Esta tesis desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario en Lima (Perú) con características mixtas de función (residencial y comercial), desde la etapa de concepción del proyecto hasta su entrega final. Dicha evaluación incluye la, análisis coyuntural, definición de productos, factibilidad financiera, entre otros factores comunes del sector, además de la orientación del proyecto a ser sostenible en el aspecto ambiental y debido a su tamaño significativo, 226 unidades de tipologías de 1 a 3 dormitorios, el desarrollo de comunidad y arraigo social del proyecto con los propietarios y su entorno. Con el fin de generar un mejor producto que aumente la calidad de vida de los clientes y beneficio del desarrollador, como factor diferenciador determinante de éxito frente a la competencia y la coyuntura nacional. El proyecto contará con elementos diferenciadores, por un lado, el factor sostenible como certificaciones ambientales (EDGE) y Bono verde Mi vivienda (Grado III) y, por otro lado, el factor comunidad como variedad de áreas comunes, inversión en los espacios públicos, entre otros, los cuales se traducen en mayores inversiones para el proyecto, pero con un retorno importante con la comunidad y el usuario final; inclusive con una mejor rentabilidad para los promotores. Adicionalmente, el enfoque de sostenibilidad brinda resultados positivos en el producto como: reducción de costos operativos (mantenimiento), tasas de créditos hipotecarios más accesibles, mejor calidad de vida de los clientes, crear una comunidad, entre otros. Este enfoque, permite que el cliente valore mejor el producto lo que se estima que en generará mayor flujo de ventas (velocidad de ventas), aumento de demanda y mayor recaudación lo que en suma tendrá un impacto positivo en la rentabilidad de los promotores. El análisis del proyecto abarca en la parte económica, el análisis de los precios del mercado, coyuntura nacional e internacional, selección del producto de venta y sus targets, su entorno cercano, relación con los interesados y los elementos diferenciadores propuestos. Por último, una vez analizado las características del proyecto. Se procederá con demostrar la rentabilidad del mismo a partir de presentar el flujo financiero, el análisis de sensibilidad, valor de mercado, entre otros. Con el fin de exponer el impacto positivo del enfoque de sostenibilidad y de integración comunitaria para edificaciones multifamiliares de uso mixto en la ciudad de Lima, para lo cual se aplica a un proyecto real denominado “HIGH LINE TRIBECA INMOBILIARIA”.

El crecimiento de la población es cada vez más frecuente, lo que implica que las ciudades deben responder a esta demanda mediante la construcción viviendas. Sin embargo, este proceso conlleva una serie de procedimientos que están vinculados a los materiales de construcción, muchos de los cuales generan un impacto ambiental significativo. Por lo tanto, es necesario buscar alternativas que empleen materiales de construcción de base biológica. La presente investigación pretende generar alternativas para la construcción de edificios residenciales en altura en Chiclayo mediante el uso de un material más eficiente para controlar las emisiones de CO2 durante la fase de construcción. Para lograr este objetivo, se diseñó una metodología que se divide en tres fases. La primera se basa un estudio general sobre el impacto de los materiales tradicionales y la madera a partir del análisis del ciclo de vida, mediante los indicadores de la fase de construcción del ACV. La segunda implica el estudio de materiales de base biológica, a partir de sus técnicas y sistemas constructivos. Por último, la tercera fase contempla la generación de estrategias de construcción a partir de los resultados de la primera fase y las técnicas constructivas de la segunda fase. Los resultados obtenidos señalan una eficiencia de la madera para la reducción de emisiones de CO2 sobre materiales como el concreto y acero. Además, dentro de los sistemas constructivos en madera, existe una predominancia por el uso de sistemas combinados y la utilización de madera contralaminada en la construcción de los edificios. / Population growth is becoming more and more frequent, which means that cities must respond to this demand by building housing. However, this process involves a series of procedures that are linked to construction materials, many of which generate a significant environmental impact. Therefore, it is necessary to look for alternatives that use bio-based construction materials. The present research aims to generate alternatives for the construction of high-rise residential buildings in Chiclayo by using a more efficient material to control CO2 emissions during the construction phase. To achieve this objective, a methodology was designed that is divided into three phases. The first is based on a general study of the impact of traditional materials and wood based on life cycle analysis, using the indicators of the construction phase of the LCA. The second involves the study of bio-based materials, based on their construction techniques and systems. Finally, the third phase contemplates the generation of construction strategies based on the results of the first phase and the construction techniques of the second phase. The results obtained show the efficiency of wood in reducing CO2 emissions over materials such as concrete and steel. In addition, within the wood construction systems, there is a predominance of the use of combined systems and the use of cross-laminated timber in the construction of buildings.

