No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta influencia del Código Civil italiano de 1942. Dichas modificaciones no sólo significaron una mejor sistematización de diversos tópicos en la parte general del Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, sino también la introducción de aspectos que modernizaron diversos temas no legislados en el Código Civil de 1936. Entre aquellos aspectos que regula el Libro de Contratos correspondiente a la Parte General, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos Preparatorios, que conforman un acápite especial dentro de la parte general. De esta manera, nuestro Código vigente desde el 14 de noviembre de 1984, regula normativamente los denominados Contratos Preparatorios, y a su vez, y de manera especial regula las clases del Contrato Preparatorio: el Contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, en sus artículos 1414 al 1425. El legislador al optar por incluir a los llamados Contratos Preparatorios, vio por conveniente regular como contratos especiales o típicos, a aquellos acuerdos a través de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado “definitivo”, que por alguna razón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato. La justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver una serie de situaciones que representaban los acuerdos u ofertas previas o preparatorias, que merecían tutela dada la ausencia de regulación normativa, que no sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento. En cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegarán efectos que merecerán tutela frente a terceros. Y es que una vez celebrado un contrato preparatorio, es posible – dado el carácter obligatorio de los contratos en nuestro código civil – que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone. Para este fin, la oponibilidad que el ordenamiento le pudiera dispensar a los contratos preparatorios frente a terceros, podría resultar fundamental a fin de tutelar su cumplimiento y evitar escenarios de concurrencia o la frustración de las expectativas de la parte perjudicada con su incumplimiento. / Tesis

No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta influencia del Código Civil italiano de 1942. Dichas modificaciones no sólo significaron una mejor sistematización de diversos tópicos en la parte general del Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, sino también la introducción de aspectos que modernizaron diversos temas no legislados en el Código Civil de 1936. Entre aquellos aspectos que regula el Libro de Contratos correspondiente a la Parte General, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos Preparatorios, que conforman un acápite especial dentro de la parte general. De esta manera, nuestro Código vigente desde el 14 de noviembre de 1984, regula normativamente los denominados Contratos Preparatorios, y a su vez, y de manera especial regula las clases del Contrato Preparatorio: el Contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, en sus artículos 1414 al 1425. El legislador al optar por incluir a los llamados Contratos Preparatorios, vio por conveniente regular como contratos especiales o típicos, a aquellos acuerdos a través de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado “definitivo”, que por alguna razón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato. La justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver una serie de situaciones que representaban los acuerdos u ofertas previas o preparatorias, que merecían tutela dada la ausencia de regulación normativa, que no sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento. En cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegarán efectos que merecerán tutela frente a terceros. Y es que una vez celebrado un contrato preparatorio, es posible – dado el carácter obligatorio de los contratos en nuestro código civil – que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone. Para este fin, la oponibilidad que el ordenamiento le pudiera dispensar a los contratos preparatorios frente a terceros, podría resultar fundamental a fin de tutelar su cumplimiento y evitar escenarios de concurrencia o la frustración de las expectativas de la parte perjudicada con su incumplimiento.

En los últimos años, se ha puesto en evidencia una situación en el tráfico jurídico: el boom inmobiliario. Así, los particulares utilizan los mecanismos del ordenamiento legal para celebrar contratos que tutelen sus intereses particulares en la compra de un bien inmueble. En ese escenario, se presentan contratos que no siendo contratos definitivos, son contratos preparatorios que persiguen el fin de asegurar el contrato definitivo por un espacio y tiempo determinado. Sin embargo, en el sistema registral peruano, existe una sistemática de numerus clausus en la inscripción de contratos y actos de carácter real, siendo excepcionales aquellos contratos que no siendo de naturaleza real son inscribibles o anotados en el Registro de Predios. En ese sentido, en el presente trabajo, se puede advertir y analizar que existe una marcada diferencia en el tratamiento jurídico entre un contrato llamado compromiso de contratar que teniendo la misma categoría jurídica de contrato preparatorio no tiene el mismo amparo registral que el contrato preparatorio llamado contrato de opción. Bajo este escenario, en el presente informe jurídico, se ha desarrollado un análisis de la naturaleza jurídica, características, jurisprudencia y doctrina respecto al compromiso de contratar, a fin de encontrar las justificaciones jurídicas de su inclusión como anotación preventiva en el Registro de Predios. Esto también desde un estudio de la utilidad práctica del compromiso de contratar en las operaciones de tráfico de bienes y desde los principios registrales de nuestro sistema. / In recent years, a situation has become evident in the legal traffic: the real estate boom. Thus, individuals use the mechanisms of the legal system to enter into contracts that protect their particular interests in the purchase of real estate. In this scenario, there are contracts that are not definitive contracts, they are preparatory contracts that pursue the purpose of securing the definitive contract for a determined space and time. However, in the Peruvian registry system, there is a systematic closed in the registration of contracts and acts of a real nature, being exceptional those contracts that not being of a real nature are registrable or annotated in the Real Estate Registry. In this sense, in the present work, it can be noticed and analyzed that there is a marked difference in the legal treatment between a contract called commitment to contract that having the same legal category of preparatory contract does not have the same registry protection as the preparatory contract called option contract. Under this scenario, this legal report has developed an analysis of the legal nature, characteristics, jurisprudence and doctrine regarding the commitment to contract, in order to find the legal justifications for its inclusion as a preventive annotation in the Land Registry. This also from a study of the practical utility of the commitment to contract in the operations of traffic of goods and from the registry principles of our system.

