Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2012-10-23T15:34:04Z (GMT). No. of bitstreams: 0 / No início de um empreendimento imobiliário, basicamente, o empreendedor possui duas alternativas para capitalizar os recursos necessários para viabilizar a execução da obra e financiar as demais despesas envolvidas como a publicidade e outras despesas de comercialização: a antecipação das vendas e a captação de financiamentos aliada ao aporte de recursos próprios. A antecipação das vendas de unidades imobiliárias inacabadas é uma prática comum entre investidores do mercado imobiliário, que a praticam como forma de contenção dos custos de construção e para reduzir o risco de, ao final da construção, não conseguir comercializar as unidades em tempo para cobrir os custos do empreendimento. Tal prática, no entanto, apresenta algumas desvantagens econômicas. Além do valor de venda apresentar um deságio em relação ao valor do produto acabado, as vendas podem se concretizar em um momento que o Custo Unitário Básico (CUB) se encontra em baixa. Vale ressaltar que, geralmente, os valores de venda são vinculados ao valor do CUB, como forma de acompanhar a variação inflacionária. A alternativa para a antecipação das vendas seria a aquisição de financiamentos que, de acordo com os seus encargos e prazos de pagamento, pode se tornar economicamente inviável para o investimento. O objetivo geral desta dissertação é identificar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos em um empreendimento imobiliário. Além de apresentar as principais formas de comercialização de empreendimentos imobiliários, é demonstrado que as técnicas tradicionais de análise de investimentos (Valor Presente Líquido e Taxa Interna de Retorno) não são capazes de avaliar o momento ideal da construção, no qual as alternativas para captação de recursos se tornam economicamente atrativas. A Teoria das Opções Reais, por sua vez, por ser capaz de agregar flexibilidade em sua análise, consegue avaliar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos, seja por meio da comercialização do empreendimento ou por meio da aquisição de financiamentos. O modelo para opções de conversão desenvolvido nesta dissertação é aplicado em um estudo de caso de um empreendimento imobiliário residencial. Ao final, o modelo não só consegue identificar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos, mas seu resultado se configura como um plano de contingências que permite ao empreendedor tomar decisões estratégicas sobre a forma de aportar recursos, ao longo de todo o período de construção do empreendimento.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Sócio-Econômico, Programa de Pós-graduação em Contabilidade, Florianópolis, 2009 / Made available in DSpace on 2012-10-24T07:42:35Z (GMT). No. of bitstreams: 1 270113.pdf: 867761 bytes, checksum: a34c541479a24cda5b48658feab55c59 (MD5) / O presente estudo reporta-se a uma pesquisa descritiva, envolvendo a heurística da Ancoragem e a Tomada de Decisão sob Risco. Heurística pode ser definida como um conjunto de regras e métodos que conduzem à resolução de problemas, e muitas vezes limitam ou distorcem a capacidade das pessoas tomarem decisões racionais (MACEDO, 2003). Atalhos mentais demonstram uma violação aos axiomas da TUE. Assim, a utilização da heurística da Ancoragem demonstra que as pessoas tendem a fazer estimativas ancoradas em um valor inicial, o qual é ajustado para produzir uma decisão final. Este trabalho objetiva investigar a influência da heurística da Ancoragem na tomada de decisão dos corretores profissionais em investimentos imobiliários. A investigação ocorreu por meio de testes estatísticos, baseados nas pesquisas de Jacowitz e Kahneman (1995), envolvendo o efeito da heurística da Ancoragem e estimativas de avaliações imobiliárias, Northcraft e Neale (1987). Os resultados do presente estudo sugerem, por meio dos cálculos do IA - Índice de Ancoragem, que as pessoas, menos confiantes em suas estimativas, tendem a "ancorar" mais do que as altamente confiantes. O IA geral das estimativas com baixo grau de confiança dos grupos experimentais encontrado é de 0,3281. A correlação entre as estimativas transformadas e a confiança indicada pelos corretores profissionais (grupo exposto à âncora baixa, r = 0,025; grupo exposto à âncora alta, r = -0,038.) sugeriu que a susceptibilidade à ancoragem está associada a uma baixa confiança. E que, existe ainda, uma tendência de que as avaliações-estimativas, mais significativamente afetadas por uma âncora, são feitas relativamente com menos confiança. Todavia, por meio do Teste-t, pôde-se inferir que ambos os grupos experimentais sofreram influência das âncoras (t= 3,318, p<0.05 para um N=62), contudo não foram igualmente influenciados. Assim, os efeitos da âncora baixa parecem mais pronunciados, significativos. Outra medida dos efeitos das âncoras foi verificada por meio dos valores extremos. No presente estudo foram encontrados os seguintes valores percentuais: a) percentual de valores extremos do grupo de calibragem = 25%; b) percentual de valores extremos para âncora baixa = 6,45% e, c) percentual de valores extremos para âncora alta = 12,90%. Estes resultados demonstraram que questões não quantitativas influenciam as pessoas mesmo antes que elas façam estimativas numéricas. Os efeitos da Ancoragem foram maiores no grupo experimental que foi exposto à âncora baixa, AI = 0,41. Resultado que permite inferir que as medianas das estimativas deste grupo se moveram mais de 40% em direção à âncora. Por fim, os efeitos e a influência da heurística da Ancoragem em investimentos imobiliários são notórios, contudo, não são extraordinariamente grandes.