La presente tesis está enfocada en el análisis de la viabilidad del Proyecto Residencial Eco Hogar Solidario, el cual es un proyecto de vivienda de interés social que posee un enfoque de sostenibilidad. Este proyecto se ubica en el distrito de San Pedro de Lloc, departamento de Pacasmayo de la Región La Libertad. El área de emplazamiento del terreno es de 24,799.26 m2 y de acuerdo al certificado de parámetros, la zona es Residencial de Densidad Media. Para el análisis de viabilidad se ha analizado proyectos cercanos que se encuentran en ejecución y/o han sido entregados, que tengan elementos parecidos al producto que ofrecemos como son las viviendas de interés social. Sin embargo, el enfoque de sostenibilidad y acompañamiento social que se pretende añadir al producto, es único para el proyecto Eco Hogar Solidario. De los proyectos de vivienda Techo Propio entregados bajo la modalidad Adquisición de Vivienda Nueva (AVN) y subsidiados por el Estado mediante el Programa Techo Propio, se ha podido apreciar de acuerdo con el estudio de mercado realizado, que la principal deficiencia se da principalmente porque las áreas comunes se encuentran abandonadas, cubiertas por basura y maleza, generando un impacto ambiental social negativo. Además de mostrar una imagen poco atractiva para el referido marketing de las inmobiliarias. El proyecto Residencial Eco Hogar Solidario, considera dentro de su propuesta el desarrollo de 185 unidades de lote y vivienda sostenible, las cuales contarán con un área techada de 35 m2. En la construcción de las mismas, se hará uso de elementos y materiales que cuiden el medio ambiente, contarán con aparatos sanitarios y luces de bajo consumo, buscando ahorros en los recibos de servicios básicos. El proyecto residencial también pretende forjar una cultura sostenible a través de buenas prácticas de reciclaje y cuidado de áreas comunes. Para generar en el propietario el sentido del cuidado de su residencial con miras a dejar un hogar sostenible para las futuras generaciones, el proyecto desarrolla un programa de acompañamiento social “TINKUY”, en el que la inmobiliaria de la mano de la junta de propietarios de la residencial podrá organizar eventos, talleres referentes al cuidado del medio ambiente, principalmente de sus áreas comunes, así como generar la cooperación comunitaria y su participación activa. El target principal al que va dirigido este proyecto son personas que pertenecen al Nivel Socioeconómico (NSE) C2 y D, cuyo ingreso familiar se encuentre entre 1522 a 3715 soles, que no cuenten con propiedad inmobiliaria alguna y que se encuentren ubicados en los departamentos de La Libertad, Cajamarca y Trujillo, cuyo estilo de vida corresponde a los formalistas, conservadores y progresistas. El proyecto Residencial Eco Hogar Solidario para su promoción utilizará un marketing directo a través de paneles publicitarios, recibos de servicio básico, publicaciones en Revista del Fondo Mivivienda donde se respalda el proyecto y publicaciones en redes sociales de la empresa, con la finalidad de dirigir nuestro producto al target identificado, brindarles información clara respecto de los atributos y el financiamiento respectivo a fin de concretar la compra. Cabe resaltar la importancia de lograr que el cliente llegue a la caseta de ventas y pueda visitar el módulo piloto, aprovechando en mostrar las características reales de la vivienda, para así generar un mayor impacto para su decisión definitiva de compra. Allí se aprovechará además en mostrar los recursos impresos y digitales para complementar la información de los atributos del proyecto. Finalmente, el Proyecto Residencial Eco Hogar Solidario permite ofrecer a las personas de menores ingresos económicos una primera vivienda propia con subsidio del Estado, la cual contará con áreas de terreno más grandes respecto a la competencia, materiales de calidad ecoeficientes, y un Plan de acompañamiento Social sostenible, el cual se materializa en los diferentes atributos con los que cuenta el proyecto generando un beneficio total no solo para los clientes sino más aún a nivel de comunidad. Así mismo cumple con la rentabilidad esperada por sus accionistas quienes buscan ser pioneros en este tipo de propuestas, característica de su empresa, por lo cual consideramos que será un proyecto exitoso.

