Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Magíster en Ciencias de la Ingeniería, Mención Transporte / Ingeniero Civil / El presente trabajo de tesis aborda el desarrollo de modelos dinámicos de localización urbana basados en los modelos de equilibrio, introduciendo desfases temporales en la información en el mercado inmobiliario. Esto se denomina cuasiequilibrio. Se utiliza como base el modelo estático Random Bidding and Supply Model (Martínez y Henríquez, 2007), que caracteriza la demanda y la oferta de bienes raíces a través de modelos estocásticos Logit en un mercado estático. Los residentes se localizan en la ubicación donde son mejores postores en un remate; los productores ofrecen el número de viviendas en cada localidad que maximiza sus retornos, y el mercado completo se encuentra en equilibrio económico. Los modelos de cuasiequilibrio desarrollados en este trabajo incorporan dinámica en las decisiones, causada por desfases temporales en la información que emplean los agentes en la toma de decisiones. De este modo, en lugar de alcanzarse el equilibrio en cada instante, aparecen fuerzas de mercado que conducen el resultado al equilibrio en el largo plazo. Los modelos de cuasiequilibrio permiten calcular la localización de la demanda, de la oferta, y los precios de uso de suelo para todos los períodos de análisis de forma dinámica, y bajo condiciones poco restrictivas tienen solución única para cada período. Se muestra que si los atributos exógenos de la ciudad modelada se estabilizan en el tiempo, entonces la solución del modelo de cuasiequilibrio converge al resultado de equilibrio en el largo plazo. De modo similar, si el cálculo del modelo de cuasiequilibrio se realiza considerando un número mayor de cortes temporales es decir, con desfases de información que se ajustan más rápidamente , entonces el resultado de equilibrio se alcanza más rápido. Estos resultados se muestran analíticamente. Finalmente, por medio de un simulador específicamente desarrollado para los modelos de equilibrio y cuasiequilibrio, se aplican los modelos en una ciudad ficticia, con el fin de estudiar la convergencia de estos bajo diversas condiciones, hacer un análisis de sensibilidad y caracterizar los casos donde aparece inestabilidad en las soluciones. La principal contribución de este trabajo es avanzar a cerrar la brecha entre los modelos de equilibrio y los de microsimulación, al entregar un método para formular modelos dinámicos económicamente consistentes y que tiendan a aproximarse a un equilibrio.

Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Administración / Según datos otorgados por el informe de la cámara Chilena de la construcción, la venta de departamentos terminados registra en la actualidad una baja participación del total de las ventas de empresas inmobiliarias. En este mercado, las ventas en verde y en blanco representan aproximadamente un 80% de la demanda total, lo que ha generado que estas empresas destinen una mayor cantidad de recursos en potenciar sus ventas en las primeras etapas y utilizar el flujo asociado en financiar gran parte del desarrollo del proyecto. En este contexto, el área de Marketing se ha posicionado como un actor de suma relevancia para la industria inmobiliaria, donde se busca no solo disminuir la incertidumbre al momento de la compra para el cliente, sino también brindarles una mayor certeza a los inversionistas de estos proyectos. Es en vista de lo anterior nace el proyecto Virtual View, que tiene por objeto implementar el marketing virtual mediante la programación de modelos tridimensionales de distintos proyectos inmobiliarios, principalmente departamentos, en los anteojos “Oculus Rift” con el fin de crear una realidad virtual en la cual el usuario podrá vivenciar su futura propiedad de manera más realista. El servicio ofrecido por Virtual View permite mostrar una realidad virtual mediante los anteojos Oculus Rift, los cuales tendrán programada una vista panorámica desde el interior del inmueble en cuestión. En dicha programación se mostraran las características técnicas del producto (piezas, baños, cocina, etc.) y además se incluirán otras funciones que otros servicios sustitutos no muestran, como por ejemplo la iluminación de la propiedad dependiendo de la hora del día o la vista que hay desde las ventanas. Nuestro mercado objetivo se resume como aquellas empresas inmobiliarias enfocadas en los segmentos ABC1 y C2, con proyectos a la vanguardia de la construcción con estilo y la utilización de tecnologías innovadoras. La principal fortaleza del proyecto radica en las características innovadoras del servicio, que permite crear una realidad virtual que no es proporcionada por los sustitutos existentes en el mercado. Son estas características las que ayudarán a las empresas inmobiliarias promocionar de una forma interactiva y más realista sus propiedades aún no construidas. Esto será atractivo para los clientes, ya que les dará más seguridad sobre cómo será realmente su propiedad y por lo tanto, las empresas inmobiliarias podrán mejorar sus ventas en las etapas verde y blanco. Sin embargo, un punto importante a considerar es la amenaza de nuevos competidores, ya que existe la posibilidad de que las empresas que prestan servicios arquitectónicos y de diseño a las empresas inmobiliarias imiten el servicio y dados sus recursos y contactos imiten el modelo de negocios o el servicio que el proyecto Virtual View propone. El presente documento presenta la descripción del negocio, análisis de la industria y el detalle de procedimientos a seguir para implementar el proyecto en su totalidad. Esto incluye el plan de marketing, el plan de implementación, el análisis financiero, de industrias, de clientes y de negocios.