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2002. / Made available in DSpace on 2012-10-20T06:58:13Z (GMT). No. of bitstreams: 1 274139.pdf: 638812 bytes, checksum: dd8593e88059dad11d70aad20c5e60f0 (MD5) / Este trabalho consiste em modelar o fluxo de caixa de investimentos de base imobiliária para analisar sua viabilidade econômica pela análise de risco proposta por HERTZ (1964), utilizando uma simulação lógico-matemática pelo Método de Monte Carlo. A simulação lógica pelo Método de Monte Carlo pode auxiliar na previsão e quantificação do risco em investimentos imobiliários. Pela construção de milhares de combinações entre os fatores relevantes que influenciam o resultado final do investimento, e considerando suas curvas de probabilidades, é possível obter a distribuição das variáveis que representam o comportamento do modelo. Elabora-se um modelo de simulação com base nos desembolsos e ingressos monetários do fluxo de caixa, focando os elementos relativos aos ingressos monetários provenientes das vendas. A calibração do modelo proposto é realizado com um estudo de caso, observando se, a média dos resultados obtidos pela simulação corresponde aos seguidos na realidade. Para que isto seja viável, utiliza-se dos dados históricos de um empreendimento imobiliário já concluído e comercializado no litoral catarinense. O modelo é desenvolvido sobre uma planilha eletrônica onde são geradas 1.500 corridas utilizando como parâmetro variações sobre os dados reais. / This work consists of modeling the cash flow which comes from the real estate market, and to analyze economic viability using the risk analysis proposed by HERTZ (1964), using a logicalmathematical simulation through the Monte Carlo method. The Monte Carlo logical simulation method can help to predict and quantify risk in real estate investments. By creating thousands of combinations from the relevant factors that influence the final result of the investment, and considering the probability curves available, it is possible to obtain a distribution of the variables that represent the behavior of the model. A simulation model will be created based upon the monetary income and outgoings of cash flow, focusing on the elements relative to monetary investment resulting from sales. The calibration of the proposed model is to be carried out as a case study, observing that, as the results are obtained through the simulation, they correspond to those seen in real life. For this to be viable, historical data has been used, which comes from a real estate deal, which has already taken place on the coast of the state of Santa Catarina. The model has been developed on a spreadsheet where 1,500 run were generated using variations in real data as a parameter.

Made available in DSpace on 2016-04-25T18:40:30Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Edgard Nogueira Junior.pdf: 641421 bytes, checksum: 2cbdffe15b8b967febef8eab84e8a146 (MD5) Previous issue date: 2008-05-19 / Provide information that allows for the understanding of the current economical and financial situation of an entity and infer about the trends of its future cash flows, is one of accounting main objectives. Regarding to accounting investment funds, and specifically, real state funds (FII), it is not different. Financial statements represent for investors in general an important mean of evaluation and comparison of different investments alternatives. So, this dissertation is focused on analyzing if the financial statements of these funds have a standard for accounting and reporting practices which provides for the comparison of different elements. In the study herein, a documental research was developed, represented by a diagnostic, and aimed at verifying the existence of the so-called standard. The objectives of this study are: 1) verify if FIIs with quotas negotiated at BOVESPA or in its over-the-counter market adopt a standard to prepare and report their financial statements; 2) verify if FIIs meet minimum accounting and reporting practices required by CVM2, and 3) verify if FIIs adopt accounting and reporting practices other than those foreseen and determined by CVM, in spite of being common practices among funds. The diagnostics carried out revealed that: 1) changes in the net equity were per 56% of the sample funds reported as financial statement, despite of not being requested by legislation; 2) 43% of the funds did not report the adopted criteria to determine the market value of their real state; 3) there is not a standard in the reporting structure of the balance sheet and income statement; 4) the same administrators do not adopt common accounting and reporting practices; 5) there are deviations from accounting and reporting practices in relation to the applicable legislation; 6) information of similar nature are treated by different funds, either as an explanatory note or as part of the administrator s report, among other formats. Therefore, as the result of this study, it is not possible to declare effectively that there is a standard of accounting and reporting of financial statements for FIIs. In addition to that, this dissertation presents some thoughts on the adherence of certain accounting practices adopted by FIIs in relation to those guided by the accounting doctrine and foreseen in different national and international standards / Apresentar informações que permitam compreender a atual situação econômica