La presente tesis describe y propone un esquema de cómo integrar el espacio público y privado desde el diseño a través del desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar sostenible, que genere un impacto positivo en la sociedad, en la economía, en el medio ambiente y en la rentabilidad de los accionistas. “MAGNOLIA VITA VERDE” es un proyecto desarrollado por una de las mejores inmobiliarias del Perú, la cual en los últimos 6 años ha logrado posicionarse en el sector inmobiliario de Lima Moderna con más de 15 años de experiencia en el mercado. Por lo que se propone con este desarrollo potenciar el proyecto inicial para crear un producto único para el público de Pueblo Libre, generando así, impactos positivos en el estilo de vida de los clientes y de su entorno. “MAGNOLIA VITA VERDE” será edificado en la Av. Mariano Cornejo esquina con Calle Barranquilla y Calle Del Rio en el Distrito de Pueblo Libre en Lima, en un terreno de 1,447.87m2 de área. El edificio consiste en 20 pisos y azotea más 3 sótanos, con un total de 214 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios y 111 estacionamientos; y la propuesta, se basa en integrar el edificio al espacio público, con el fin de generar mayor confort al cliente en su contacto con la naturaleza y hacia la zona; y de esa forma cumplir con uno de los criterios de sostenibilidad. El producto se encuentra dirigido al NSE B y esta está compuesto por familias jóvenes con o sin hijos y solteros, entre las edades de los 25 y 55 años. Por otro lado, el diseño arquitectónico del proyecto y la integración publica han tenido una óptima distribución considerando y priorizando que el diseño del espacio sea funcional y eficiente. El objetivo de esta tesis es analizar cómo la intervención de espacios públicos tiene un impacto favorable en el entorno, en los clientes y en la rentabilidad de los accionistas; y que a su vez les permita replicar el modelo en los futuros proyectos. Asimismo, se analizará las estrategias a implementar para mejorar los espacios públicos en torno al proyecto, incluyendo la creación de áreas verdes y espacios recreativos, la mejora de la iluminación y seguridad en las calles cercanas al proyecto, la implementación de transporte sostenible y el diseño de un edificio ecoeficiente. Finalmente, se examinará cómo la implementación de un proyecto de vivienda sostenible con la integración de espacios públicos puede generar mayor rentabilidad para el desarrollador inmobiliario a largo plazo, y cómo éste puede contribuir al desarrollo sostenible de la ciudad. Se estudiará cómo esta implementación puede mejorar la calidad de vida de las personas en términos de su bienestar físico y espiritual, seguridad, comodidad, movilidad y costos al diseñar espacios mejor iluminados, seguros y protegidos por quienes hacen uso de él. Actualmente, el ritmo de vida de las personas es acelerado y hasta agotador, así que vivir frente a un espacio que genere sensaciones y proporcione color al ambiente, así como olor a través de sus plantas y sonido de la naturaleza, producirá un bienestar entre el cuerpo, mente y alma de las personas que transitan cerca de él y que habitan el edificio. La conexión que el proyecto busca generar con la naturaleza va más allá de lo visual y lo sensorial, el poder lograr que cada persona se sienta en la libertad de expresarse y salir de la rutina para disfrutar y relajarse al aire libre; creando un entorno amigable que incentive a relacionarse con otros y a vivir en comunidad, es también uno de los propósitos de este estudio como contribución.