Tesis para optar al grado de Magíster en Administración / Autores no autorizan el acceso a texto completo de su documento / Manuel Mendoza Velis [Parte I], Claudio Farías Castillo [Parte II] / En la actualidad se desarrollan innumerables proyectos inmobiliarios desde Arica a Punta Arenas, los cuales se representan un mercado total de 57.847 unidades de departamentos, distribuidos en 319 proyectos de Edificios, los cuales son desarrollados por compañías inmobiliarias que encomiendan su ejecución a empresas constructoras. La legislación vigente, estipula la responsabilidad sobre la postventa de la inmobiliaria o constructora, para con el cliente que adquiere un inmueble construido. De esta manera, se abre un mercado relacionado con la externalización de los servicios de postventa, que resuelva cada una de las demandas exigidas por el consumidor final en torno a defectos en terminaciones, instalaciones u otros que se puedan presentarse durante el periodo de garantía o postventa de cada unidad vendida. Elementos claves como la proyección de la demanda inmobiliaria, estimada en 32.723 unidades de departamento nuevos, correspondientes a 276 proyectos de Edificios en el gran Santiago para el 2014, dato que apertura el mercado y los espacios para visionar y estructurar una ventana de oportunidad dentro del servicio de postventa, sumado a otros elementos como la conformación de un equipo de profesionales con competencias asociadas a la atención y orientación al servicio, que permitan al cliente tener una experiencia de servicio dentro de sus expectativas, además de contar con tecnología innovadora que permita a la unidad de negocio agregar valor, disminuyendo los costos fijos, especialmente a aquellas inmobiliarias y constructoras que presentan contantes reclamos y no cuentan con unidades de postventa desarrolladas. Un mercado objetivo caracterizado por aquellas inmobiliarias y constructoras, cuyo producto se fija ente un valor de UF750 hacia arriba, , que no cuentan o no llevan a la práctica un sistema de gestión de calidad en sus procesos constructivos, con bajo nivel de calificación en mano de obra, sin formalización de un área de postventa o un área improvisada, sin apoyo tecnológico para facilitar su gestión, sumado a los casos informados en SERNAC y otros organismos relacionados con la industria de la construcción, así como encuestas a los usuarios y entrevistas a clientes, permitirán levantar el proyecto y estructurar el flujo y ciclo de servicio más óptimo para agregar valor tanto a los mandantes, como a los usuarios de las viviendas nuevas, para lo cual estamos hablando de un mercado de 24.233 departamentos nuevos, repartidos entre 88 inmobiliariarias y 175 proyectos que están en construcción dentro de la región metropolitana. Un modelo de negocio, que toma como ventana de oportunidad las deficiencias del cliente, agrega valor al incorporar tecnología innovadora, además de minimizar las brechas entre los mandantes y los usuarios, se preocupa de los recursos claves (tecnología y humanos) estén presente y con las calificaciones que permitan un servicio de alto estándar en tiempo, forma y calidad técnica, logrando escalar una estructura de costo competitiva, permitirán seducir al mercado objetivo para que tome la decisión de externalizar el servicio de postventa. Lo anterior apoyado por un equipo gestor especialista en gestión de proyectos de edificación residencial y calidad de atención y servicio al cliente;  Manuel Mendoza Velis, Ingeniero Constructor, con más de 10 años de experiencia en gestión de proyectos de construcción residencial y obras civiles, tanto dentro de la región metropolitana, como en regiones de Chile, de la mano del grupo inmobiliario y de la construcción, Salfa Corp.  Claudio Farías Castillo, Psicólogo Organizacional y Magister en Dirección de RR.HH., cuenta con más de 12 años de experiencia en consultoría relacionadas con comportamiento de consumidor, modelos de calidad de servicio y modelación de ciclos de servicio en la Cámara Chilena de Construcción y en empresas como Repsol S.A. (España) y Petronor S.A. (Norte de África).  Enrique Acevedo Oyarzun, Ingeniero Civil en Computación e Informática, con más de 10 años de experiencia en el diseño, desarrollo e implementación de proyectos y soluciones informáticas y tecnológicas para industrias farmacéuticas, inmobiliaria y construcción, junto a empresas como Laboratorio Chile, Siemens, Melón – Hormigones, Metro y Ministerio de Trasportes.