e financeira de uma entidade e inferir a respeito das tendências de seus fluxos futuros de caixa, é um dos principais objetivos da contabilidade. No caso da contabilidade dos fundos de investimentos e, em específico, dos fundos imobiliários (FII), não é diferente. As demonstrações financeiras representam, para investidores em geral, importante meio de avaliação e comparação de diferentes alternativas de investimentos. Dessa forma, esta dissertação dedica-se a analisar se as demonstrações financeiras desses fundos possuem um padrão de práticas contábeis e de divulgação, que permite a comparação de seus diferentes elementos. No presente estudo, desenvolveu-se uma pesquisa documental, representada por um diagnóstico, orientada a verificar a existência do mencionado padrão. Os objetivos deste trabalho contemplam: 1) verificar se os FIIs com cotas negociadas na BOVESPA ou em seu mercado de balcão adotam um padrão na elaboração e divulgação de suas demonstrações financeiras; 2) verificar se os FIIs atendem às práticas contábeis e de divulgação mínimas requeridas pela CVM e 3) verificar se os FIIs adotam práticas contábeis e de divulgação diferentes daquelas previstas e orientadas pela CVM, porém comuns entre os fundos. O diagnóstico realizado revelou que: 1) a mutação do patrimônio líquido foi por 56% dos fundos da amostra divulgada como uma demonstração financeira, apesar de não ser requerida pela legislação; 2) 43% dos fundos não divulgaram o critério adotado para determinar o valor de mercado de seu principal ativo, os imóveis; 3) não há um padrão na estrutura de divulgação do balanço patrimonial e da demonstração do resultado; 4) os mesmos administradores não adotam práticas contábeis e de divulgação comuns; 5) existência de desvios de práticas contábeis e de divulgação em relação à legislação aplicável; 6) informações de natureza semelhante são tratadas por diferentes fundos, ora como nota explicativa, ora como parte do relatório dos administradores, entre outras. Assim, como resultado deste trabalho não se pode, efetivamente, afirmar que exista um padrão de práticas contábeis e de divulgação das demonstrações financeiras dos FIIs. Adicionalmente, esta dissertação apresenta uma reflexão a respeito da aderência de determinadas práticas contábeis adotadas pelos FIIs em relação àquelas orientadas pela doutrina contábil e previstas em importantes normas contábeis nacionais e internacionais a respeito

[pt] O modelo de monitoração, registro e valoração de investimentos, adotado por investidores institucionais em países desenvolvidos e em especial o americano, juntamente com todos os seus agregados financeiros - índices de bolsas, indicadores de performance, precificação de ativos, ratings, standards, etc...- é sem dúvida um forte elemento direcionador e influenciador dos modelos adotados no Brasil para administração de carteiras de investimento. Surgiu no próprio mercado americano, após o término da recessão do inicio dos anos 90, uma profunda remodelagem dos instrumentos, veículos, indicadores de performance e standards dos investimentos de base imobiliária, que até então seguiam seus próprios e diversificados padrões, desvinculados dos modelos propalados e adotados pelo mercado financeiro. O conhecimento dos modelos de gestão adotados por investidores institucionais brasileiros, em especial os fundos de pensão é básico para se desenhe uma nova estratégia futura de alocação e respectiva gestão de recursos em carteiras de base imobiliária de investidores institucionais. O foco do presente trabalho é dar início a este processo de conhecimento pela identificação e interpretação dos principais fatores que modelam a gestão imobiliária dos fundos de pensão brasileiros, propondo a partir daí algumas reflexões iniciais sobre estes fatores e por conseguinte sobre estes modelos, visando padronizações, aperfeiçoamentos e um maior alinhamento com práticas já consagradas em mercados mais desenvolvidos e eficientes. / [en] It is common knowledge that the models of monitoring, registering and valuating investments, accepted by institutional investors in many developed countries, especially the US - together with financial ratios adopted in the stock market, in assets price evaluation and performance, in risk ratings, in account standards - have great influence in the models implemented by investment portfolio managers in Brazil. After the recession in the beginning of 1990 s, took place in the US Real Estate market a major restructure of Real Estate instruments, vehicles, performance indices, and standards. The Real Estate community agreed that their market could no longer have dissimilar and diverse methods for measuring and evaluating Real Estate assets if compared with those used currently by the financial market. Knowing and understanding the relationship between models adopted by brazilian institutional investors and the positioning of pension funds when allocating resources to real state, is fundamental to trace any new future allocation and management strategy for real state investments by institutional investors. The main purpose of this paper is to begin this process of knowledge by identifying and interpreting the main factors that model the real estate portfolio management adopted by Brazilian pension funds, followed by some reflexion over those factors and conseqüently over those models, mainly focused on standardization and refinement of such current models, and also on aligning current practices to those already approved and implemented by more developed and efficient markets.