This paper aims to investigate the change in corporate debt levels in South Africa from 1994 to 2016, included is an analysis of factors that firms take into consideration when determining the company’s capital structure. This study uses data from firms in the Real Estate and REIT, Travel and Leisure and Construction and Materials sectors listed on the Johannesburg Stock Exchange (JSE). Four different leverage measures are used to determine the change in capital structure for the period under review, as well as six of the most commonly used determinants of capital structure. A high level interpretation of the results reflected the following; an increase in the use of debt in the Travel and Leisure and Construction and Materials Sectors, however a significant decrease in the use of debt relative to equity was seen in the Real Estate and REIT Sector thus skewing the Total Sample findings considerably. An increase in the use of long term debt relative to short term was also found. Results from the analysis of the capital structure determinants varied, with some determinants showing statistical significance. The following determinants were positively related to debt; firm size, asset tangibility and growth while the determinants; cost of debt and tax had a negative relationship. The relationship between profitability and leverage was varied.

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O presente trabalho trata de tema extremamente útil, porém ainda pouco trabalhado pela doutrina brasileira. A Lei no 8.668/93, que criou os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil, foi o primeiro diploma a permitir a securitização e fracionamento da propriedade imobiliária, convertendo-a em valores mobiliários passíveis de negociação no mercado de capitais. Os Fundos de Investimento Imobiliário viabilizaram o acesso de pequenos investidores, incluindo pessoas físicas, ao mercado imobiliário, viabilizando a aplicação em empreendimentos de alto retorno que, entretanto, demandam grandes investimentos. A análise da natureza jurídica do FII se justifica pela importância econômica e social do instituto, mas a esta não se restringe, tendo em vista a riqueza do conteúdo jurídico-normativo que culminou na criação de uma modalidade diferenciada de fundo de investimento, espelhada no modelo norte americano, o Real Estate Investment Trust. O Fundo de Investimento Imobiliário é um exemplo bem sucedido da criatividade legislativa, que através da combinação de institutos alcançou o que consideramos ser a figura no Brasil que mais se assemelha ao trust anglo saxão. A estrutura atribuída ao FII, marcada, em especial, pela propriedade fiduciária e pelo regime de afetação, revestem o Fundo de peculiaridades que reclamam a análise de sua natureza jurídica sob uma perspectiva própria, e diferenciada dos demais fundos de investimento. A investigação acerca da natureza jurídica do FII requer a releitura de conceitos que transitam entre o Direito Civil e o Direito Comercial, tais como de comunhão, condomínio e sociedade, negócio fiduciário, negócio indireto, propriedade, direitos reais e pessoais, patrimônio separado, pessoa jurídica e sujeito de direito, de cujo resultado decorre o reconhecimento do Fundo de Investimento Imobiliário como contrato de sociedade, caracterizado pela perseguição de uma finalidade econômica através de uma organização. O escolha do tema e a metodologia empregada no desenvolvimento deste trabalho tiveram por objetivo não só o aprofundamento da matéria, mas também a inspiração de outros estudos com base na common law, que possam igualmente levar à conclusão a respeito da beleza e eficiência de um sistema legal construído sobre estruturas abertas e mais flexíveis. / The theme of this paperwork is extremely useful, but not so much explored by Brazilian doctrine. The Law 8.668/93, which created in Brazil the Real Estate Investment Funds (Fundos de Investimento Imobiliário FII), was the first statute to allow the securitization and fractionation of real estate, converting it into subject securities traded in the capital market. The Real Estate Investment Funds enabled retail investors, including individuals, to access the real estate market, qualifying them to apply their resources on high-return ventures that, however, require large investments. The analysis of the legal nature of the FII is justified by the economic and social importance of the institute, but is not restricted thereto taken the enriched content of the legal-normative framework that culminated in the creation of a unique model of investment fund, mirrored in the North American Real Estate Investment Trust. The Real Estate Investment Fund is a successful example of legislative creativity that by combining institutes reached what we consider to be the figure in Brazil that most resembles the Anglo Saxon trust. The structure assigned to the FII, marked in particular by the fiduciary property and the rules of affectation, lines the Fund with certain peculiarities that demand the analysis of its legal nature under its own perspective, isolated from the other investment funds. Research on the legal nature of FII requires the reinterpretation of concepts that integrate both the Civil and Commercial Law, such as communion, condominium and company, fiduciary relationship, indirect relationship, property, real rights and personal rights, separated patrimony, legal person and capacity, which result leads to a due recognition of the Real Estate Investment Fund as a corporate agreement, characterized by the pursuit of an economic purpose through an organization. The choice of the theme and the methodology applied for the development of this paperwork aimed not only to deepen the matter, but also to inspire further studies based on the common law that could also lead to the conclusion about the beauty and efficiency of a legal system built on open and more flexible structures.

