European banks have as a result of the latest financial crisis and regulations such as Basel III started to decrease their liquidity to commercial real estate in an attempt to decrease the commercial real estate related assets in their books. The decreased lending in combination with an estimated need of refinancing of approximately €500 billion among the European commercial real estate actors in the upcoming years have forced the European commercial real estate lending market to undergo some structural changes to cope with the emerged funding gap. As a result of the decreased bank lending European real estate debt funds are starting to emerge as fund managers tries to capitalize on the present state of the lending market. The main focus of this thesis is the present state of the European real estate debt fund market and the Nordic institutional investors’ attitude towards the asset class. The research is primarily based on data collection regarding the European real estate debt funds currently in the market and a survey sent to the Nordic institutional investors regarding their attitude towards the new asset class. The research found that the European real estate debt fund market is a new asset class that has experienced extensive growth since the beginning in 2007 and currently consists of 47 funds employing senior debt, junior/mezzanine debt and whole loan debt strategies. The present attitude among the Nordic institutional investors is rather positive with a majority expecting the asset class to grow further in the future. Some of the institutional investors have as of today undertaken investments in European real estate debt funds and many are expecting their own future allocation to the asset class to increase. Although the general attitude towards the asset class is positive there are some obstacles to overcome in order for the asset class to secure its growth in the future. The most evident issue is the definition problem among the Nordic institutional investors. However as the information and interest for the asset class increases the obstacles are most likely to decrease and path the way for further growth for the European real estate debt funds. / Europeiska banker har i efterdyningarna av den senaste finanskrisen, och på grund av nytillkomna reglementen som Basel III, minskat sin exponering mot den kommersiella fastighetssektorn i ett försök att reducera de fastighetsrelaterade tillgångarna i sina balansräkningar. Den minskade utlåningen till sektorn har i kombination med ett uppskattat omfinansieringsbehov på ca €500 miljarder bland de Europeiska fastighetsinvesterarna tvingat den Europeiska fastighetskreditmarknaden att undergå strukturella förändringar för att hantera den uppkomna finansieringsbryggan. Tillföljd av den minskade bankutlåningen mot sektorn har fondförvaltare i ett försök att kapitalisera på situationen startat fonder som inriktar sig på att investera i fastighetskrediter/utlåning till kommersiella fastighetsinvesterare. Huvudfokuset för detta examensarbete är att upplysa om den rådande situationen på den Europeiska marknaden för fastighetskreditfonder samt de nordiska institutionella investerarnas inställning till den nya tillgångsklassen. Examensarbetet är primärt baserat på datainsamling rörande de nu existerande Europeiska fastighetskreditfonderna samt en enkät besvarad av Nordiska institutionella investerare gällande deras inställning till tillgångsslaget. Undersökningen fann att Europeiska fastighetskreditfonder är ett nytt tillgångsslag som har upplevt kraftig tillväxt sedan början av 2007. Marknaden består idag av 47 fonder som inriktar sig på senior, junior eller hel finansierings utlåning till kommersiella fastighetsinvesterare. Den rådande inställningen till tillgångsklassen bland de nordiska institutionella investerarna är förhållandevis positiv och en majoritet förväntar sig att tillgångsklassen kommer att fortsätta växa i framtiden. En del av de institutionella investerarna har redan idag genomfört investeringar i det nya tillgångsslaget och flertalet förväntar sig att investera i Europeiska fastighetskreditfonder i framtiden. Trots den rådande positiva inställningen till tillgångsklassen fann undersökningen några hinder som behöver överkommas för att en fortsatt tillväxt skall ske i framtiden. Det mest uppenbara hindret är hur tillgångsklassen skall definieras av de institutionella investerarna. Allteftersom informationen och intresset för de Europeiska fastighetskreditfonderna ökar kommer dock hindrena troligen att minska och bana vägen för en fortsatt tillväxt för tillgångsslaget.