El déficit habitacional en Lima Metropolitana es una realidad que la aqueja desde hace varios años, hoy en día de acuerdo al último censo de INEI (2017), Lima posee un déficit habitacional de 177 mil viviendas, el cual aún no se logra cubrir, inclusive considerando el incremento sostenido de la actividad constructiva y oferta de edificaciones que se ha tenido durante los últimos años. De acuerdo al estudio de GRADE (2020), en Lima se requiere una producción de vivienda de 84,298 viviendas para reducir la brecha habitacional que se acumulará en los próximos 10 años, pero la producción anual es de sólo 58,300 viviendas. Adicionalmente, de las unidades de vivienda que se producen anualmente, existe un 66% (GRADE, 2020) que se produce bajo la informalidad, lo cual, si bien aporta a una reducción del déficit habitacional, pone en peligro la vida e integridad de las personas y familias que las ocupan. También debemos considerar que dicho déficit habitacional se concentra en los estratos de niveles socioeconómicos de más bajos recursos (NSE C, D y E), que también son los sectores más desatendidos respecto a la producción de vivienda nueva. Dadas estas necesidades y condiciones de vivienda, es que en el presente trabajo se desarrolla un proyecto de venta de unidades inmobiliarias dirigida al segmento del mercado de bajos recursos, de los sectores de nivel socioeconómico C y D, que deseen mejorar su calidad y condiciones de vida, algunos de ellos en el mismo distrito en el que viven actualmente, y que apliquen y cumplan las condiciones de los programas Techo Propio y Mivivienda, que son promovidos por el Fondo Mivivienda. Es de esta manera que se plantea y nace el proyecto “Lomas de Campoy”. El presente trabajo plantea el desarrollo del proyecto inmobiliario “Lomas de Campoy”, ubicado en la Av. Calle 18 Mz T Lote 2, en el distrito de San Juan de Lurigancho en la ciudad de Lima, y que busca beneficiar con mejores condiciones y calidad de vida, bajo las demandas actuales del mercado al sector de Lima Este y sus alrededores. De acuerdo al estudio de mercado y a la experiencia de empresas desarrolladoras de proyectos similares en la zona y dirigidas a estos sectores, se propone el producto ofrecido que cuenta con dos torres de 11 pisos y un sótano. En las torres de 11 pisos se ubica el total de 220 unidades inmobiliarias, que consideran departamentos de dos dormitorios de aproximadamente 40.00m2, en el sótano se ubica una zona de estacionamiento vehicular, en el primer piso también se ubican estacionamientos vehiculares y de bicicletas, así como distintas áreas comunes para esparcimiento y actividades de los usuarios, como zona de juegos para niños, área de usos múltiples y jardines. Así mismo, el proyecto contempla la implementación de elementos adicionales y mejoras de características sostenibles que ayudarán a mejorar las condiciones medioambientales mediante la reducción de uso de recursos, así como brindar un ahorro económico derivado de dicha disminución de uso de recursos. El sustento de la viabilidad del proyecto se basa en establecer una velocidad de ventas de 15 unidades inmobiliarias mensuales, incluyendo la implementación de todos los elementos de características sostenibles, con lo cual se obtienen los siguientes resultados: TIR de 21.95%, VAN de S/ 883,985.84, ROS de 17.7%, ROE de 165.6% (79.7% anual). Del estado financiero que se presenta, se puede concluir que el proyecto es rentable, ya que cuenta con VAN > 0 y TIR del accionista > 12%. Si bien la implementación de las características de sostenibilidad implica una inversión adicional, la cual se traduce en una disminución de la utilidad de 18,29 % a 17,73%, lo que representa una reducción de S/ 199,847.0 (0,56%) de la utilidad neta; se considera que no representa un disminución considerable, ya que el proyecto mantiene su rentabilidad esperada y adicionalmente contribuye con el medio ambiente y con el usuario final, quien será beneficiado también económicamente a lo largo de la operatividad del proyecto.

