En la realidad del mercado inmobiliario peruano, las compraventas de inmuebles futuros (conocida también como preventa o venta en planos), financiadas con créditos hipotecarios, se han ganado un espacio de preferencia en los compradores, quienes optan por esta modalidad de adquisición de inmuebles por la posibilidad de obtener ahorros como en un 20% comparado a otras modalidades1 . No obstante, a pesar de que en la práctica las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios sobre bienes futuros, esta figura estaría expresamente prohibida en virtud al artículo 11062 del Código Civil, pero permitida por normas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)3 , lo cual evidencia una contradicción normativa. Entre los problemas principales de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN encontramos que esta extralimita las competencias de la Superintendencia y que contraviene principios fundamentales de la Teoría General de la Hipoteca. Por ello, mediante el presente trabajo académico, analizaré la regulación sobre hipotecas de bienes futuros y los problemas que derivan de la misma, a fin de plantear como solución que se debiera aplicar las hipotecas sujetas a condición reguladas en el artículo 1105 del Código Civil e implementar una obligación a las inmobiliarias que es el contratar un seguro que permita garantizar la existencia de las unidades proyectadas. Para ello, en el presente artículo presento un análisis respecto a la regulación sobre la compraventa de bienes futuros; la existencia de los bienes; la noción de hipoteca y sus características; y, la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN, a fin de identificar los problemas que conllevan en relación a la garantía en la compraventa de bienes futuros. Posterior al análisis de la regulación y problemas, plantearé una propuesta de cuál sería un mejor camino a fin de ir de la mano con el dinámico mercado inmobiliario.

La presente tesis desarrolla un análisis general de los factores que influyen en el desarrollo inmobiliario de viviendas. Se tiene en cuenta este análisis para sustentar el proceso que se utiliza para la elaboración y evaluación de factibilidad de proyectos inmobiliarios específicos en los que el análisis es aplicado. En primer lugar, se hace una recopilación de información de los factores económicos, políticos y sociales para analizar la realidad del sector construcción e inmobiliario. Luego, se realiza un análisis del estudio de factibilidad económica de un proyecto inmobiliario. Se empieza realizando el perfil del producto y el estudio de mercado de la zona donde se encuentra ubicado el terreno. Se ha tenido como fuente de datos la información recogida de los reportes, informes y publicaciones de las siguientes entidades: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), entre otros. La información recogida nos ha permitido presentar el desarrollo inmobiliario del Perú en los últimos años. Por otro lado, se ha recogido de diversas fuentes empíricas el proceso para la elaboración de un proyecto inmobiliario, cada una de las fases es presentada y explicada. En el caso del estudio de factibilidad económico-financiera se ha realizado un levantamiento de información del mercado de 20 proyectos inmobiliarios en construcción cerca al terreno escogido: el distrito de Surquillo. Luego, se han filtrado los proyectos que tienen menos semejanza con el terreno escogido para, finalmente, analizar sólo 10 proyectos del estudio. Asimismo, se investiga a través de bancos como GNB y Scotiabank los requisitos de preventas necesarias para iniciar un proyecto. Por otro lado, se obtiene asesoramiento de ingenieros que realizan proyectos cerca de la zona para sacar los ratios necesarios para tener los gastos y el flujo de ingreso. Por último, se tiene en cuenta el curso de Gestión de Empresas Inmobiliarias enseñado por el Ing. Barreto para usar algunos ratios que utiliza, así como tablas Excel para analizar el flujo de un proyecto inmobiliario. La presente tesis se realiza con el fin de ver la realidad inmobiliaria del Perú y si es económicamente factible realizar un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en el distrito de Surquillo a pesar de los indicadores económicos externos que muestre el sector de construcción e inmobiliario.

