La présente thèse offre une nouvelle explication des variations du taux de propriété de différents pays en mobilisant de larges parts de la littérature existante en histoire urbaine et des données portant sur les villes. La littérature existante a souvent son origine dans l’opposition des pays germanophones et des pays anglophones, les derniers montrant un taux de propriété systématiquement plus élevé que les premiers. Par une étude historique comparative des cas américain et allemand, considérés comme exemplaire pour les types de pays, la thèse essaie de répondre à la question que pose l’écart persistant entre les taux de propriété allemand et américain. La présente thèse argue que c’étaient des différences en organisations urbaines au 19e siècle et de différentes institutions de financement de logement et de construction qui ont mis les pays sur des trajectoires différentes. Elle maintient que le laissez-faire de certaines municipalités faibles a plutôt privilégie des villes périurbanisées sous formes de maisons individuelles aux États-Unis, alors que les municipalités corporatistes allemandes tendaient à mener aux villes compactes d’immeubles de rapport ; que le développement de sociétés d’épargne-logement américaines favorisait le financement de maisons en propriété individuelle, alors que les banques hypothécaires allemandes et les associations de logement privilégiaient les immeubles de location ; que l’émergence d’une production Fordiste des pavillons standardisés facilitait la vulgarisation de la propriété, alors que la production artisanale allemande la limitait. Une fois ces structures établie – ainsi va l’argument faisant allusion à la dépendance au sentier – elles furent perpétuées par des mécanismes de pouvoir de groupes d’intérêt, de fonctionnalité économique, alors que des processus de conversion du locatif en propriété ainsi que de la périurbanisation pouvaient contrecarrer cette inertie structurelle. / The thesis gives an answer to the question of why different countries ended up with different rates of homeowners and tenants in the 20th-century. The literature identifies Germanspeaking countries of low homeownership rates around 40% and English-speaking countries of high homeownership rates of more than 60%, with France falling in between the two groups. Moreover, most of these differences have persisted through the second half of the 20th-century and can be shown to reach back to different urban homeownership rates around 1900. The homeownership-question is of importance beyond the mere question of tenure as studies have associated homeownership questions with stability in financial crises, with embourgeoisement of the working-class in life-style, attitudes and voting behavior or with different unemployment rates. Existing explanations have used post-1980 international, regional or individual data to explain homeownership differences through socio-demographic, economic or urbanization differences, through a public-welfare/homeownership trade-off or else through cultural preferences. These explanations fail to account, however, for the persistent country differences that existed already prior to the 1980s and prior to government intervention in housing. The thesis, by contrast, goes back to 19th-century differences of urban organization, housing finance and the construction sector to claim that countries were historically set on different housing trajectories establishing differences hard to reverse in later periods. The US and Germany are chosen for historic case studies of the often opposed country groups. France is included to use the variables found for explaining why a country of similar welfare type as Germany kept a persistently higher urban homeownership rate. The thesis claims that different complementary institutions in city organization, the housing finance and construction industry locked countries into inert physical and institutional structures of either the compact tenement city-form in Germany or the suburbanized form of a city of homes like in the United States. More concretely, functional complementarities of public welfare cities, housing cooperatives, mortgage banks and a raftsmanship production of solid single-unit homes led to the German tenant-dominance, whereas private cities, savings and loans (SLAs) and a Fordist mass production of single-family homes created the American production regime in favor of more accessible homeownership. Though the thesis establishes the argument for Germany and the US in historic case studies, it tries to make plausible that it can be extended to other German- and English-speaking countries. The innovation of the thesis concerning the particular explanatory puzzle lies in its reference to relevant historical prior causes, its inclusion of the urban level of analysis and the combination of three institutional factors – urban organization, housing finance, construction – that even singly have not been put forward yet in comparative explanations. The thesis contributes to the literature on path dependencies that identifies distant occurrences as longterm causes for hard-to-reverse historical trajectories. On a theoretical level, the study contributes to research in a yet little noticed type of market, i.e. markets for durable goods whose use stretches over time, and which therefore requires history-directed explanations.