Memoria para optar al título de Arquitecta / En los últimos años, se puede observar en Chile el crecimiento de las ciudades intermedias, principalmente las ubicadas en el valle central del país. Esta investigación se centra en la comuna de Machalí, ubicada a tan solo 92 km al sur de la ciudad de Santiago y actualmente conurbada con Rancagua, ciudad capital de la VI región del Libertador Bernardo O’Higgins. La comuna de Machalí creció aceleradamente en los últimos años. En el 2002 contaba con 28.628 habitantes y para el año 2012 ya casi duplicaba esta cifra, alcanzado los 46.975 habitantes. Esto generó que la ciudad experimentara grandes cambios. Curiosamente, sigue siendo un misterio la real magnitud del acelerado proceso de explotación inmobiliaria en la comuna. La presente investigación observa los cambios urbanos ocurridos a partir de 1992 en esta comuna, en términos de procesos de gentrificación rural desde una perspectiva socioeconómica, normativa y arquitectónica espacial. Este sector recientemente se ha considerado como el “barrio alto” de la VI región, debido al desarrollo alcanzado gracias a proyectos residenciales cerrados (gated communities) de amplias dimensiones, elevados precios, orientados a segmentos ABC1 de la población. Este crecimiento en un inicio fue liderado por una población denominada como élite regional, que llegaba atraída por una visión idílica de la vida en el campo y la promesa de vida sana, pacífica e inmersa en la naturaleza. Llegan a asentarse en lugares alejados de los residentes locales, construyendo un lugar con condiciones rurales ideales. Con los años, este crecimiento ha ido variando. Inició con nuevos residentes en busca de un lugar alejado para vivir, para luego transformarse en un proceso de explotación inmobiliaria, liderado principalmente por privados, facilitado por la flexibilidad en las normativas vigentes. La ciudad de Machalí fue afectada por un proceso de gentrificación rural. Este proceso, fue activado por el crecimiento de la ciudad principal aledaña (Rancagua) y la necesidad de este segmento de mayor ingreso económico de asentarse en un lugar apartado, donde pudiese obtener los beneficios de la vida del campo y la ciudad equitativamente. Esto produjo cambios en la ciudad, generándose una conurbación entre las ciudades de Machalí y Rancagua, y el surgimiento de nuevos equipamientos comerciales como supermercados, tiendas, gimnasios, comercio, colegios particulares, etc. Con los años, el proceso de crecimiento de la ciudad se popularizó y aceleró. Esto generó segregación entre los habitantes del lugar: antiguos habitantes son excluidos de sectores de la ciudad y nuevos residentes se auto-segregan, instalándose en asentamientos cerrados o alejados, con escasa relación con los habitantes de la comuna, utilizando la ciudad principalmente como dormitorio. La intensa explotación del suelo se acompaña de una merma en la capacidad de soporte que tiene la trama vial de la comuna. La ausencia de espacios peatonales y la reciente aparición de emprendimientos inmobiliarios de menor precio (incluso orientados a segmentos sociales medio-bajos), generan mayor congestión y conflictos. Las inmobiliarias rentabilizan la explotación del suelo aún con mayor intensidad que los primeros emprendimientos. El crecimiento que alcanzó la ciudad es observable desde distintos ángulos. En el presente estudio, entenderemos el desarrollo que afecta a una ciudad conurbada en un proceso de transición acelerado, abarcando las distintas mutaciones que tuvo el proceso de gentrificación rural en los años de desarrollo; cómo estos procesos han afectado a los antiguos y nuevos residentes, cuál es el perfil de los nuevos habitantes y cómo la nueva conformación de una ciudad conurbada genera cambios arquitectónicos urbanos. El caso representa un gran desafío para el investigador, debido a que no hay mayor disponibilidad de estudios e información sobre el tema. El siguiente documento es un estudio principalmente descriptivo, aplica una metodología cualitativa compuesta por análisis de datos de fuente secundaria (memorias de PRC, Pladeco, fuentes cartográficas municipales, datos de SII, Censos y encuestas Casen) y fuente primaria (visitas de campo con análisis de imágenes fotográficas, entrevistas a actores principales participantes, informantes municipales, empresas inmobiliarias y residentes locales).