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Thesis (M.A.)--Hong Kong Baptist University, 2005. / Dissertation submitted to the School of Communication. Includes bibliographical references (leaves 49-53).

Thesis (PhD) -- University of Western Sydney, 2001. / "June 2001" Bibliography: leaves 255 - 265.

Submitted by rafael berger frade (rafaelfrade@gmail.com) on 2015-03-04T20:26:50Z No. of bitstreams: 1 Dissertação Rafael Frade Versao Final 1-03-15.pdf: 965218 bytes, checksum: 140a6383d7b724e356ab4d5ba9afc0c2 (MD5) / Rejected by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br), reason: Encaminhado por e-mail. on 2015-03-05T16:18:50Z (GMT) / Submitted by rafael berger frade (rafaelfrade@gmail.com) on 2015-03-05T17:09:42Z No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) / Approved for entry into archive by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br) on 2015-03-05T18:25:27Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-03-06T12:35:32Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) Previous issue date: 2015-02-05 / The Real Estate Investment Trusts – FIIs – have been becoming an important alternative investment in Brazil. According to BM&FBovespa data, the daily average trading volumes increased from R$600 thousand in 2000 to R$27 million in 2014. However, after IFIX – FIIs index – reach its highest historical level in January 2013, it had been presenting a negative performance, at the same time that was observed an increase in interest rate curve. This work aims to analyze the impact of change in the interest rate curve to FIIs performance. In a way to avoid the divergence presented in previous works due to the interest rate used for the analyzes, this work adopt the Principal Component Analysis technique, reducing the number of variables to one representing level and other representing inclination. The results indicate that an increase in the level of interest rate curve have a negative impact on FIIs performance, while an increase in inclination also have a negative performance, although not significantly. / Os Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs – vem ganhando destaque como alternativas de investimento no Brasil. Segundo dados da BM&FBovespa, a média diária de volume negociado aumentou de R$600 mil em 2009 para R$27 milhões em 2014. No entanto, após o IFIX – Indíce de FIIs - atingir seu maior patamar histórico em Janeiro de 2013, este passou apresentar performance negativa, ao mesmo tempo que se observou um processo de elevação da curva de juros. O presente trabalho visa analisar o impacto de movimentos da curva de juros no desempenho dos FIIs. De forma a limitar as divergências encontradas na literatura internacional quanto à taxa de juros utilizada como proxy para a avaliação, utiliza-se da Análise de Componentes Principais para reduzir o número de variáveis, restringindo-se a uma variável de nível e uma de inclinação. Os resultados indicam que aumento no nível da curva de juros tem um impacto negativo no desempenho dos FIIs, ao passo que aumenta na inclinação também tem impacto negativo, mas não de forma relevante.