O propósito desta dissertação é compreender como o conjunto de instituições, conceitos e procedimentos jurídicos que regulam o financiamento habitacional o direito do financiamento habitacional transformou-se na passagem do modelo regulatório centrado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para outro cujo eixo é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). No Brasil, desde 1964 até os anos 1990, o financiamento habitacional foi regulado quase que exclusivamente no interior do SFH, único sistema especializado em crédito habitacional do país. Sob a justificativa da falência do SFH, em 1997 foi criado o SFI, um novo arcabouço regulatório que passou a operar em paralelo ao SFH. A reforma do modelo regulatório foi parte de um contexto politicamente dominado pela agenda de agências internacionais como o Banco Mundial e academicamente hegemonizado por teorias neo-institucionalistas (como a literatura Law & Finance), que condicionavam o desenvolvimento do financiamento em países subdesenvolvidos a transformações jurídicas. A partir de pesquisa comparativa sobre os dois sistemas, o estudo pretende identificar e avaliar rupturas e continuidades entre o SFH e o SFI quanto aos seus objetivos, às suas estruturas regulatórias e aos mecanismos de regulação de remuneração do capital, de garantia e de cobrança de dívidas. A dissertação argumenta que o SFI ressignificou os objetivos, mecanismos e direitos historicamente protegidos pelo modelo de direito do financiamento habitacional consolidado no SFH. Operou-se, assim, a transição de um sistema centrado no direito social à habitação para um modelo focado nos direitos dos credores e investidores. Contudo, as transformações trazidas pelo SFI não implicaram uma mera substituição do antigo modelo regulatório, na medida em que aquele incorporou seletivamente elementos do SFH para a consolidação de um novo sistema de financiamento. Nessa passagem, o direito do financiamento habitacional foi submetido a uma nova lógica, diluindo-se em um novo modelo regulatório, aqui definido como direito do financiamento imobiliário. / Lintention de cette dissertation est de comprendre comment un groupe dinstitutions, concepts et processus juridiques, régulent le financement aux logements le droit du financement aux logements qui sest transformé lors du passage du modèle régulateur centré sur le Système Financier aux Logements (SFH) en un autre dont laxe est le Système de financement Immobilier ( SFI ). Au Brésil, de 1964 jusquaux années 1990, le financement des logements a été réguler presque exclusivement au sein du SFH, lunique système spécialisé dans les crédits pour le logement dans le pays. Sous la justification de la faillite du SFH, en 1997 a été créé le SFI, une nouvelle structure de réglementation qui a commencé à opérer en parallèle au SFH. La réforme du modèle régulateur a été une partie dun contexte politique dominé par lagenda des agences internationales comme la Banque Mondiale et académiquement dominé par des théories néo-institutionnalistes (comme le recueil Law & Finance), qui conditionnait le développement du financement, dans les pays en développement, aux transformations juridiques. A partir de recherches comparatives sur les deux systèmes, cette étude à lintention didentifier et évaluer les ruptures et les continuités entre le SFH et le SFI, quant à ces objectifs, ses structures régulatrices et les mécanismes de régulation de rémunération du capital, de garantie et de règlement des dettes. Cette dissertation met en valeur le fait que le SFI a redéfini les objectifs, les mécanismes et les droits historiquement protégés par le modèle du droit du financement aux logements consolidés dans le SFH. Cela sest opéré ainsi, la transition dun système centré sur le droit social au logement pour un modèle focalisé sur les droits des créanciers et des investisseurs. Cependant, les transformations apportées par le SFI nont pas impliqué une simple substitution de lancien modèle régulateur, dans la mesure où il a incorporé sélectivement des éléments du SFH pour une consolidation dun nouveau système de financement. Dans cette transition, le droit de financement aux logements a été soumis a une nouvelle logique, se diluant dans un nouveau modèle régulateur, ici défini comme droit du financement immobilier.

Depuis le début des années 2000, le coût des terrains nécessaires à la production de logements locatifs sociaux neufs a augmenté, au même titre que le coût de leur construction. Dans le même temps, l’État a considérablement réduit les subventions directes qu’il accorde à chaque opération HLM. Malgré cela, le nombre de logements locatifs sociaux livrés chaque année a connu une hausse importante et durable. Alors que 46 000 logements HLM ont été produits en 2000, plus de 100 000 le sont systématiquement à partir de 2006.La thèse explore cet apparent paradoxe, en analysant les évolutions de l’organisation institutionnelle du système de production HLM. Pour ce faire, elle s’appuie sur le traitement de données statistiques ainsi que sur une enquête réalisée auprès d’acteurs locaux de l’habitat au sein des communautés d’agglomération du Val-de-Bièvre, du Boulonnais et de la communauté urbaine de Bordeaux. Un outillage théorique spécifique est proposé, qui croise les apports de la théorie de la régulation et de recherches sur les acteurs de la production urbaine. Cela permet de montrer qu’un ensemble de décisions politiques, d’ajustements locaux et de dispositifs de coordination ont été articulés de façon originale au cours de la décennie. Ils visent notamment à faire que les organismes HLM mobilisent leurs réserves financières dans la production neuve, à distribuer inégalement dans l’espace le surplus de logements produits et à réorganiser les modalités d’accès à la ressource foncière. Le système mis en place est cependant dépendant des opérateurs à but lucratif ainsi que des évolutions des marchés immobiliers ; il participe de plus à redéfinir les bénéficiaires de l’intervention publique en France. / Since the early 2000s, social housing production in France has become increasingly more expensive: both land prices and construction costs have increased. At the same time, the State has considerably reduced the direct subsidies granted to each new development. However, the number of new social dwellings has increased significantly and lastingly. While 46,000 dwellings were produced in 2000, more than 100,000 have been produced each year since 2006. This thesis explores this apparent paradox by analyzing the evolution of the institutional organization of the French social housing production system. To do so, it relies on the processing of statistical data as well as on a survey carried out among local housing decision makers in the urban areas of Bordeaux and Boulogne-sur-Mer, and in the Val-de-Bièvre, a gathering of municipalities located south of Paris. An original theoretical framework is used, which combines regulation theory with the results of research focusing on the actors of urban production. This allows for the underlining of the fact that a set of political decisions, local adjustments and coordination mechanisms were articulated in a novel way throughout the decade. In particular, those seek to ensure that social housing organizations use their financial reserves for the production of new dwellings, that new social dwellings are unevenly distributed in space, and that access to land for social housing is reorganized. However, this system appears to depend on real estate markets and for-profit operators; it also participates in redefining the beneficiaries of public intervention in France.