Memoria para optar al título de Arquitecta / El presente proyecto de título trata sobre el modo actual de producción de viviendas que se está llevando a cabo en algunas comunas de Santiago, en donde nos vemos en medio de una situación de alta complejidad y atención mediática: la construcción de edificios de vivienda en altura. Ante esta situación es que se ha propuesto contribuir al mejoramiento de la actual producción de viviendas en altura, priorizando la calidad habitacional de estas a corto y a largo plazo, a partir de la valorización de la sostenibilidad global en los conjuntos de vivienda. La sostenibilidad se plantea como una parte importante para el modo de construir actual, ya que en los tiempos de hoy hay que tomar responsabilidad sobre los procesos de construcción que se llevan a cabo, no solo ambiental, sino también social y económicamente, es decir, de manera global; por lo que el desarrollo de esta temática es vital para la realización de nuevos proyectos en arquitectura.

¿Qué tan valorada es la información que muestran las empresas inmobiliarias más representativas del Perú a través del internet? ¿Qué tipo de información muestran las empresas inmobiliarias más representativas del Perú? ¿Cuál es la percepción de los representantes inmobiliarios frente a un sistema de medición de transparencia corporativa? El objetivo de la presente investigación es acercarse a responder estas interrogantes e identificar el índice de transparencia corporativa en las empresas inmobiliarias más representativas. Se ha realizado una revisión de la literatura acerca de la transparencia, obteniendo resultados de organismos internacionales que se preocupan por las iniciativas, el desarrollo, implementación y seguimiento del desempeño y cumplimiento de varios países de todo el mundo, es así que los indicadores que recogen información son medidos a través de índices de medición de transparencia. El presente trabajo toma un modelo de índice de medición de transparencia aplicado a empresas que cotizan en bolsa, para luego ser adaptado en la industria inmobiliaria peruana. La validación se realizó a través de la metodología cualitativa por medio de entrevistas a los representantes de las inmobiliarias más representativas. En síntesis, la presente tesis consta de cinco capítulos. El Capítulo I presenta los antecedentes, la problemática, el propósito de la investigación, los objetivos y las preguntas de investigación; en el Capítulo II se revisa y conceptualiza la transparencia en empresas peruanas, Latinoamericanas, del mundo, y los instrumentos de medición de índices de transparencia que existen; en el Capítulo III se revisa la transparencia corporativa en las empresas inmobiliarias más representativas con mayores colocaciones en viviendas, presenta la metodología de investigación, la población y el instrumento a utilizar; en el Capítulo IV se realiza el análisis de datos, y los resultados de la aplicación del instrumento; finalmente en el Capítulo V se presentan las conclusiones y recomendaciones. / How valuable is the information shown by the most representative real estate companies in Peru through the internet? What type of information do the most representative real estate companies in Peru show? What is the perception of real estate representatives in front of a corporate transparency measurement system? The objective of the present investigation is to approach to answer these questions and identify the index of corporate transparency in the most representative real estate companies. A review of the literature on transparency has been carried out, obtaining results from international organizations that are concerned with the initiatives, development, implementation and monitoring of the performance and compliance of several countries around the world, so that the indicators they collect information are measured through transparency measurement indices. The present work takes a transparency measurement index model applied to companies listed on the stock exchange, and then adapt it in the Peruvian real estate industry. Validation was carried out through qualitative methodology through interviews with representatives of the most representative real estate agencies. In summary, this thesis consists of five chapters. Chapter I presents the background, the problem, the purpose of the research, the objectives and the research questions; in Chapter II, transparency and conceptualization of transparency in Peruvian, Latin American and world companies is reviewed, as well as the instruments for measuring the transparency indexes that exist; Chapter III reviews corporate transparency in the most representative real estate companies with the greatest placements in housing, presents the research methodology, the population and the instrument to be used; in Chapter IV the data analysis is performed, and the results of the application of the instrument; Finally, in Chapter V, the conclusions and recommendations are presented. / Tesis

El proyecto consiste en la construcción de un edificio de viviendas multifamiliares de 63 departamentos ubicados en la Avenida Paseo de la República cuadra 43, en el distrito deMiraflores

El objetivo general del presente trabajo de título es proponer una metodología de uso del modelo de uso de suelo de Santiago (MUSSA) para la evaluación de un proyecto inmobiliario, además de aplicarlo a lo que es el megaproyecto inmobiliario "Portal Bicentenario" Se pretende analizar con el software, los efectos de la implementación de este proyecto en Santiago, además de analizar y dar a conocer las potenciales y falencias del modelo con el objetivo de plantear modificaciones a éste para un mejor desempeño del modelo en los estudios del tipo inmobiliario.