El presente estudio identifica las principales barreras al crecimiento económico del sector construcción inmobiliario en la ciudad del Cusco. Para ello, se realizó una exploración cualitativa a partir de 20 entrevistas a profundidad a los gerentes y jefes de proyecto de empresas para que compartan sus experiencias trabajando en este rubro y conocer cómo ha sido su evolución en los últimos años. Los resultados muestran que los entrevistados identifican factores que pueden explicar el lento crecimiento de una economía según la base teórica del presente estudio. En este marco, las barreras que más se reconocerían y aplicarían serían los altos costos de financiamiento y los bajos retornos a la inversión. Por otro lado, el estudio identificó cinco barreras al crecimiento del sector construcción inmobiliario: (a) altos precios de la tierra, (b) limitado acceso a materiales de construcción, (c) escasez de mano de obra calificada, (d) dificultad para acceder al crédito, y (e) fallas del Gobierno. El estudio concluyó que sí existen barreras para el crecimiento del sector construcción inmobiliario las cuales han sido identificadas por las opiniones de los entrevistados y se considera que serán de importante ayuda para las empresas del sector y futuras investigaciones. / This study identifies the main barriers to economic growth in the housing construction sector in the city of Cusco. For this investigation we used qualitative exploration based on 20 in-depth interviews with managers and project managers of companies regarding their experiences working in this sector and its performance in recent years. The results show that interviews seem to identify the factors that may explain the slow growth of an economy raised in the theoretical basis of this research. In this framework that would be more recognized and applied would be the high financing costs and low returns to the investment. The research identified five barriers to growth in the housing construction industry: (a) high land prices, (b) limited access to building materials, (c) shortage of qualified labor, (d) difficult access to credit, and (e) government failures The study concluded that there are barriers to the growth of real estate construction, as identified by the opinions expressed by the interviewees. We believe this study will be helpful for companies in the sector and for future research.

El presente trabajo tiene por objetivo determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto inmobiliario de interés social en el distrito de Lurín. Se ha planteado desarrollar este proyecto en un terreno de interés del Grupo Líder, empresa con más de 20 años de experiencia en el rubro inmobiliario del país, y una vasta experiencia en el desarrollo y construcción de viviendas de interés social. Para la evaluación, se consideró las fortalezas y debilidades de la empresa, se observó el macro y micro entorno del proyecto, la situación del mercado inmobiliario local y la situación mundial. También se realizó un estudio primario cualitativo para tener mayor alcance de la demanda. Se estudió a la competencia y se determinó que el producto departamentos en condominio privado no había hecho aún su ingreso al mercado de Lurín, generando una oportunidad de negocio. Se identificó al público objetivo al que mejor puede atender la empresa, y del cual es posible obtener un mayor beneficio a cambio de entregarle el mayor valor al menor costo. Al conocer su tamaño, costumbres, y lo que espera recibir, se planteó la propuesta de valor de la presente tesis. El producto ofrecido consiste en departamentos de 3 dormitorios de 54.7m2, que cuentan con una sala, una cocina, una zona de lavandería, 3 dormitorios y un baño. Además, el proyecto cuenta con áreas comunes identificadas como las favoritas del público objetivo. Los puntos fuertes del proyecto se han representado con las ideas de exclusividad, seguridad, confianza, armonía y calidad de vida. Además, los futuros propietarios contarán con las mejores tasas de financiamiento gracias al programa mi vivienda y el respaldo de la marca del Grupo Líder después de la entrega, para lograr una mejor convivencia mediante su programa de responsabilidad social. Se realizaron las evaluaciones técnicas, resultándonos en un proyecto de 5 años de duración, dividido en 3 etapas de venta y construcción. En los capítulos 11 al 15 se presenta el Marketing Mix del proyecto, donde se detalla el producto, cómo se llegó a los precios de ventas, como será el despliegue de los vendedores y como se llegará a los clientes. Por último, de la evaluación financiera, concluimos que tenemos una oportunidad de negocio única, con un proyecto rentable para los inversionistas y que ayuda a reducir la brecha de necesidad de vivienda de la ciudad y en específico del distrito de Lurín.

El presente trabajo plantea la realización de un estudio histórico para la empresa Inversiones Vicca Verde S.A.C. de los tres proyectos inmobiliarios construidos en el barrio La Viñita, Barranco - Lima, con la finalidad de conocer el ciclo del mercado, definir a los consumidores finales y consolidar un producto modelo replicable en él y zonas similares. Esto se traducirá en la elaboración de un plan estratégico sostenible para un cuarto proyecto, que refleje los valores y objetivos de la empresa y que contenga los atributos diferenciadores mejor valorados por el cliente y la competencia. Así se busca optimizar el ritmo de ventas, consolidar el posicionamiento de la inmobiliaria y la mejora en los indicadores económicos. / Tesis