Le Nicaragua connaît un déficit en logement très préoccupant. Celui-ci est du en grande partie à l’incapacité du secteur financier à satisfaire la demande des familles à faible revenu. De nombreuses initiatives ont été mises en place par des organismes provenant des trois sphères sociétales pour pallier ce problème. Certains l’ont fait avec succès d’autres sans. Aujourd’hui bien que ces initiatives aient comme objectif de répondre au problème existant, le déficit continu de se creuser. Ce mémoire propose une analyse des causes du problème afin de comprendre pourquoi les initiatives mises en place ne fonctionnent pas comme elles le devraient. Il met en avant le manque de coordination qui existe enter les acteurs et démontre que l’ensemble du secteur fonctionne selon une organisation « en silo » révélatrice d’un manque de cohérence des politiques de financement du logement. Enfin il analyse les origines possibles d’une telle organisation et des incohérences politiques qui l’ont amenée. Par cette analyse, il tente de déterminer la part de responsabilité relative imputable à l’État nicaraguayen et à l’Aide Publique au Développement qui est la principale source de fonds de tous ces programmes. / Nicaragua suffers of a very important housing deficit. The bulk of it is due to the inability of the finance sector to attend low income families. Numerous initiatives were implemented by organization from the three societal sectors to alleviate this problem. Some were successful, others were not. Today, although the objectives set by these initiatives seems to respond the existing problem, the deficit keeps on deepening. This thesis offers to analyse the causes of the problem and to understand why the implemented initiatives are not functioning as they should. It emphasizes the lack of coordination existing and demonstrates that the whole sector functions in accordance with a silo approach which is itself indicative of a lack of housing finance policy coherence. Finally, it analyses the possible origin of such an organization and of the policy incoherence that brought it. Through this analysis it attempts to clarify the respective accountability of the Nicaraguan State and the ODA which is the main financing source of these programs.

Le Nicaragua connaît un déficit en logement très préoccupant. Celui-ci est du en grande partie à l’incapacité du secteur financier à satisfaire la demande des familles à faible revenu. De nombreuses initiatives ont été mises en place par des organismes provenant des trois sphères sociétales pour pallier ce problème. Certains l’ont fait avec succès d’autres sans. Aujourd’hui bien que ces initiatives aient comme objectif de répondre au problème existant, le déficit continu de se creuser. Ce mémoire propose une analyse des causes du problème afin de comprendre pourquoi les initiatives mises en place ne fonctionnent pas comme elles le devraient. Il met en avant le manque de coordination qui existe enter les acteurs et démontre que l’ensemble du secteur fonctionne selon une organisation « en silo » révélatrice d’un manque de cohérence des politiques de financement du logement. Enfin il analyse les origines possibles d’une telle organisation et des incohérences politiques qui l’ont amenée. Par cette analyse, il tente de déterminer la part de responsabilité relative imputable à l’État nicaraguayen et à l’Aide Publique au Développement qui est la principale source de fonds de tous ces programmes. / Nicaragua suffers of a very important housing deficit. The bulk of it is due to the inability of the finance sector to attend low income families. Numerous initiatives were implemented by organization from the three societal sectors to alleviate this problem. Some were successful, others were not. Today, although the objectives set by these initiatives seems to respond the existing problem, the deficit keeps on deepening. This thesis offers to analyse the causes of the problem and to understand why the implemented initiatives are not functioning as they should. It emphasizes the lack of coordination existing and demonstrates that the whole sector functions in accordance with a silo approach which is itself indicative of a lack of housing finance policy coherence. Finally, it analyses the possible origin of such an organization and of the policy incoherence that brought it. Through this analysis it attempts to clarify the respective accountability of the Nicaraguan State and the ODA which is the main financing source of these programs.