BUY es la primera empresa de Inbound Marketing en el Perú, con casi un año en el mercado, ya ha apoyado a distintas empresas privadas como públicas a optimizar sus ventas gracias a las herramientas digitales. Es de esta manera, que la empresa se ha percatado de la importancia de la respuesta inmediata para lograr índices de conversión más elevados. Por ello, es que de la mano de la compañía, el siguiente trabajo se basará en crear “Buyman” un software que ayudará a distintas empresas a poder potencializar sus niveles de venta a través de una efectiva gestión de contactos en los canales digitales. La empresa Arteco, una de las principales inmobiliarias del país, nos ha permitido poner a prueba la gestión de Buyman a fin de demostrar su efectividad. Cabe resaltar que los resultados han sido bastante favorables, quintuplicando la cantidad de separaciones de viviendas a comparación de enero del 2015. Es por ello que para esta primera fase de desarrollo del sistema, lo centraremos exclusivamente para el mercado inmobiliario, pero teniendo que el potencial de Buyman, puede expandirse a diversos tipos de mercados. Para poder sustentar el proyecto, hemos hecho una profunda investigación en el mercado inmobiliario, haciendo hincapié en la gran oportunidad que tiene en optar por nuevas alternativas de gestión comercial basadas en el Inbound Marketing y una gestión avanzada de las consultas online, teniendo claro que la compra de una vivienda es una decisión que determinará la vida de sus clientes por los próximos 10 o 15 años. La idea de este proyecto es minimizar la incertidumbre que tienen las personas al tratar de conseguir la información pertinente y oportuna, brindando un esquema de respuesta efectivo y a tiempos óptimos, considerando que hoy en día, tardarse días o incluso horas en atender una consulta online, es un lujo que las empresas no pueden asumir. Cabe resaltar que en vista de que es imprescindible tener una visión estratégica de respuesta ante la fuerte competitividad que exigen los mercados; nuestra capacidad de respuesta para atender esa demanda exigente de nuevos e innovadores servicios, nos motivó a crear Buyman como servicio complementario de la empresa BUY, una herramienta que si queremos definirla en dos palabras serían: rapidez y eficiencia, pues es una solución que está pensada en ordenar el esquema de consulta online de las inmobiliarias a fin de mejorar la rentabilidad con un esquema de respuesta inmediato. Buyman gestiona eficiente y oportunamente la gestión de las consultas online a través de una plataforma que colabora con redes sociales, los chats de cada web, y las plataformas de registro. Buyman genera reportes de la cantidad de consultas por perfil y verifica la cantidad idónea de community managers que se necesita para la atención de estos potenciales consumidores, clasifica y posteriormente customiza un servicio de atención de acuerdo a los visitantes recurrentes. A su vez, también notifica cuando una consulta no ha sido atendida en el tiempo estipulado o cuando existe una acción que afecte directamente los niveles de atención y de respuesta. En los siguientes capítulos de la tesis, explicaremos cómo el desarrollo de esta nueva aplicación, podrá garantizar la mejorar comercial de las inmobiliarias en el país y de cómo el sistema podrá escalar a otros mercados, siendo un proyecto bastante rentable y de un potencial crecimiento.