Inom bebyggelseområden är det nödvändigt att utrymmen och anläggningar av olika slag kan nyttjas gemensamt. Det kan röra sig om till exempel vägar eller grönområden. Förekomsten av dessa gemensamma anläggningar väcker frågor om vem som ska anlägga och bekosta drift och underhåll av anläggningarna. Inom detaljplanelagda områden regleras dessa frågor i första hand genom plan- och bygglagen. I olika utredningar och rapporter har kritik framförts angående tillämpningen av denna lagstiftning. Kritiken handlar om att enskilda fastighetsägare får ansvara för gemensamma anläggningar inom detaljplaneområden i större utsträckning än lagstiftningen ger stöd för. Det handlar om att kommuner, utan lagstöd, avsäger sig huvudmannaskapet för allmänna platser samt att anläggningar av allmän karaktär planläggs på kvartersmark. Omfattande studier på denna problematik saknas och examensarbetets syfte är att få en bild av problematiken i nuläget i ett antal kommuner. Alla gällande detaljplaner, som vunnit laga kraft år 2000-2011, i fem kommuner i Stockholms län har studerats med avseende på hur gemensamma anläggningar planlagts. Totalt har knappt 800 detaljplaner studerats. De typer av planbestämmelser som undersökts är enskilt huvudmannaskap för allmänna platser samt olika markreservat för allmänt ändamål på kvartersmark. Resultatet av undersökningen visar att den problematik som beskrivits i utredningar och rapporter är delvis begränsad i de studerade kommunerna. Undersökningen bekräftar dock att betydande delar av kvartersmark reserveras för allmänna ändamål genom så kallade x-områden.

Uppsatsen undersöker inlösen av kvartersmark och om bestämmelserna i PBL 6:13 § är förenliga med flexibla detaljplaner. Uppsatsen avslutas med ett förslag till förändring av nuvarande bestämmelser för att skydda äganderätten och undvika att personer blir felaktigt tvångsinlösta.

Detaljplaner reglerar hur Sveriges mark och vatten ska användas. Detaljplanering regleras i plan- och bygglagen (2010:900). En detaljplan ska ange vad som är allmän plats, kvartersmark och vattenområde. Allmän plats får beträdas av allmänheten och ägs av kommunen. Kvartersmark kan ägas av olika aktörer men framförallt av privatpersoner. På kvartersmark kan ändamål såsom bostäder, kontor, handel, skola m.m. förekomma. Frivilliga planbestämmelser kan tillämpas i en detaljplan. Den här studien handlar om den frivilliga planbestämmelsen "x". Ett gement "x" i en detaljplan symboliserar ett markreservat för allmän gång- och cykelväg vilken planläggs på kvartersmark. Vid planläggning av "x", inskränks den berörda fastighetsägaren i sin äganderätt.Genom att bilda en rättighet för x-området undviks fastighetsägarens möjlighet att stänga ute allmänheten från fastigheten. Oklarheter rörande drift och underhåll undviks också när en rättighet bildats. Rättigheten i fråga skapas lämpligast genom bildande av servitut eller nyttjanderätt. Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut skrivs in automatiskt i fastighetsregistret och är ett säkrare alternativ än avtalsservitutet. Bildande av officialservitut sker efter ansökan till lantmäterimyndigheten som bland annat prövar om servitutet är av väsentlig betydelse för den fastighet som får förmån av servitutet. Vid bildande av servitut för x-område bör den fastighet som får förmån av servitutet (härskande fastighet) vara en kommunal fastighet, med tanke på dess allmänna ändamål. Genomföranderegler saknas för x-områden vilket medför en risk för att en rättighet aldrig bildas för dem. När en rättighet inte bildas finns det ingen rätt för kommunen att använda marken för allmän gång- och cykelväg. Det medför även oklarheter rörande drift och underhåll i och med att gång- och cykelvägen är lokaliserad till en fastighet som inte ägs av kommunen men som nyttjas av allmänheten.Vid avsaknad av bildad rättighet kan fastighetsägaren om så önskas stänga ute allmänheten, till exempel genom förbudsskyltar eller bommar vilket antagligen bidrar till att x-området inte uppfyller sin funktion. Tidigare studier har visat att x-områden används i större utsträckning än vad som var ämnat med införande av bestämmelsen. Det har även tidigare framgått att "x" kombineras med "g" med syfte att undvika kostnader, som istället överlåts från kommunen på de