Fastighetsfonder som ägarform och investeringalternativ är väletablerat internationellt sett, men är ett relativt nytt fenomen i Sverige. Fonderna är onoterade fastighetsbolag där investerarna blir delägare i fonden. Den första fastighetsfonden lanserades av NIAM år 2000, och efter detta har det skett en stor utveckling. Framförallt är det slutna fastighetsfonder med en opportunistisk investeringsstrategi som agerar på den svenska marknaden, och är den typ som huvudsakligen kommer belysas i denna studie. Rapporten syftar till att ge en övergripande bild av hur fastighetsförvaltningen går till inom de svenska fastighetsfonderna, något som tidigare inte har studerats närmre. Studien fokuserar primärt på tre huvudsakliga delar: egen regi kontra entreprenad, långsiktighet och miljö samt fastighetsfondernas relation till investerare och hyresgäster. För att kunna ta fram den generella uppfattningen hos aktörna i fastighetsbranschen genomfördes en enkätundersökning samt intervjuer. Resultatet visar på att det inte föreligger några större skillnader mellan fonders fastighetsförvaltning gentemot andra ägarformer. Fastighetsfonderna använder sig generellt av extern personal för att sköta den operativa fastighetsförvaltningen, delar av mer strategisk art behålls internt. Fonderna har ofta en kortare innehavstid, höga avkastningskrav samt agerar på flera marknader, ett förhållande där det inte blir effektivt att ha allt i egen regi. Investerarnas kapital är kritiskt för fastighetsfonder, således är relationen till dem avgörande för att kunna resa nya fonder i framtiden. Investerarna kräver en bra avkastning och har inget intresse för hur förvaltningen av beståndet går till. Trots att det finns ett stort fokus på en snabb förräntning, tyder inget på att hyresgästerna skulle behandlas sämre. Situationen kan förklaras av att framförallt de större hyresgästerna är återkommande, vilket skapar incitament att bibehålla och värna om dessa relationer. Uppfattningen i branschen är att fastighetsfonderna har ett kortsiktigare perspektiv i sin förvaltning, men utan att kortsiktiga lösningar används. Detta kan förklaras av den opportunistiska investeringsstrategin, där det krävs fastighetsutvecklande investeringar för att uppnå de höga avkastningskraven. Att det kortsiktiga perspektivet leder till mindre fokus på miljörelaterade frågor, finns det inget som tyder på. Med ökad efterfrågan på marknaden, ser fonderna goda vinstmöjligheter med att uppmärksamma klimatsmarta lösningar, vilket gör det naturligt att fokus kommer att ligga där.

De svenska fastighetsfondernas närvaro har inte varit lång jämfört med fastighetsfonder i Nederländerna, Tyskland och Storbritannien. Av dessa länder har Sverige även den minst utvecklade marknaden för fastighetsfonder. Fastigheter som tillgång är förknippat med låg risk och är därför en attraktiv placeringsform för kapitalplacerare som ämnar riskdiversifiera sin portfölj. Ett fastighetsägande kan bedrivas indirekt eller direkt. Ett indirekt fastighetsägande via fastighetsaktier korrelerar dock med börsen och ett direkt fastighetsägande är en illikvid och resurskrävande investering. En fastighetsfond är ett onoterat fastighetsbolag som mot en avgift sköts av en fondförvaltare. Att äga en andel i en fastighetsfond är också ett indirekt fastighetsägande, men denna form syftar att ta investerare nära ett direkt ägande. Syftet med detta examensarbete är att få en bättre inblick i de svenska fastighetsfonderna och undersöka om det är ett bra alternativ för investerare som vill exponera sig mot fastigheter. Vidare är syftet att utvärdera om det finns utrymme för fler fastighetsfonder i Sverige. Den främsta fördelen med fastighetsfonder är den kompetens inom fastighetsmarknaden som fondförvaltarna besitter. Eftersom investeringsinsatserna i fonderna är höga riktar de sig främst till institutionella placerare. Det saknas ett regelverk utformat för fastighetsfonder i Sverige och de har heller inte den redovisningsplikt som noterade bolag har. Ett regelverk skulle kunna kompensera de nackdelar som finns hos indirekt ägande och göra det mer tillgängligt för småsparare. Resultatet visar att det finns en marknad för fler fastighetsfonder i Sverige. Med tiden blir fler och fler investerare intresserade av fastighetsfonder. Fastighetsfonder är främst för de bekväma investerarna som är villiga att betala extra för förvaltningen.