Con el objeto de regular criterios técnicos de diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos para estos proyectos sostenibles, la Municipalidad de Miraflores establece la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias (N”539/MM-N°567/MM) promoviendo el desarrollo de edificaciones sostenibles que contribuyan en el desarrollo de una ciudad sostenible. De esta forma se podrá acceder a los incentivos (CEPRES1) según el nivel de implementación de las condiciones de sostenibilidad que se aplique al proyecto. El proyecto en estudio considera los incentivos de incrementar área techada, reducción del número mínimo de estacionamientos y reducción de área mínima por unidad de vivienda; a cambio de exigir al proyecto una Certificación internacional (LEED, BREEAM o EDGE); cumplir con los criterios técnicos de diseño y construcción sostenible; uso público del Retiro frontal(5ml); sin cercos; segregación de residuos diferenciados; estacionamientos para bicicletas y un % del área de la azotea para azotea verde; que dependerá según el tipo de CEPRES al cual se pretende acceder. El propósito del presente estudio fue evaluar la conveniencia de la aplicación de la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias en el desarrollo de proyecto residencial ubicado en la Avenida Roosevelt de Miraflores, determinando el beneficio comercial económico-financiero para el inversionista con referencia al desarrollo del proyecto convencional sin la aplicación de la Ordenanza. Para el desarrollo del presente estudio se consideró tres escenarios posibles que ofrece la ordenanza, para determinar cuál de los tres tipos de incentivos CEPRES 1 Certificado De Promoción De Edificaciones Sostenibles 3 es más favorable para el proyecto en específico, comparando los resultados económicos y financieros de los tres escenarios con el proyecto cuando no se aplica la ordenanza. Teniendo como referencia una propuesta base cuya cabida del proyecto convencional (sin CEPRES) propone un edificio residencial de 14 pisos con tres sótanos y medio, ofreciendo: 52 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 82, 111 y 132 m2 respectivamente; espacios comunes en el primer y último nivel; un espacio comercial en el primer nivel y 74 estacionamientos. El proyecto convencional oferta un precio de ticket mayor según el ritmo de ventas promedio del mercado, que permite una velocidad de ventas de 1.5 unid/mes; resultando un VAN del proyecto de $827,219 y un TIR de 22.4%. Con el análisis de los tres escenarios CEPRES (A, B y C) que proyectan una edificación de 17,16 y 15 pisos respectivamente, se determinó que el proyecto bajo la aplicación de CEPRES B presenta el mayor beneficio económico y financiero que los otros dos escenarios proponiendo un edificio residencial de 16 pisos con 4 sótanos, 68 departamentos de 1,2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 68, 97y 121 m2 respectivamente; variedad de espacios comunes; un espacio comercial en el primer nivel y 83 estacionamientos. El proyecto bajo este escenario con una velocidad de ventas de 2.5 unid/mes; presenta un VAN del proyecto de $1'240,875 superior en 50% al VAN del proyecto convencional y un TIR de 31.1%. De la evaluación económica financiera del proyecto se determinó que la aplicación de la Ordenanza N°510/MM y sus modificatorias es conveniente al mejorar los resultados de los indicadores financieros (VAN y TIR) al influir en el incremento de ritmo de venta por ofertar menor precio de Ticket sin afectar los demás atributos apreciados por el target.