De Vicente Constructora (DVC) fue fundada en Santiago de Chile el año 2007. Pertenece al grupo Flesan e inicia operaciones en Perú el año 2012. DVC se cataloga como una compañía que entrega servicios expertos de gerenciamiento y construcción, teniendo como clientes a las empresas más importantes de las distintas industrias del país. En las 10 últimas obras terminadas se encontraron diferencias desfavorables en algunas fases económicas que vienen generando caídas en los márgenes ofrecidos a la alta gerencia. Al obtener el promedio entre las diferencias de los márgenes ofrecidos versus los márgenes reales, resultó que existe una dispersión negativa del 4.76%, lo que significa que se dejó de percibir 3.44 millones de soles que el área de estudio había contabilizado como ganancia. Es por esa razón que la presente consultoría se centra en resolver las causas que vienen generando estas dispersiones negativas para luego proponer soluciones que impulsen a DVC de en la obtención de la rentabilidad esperada y mejorando las proyecciones de los flujos económicos necesarios para garantizar una correcta operación. Utilizando el análisis de la información de los costeos ejecutados por DVC en las últimas 10 obras y relacionándolos con las 7M de los elementos productivos, se logró determinar que las principales fases que generan estas dispersiones negativas es la mano de obra (directa e indirecta) que explican en conjunto el 97.27% del problema. Al ejecutar el análisis de Causa y efecto se encontró que las principales causas raíces son (a) la falta de incentivos, (b) la alta rotación de los capataces y (c) la falta de capacitaciones técnicas. Finalmente, y alineados con las estrategias ofensivas y adaptativas analizadas, se hicieron las siguientes recomendaciones: (a) la creación de una escuela de capataces, (b) la realización de un programa de mentoring para el equipo de profesionales, (c) incentivos a los profesionales más destacados a través del cambio en la modalidad de contratación. / “De Vicente Constructora” (DVC) was founded in Santiago de Chile in 2007. belongs to the Flesan Group and began operations in Peru in 2012. DVC is classified as a company that provides expert management and construction services, with companies as clients most important of the different industries of the country. In the last 10 works completed, unfavorable differences were found in some economic phases that have been generating drops in the margins offered to senior management. By obtaining the average between the differences of the margins offered versus the real margins, we obtained that there is a negative dispersion of 4.76%, which means that 3.44 million soles that the study area had counted as profit were not received. It is for this reason that this consultancy is focused on solving the causes that are generating these negative dispersions and then proposing solutions that encourage DVC to obtain the expected profitability and improving the projections of the economic flows necessary to guarantee a correct operation. Using the analysis of the costing information carried out by DVC in the last 10 works and relating them to the 7M of the productive elements, it was possible to determine that the main phases that generate these negative dispersions is the workforce (direct and indirect) that together result 97.27% of the problem. When executing the Cause and Effect analysis, it was found that the main root causes are (a) the lack of incentives, (b) the high turnover of foremen and (c) the lack of technical training. Finally, and aligned with the analyzed offensive and adaptive strategies, the following recommendations were made: (a) the creation of a foreman school, (b) the implementation of a mentoring program for the team of professionals, (c) incentives for the most outstanding professionals through the change in the contracting modality.

Durante el contexto de recesión de la economía y contracción de la demanda interna ocasionado por la Pandemia de Covid-19 en el Perú, el Banco Central de Reserva llevó a cabo una política monetaria expansiva a través de la reducción de la Tasa de Referencia hasta su mínimo histórico de 0,25% desde marzo 2020, manteniendo su postura hasta julio del 2021. Debido a esta reducción en las tasas, las empresas han podido acceder a financiamiento más barato, lo cual les permitió reducir su costo de financiamiento y hacer frente al menor nivel de ingresos percibido durante estos periodos causado por la menor actividad económica. En la actualidad el país se encuentra en un proceso de recuperación gracias a la reducción de contagios impulsado por la inmunización de la población por medio de la vacunación, sin embargo, la expectativa inflacionaria en la región impulsada por el alza de precios internacionales y la apreciación del dólar genera la necesidad por parte del Banco Central de reducir el estímulo monetario a través del incremento de la Tasa de Referencia, la cual llegó a niveles de 5% en mayo del 2022 y se prevén incrementos adicionales para el resto del año. Frente a este contexto de alza de tasas, las empresas deben adoptar nuevas estrategias y mecanismos de financiamiento para así optimizar su estructura de fondeo, reducir costos y obtener ventajas competitivas. El fideicomiso de titulación ofrece una alternativa interesante frente a otras opciones de fondeo tradicional. Este mecanismo consiste en la transferencia de activos para la constitución de un patrimonio fideicometido, cuyo propósito exclusivo es el de respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de los valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. En este sentido, al estar la emisión de valores respaldada por los activos en fideicomiso, se reduce el riesgo del inversionista considerablemente, lo cual permite a la empresa emisora acceder a un financiamiento de largo plazo con mejores tasas. Adicionalmente, esta modalidad permite a las empresas colocar en fideicomiso cualquier tipo de activo, ya sean bienes, flujos presentes o flujos futuros predecibles, permitiendo así una gran versatilidad y la posibilidad de incrementar la rotación de sus activos generando una mayor liquidez. Esta alternativa de financiamiento esta poco promovida en el Perú, por este motivo a través del presente informe se busca informar sobre las ventajas que presenta esta opción mediante el análisis de un caso real, correspondiente al Segundo Programa de Titulización de Cuentas por Cobrar del Negocio Inmobiliario de Los Portales S.A., en el cual se realizaron 2 emisiones de bonos en los años 2015 y 2016 respectivamente. Asimismo, se eligió esta empresa como objeto de estudio ya que los sectores inmobiliario y construcción tienen una gran importancia para el desarrollo de la economía del país, y además estos sectores han tenido un gran dinamismo en el 2021, siendo de los primeros sectores en recuperarse de los efectos de la pandemia, a pesar de haber sido de los más afectados por la misma.