O presente trabalho trata de tema extremamente útil, porém ainda pouco trabalhado pela doutrina brasileira. A Lei no 8.668/93, que criou os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil, foi o primeiro diploma a permitir a securitização e fracionamento da propriedade imobiliária, convertendo-a em valores mobiliários passíveis de negociação no mercado de capitais. Os Fundos de Investimento Imobiliário viabilizaram o acesso de pequenos investidores, incluindo pessoas físicas, ao mercado imobiliário, viabilizando a aplicação em empreendimentos de alto retorno que, entretanto, demandam grandes investimentos. A análise da natureza jurídica do FII se justifica pela importância econômica e social do instituto, mas a esta não se restringe, tendo em vista a riqueza do conteúdo jurídico-normativo que culminou na criação de uma modalidade diferenciada de fundo de investimento, espelhada no modelo norte americano, o Real Estate Investment Trust. O Fundo de Investimento Imobiliário é um exemplo bem sucedido da criatividade legislativa, que através da combinação de institutos alcançou o que consideramos ser a figura no Brasil que mais se assemelha ao trust anglo saxão. A estrutura atribuída ao FII, marcada, em especial, pela propriedade fiduciária e pelo regime de afetação, revestem o Fundo de peculiaridades que reclamam a análise de sua natureza jurídica sob uma perspectiva própria, e diferenciada dos demais fundos de investimento. A investigação acerca da natureza jurídica do FII requer a releitura de conceitos que transitam entre o Direito Civil e o Direito Comercial, tais como de comunhão, condomínio e sociedade, negócio fiduciário, negócio indireto, propriedade, direitos reais e pessoais, patrimônio separado, pessoa jurídica e sujeito de direito, de cujo resultado decorre o reconhecimento do Fundo de Investimento Imobiliário como contrato de sociedade, caracterizado pela perseguição de uma finalidade econômica através de uma organização. O escolha do tema e a metodologia empregada no desenvolvimento deste trabalho tiveram por objetivo não só o aprofundamento da matéria, mas também a inspiração de outros estudos com base na common law, que possam igualmente levar à conclusão a respeito da beleza e eficiência de um sistema legal construído sobre estruturas abertas e mais flexíveis. / The theme of this paperwork is extremely useful, but not so much explored by Brazilian doctrine. The Law 8.668/93, which created in Brazil the Real Estate Investment Funds (Fundos de Investimento Imobiliário FII), was the first statute to allow the securitization and fractionation of real estate, converting it into subject securities traded in the capital market. The Real Estate Investment Funds enabled retail investors, including individuals, to access the real estate market, qualifying them to apply their resources on high-return ventures that, however, require large investments. The analysis of the legal nature of the FII is justified by the economic and social importance of the institute, but is not restricted thereto taken the enriched content of the legal-normative framework that culminated in the creation of a unique model of investment fund, mirrored in the North American Real Estate Investment Trust. The Real Estate Investment Fund is a successful example of legislative creativity that by combining institutes reached what we consider to be the figure in Brazil that most resembles the Anglo Saxon trust. The structure assigned to the FII, marked in particular by the fiduciary property and the rules of affectation, lines the Fund with certain peculiarities that demand the analysis of its legal nature under its own perspective, isolated from the other investment funds. Research on the legal nature of FII requires the reinterpretation of concepts that integrate both the Civil and Commercial Law, such as communion, condominium and company, fiduciary relationship, indirect relationship, property, real rights and personal rights, separated patrimony, legal person and capacity, which result leads to a due recognition of the Real Estate Investment Fund as a corporate agreement, characterized by the pursuit of an economic purpose through an organization. The choice of the theme and the methodology applied for the development of this paperwork aimed not only to deepen the matter, but also to inspire further studies based on the common law that could also lead to the conclusion about the beauty and efficiency of a legal system built on open and more flexible structures.

The diploma thesis focuses on evaluation of revenue of investing in real estate through collective investment, especially through the real estate investment trusts and revenue gained by direct investment in real estate with regard to current situation in Slovak real estate market. The thesis should guide potential investor through these types of investments and its result is formulation of investment recommendation.

Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior / The study of Brazilian real estate market, it s getting importance over time. In this sense the compression of how the Brazilian real estate market works, just like the relations between the investment options are important to investors to know better the risk of those assets. Thus, a Vector Autoregressive Model was used to analyze the short term relations between Brazilian real estate assets, general market and the Brazil Risk. The same way, was modeled an ordinary least square linear regression to identify the macroeconomic determinants of house price returns. The data used was for real estate investment trusts, the IFIX index, to real estate stocks was used the IMOB index, to the overall market we use the Ibovespa index and to represent the Brazil Risk, was used the EMBI+BR index. The research demonstrate an information transmission between the Brazil Risk and the financial assets of real estate market shows a positive relation with the overall market. Complementary to this, the returns of house properties prices had as macroeconomic determinants the interest rates and inflation index. / O estudo do mercado de Real Estate brasileiro, esta cada vez mais em voga. Neste sentido a compreensão de como o mercado imobiliário brasileiro funciona, assim como a relação entre as opções de investimento imobiliário são importantes para que os investidores tenham maior conhecimento de como se relacionam dinamicamente no tempo estes ativos. Para isso, foi utilizado um modelo de Vetor Autoregressivo, para analisar a relação de transmissão de informação no curto prazo entre os ativos do mercado imobiliário brasileiro, o mercado em geral e o Risco Brasil. Assim como, foi modelada uma regressão linear de mínimos quadrados para a identificação dos determinantes macroeconômicos dos retornos dos preços de imóveis residenciais. Desta maneira os dados utilizados tem origem de fundos imobiliários, onde será usada a proxy índice IFIX; ações das empresas do setor imobiliário com a proxy índice IMOB; e o Ibovespa como proxy de mercado, assim como o índice FIPEZAP como proxy de preços de imóveis residenciais e o índice EMBI + BR para o Risco Brasil. A pesquisa demonstrou a existência de transmissão de informação entre o Risco Brasil e os ativos financeiros do mercado imobiliário, assim como uma relação positiva entre estes ativos e o mercado em geral. Da mesma maneira demonstrou que para os retornos de imóveis residenciais, macroeconomicamente os determinantes vem das taxas de juros e inflação.