In this paper, we discuss bond financing as an interesting source of debt finance for listed real estate companies in Sweden. Furthermore, we compare 10 bonds issued by Swedish real estate companies in 2013. These bonds are analysed from different perspectives and the pricing of each bond is discussed. In addition, this paper will describe the real estate companies’ business concepts and business activities in order to relate these concepts and activities to the size of the coupon rates the issuing real estate firms have to pay. The analysis discusses the pricing of the bonds from the following perspectives: • Company size • Number of issues • Average debt financing costs • Underlying assets • Covered vs. uncovered Our conclusion regarding the pricing of bonds in the real estate sector is that it is dependable on most of the variables above and the interaction between them. As an investor in the bond market, the main focus should be on the issuer’s payment capacity regarding the coupons as well as the principal. / I denna uppsats fördjupar vi oss inom ämnet obligationsfinansiering. Arbetet ska ge en djupare insyn i hur obligationsfinansiering går till samt ge kunskap om andra typer av skuldinstrument som används. Arbetet lägger stor tyngd vid analys och beskrivning av obligationsfinansiering på den svenska fastighetsmarknaden. I analysen jämförs 10 obligationer som emitterats av svenska fastighetsbolag under 2013. Dessa obligationer analyseras ur olika perspektiv och prissättningen på varje enskild obligation diskuteras. Dessutom ska uppsatsen ge en fördjupning av de ingående fastighetsbolagens verksamheter samt affärsidéer, med syfte att söka eventuella samband mellan bolagens verksamheter och storleken på kupongräntor som olika fastighetsbolag får betala. Följande aspekter har beaktats i analysen av hur prissättningen av obligationerna har gått till: • Bolagets storlek • Antal emissioner • Genomsnittliga finansieringskostnader • Bolagets tillgångar • Säkerställda jämfört med icke säkerställda obligationer. Uppsatsen studerar framförallt skillnaden mellan säkerställda och icke-säkerställda obligationer. Hur stor skillnad bör det vara i riskpremie vid investering i en obligation som saknar säkerhet jämfört med en säkerställd obligation från samma emittent? Vår slutsats kring prissättningen av obligationer i fastighetssektorn är att den är beroende av flertalet av faktorerna ovan och samspelet mellan dessa. Som investerare i obligationsmarknaden handlar det dock om att kunna förutse och analysera emittentens betalningsförmåga gällande kuponger (räntor) och återbetalning av obligationernas nominella belopp

It can be difficult for a sovereign debt manager to see the implications on expected costs and risk of a specific debt management strategy, a simulation model can therefore be a valuable tool. This study investigates how future economic data such as yield curves, foreign exchange rates and CPI can be simulated and how a portfolio optimization model can be used for a sovereign debt office that mainly uses financial derivatives to alter its strategy. The programming language R is used to develop a bespoke software for the Swedish National Debt Office, however, the method that is used can be useful for any debt manager. The model performs well when calculating risk implications of different strategies but debt managers that use this software to find optimal strategies must understand the model's limitations in calculating expected costs. The part of the code that simulates economic data is developed as a separate module and can thus be used for other studies, key parts of the code are available in the appendix of this paper. Foreign currency exposure is the factor that had the largest effect on both expected cost and risk, moreover, the model does not find any cost advantage of issuing inflation-protected debt. The opinions expressed in this thesis are the sole responsibility of the author and should not be interpreted as reflecting the views of the Swedish National Debt Office. / Det kan vara svårt för en statsskuldsförvaltare att se påverkan på förväntade kostnader och risk när en skuldförvaltningsstrategi väljs, en simuleringsmodell kan därför vara ett värdefullt verktyg. Den här studien undersöker hur framtida ekonomiska data som räntekurvor, växelkurser ock KPI kan simuleras och hur en portföljoptimeringsmodell kan användas av ett skuldkontor som främst använder finansiella derivat för att ändra sin strategi. Programmeringsspråket R används för att utveckla en specifik mjukvara åt Riksgälden, men metoden som används kan vara användbar för andra skuldförvaltare. Modellen fungerar väl när den beräknar risk i olika portföljer men skuldförvaltare som använder modellen för att hitta optimala strategier måste förstå modellens begränsningar i att beräkna förväntade kostnader. Delen av koden som simulerar ekonomiska data utvecklas som en separat modul och kan därför användas för andra studier, de viktigaste delarna av koden finns som en bilaga till den här rapporten. Valutaexponering är den faktor som hade störst påverkan på både förväntade kostnader och risk och modellen hittar ingen kostnadsfördel med att ge ut inflationsskyddade lån. Åsikterna som uttrycks i den här uppsatsen är författarens egna ansvar och ska inte tolkas som att de reflekterar Riksgäldens syn.