With the stakeholder model, the responsibility that companies have in society extends beyond yielding profit to their shareholders. They are also responsible for the environmental and social impact their operations may have, requiring a new type of financing with this kind of commitment in mind. Green bonds are already used extensively in Sweden, especially within the real estate sector regarding green investing and has been well researched. Social investments and social bonds on the other hand, even though there is a growing interest, are not widely applied in the Swedish real estate market. At the same time, the subject remains uncharted by researchers. With a deductive approach using semi-structured interviews with real estate professionals, debt investors, and researchers, this thesis aims to answer why Swedish real estate companies are not using social bonds and what can be done to facilitate its use. The main findings are that social investments and bonds are competing with green bonds, preventing their application. Another hindrance is finding relevant and easily measurable KPIs for social bonds. / Med lanseringen av stakeholdermodellen har synen på företagens roll i samhället förändrats. Modellen menar att företag har ett ansvar för den miljömässiga samt sociala påverkan deras verksamhet har. Med ett sådant ansvar, behövs en ny typ av finansieringsmetod. Gröna obligationer används idag flitigt när det kommer till att göra gröna investeringar i Sverige, framför allt inom fastighetssektorn. Trots ett ökat intresse för sociala investeringar och sociala obligationer bland svenska fastighetsbolag används inte finansieringsformen alls i samma utsträckning som ute i Europa. Även forskningen på området är begränsad. Genom ett deduktivt tillvägagångssätt, med semi-strukturerade intervjuer med verksamma personer inom fastighetsbranschen, skuldinvesterare samt forskare är syftet med uppsatsen att ge svar på vad som begränsar svenska fastighetsbolag från att använda sociala obligationer, samt vad som krävs för att underlätta nyttjandet av finansieringsmodellen i framtiden. De huvudsakliga slutsatserna som dras i rapporten är att det som främst begränsar fastighetsbolagen från att emittera sociala obligationer är konkurrensen från gröna obligationer. Vidare framgår att ett sätt att underlätta användningen av sociala obligationer är att hitta relevanta och mätbara KPIer.

Sociala obligationer är en typ av obligation där de finansiella medlen som emittenten fått investerat används till samhällsenliga sociala ändamål. Sociala obligationer är relativt nytt och därför finns idag inga generella ramverk eller regler för hur finansiella medel inom en sådan obligation bör användas. Avsaknaden av riktlinjer och rekommendationer har lett till att de bolag som idag har emitterat sociala obligationer har gjort det enligt eget tycke och fördel. Det i sin tur har lett till en väldigt stor bredd på marknaden med få gemensamma definitioner och likheter vilket gör det svårt att jämföra obligationerna sinsemellan. Uppföljning av de allokerade medlen är också något som skiljer sig mellan de olika obligationerna på marknaden. Det sker främst genom redovisning av nyckeltal i emittentens investerarrapporter eller årsredovisningar. De ramverken som presenteras i samband med investeringen har i samtliga fall hittills tagits fram gemensamt mellan emittenten och investeraren vilket innebär att varje nytt bolag som har eller vill emittera en social obligation måste ta fram ett nytt ramverk för just dennes verksamhet. Resultatet blir en uppsjö av fler olika varianter med olika verksamhetsinriktningar, målbilder, genomförandeprocesser och uppföljning. Nyckeltalen som följs upp motsvarar i samtliga av granskade fall hårda värden. Några exempel på nyckeltal som använts är antal kvadratmeter samhällsfastighet respektive antal personer som kan bruka samhällsfastigheter och dess service. Ett annan exempel är nyckeltal som använts vid rapportering av verksamhet i bostadsfastigheter i utanförskapsområden. Då har antalet renoverade bostäder, antal nya bostäder, antal skapade jobb samt boende omsättning mätts. Sammanfattningsvis så är marknaden för sociala obligationer i Sverige både relativt liten och både ny och outvecklad. Klimatet på en sådan marknad gör det både svårt och dyrt att emittera obligationer. Avsaknaden av regleringar, gemensamma ramverk och definitioner innebär att det idag inte finns något lämpligt sätt att jämföra obligationer och därmed kan det inte säkerställas vilken eller vilka satsningar som är mest optimala. När det inte finns några gemensamma verktyg för att vare sig emittera eller följa upp projekt finansierade av sociala obligationer blir begreppet framgång inte helt entydigt. Något marknaden och branschen däremot är enade om är att social hållbarhet är en viktig aspekt i ett hållbart och välfungerande samhälle. / Social obligations are a type of obligation in which the financial resources invested are used for socially beneficial purposes. Social bonds are relatively new and therefore there is currently no general framework or rules on how financial resources within such a bond should be used. The lack of guidelines and recommendations means that companies that, as of today, have issued social bonds have done so at their own liking and benefit. This has resulted in a very broad market with few common definitions and similarities, making it difficult to compare bonds across the board. The monitoring of the funds allocated