En el presente documento se elaboró el Plan Estratégico para el Sector Inmobiliario de Lima Metropolitana, con el objetivo de contribuir y promover la competitividad del sector y alcanzar la visión para el año 2025, consolidando el mercado por medio del desarrollo de actividades basadas en innovación tecnológica, sostenibilidad, y transformación digital en el sector inmobiliario lo cual permitirá generar valor para las empresa que lo conforman, clientes, stakeholders y la sociedad. Se han formulado seis objetivos de largo plazo basados en un análisis exhaustivo de factores internos y externos, identificándose las principales fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas; los cuales se listan a continuación: (a) los productos inmobiliarios de vivienda como casas y departamentos en Lima Metropolitana deberán contar todas con certificación LEED, EDGE, Mi Vivienda Verde; (b) el uso de la realidad virtual (VR) y la realidad aumentada (AR) para la publicidad de los productos inmobiliarios de Lima Metropolitana, aumentará en un 140%; (c) aumentar las nuevas oficinas comerciales para coworking en el 80% de las empresas de Lima Metropolitana; (d) implementar el blockchain en la cadena de suministro de las construcciones inmobiliarias con para reducir las fechas de entrega de inmuebles en preventa; (e) incrementar en 80% las construcciones de edificios de vivienda en building information modeling (BIM) de las construcciones en Lima Metropolitana; y (f) aplicar la domótica/casas inteligentes/IoT en el 70% de los nuevos productos inmobiliarios para residencia de Lima Metropolitana. Estos objetivos de largo plazo han sido divididos en 28 objetivos a corto plazo que conducirán de forma progresiva hacia la visión planteada; y estarán en un constante seguimiento y evaluación por medio del balance scorecard a través de sus cuatro perspectivas. Inicialmente se plantearon 25 estrategias, de las cuales 12 se convirtieron en retenidas y las otras 13 se mantienen como de contingencia. El apoyo de la empresa privada que conforma el sector jugará un rol importante para el cambio tecnológico y el desarrollo sostenible con la sociedad. / In this document, the Strategic Plan for the Real Estate Sector of Metropolitan Lima was prepared, with the objective of contributing and promoting the competitiveness of the sector and achieving the vision for the year 2025, consolidating the market through development of activities based on technological innovation, sustainability, and digital transformation in the real estate sector, which will allow generating value for the companies that comprise it, clients, stakeholders and society. Six long-term objectives have been formulated based on an exhaustive analysis of internal and external factors, identifying the main strengths, opportunities, weaknesses and threats; Which are listed below: (a) real estate products for housing such as houses and apartments in Metropolitan Lima must all have LEED, EDGE, Mi Vivienda Verde certification; (b) the use of virtual reality (VR) and augmented reality (AR) for advertising the real estate products of Metropolitan Lima, will increase by 140%; (c) increase the new commercial offices for co-working in 80% of the companies in Metropolitan Lima; (d) implement the blockchain in the supply chain of real estate constructions to reduce the delivery dates of real estate in pre-sale; (e) increase by 80% the construction of residential buildings in building information modeling (BIM) of the constructions in Metropolitan Lima; and (f) apply home automation / smart homes / IoT in 70% of the new real estate products for residences in Metropolitan Lima. These long-term objectives have been divided into 28 shortterm objectives that will lead progressively towards the proposed vision; and will be in constant monitoring and evaluation through the balance scorecard through its four perspectives. Initially, 25 strategies were proposed, of which 12 became retained and the other 13 remain as contingency. The support of the private company that makes up the sector will play an important role for technological change and sustainable development with society.