Efter det senaste decenniets våg av ökade regulatoriska krav på banker har kreditfonder vuxit fram som ett alternativ till bank- och kapitalmarknadsfinansiering för fastighetsbolag. Fenomenet är förhållandevis nytt i Sverige, med bara en kreditfond som har ett uttalat fokus på seniora säkerställda fastighetskrediter. Med ett sekventiellt blandat tillvägagångssätt tar denna studie sikte på att öka förståelsen för utbudet och efterfrågan av fastighetsfinansiering som tillhandahålls av kreditfonder. Den kvantitativa studien utgörs av en enkätundersökning med svar från 40 svenska fastighetsbolag om deras uppfattning om kreditfonder i jämförelse med banker och kapitalmarknaden. Den kvalitativa studien består av semistrukturerade intervjuer med: (1) fastighetsbolag av olika storlek utvalda från enkätundersökningen, (2) en av Sveriges största investerare i en fastighetskreditfond för att öka förståelsen för utbudet av kreditfonder, och (3) Finansinspektionen i syfte att fånga deras syn på kreditfonder som finansieringsalternativ, och dess påverkan på finansiell stabilitet. Studien tar avstamp i ekonomisk teori, däribland pecking order, stordriftsfördelar och inträdesbarriärer. Studien visar att svenska fastighetsbolag anser att kreditfondsfinansiering ofta är dyrare än likvärdig finansiering hos banker. Fastighetsbolagen är dock överens om att kreditfonder kan erbjuda längre löptider än både banker och kapitalmarknad. Längre löptider visar sig dock inte vara en drivande faktor för ökad efterfrågan på kreditfondsfinansiering. De löptider som erbjuds av banker och kapitalmarknaden är för de flesta fastighetsbolag tillräckliga. Investerare tycker att avkastningen som kreditfonder genererar gör dem till ett attraktivt finansieringsalternativ, men pekar på ovisshet kring i vilket fack kreditfonder passar in i en investerares investeringsportfölj. Detta pekas ut som en anledning till att investerarbasen inte är bredare. Finansinspektionen ser positivt på kreditfonder som alternativ finansiär till banker och kapitalmarknaden. Risken sprids över fler aktörer, vilket är positivt från ett stabilitetsperspektiv. Sammanfattningsvis indikerar studien att den svenska bank- och kapitalmarknaden har konkurrenskraftiga villkor och att kreditfonder bör justera sina prisnivåer, finansieringsvillkor och rapporteringskrav för att efterfrågan på deras produkt ska bli starkare. I annat fall kommer kreditfonder förbli en finansieringsform som fastighetsbolag använder i brist på andra alternativ. / Credit funds (also referred to as private debt funds) for commercial real estate financing have become increasingly popular as an alternative to banks and the capital markets. Following a wave of increased regulation increasing banks’ capital requirements, credit funds are set up to compete with banks for commercial real estate lending. The phenomenon is still rather small in Sweden, with only one large credit fund targeting senior secured commercial real estate financing. With a sequential mixed method approach, this study aims to increase the understanding of the demand and supply of commercial real estate debt provided by credit funds. The quantitative part involves surveying 40 Swedish commercial real estate companies about their perception of credit funds compared to banks and the capital markets. The qualitative part consists of semi-structured interviews with: (1) commercial real estate companies of different size selected from the survey sample, (2) one of Sweden’s largest credit fund investors, to increase the understanding on the supply of credit funds, and (3) The Swedish Financial Supervisory Authority (SFSA) (sv. Finansinspektionen) to capture their view on credit funds as an asset class, and its implications on financial stability. The study discusses economic theory, e.g., pecking order, economies of scale and entry barriers. The study shows that the Swedish commercial real estate companies find credit fund financing more expensive than bank financing in most cases. They all agree that credit funds offer longer maturities than both banks and the capital markets. However, it turns out that longer maturities are not necessarily a driver of the demand for credit fund financing. Maturities offered by banks and capital markets are regarded as sufficient by most commercial real estate companies. Investors find the returns and volumes provided by real estate credit funds attractive, but points at uncertainties regarding where credit funds fit in an institutional investors’ portfolio. This might be the reason the investor base is not larger. SFSA looks favourably at credit funds entering the market for real estate financing. It spreads the risk over more actors, which is positive from a financial stability standpoint. All in all, the study indicates that the Swedish banking system and the Swedish capital markets offer competitive financing terms, and that credit funds will have to adjust their prices, financing terms, and reporting requirements for the demand for credit fund financing to increase. Otherwise, they will remain a form of financing real estate companies use in absence of other alternatives.

Banks have become increasingly restrictive in their lending towards real estate, a development that is expected to continue due to further regulations, such as the Basel framework, and the emergence of new alternative financing options. As described by interview respondents, companies have shown an increased preference for a mix of capital sources following the financial crisis of 2008, which has led to an increase in demand on the capital and alternative markets. Factors that may have affected this development is the inflated corporate interest in maintaining a good credit rating and a change in investor sentiment towards a wider diversification. On the Swedish market, the so-called debt funds are a relatively new phenomenon and the purpose of this paper is to investigate how and what conditions that exist and have been necessary for this development. Debt funds already play a prominent role in real estate funding on other markets, such as US and UK, which could indicate a similar development on the Swedish market henceforth. However, as shown in the paper the markets are different on a systematic level, which makes it hard to draw parallels. Furthermore, as described in the empirical study the Swedish AIF market is underdeveloped in many respects since Swedish companies traditionally have used bank loans or turned to the capital markets - with a preference for equity before debt. With new regulations being introduced in the banking sector, the bank risk appetite has become more volatile, however, the banks retain a strong position and a continued large exposure to the real estate sector which may be due to the banks being well capitalized and an overall increased demand for capital. The increased demand for capital may also have given rise to favorable conditions for alternative financing options. However, in order for debt funds to continue to grow the key is most likely going to be offering loans with more favorable terms and longer maturities compared to other financing options.