is also something that differs between the different bonds on the market. This is mainly done through the disclosure of ratios in the issuer's investor reports or annual reports. The frameworks have in all examined cases been developed jointly between the issuer and the investor, which means that each new company that has or wants to issue a social bond has to develop a new framework for the particular operation. The result is numerous variants of social bonds with different operational orientations, visions, monitoring, and implementation processes. In all the cases examined the key performance indicators that are monitored correspond to hard values. Some examples that are used are the number of square meters of community property and the number of people who can use the property and its services. Another example is the ratios used to describe the activities of residential properties in areas of low socioeconomic status. In this case, the number of renovated apartments, the number of new apartments, the number of jobs created, and the housing turnover are measured. In conclusion, the market for social bonds in Sweden is both relatively small but also both new and immature. The climate in such a market makes it both difficult and expensive to issue bonds. The lack of regulations, common frameworks and definitions means that there is currently no appropriate way to compare bonds and therefore it cannot be ensured which activities are the most optimal and successful. In the absence of common tools for both issuing and monitoring projects financed by social bonds, the concept of success becomes ambiguous. What the market and the industry do agree on, however, is that social sustainability is an important aspect of a sustainable and well-functioning society.

Sedan SEB år 2008 tillsammans med Världsbanken lanserade konceptet gröna obligationerhar volymen på marknaden för dessa ökat betydligt för varje år. Sverige har under de senasteårtionden varit världsledande i att ge ut gröna obligationer. Detta till stor del tack vare landetsfastighetsbolag där Vasakronan var först ut i världen att emittera en grön företagsobligation år2013. Men trots detta ligger vi långt bakom utvecklingen av de sociala obligationerna, ävenfast att dessa lanserades i Storbritannien endast två år (2010) efter den första grönaobligationen. De anses vara outvecklade och färska för de svenska fastighetsbolagen. Vi gårmot en värld där fler människor väljer att flytta in i storstäderna och för att uppnå en hållbarutveckling bör fokus finnas på alla tre hållbarhetsdimensioner. Sociala obligationer kan varaett av de finansieringsverktyg som behöver användas för att uppnå en hållbar utveckling inom sociala frågor. Detta kandidatarbete syftade till att reda ut de frågetecken som fastighetsbolag och investerarehar gällande sociala obligationer för att öka transparensen på marknaden. För att åstadkommadetta har en litterär- samt kvalitativ studie tagit plats där den kvalitativa studien bestått av intervjuer. Sju relevanta aktörer till detta arbete har intervjuats för att sondera möjligheter ochutmaningar med brukandet av sociala obligationer. Resultatet visar på att det finns vissautmaningar men framförallt potential hos finansieringsverktyget. Bland de responderandeaktörerna anses social washing och i vissa fall brist på transparens vara de störstautmaningarna, en större tydlighet behöver alltså finnas på marknaden. För att öka tydlighetenkrävs det klara ramverk och spelregler vilket kan uppnås via tydliga målsättningar. Studien visar även att det finns stor outnyttjad potential som fastighetsbolag och investerare iframtiden bör ta vara på. / Since 2008, when SEB together with The World Bank launched the concept of green bonds,the market volume of these bonds have increased significantly on a yearly basis. During thelast decade Sweden has been the leading country in handing out these green bonds. This ismostly because of Sweden’s real estate companies, such as Vasakronan who were the first toissue a green corporate bond in 2013. But despite that we are still far behind in thedevelopment of the social bonds, even though these were first launched in Great Britain in2010, only 2 years after the introduction of the first green bond. It is considered to be tooundeveloped and fresh for the swedish real estate companies. We are moving towards a worldwhere more and more people decide to move their lives to the big city, and to reachsustainable development the focus should be on all three sustainability dimensions. This master’s thesis aims to answer the questions that real estate companies and investorshave regarding social impact bonds, and to increase the markets transparency. This has beenachieved through a literary and qualitative study, where the qualitative study has consisted ofinterviews. Seven interviews with relevant people have been conducted to examine thepossibilities and challenges with social impact bonds. The results show that there are certainchallenges, but primarily potential with the financing tool. The interviewees agree that themarket needs more clarity and that social washing and, in some cases, lack of transparency inthe market are the greatest challenges. To increase market clarity there should exist a moreclear set of rules which can be achieved through setting clear objectives. The study also showsthat there is an untapped market with a huge potential that future investors and real estatecompanies should take advantage of.

