La presente tesis tiene como primer objetivo definir las condiciones de demanda y de oferta de vivienda reales en dicho mercado, argumentando sus alcances e identificando al segmento de compradores, y luego proponer un producto inmobiliario pequeño (proyecto de una edificación de cuatro pisos) con planeamiento y factibilidad que en si mismos no son el objetivo de la tesis, pero dicho producto nos permitirá obtener los factores críticos de éxito que los próximos proyectos inmobiliarios en este mercado puedan utilizar, este aporte representa el segundo objetivo de la tesis. En San Juan de Lurigancho, el comprador potencial analiza en una oferta de vivienda la relación calidad – precio, la cuota mensual resultante del financiamiento a optar y analiza el conjunto de atributos – condiciones que conlleva la oferta (particularmente ubicación, seguridad, distribución, accesibilidad a espacios de servicios, financiamiento), nuestro producto formula como precio de pre venta para un departamento de 62 m2 el importe de US $ 46,500.00, cifra bastante atractiva si se ofrece además con una buena modalidad de financiamiento, este es justamente uno de los factores críticos concluyentes por los que nuestro plan de negocios tendrá aceptación en este mercado. / Tesis

La tendencia en los últimos dos años en el mercado inmobiliario está marcada por un considerable crecimiento en la venta de viviendas, así el 2010 registró un crecimiento de 12.8% luego de la desaceleración en 2009, evidente reflejo del crecimiento exponencial al que se ha visto sometida la actividad inmobiliaria en Lima. / Tesis

El Grupo Madero, Constructora e Inmobiliaria, nace en el año 2008, como empresa familiar con capitales 100% peruanos. Cuenta con amplia experiencia en la industria de la construcción e inmobiliaria. A la fecha, ya son 10 edificios, entre proyectos entregados y en venta, los realizados en el distrito de Santiago de Surco. Actualmente, se ha hecho entrega de sus departamentos a alrededor de 250 familias (hogares) de este distrito. / Tesis

El proyecto inmobiliario se realiza en un terreno ubicado en la urbanización Orrantia Del Mar en el distrito de San Isidro, en un terreno ubicado en la avenida Salaverry. La elección de esta zona para el desarrollo de nuestro proyecto inmobiliario se basa en la experiencia previa de un desarrollo similar anteriormente y en el conocimiento previo de la zona. Cabe mencionar que el proyecto inmobiliario en mención empezó con una cabida inicial muy parecida al proyecto desarrollado anteriormente, la cual no daba resultados financieros muy alentadores debido a factores cambiantes en el mercado inmobiliario como: momento económico, desaceleración del boom inmobiliario, aumento de las tasas de créditos hipotecarios, etc. En respuesta a esta situación desfavorable se planteó una cabida arquitectónica alternativa, con la cual se modificó el producto para que existiese un mix de tipologías de departamentos más amplias y podamos llegar a más clientes sin la necesidad de cambiar nuestro público objetivo, haciendo que los resultados financieros sean óptimos logrando la viabilidad del proyecto. La elección del terreno está fundamentada en el potencial que tiene cada metro cuadrado posiblemente construido para generar rentabilidad. La estrategia comercial que planteamos es asegurar la rentabilidad del proyecto considerando que tenemos conocimiento y experiencia previa en la zona, y tenemos la oportunidad de aplicar conocimientos previos, lecciones aprendidas en proyectos anteriores e interpretar el mercado tanto en oferta y demanda de manera correcta. Nuestro proyecto inmobiliario está orientado básicamente a personas que se encuentren dentro del nivel socio-económico A, y que tenga un estilo de vida sofisticado, es importante conocer a detalle a quien vamos a dirigir este producto debido a que el íntegro del desarrollo del proyecto está concebido para cumplir con los requerimientos del insight de nuestro público objetivo. Teniendo una adecuada estrategia de selección de terreno y un producto en el que se estudiaron diversas variables para su concepción y diseño a partir de los requerimientos de nuestro público objetivo previamente segmentado proyectaremos una velocidad de ventas similar a la de nuestra competencia. Dicha velocidad de ventas está respaldada en un estudio de los productos a los cuales nos vamos a enfrentar en el mercado en donde se identifican los atributos y posibles elementos ausente que hubieran generado value, de tal forma que podamos contemplarlos en nuestro proyecto asegurando las ventas y en consecuencia asegurando los flujos de caja necesarios para tener éxito. El desarrollo de nuestro proyecto inmobiliario está concebido para iniciar con una inversión inicial de parte de aportantes capitalistas de 3, 350,625 USD para poder solventar la adquisición del terreno y los gastos pre-operativos antes del financiamiento bancario para poder continuar con la construcción del inmueble, asegurando una rentabilidad neta de 2,036,498 USD equivalente al 23.22% del costo del proyecto. / Tesis

