vulnerables, y como sucede con otras iniciativas legislativas, no se tomaron en cuenta los comentarios de los actores del mercado que se encargarían de operar este producto (bancos, empresas de seguros, etc.), las características del mercado peruano (informalidad en la construcción de viviendas, calidad de las viviendas en el país, educación financiera, proceso de ejecución de garantías, entre otros) y las distintas consideraciones a la normativa emitida (prepago de créditos y el riesgo de descalce, requerimiento de capital y provisiones, seguro del inmueble, entre otros aspectos). De esa manera, una norma, en este caso una Ley, no es suficiente para generar la oferta y demanda en un mercado, existen otros elementos que entran a tallar, como por ejemplo las características de las viviendas, de su población, su idiosincrasia, y otros temas de estructura. Así, en lo que se refiere a la hipoteca inversa, lo que se debería atender con prioridad es justamente resolver esos temas de estructura, antes que la creación de este tipo de productos, que lo único que genera, dada la nula oferta de este producto financiero en el mercado peruano, descontento y frustración por las fuertes expectativas que produce entre la población adulta mayor. En este contexto, es importante que el Estado internalice el proceso adecuado que debería seguir la elaboración de leyes y normas, de tal manera que al final, la legislación tenga los resultados esperados y no se desperdicien los escasos recursos que dispone el Estado en legislaciones sin mayor estudio e impacto.

En los últimos años, se ha puesto en evidencia una situación en el tráfico jurídico: el boom inmobiliario. Así, los particulares utilizan los mecanismos del ordenamiento legal para celebrar contratos que tutelen sus intereses particulares en la compra de un bien inmueble. En ese escenario, se presentan contratos que no siendo contratos definitivos, son contratos preparatorios que persiguen el fin de asegurar el contrato definitivo por un espacio y tiempo determinado. Sin embargo, en el sistema registral peruano, existe una sistemática de numerus clausus en la inscripción de contratos y actos de carácter real, siendo excepcionales aquellos contratos que no siendo de naturaleza real son inscribibles o anotados en el Registro de Predios. En ese sentido, en el presente trabajo, se puede advertir y analizar que existe una marcada diferencia en el tratamiento jurídico entre un contrato llamado compromiso de contratar que teniendo la misma categoría jurídica de contrato preparatorio no tiene el mismo amparo registral que el contrato preparatorio llamado contrato de opción. Bajo este escenario, en el presente informe jurídico, se ha desarrollado un análisis de la naturaleza jurídica, características, jurisprudencia y doctrina respecto al compromiso de contratar, a fin de encontrar las justificaciones jurídicas de su inclusión como anotación preventiva en el Registro de Predios. Esto también desde un estudio de la utilidad práctica del compromiso de contratar en las operaciones de tráfico de bienes y desde los principios registrales de nuestro sistema. / In recent years, a situation has become evident in the legal traffic: the real estate boom. Thus, individuals use the mechanisms of the legal system to enter into contracts that protect their particular interests in the purchase of real estate. In this scenario, there are contracts that are not definitive contracts, they are preparatory contracts that pursue the purpose of securing the definitive contract for a determined space and time. However, in the Peruvian registry system, there is a systematic closed in the registration of contracts and acts of a real nature, being exceptional those contracts that not being of a real nature are registrable or annotated in the Real Estate Registry. In this sense, in the present work, it can be noticed and analyzed that there is a marked difference in the legal treatment between a contract called commitment to contract that having the same legal category of preparatory contract does not have the same registry protection as the preparatory contract called option contract. Under this scenario, this legal report has developed an analysis of the legal nature, characteristics, jurisprudence and doctrine regarding the commitment to contract, in order to find the legal justifications for its inclusion as a preventive annotation in the Land Registry. This also from a study of the practical utility of the commitment to contract in the operations of traffic of goods and from the registry principles of our system.

El presente informe tiene como finalidad desarrollar y analizar los hechos, los puntos controversiales y los argumentos resolutivos del Expediente N°2573-2012/CPC, el cual trata sobre la denuncia interpuesta por el señor Luis Alberto López de Castilla Bado, quién aduce que existe una falta al deber de idoneidad por la afectación a su expectativa de recibir el departamento N°701 del proyecto de edificación de la Residencial “San Antonio”, cuyo metraje sufrió una presunta reducción de forma unilateral y sin su consentimiento; asimismo, esta afectación se encuentra relacionada a su expectativa de recibir el bien inmueble en la fecha pactada en el “Contrato de Compraventa de bien futuro” suscrito entre las partes el 29 de abril de 2010. Bajo estos argumentos, el denunciante considera que siempre que existe un incumplimiento de todas o algunas de las obligaciones contractuales, se debe sancionar al proveer por la transgresión, vulneración e infracción al deber de idoneidad de los productos y servicio inmobiliario, estipulado en los artículos 18° y 19° en la Ley N°29751, Código de Protección y Defensa del Consumidor.