During the last years a new trend has been recognized where real estate owners and institutesissue social bonds in the bond exchange market in Sweden. This together with the stronggrowth of green bonds gives the issuer better opportunities to develop sustainable projects.This study examinate the practical application of social bonds in the real estate sector. Thecriteria used in social projects vary by issuer, and one example is provided by the Swedishissuer Kommuninvest, where their main requirements to be qualified as a social project aresocial issues regarding 1. housing and living environment, 2. safety and availability 3. sports,education, culture and health. Kommuninvest is using a secondary opinion to ensuretrustworthiness of the bonds. However, the goals of the projects for actors issuing socialbonds can to some extent be unclear and especially hard to evaluate. A better measurability ofsocial bonds would make it easier for actors in the market to clarify the potential of theprojects and increase the interest for social bonds from investors. The findings of this studyshows that criteria, motivations and practice of social bonds differs between actors in themarket, and that the differences are particularly pronounced between investors and issuers.The study also shows that there is currently limited development of a common social bondframework, although a social taxonomy is underway. According to the findings, the maincornerstone for issuing social bonds in Sweden is the Social Bond Principles produced byICMA. In addition, the Sustainable Development goals by the United Nations are commongoals the actors connect their social projects to. Instead of using theoretical methods forevaluation of social projects, actors use different statistics such as crime rate, safety level andrelocation statistics. According to the actors interviewed, the social bond market is still newand will go through changes in policies and standards in the upcoming years. / Under de senaste åren har en ny trend uppmärksammats där fastighetsägare och institut ger utsociala obligationer på obligationsmarknaden i Sverige. Detta tillsammans med den storatillväxten av gröna obligationer ger emittenten bättre möjligheter att utveckla hållbaraprojekt. Denna studie undersöker den praktiska tillämpningen av sociala obligationer ifastighetssektorn. Kriterierna för att ett projekt ska kvalificeras som ett socialt projektvarierar för olika emittenter, och ett exempel är den svenska emittenten Kommuninvest, därderas främsta krav för att kvalificeras som ett socialt projekt är sociala frågor kring 1. boendeoch boendemiljö, 2. trygghet och tillgänglighet 3. idrott, utbildning, kultur och hälsa.Kommuninvest använder ett andrahandsutlåtande för att säkerställa obligationernastrovärdighet. Målen för projekten kopplade till sociala obligationer kan dock till viss del varaoklara och särskilt svåra att utvärdera. En bättre mätbarhet av sociala obligationer skulle göradet lättare för aktörer på marknaden att tydliggöra projektets potential och även öka intressetför sociala obligationer från investerare. Resultaten av denna studie visar att kriterier, motivoch praxis för sociala obligationer skiljer sig åt mellan aktörer på marknaden, och attskillnaderna är särskilt uttalade mellan investerare och emittenter. Studien visar också att detför närvarande är begränsad utveckling av ett gemensamt ramverk för sociala bindningar,även om en social taxonomi är på gång. Den huvudsakliga grundstenen för att emitterasociala obligationer i Sverige är “The Social Bond Principles” som tagits fram av ICMA.Dessutom är FN:s globala mål för hållbar utveckling något som aktörerna kopplar sinasociala projekt till. Användning av teoretiska metoder i praktiken för att utvärdera socialaprojekt är sällsynt bland aktörerna. I stället använder aktörerna statistik i form av exempelvisbrottslighet, säkerhet och flyttfrekvens för att utvärdera sociala projekt. Enligt de intervjuadeaktörerna är marknaden för sociala obligationer fortfarande ny och kommer att gå igenomförändringar vad gäller policyer och standarder under de kommande åren.