La presente tesis desarrolla un análisis general de los factores que influyen en el desarrollo inmobiliario de viviendas. Se tiene en cuenta este análisis para sustentar el proceso que se utiliza para la elaboración y evaluación de factibilidad de proyectos inmobiliarios específicos en los que el análisis es aplicado. En primer lugar, se hace una recopilación de información de los factores económicos, políticos y sociales para analizar la realidad del sector construcción e inmobiliario. Luego, se realiza un análisis del estudio de factibilidad económica de un proyecto inmobiliario. Se empieza realizando el perfil del producto y el estudio de mercado de la zona donde se encuentra ubicado el terreno. Se ha tenido como fuente de datos la información recogida de los reportes, informes y publicaciones de las siguientes entidades: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), entre otros. La información recogida nos ha permitido presentar el desarrollo inmobiliario del Perú en los últimos años. Por otro lado, se ha recogido de diversas fuentes empíricas el proceso para la elaboración de un proyecto inmobiliario, cada una de las fases es presentada y explicada. En el caso del estudio de factibilidad económico-financiera se ha realizado un levantamiento de información del mercado de 20 proyectos inmobiliarios en construcción cerca al terreno escogido: el distrito de Surquillo. Luego, se han filtrado los proyectos que tienen menos semejanza con el terreno escogido para, finalmente, analizar sólo 10 proyectos del estudio. Asimismo, se investiga a través de bancos como GNB y Scotiabank los requisitos de preventas necesarias para iniciar un proyecto. Por otro lado, se obtiene asesoramiento de ingenieros que realizan proyectos cerca de la zona para sacar los ratios necesarios para tener los gastos y el flujo de ingreso. Por último, se tiene en cuenta el curso de Gestión de Empresas Inmobiliarias enseñado por el Ing. Barreto para usar algunos ratios que utiliza, así como tablas Excel para analizar el flujo de un proyecto inmobiliario. La presente tesis se realiza con el fin de ver la realidad inmobiliaria del Perú y si es económicamente factible realizar un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en el distrito de Surquillo a pesar de los indicadores económicos externos que muestre el sector de construcción e inmobiliario. / Tesis

La idea de negocio relacionada con la identificación de la oportunidad comentada en la Introducción, es decir el desarrollo del condominio de unidades de conservación en la Amazonía peruana, surge como resultado de plantearnos la necesidad para Superconcreto del Perú de diversificar hacia la actividad inmobiliaria. El condominio se desarrollará sobre un terreno de 105 Ha ubicado en el km 62 de la Carretera Iquitos Nauta, en la provincia de Maynas, departamento de Loreto. La necesidad se da en la medida en que el crecimiento de la empresa pueda ser vulnerable a riesgos como la estacionalidad en las decisiones políticas y la incertidumbre de cambios en los mecanismos de contratación del Estado. Dado esta vulnerabilidad, la empresa debería diversificar en el mediano plazo, y de acuerdo a lo que se demostrará más adelante, la diversificación de menor riesgo para los accionistas sería hacia el desarrollo de proyectos inmobiliarios propios. Para ello, Superconcreto del Perú debería desarrollar una ventaja competitiva para alcanzar competitividad en una industria inmobiliaria con tanta rivalidad, sobre todo en la oferta de viviendas y oficinas. Luego de llevar a cabo el análisis interno hemos fundamentado que sus recursos humanos actuales y potenciales, así como su expertise, facilitarían la ventaja competitiva de la innovación que pueda otorgarle competitividad sostenida. Consideramos que nuestra idea de negocio encaja perfectamente en la innovación con la cual la empresa mantendrá su ventaja competitiva. Podemos resumir la estrategia inmobiliaria de Superconcreto del Perú en los siguientes componentes: - Creación del concepto de producto de condominio de unidades de conservación de bosques naturales en la Amazonía peruana a través de las cuales sus propietarios podrán contribuir a la captura de 700 toneladas de dióxido de carbono (CO2) y con ello mitigar el efecto invernadero. La unidad incluye la construcción de una maloca3, o no, según decisión del cliente. - Creación de la nueva unidad de negocios inmobiliarios a través de la constitución de la nueva empresa Amazon Ecolife S.A.C. con sede en la ciudad de Iquitos. - Definición del target con sus principales variables de segmentación como clientes motivados y preocupados por cuidar el medio ambiente y con estilo de vida de contacto con la naturaleza, principalmente extranjeros. - Declaración de posicionamiento de la marca Amazon Ecolife como “la mejor alternativa de tener tu propia unidad de conservación de bosques amazónicos a través de la cual podrás contribuir con la captura de dióxido de carbono y de esa forma reducir el efecto invernadero que daña el medio ambiente”. - Conceptualización del valor de la venta, soportado por tres pilares: la propuesta de valor de la marca, el co-branding con Pronaturaleza y la estructuración del fideicomiso. - Política de precios consistente en fijación por valor percibido de un precio de referencia de USD 187,000, sobre el que se aplican descuentos según el tramo de cierre de preventas. - Distribución directa, con la OCEX (Oficinas Comerciales en el Extranjero) como principal canal de llegada a nuestro target. Sin embargo, también promoveremos tener operadores de servicios turísticos de alta gama como agentes intermediarios. - Diversas actividades promocionales y de difusión, siendo las principales a través de las OCEX. La evaluación económica del proyecto es favorable. Con una inversión inicial de USD 268,906 en el año 0, se obtiene utilidades de libre disposición de USD 2’049,631 en el año 3, con recupero de la inversión a partir del año 2. El VAN del proyecto es USD 1’206,506 a una tasa de costo de capital de 30%, con una TIR de 256.6%. El nivel de ventas pronosticado es de USD 7’915,600, correspondiendo a 45 unidades con vivienda y 15 unidades sin vivienda. / Tesis