En el presente trabajo pretendo absolver brevemente algunas interrogantes sobre la viabilidad de inscripción registral del contrato típico de compromiso de contratar, ¿El compromiso de contratar es un acto inscribible en el Registro de Predios?, ¿El compromiso de contratar debe ser un acto inscribible?, esa negativa sesgada por parte del Registrador Publico y Tribunal Registral, con el argumento de que no constituye un acto inscribible. En la actualidad no permiten acceder a registros para su anotación preventiva en el registro de predios, con la finalidad de brindar seguridad jurídica y dar publicidad con efecto erga omnes de las restricciones que se constituyen sobre inmueble determinado. / In this research work I pretend to solve some questions about the viability of registry inscription of commitment to hire contract. Could the commitment to hire contract be registered in Land Registry? Should the commitment to hire be a registrable act? This negative of public registrar and Registry Court with argument of commitment to hire contract is not a registrable act. Currently we don’t have access to do a preventive annotation in the Land Registry about this commitment to hire with the finally to offer legal security to people and make public the contract. This with the effect of erga omnes of restrictions that be part of the property.

El presente informe de relevancia jurídica versa sobre la controversia entre Hipermercados Peruanos S.A. y el Grupo Ormeño, respecto de los desacuerdos, conductas de mala fe, e incumplimiento de las obligaciones dentro del marco de la suscripción de un contrato de constitución de derecho de superficie y su adenda. Así pues, se tiene evidencia de un intento fallido de resolver el contrato por vía judicial, así como también el inicio del proceso arbitral en la búsqueda de una indemnización por lucro cesante. Al respecto, la motivación de mi investigación radica en la complejidad de la celebración de los contratos, en tanto a la interpretación de sus cláusulas, así como sus objetos a realizar. Ello pues, como se podrá comprender en el desarrollo de este informe, permitirá poder establecer ciertos parámetros para que, en gran medida, no exista duda alguna, o al menos intentar comprender, de cuándo estamos ante un contrato preparatorio o ante uno definitivo. Precisamente esa duda, así como la de poder determinar si un contrato fue correctamente ejecutado, o si en realidad se llegó a ejecutar, tomando en cuenta conductas de buena o mala fe, es la que guía los desacuerdos de ambas partes en el presente caso. Desde mi perspectiva, el contrato y su adenda analizados sí corresponden a un contrato preparatorio, con miras a la suscripción de un contrato definitivo. Y, por lo tanto, dado el incumplimiento de las promesas pactadas, dicho contrato se vio resuelto ante la inejecución de las obligaciones. Para llegar a dicha conclusión, se analizarán las cláusulas relevantes del contrato y su adenda, las conductas de las partes, así como el proceso de arbitraje seguido.

Este informe es relevante porque analiza (i) si se llegó a celebrar o no un contrato de compraventa de acciones, y para ello, especifica lo que es conclusión, perfeccionamiento, consentimiento, oferta, y aceptación, según la ley y la doctrina internacional y nacional, (ii) los dos tipos de contratos preparatorios que forman parte de diversos procesos de adquisición de bienes, que son el compromiso de contratar y el contrato de opción, y los distingue, (iii) el due diligence, el cual forma parte de la mayoría de transacciones de adquisición importantes hoy en día; y (iv) si con una comunicación con el resultado favorable del due diligence se perfeccionó o no un contrato de compraventa de acciones. En este informe la parte demandante (uno de los accionistas interesado en vender), y una de las partes demandadas (la empresa interesada en comprar), señalan que sí se celebró el contrato de compraventa de acciones; y el codemandado, sostiene que no. El informe se divide principalmente en el siguiente análisis: (i) ¿se llegó a celebrar un contrato de compraventa de acciones en virtud de una carta de octubre de 2008, enviada por los supuestos vendedores, o mediante un contrato que celebraron las partes posteriormente? (ii) ¿se llegó a perfeccionar el contrato de compraventa de acciones con el envío de una carta comunicando el resultado favorable del due diligence enviada por el supuesto comprador en enero del 2009?, y (iii) finalmente, examino el comportamiento de las partes a lo largo de todo el proceso de adquisición, especialmente, de manera posterior a la carta de enero de 2009, para concluir si los vendedores estaban obligados o no a contestarla. Mi conclusión es que el contrato de compraventa de acciones no quedó celebrado, y que los vendedores no estaban obligados a contestar la carta de enero de 2009.