Syftet med denna kandidatuppsats är att gå in i djupet i hur en förvaltare av fastighetsfonder arbetar. Det stora fokusområdet för uppsatsen är processen bakom olika fondförvaltares beslutsfattande där olika faktorer som påverkar detta analyseras. Det vill säga hur beslut fattas mellan olika fastighetsrelaterade tillgångar som aktier och fastigheter i fonden samt vilka faktorer som påverkar portföljen både på mikro- och makronivå. Olika teorier kring förvaltning av fastighetsfonder studeras. Beslutsteori innebär olika modeller för hur beslut fattas och vilka hinder som finns mot att fatta rationella beslut. Förvaltningsstrategier som tas upp innefattar olika mätmetoder för förvaltarens aktivitet, vilka strategier som har fungerat historiskt och vilka riskklasser som fondförvaltaren måste ta hänsyn till. Hållbarhet i förvaltningen, coronapandemins inverkan på olika fastighetssegment, olika förvaltaregenskapers påverkan på fonden och fondavgift studeras också. För att förstå den dagliga förvaltningen för en förvaltare av fastighetsfonder så genomfördes det en kvalitativ studie genom att ställa semistrukturerade frågor för att kunna besvara vår frågeställning. Resultatet visar att för att förvaltaren skall kunna fatta ett så rationellt beslut som möjligt, ser svaren lite olika ut. Bland annat kan man använda sig av en investeringskommitté eller en scoring-modell. Faktorer som påverkar innehaven i aktiefonder och för onoterade bolag är bland annat aktieanalys, hållbarhetskrav och möjligheten till fastighetsutveckling. Makroekonomiska förhållanden har olika inverkan på olika fastighetssegment. Till följd av det allokeras tillgångar i fonden ofta efter makroekonomiska cykler. Sett till de tre hållbarhetsområdena environmental, social och governance (ESG) är environmental den viktigaste. EU-taxonomin kan användas som regelverk för att säkerställa att innehaven i fonden är hållbara. En förvaltare av fastighetsfonder arbetar efter en tydlig struktur. Det kan vara med hjälp av checklistor och investeringskommittéer. Hållbarhet, aktievärdering, framtida tillväxtmöjligheter och makroekonomi är viktiga faktorer när fondförvaltaren väljer vilka tillgångar som ska finnas i fonden. / The purpose of this study is to examine in-depth how Swedish real estate fund managers oversee and optimize the portfolio daily. The main focus area in this essay is the decision-making of real estate fund managers, how decisions are being made regarding assets like stocks and real estate as well as contributing factors that can affect the portfolio at macro-and micro-levels. Different theories in the management of real estate funds are brought up in this study. Decision theory is the study of how decisions are made and contains different models that can be used to make decisions. Decision theory also contains the barriers that make it hard to make rational decisions. Fund management strategies contain different measurements of the fund manager's activeness and different fund risk classes that the fund manager must have in mind when allocating assets in the fund. Theories regarding sustainability in fund management, the coronavirus pandemic impact on different real estate segments, fund manager characteristics and their impact on real estate funds, the fee structure in real estate funds, and historical fund performance are also studied. To understand what a real estate manager's everyday life looks like while handling real estate funds a qualitative study was made by asking semi-structured questions based on the literature to get a general perception of our question at issue. The results show that a manager should be able to make the most rational decision possible. The answers were varied and differed from each other in the sense that some decisions were made through investment committees and some used a scoring model. Factors that influence the holdings that are brought up in this essay for equity funds and unlisted real estate companies are stock valuation, sustainability requirements, and the ability of real estate development. Macroeconomic factors have a different impact on different real estate segments. As a result, the portfolio is managed dependent on the segment and its suitability in current and future macroeconomic cycles. Regarding the three sustainability factors, environmental, social, and governance (ESG) it is clear that the environment is the key area to observe. EU taxonomy is being used as a regulation to secure the possession of sustainable funds. Real estate fund managers have a clear structure in their working life. It can be done with checklists and investment committees. Sustainability, stock valuation, future growth opportunities, and macroeconomics are important factors for fund holdings.