En la realidad del mercado inmobiliario peruano, las compraventas de inmuebles futuros (conocida también como preventa o venta en planos), financiadas con créditos hipotecarios, se han ganado un espacio de preferencia en los compradores, quienes optan por esta modalidad de adquisición de inmuebles por la posibilidad de obtener ahorros como en un 20% comparado a otras modalidades1 . No obstante, a pesar de que en la práctica las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios sobre bienes futuros, esta figura estaría expresamente prohibida en virtud al artículo 11062 del Código Civil, pero permitida por normas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)3 , lo cual evidencia una contradicción normativa. Entre los problemas principales de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN encontramos que esta extralimita las competencias de la Superintendencia y que contraviene principios fundamentales de la Teoría General de la Hipoteca. Por ello, mediante el presente trabajo académico, analizaré la regulación sobre hipotecas de bienes futuros y los problemas que derivan de la misma, a fin de plantear como solución que se debiera aplicar las hipotecas sujetas a condición reguladas en el artículo 1105 del Código Civil e implementar una obligación a las inmobiliarias que es el contratar un seguro que permita garantizar la existencia de las unidades proyectadas. Para ello, en el presente artículo presento un análisis respecto a la regulación sobre la compraventa de bienes futuros; la existencia de los bienes; la noción de hipoteca y sus características; y, la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN, a fin de identificar los problemas que conllevan en relación a la garantía en la compraventa de bienes futuros. Posterior al análisis de la regulación y problemas, plantearé una propuesta de cuál sería un mejor camino a fin de ir de la mano con el dinámico mercado inmobiliario.

Durante el contexto de recesión de la economía y contracción de la demanda interna ocasionado por la Pandemia de Covid-19 en el Perú, el Banco Central de Reserva llevó a cabo una política monetaria expansiva a través de la reducción de la Tasa de Referencia hasta su mínimo histórico de 0,25% desde marzo 2020, manteniendo su postura hasta julio del 2021. Debido a esta reducción en las tasas, las empresas han podido acceder a financiamiento más barato, lo cual les permitió reducir su costo de financiamiento y hacer frente al menor nivel de ingresos percibido durante estos periodos causado por la menor actividad económica. En la actualidad el país se encuentra en un proceso de recuperación gracias a la reducción de contagios impulsado por la inmunización de la población por medio de la vacunación, sin embargo, la expectativa inflacionaria en la región impulsada por el alza de precios internacionales y la apreciación del dólar genera la necesidad por parte del Banco Central de reducir el estímulo monetario a través del incremento de la Tasa de Referencia, la cual llegó a niveles de 5% en mayo del 2022 y se prevén incrementos adicionales para el resto del año. Frente a este contexto de alza de tasas, las empresas deben adoptar nuevas estrategias y mecanismos de financiamiento para así optimizar su estructura de fondeo, reducir costos y obtener ventajas competitivas. El fideicomiso de titulación ofrece una alternativa interesante frente a otras opciones de fondeo tradicional. Este mecanismo consiste en la transferencia de activos para la constitución de un patrimonio fideicometido, cuyo propósito exclusivo es el de respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de los valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. En este sentido, al estar la emisión de valores respaldada por los activos en fideicomiso, se reduce el riesgo del inversionista considerablemente, lo cual permite a la empresa emisora acceder a un financiamiento de largo plazo con mejores tasas. Adicionalmente, esta modalidad permite a las empresas colocar en fideicomiso cualquier tipo de activo, ya sean bienes, flujos presentes o flujos futuros predecibles, permitiendo así una gran versatilidad y la posibilidad de incrementar la rotación de sus activos generando una mayor liquidez. Esta alternativa de financiamiento esta poco promovida en el Perú, por este motivo a través del presente informe se busca informar sobre las ventajas que presenta esta opción mediante el análisis de un caso real, correspondiente al Segundo Programa de Titulización de Cuentas por Cobrar del Negocio Inmobiliario de Los Portales S.A., en el cual se realizaron 2 emisiones de bonos en los años 2015 y 2016 respectivamente. Asimismo, se eligió esta empresa como objeto de estudio ya que los sectores inmobiliario y construcción tienen una gran importancia para el desarrollo de la economía del país, y además estos sectores han tenido un gran dinamismo en el 2021, siendo de los primeros sectores en recuperarse de los efectos de la pandemia, a pesar de haber sido de los más afectados por la misma.