delägande fastighetsägarna i gemensamhetsanläggningen. Ett "g" i en detaljplan innebär att en gemensamhetsanläggning ska bildas inom området. Det har även uttryckts under föreläsningar vid Högskolan Väst att oklarheter gällande vem som ansöker om officialservitut förekommer vid exploateringar. Syftet med studien är att undersöka förändring av användningsfrekvensen för "x". Studien gäller beslut mellan 1 januari 2002 och 31 december 2011 i de tre kommunerna Motala, Linköping och Mjölby i Östergötlands län. Syftet är även att utreda hur många av x-områden som ett officialservitut har bildats för.Resultatet av studien visar att inrättande av x-områden minskar. De två sista åren i studien har få inrättningar av x-områden ägt rum. Motala kommun har till skillnad från Linköpings och Mjölby kommun en uppåtgående trendlinje. Dock avviker 2011 i Motala då inga x-områden inrättats. Det avvikande resultatet tyder på en förändring även i Motala kommun. Resultatet från de intervjuer som hållits med planarkitekter i de olika kommunerna kompletterar resultatet ovan. Planarkitekterna bekräftar att de inrättar "x" mer sällan idag än för några år sedan. Av samtliga x-områden i studien har 44 % inte genomförts genom bildande av officialservitut. Markåtkomst kan ha lösts genom annan rättighet eller saknas helt. / Detailed development plans regulate how Sweden's land and water should be used. Statutes on detail planning are to be found in the Swedish planning and building act. A detailed development plan must specify public area, private property area and water area. Everybody may enter the public areas which the municipality owns. The private property area is private and has owners like a housing company or an individual. Optional rules can be used in the detailed development plan. This study deals with the optional regulation "x", which is a land reserve for public pathways. "X" is located on the private property areas.The private property owner may suffer from a restriction of their property rights by getting an "x" over the property. To avoid the risk that the public is prevented from passing through the x-field, a right is formed. If no right is formed, the owner of the property can choose to shut the public out. The right in question occurs appropriate by official easement which occurs by an application. An application can be made to the land survey to create an official easement. The land survey investigates if the official easement has an essential use for the property that has the advantage of the easement.Implementation rules are missing for x-areas, which results in that no right is formed. When no rights are formed there is no legal right for the public to use pedestrian and bicycle pathways. The property owner can choose to put up prohibiting signs and barriers to exclude the public, which results in that the x-areas are not filling their purpose. Previous studies have shown that the x-areas are used more often than intended. Its also used as a combination with "g", to avoid costs for the municipality. A "g" in a detail development plan means that a joint facility will be formed, that consist of the property owners in the area. The cost transfer to the members instead. During lectures at University West it has aroused uncertainties who it is that applies for official easement. The purpose of this study is to investigate how often x-areas have been applied for in the three municipalities of Motala, Linköping and Mjölby in Östergötland County, January 1, 2002 – December 31, 2011. The purpose is also to see how many official easements that have been formed for the x-areas.The result of this research shows that the use of x-areas decreases. The last two years very few x-areas have been established. Motala municipality has unlike Linköping and Mjölby an increasing trend of x-areas. However, in 2011 Motala municipality had no establishment of x-areas. The abnormal result indicates a change, even in Motala. Interviews with plan architects in the different municipalities confirm the result above. The plan architects admit to establish fewer x-areas today than a few years ago. Of all x-areas in the study, 44 percent have no official easement. It may have another easement but it is also possible that they have no easement at all.