Grupo T&C es una empresa inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en el sector construcción e inmobiliario. Además, en los últimos años ha ingresado en negocios subyacentes a la comercialización de departamentos, como el de construcción de hoteles y alquiler de oficinas. Negocios en los cuales ha incursionado en la búsqueda de diversificar las fuentes de ingreso ante la situación cambiante del mercado, como consecuencia de las coyunturas locales e internacionales. En ese sentido, para determinar el principal problema de la empresa, el punto de partida ha sido la información entregada por los líderes de las distintas áreas, a través de las entrevistas, archivos y documentos remitidos, complementándose con el método Delphi. Con este primer levantamiento, el uso de la matriz de complejidad, se realizó la selección del problema principal, el cual fue el alto nivel de gastos administrativos y ventas. Posteriormente, con el método de Ishikawa se logró identificar las causas, de las cuales se priorizó las de mayor impacto con apoyo del diagrama de Pareto. Luego, se determinó las causas raíces por medio del método de los “5 por qué”, lo que permitió proponer medidas de solución eficaces para reducir el problema principal. Para asegurar que las tres medidas de solución propuestas sean viables y generen un impacto positivo, se realizó la valoración del costo de implementación de cada una y se comparó con el valor presente de los beneficios proyectados. Esto determinó que el beneficio será mayor a la inversión que se plantea realizar. Adicionalmente, será clave la constitución del equipo multidisciplinario, para transmitir la cultura organizacional con impacto positivo en los principales indicadores del negocio. Finalmente, se deberá tener en consideración los riesgos internos y externos para el logro del propósito. La estandarización y el monitoreo de la implementación serán esenciales durante el despliegue en cada una de las etapas. Complementariamente, se estableció que los factores que permitirán el éxito de la implementación serán el respaldo de la dirección y el seguimiento constante de las gerencias. / Grupo T&C is a real estate company with more than 20 years of experience in the construction and real estate sector. In addition, in recent years it has entered businesses underlying the commercialization of apartments, such as hotel construction and office rental. Businesses in which he has ventured in the search to diversify the sources of income in the face of the changing market situation, as a consequence of local and international situations. In this sense, to determine the main problem of the company, the starting point has been the information provided by the leaders of the different areas, through interviews, files and documents submitted, complemented by the Delphi method. With this first survey, the use of the complexity matrix, the selection of the main problem was made, which was the high level of administrative expenses and sales. Subsequently, with the Ishikawa method, it was possible to identify the causes, of which the ones with the greatest impact were prioritized with the support of the Pareto diagram. Then, the root causes were determined through the "5 why" method, which allowed proposing effective countermeasures to reduce the main problem. To ensure that the three proposed countermeasures are viable and generate a positive impact, the implementation cost of each one was assessed and compared with the present value of the projected benefits. This determined that the benefit will be greater than the investment that is planned to be made. Additionally, the constitution of the multidisciplinary team will be key, to transmit the organizational culture with a positive impact on the main business indicators. Finally, internal and external risks must be taken into account for the achievement of the purpose. Standardization and implementation monitoring will be essential during deployment at each of the stages. Complementarily, it was established that the factors that will allow the success of the implementation will be the support of the management and the constant monitoring of the managements.

La presente tesis tiene como primer objetivo definir las condiciones de demanda y de oferta de vivienda reales en dicho mercado, argumentando sus alcances e identificando al segmento de compradores, y luego proponer un producto inmobiliario pequeño (proyecto de una edificación de cuatro pisos) con planeamiento y factibilidad que en si mismos no son el objetivo de la tesis, pero dicho producto nos permitirá obtener los factores críticos de éxito que los próximos proyectos inmobiliarios en este mercado puedan utilizar, este aporte representa el segundo objetivo de la tesis. En San Juan de Lurigancho, el comprador potencial analiza en una oferta de vivienda la relación calidad – precio, la cuota mensual resultante del financiamiento a optar y analiza el conjunto de atributos – condiciones que conlleva la oferta (particularmente ubicación, seguridad, distribución, accesibilidad a espacios de servicios, financiamiento), nuestro producto formula como precio de pre venta para un departamento de 62 m2 el importe de US $ 46,500.00, cifra bastante atractiva si se ofrece además con una buena modalidad de financiamiento, este es justamente uno de los factores críticos concluyentes por los que nuestro plan de negocios tendrá aceptación en este mercado. / Tesis