El importante crecimiento presentado en el Perú en el sector construcción y el ingreso de actores internacionales dentro del rubro ha traído como consecuencia que las empresas desarrolladoras de proyectos de viviendas multifamiliares estén orientando sus productos no solo a buscar una mayor eficiencia y a reducir sus costos de construcción, sino también que ahora se centran en detectar las necesidades, expectativas, atributos y el nivel de satisfacción e insatisfacción de los clientes y de los usuarios finales. Teniendo en cuenta lo anterior, las empresas en general comienzan a desarrollar productos y servicios no para los usuarios sino con los usuarios, tomando en cuenta los atributos que le generen valor lo que se deberá complementar con las normas y reglamentos de cada país, a fin de contar con requisitos de calidad mínimos que debería tener el producto; los mismos que luego serán transformados en el producto final a través de un adecuado sistema de gestión de calidad; para que finalmente este sea evaluado por el usuario final, lo cual servirá para contrastar si las necesidades de los clientes se encuentran alineadas con los atributos que tiene el proyecto. La investigación presentada propone los requisitos de calidad que se deben de considerar en proyectos de viviendas multifamiliares y además realizar un estudio durante la etapa de Post Ocupación mediante dos casos de estudio: el primero comprenderá el análisis de reclamos recibidos en la oficina post venta de 10 proyectos de la ciudad de Lima, y el segundo consistirá en la medición del nivel de satisfacción de los usuarios por medio de encuestas basadas en los requisitos de calidad propuestos y cómo es que, gracias a estos resultados de la Post Ocupación es posible retroalimentar para la concepción de futuros proyectos de vivienda. / Tesis

El presente caso se inicia a raíz de la demanda presentada por la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) contra todos los titulares registrales del Lote 18-B sito en la Urbanización Los Arces de Monterrico, del distrito de Surco, por la que solicitó se declare la nulidad de los contratos de compraventa del referido predio, por ser su objeto jurídicamente imposible, al ser tal terreno un bien de dominio público. La empresa inmobiliaria, PdT, contestó la demanda indicando que adquirió el bien a título oneroso, por escritura pública, de quien figuraba como su propietario en los Registros Públicos. Tanto en primera como en segunda instancia se declaró la nulidad de los contratos celebrados entre las personas físicas demandadas, por tener un fin ilícito, al ser el objetivo común de los contratantes el introducir en el tráfico mercantil, de forma ilícita (a través de la falsificación de documentos administrativos), un bien de dominio público. En relación a la mercantil, PdT, tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda por considerar que no se había desvirtuado su buena fe registral. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República revocó dicho fallo y reformandoló declaró fundada la demanda de nulidad de acto jurídico contra PdT, pues consideró que de los documentos archivados en los Registros Públicos, PdT podía saber que el bien objeto de compraventa se trataba de un bien estatal de dominio público que había sido introducido de manera ilícita en el tráfico mercantil; por lo que declaró que su contrato de compraventa era nulo por tener un fin ilícito. / This case begins as a result of the presentation by the Superintendence of National Assets (SBN) of a lawsuit against all the registered owners of Lote 18- B located in District of Surco, for which requested the annulment of the sales contracts for the aforementioned property, because its object was legally impossible, as such land was a public domain asset. The real estate company, PdT, answered the lawsuit indicating that it acquired the property for consideration, by public deed, from the person who appeared as its owner in the Property Registry. Both in the first and second instance, the nullity of the contracts entered into between the natural persons sued is declared for having an illicit purpose, as the common objective of the contracting parties is to enter into commercial traffic in an illicit manner (through the falsification of administrative documents) a public domain asset. In relation to the company, PdT, both in the first and second instance, dismissed the claim on the grounds that its good faith registration had not been distorted. However, the Supreme Court revoked said ruling, considering that from the documents filed in the Public Registries, PdT could know that the property object of sale was a state property in the public domain that had been illegally introduced into traffic. commercial, for which he declared that his purchase and sale contract was void for having an illicit purpose.