El Grupo Madero, Constructora e Inmobiliaria, nace en el año 2008, como empresa familiar con capitales 100% peruanos. Cuenta con amplia experiencia en la industria de la construcción e inmobiliaria. A la fecha, ya son 10 edificios, entre proyectos entregados y en venta, los realizados en el distrito de Santiago de Surco. Actualmente, se ha hecho entrega de sus departamentos a alrededor de 250 familias (hogares) de este distrito. / Tesis

La idea de negocio relacionada con la identificación de la oportunidad comentada en la Introducción, es decir el desarrollo del condominio de unidades de conservación en la Amazonía peruana, surge como resultado de plantearnos la necesidad para Superconcreto del Perú de diversificar hacia la actividad inmobiliaria. El condominio se desarrollará sobre un terreno de 105 Ha ubicado en el km 62 de la Carretera Iquitos Nauta, en la provincia de Maynas, departamento de Loreto. La necesidad se da en la medida en que el crecimiento de la empresa pueda ser vulnerable a riesgos como la estacionalidad en las decisiones políticas y la incertidumbre de cambios en los mecanismos de contratación del Estado. Dado esta vulnerabilidad, la empresa debería diversificar en el mediano plazo, y de acuerdo a lo que se demostrará más adelante, la diversificación de menor riesgo para los accionistas sería hacia el desarrollo de proyectos inmobiliarios propios. Para ello, Superconcreto del Perú debería desarrollar una ventaja competitiva para alcanzar competitividad en una industria inmobiliaria con tanta rivalidad, sobre todo en la oferta de viviendas y oficinas. Luego de llevar a cabo el análisis interno hemos fundamentado que sus recursos humanos actuales y potenciales, así como su expertise, facilitarían la ventaja competitiva de la innovación que pueda otorgarle competitividad sostenida. Consideramos que nuestra idea de negocio encaja perfectamente en la innovación con la cual la empresa mantendrá su ventaja competitiva. Podemos resumir la estrategia inmobiliaria de Superconcreto del Perú en los siguientes componentes: - Creación del concepto de producto de condominio de unidades de conservación de bosques naturales en la Amazonía peruana a través de las cuales sus propietarios podrán contribuir a la captura de 700 toneladas de dióxido de carbono (CO2) y con ello mitigar el efecto invernadero. La unidad incluye la construcción de una maloca3, o no, según decisión del cliente. - Creación de la nueva unidad de negocios inmobiliarios a través de la constitución de la nueva empresa Amazon Ecolife S.A.C. con sede en la ciudad de Iquitos. - Definición del target con sus principales variables de segmentación como clientes motivados y preocupados por cuidar el medio ambiente y con estilo de vida de contacto con la naturaleza, principalmente extranjeros. - Declaración de posicionamiento de la marca Amazon Ecolife como “la mejor alternativa de tener tu propia unidad de conservación de bosques amazónicos a través de la cual podrás contribuir con la captura de dióxido de carbono y de esa forma reducir el efecto invernadero que daña el medio ambiente”. - Conceptualización del valor de la venta, soportado por tres pilares: la propuesta de valor de la marca, el co-branding con Pronaturaleza y la estructuración del fideicomiso. - Política de precios consistente en fijación por valor percibido de un precio de referencia de USD 187,000, sobre el que se aplican descuentos según el tramo de cierre de preventas. - Distribución directa, con la OCEX (Oficinas Comerciales en el Extranjero) como principal canal de llegada a nuestro target. Sin embargo, también promoveremos tener operadores de servicios turísticos de alta gama como agentes intermediarios. - Diversas actividades promocionales y de difusión, siendo las principales a través de las OCEX. La evaluación económica del proyecto es favorable. Con una inversión inicial de USD 268,906 en el año 0, se obtiene utilidades de libre disposición de USD 2’049,631 en el año 3, con recupero de la inversión a partir del año 2. El VAN del proyecto es USD 1’206,506 a una tasa de costo de capital de 30%, con una TIR de 256.6%. El nivel de ventas pronosticado es de USD 7’915,600, correspondiendo a 45 unidades con vivienda y 15 unidades sin vivienda. / Tesis