Sedan SEB år 2008 tillsammans med Världsbanken lanserade konceptet gröna obligationerhar volymen på marknaden för dessa ökat betydligt för varje år. Sverige har under de senasteårtionden varit världsledande i att ge ut gröna obligationer. Detta till stor del tack vare landetsfastighetsbolag där Vasakronan var först ut i världen att emittera en grön företagsobligation år2013. Men trots detta ligger vi långt bakom utvecklingen av de sociala obligationerna, ävenfast att dessa lanserades i Storbritannien endast två år (2010) efter den första grönaobligationen. De anses vara outvecklade och färska för de svenska fastighetsbolagen. Vi gårmot en värld där fler människor väljer att flytta in i storstäderna och för att uppnå en hållbarutveckling bör fokus finnas på alla tre hållbarhetsdimensioner. Sociala obligationer kan varaett av de finansieringsverktyg som behöver användas för att uppnå en hållbar utveckling inom sociala frågor. Detta kandidatarbete syftade till att reda ut de frågetecken som fastighetsbolag och investerarehar gällande sociala obligationer för att öka transparensen på marknaden. För att åstadkommadetta har en litterär- samt kvalitativ studie tagit plats där den kvalitativa studien bestått av intervjuer. Sju relevanta aktörer till detta arbete har intervjuats för att sondera möjligheter ochutmaningar med brukandet av sociala obligationer. Resultatet visar på att det finns vissautmaningar men framförallt potential hos finansieringsverktyget. Bland de responderandeaktörerna anses social washing och i vissa fall brist på transparens vara de störstautmaningarna, en större tydlighet behöver alltså finnas på marknaden. För att öka tydlighetenkrävs det klara ramverk och spelregler vilket kan uppnås via tydliga målsättningar. Studien visar även att det finns stor outnyttjad potential som fastighetsbolag och investerare iframtiden bör ta vara på. / Since 2008, when SEB together with The World Bank launched the concept of green bonds,the market volume of these bonds have increased significantly on a yearly basis. During thelast decade Sweden has been the leading country in handing out these green bonds. This ismostly because of Sweden’s real estate companies, such as Vasakronan who were the first toissue a green corporate bond in 2013. But despite that we are still far behind in thedevelopment of the social bonds, even though these were first launched in Great Britain in2010, only 2 years after the introduction of the first green bond. It is considered to be tooundeveloped and fresh for the swedish real estate companies. We are moving towards a worldwhere more and more people decide to move their lives to the big city, and to reachsustainable development the focus should be on all three sustainability dimensions. This master’s thesis aims to answer the questions that real estate companies and investorshave regarding social impact bonds, and to increase the markets transparency. This has beenachieved through a literary and qualitative study, where the qualitative study has consisted ofinterviews. Seven interviews with relevant people have been conducted to examine thepossibilities and challenges with social impact bonds. The results show that there are certainchallenges, but primarily potential with the financing tool. The interviewees agree that themarket needs more clarity and that social washing and, in some cases, lack of transparency inthe market are the greatest challenges. To increase market clarity there should exist a moreclear set of rules which can be achieved through setting clear objectives. The study also showsthat there is an untapped market with a huge potential that future investors and real estatecompanies should take advantage of.

本篇論文使用2001年到2012年的美國公司作為研究樣本，探討借款公司在金融危機下的表現，是否與借款公司的融資方式有關。實證結果顯示在金融危機下確實僅能透過貸款融資的公司表現會較差，因為在金融危機時，會造成金融體系的信用緊縮，所以導致受金融危機影響的銀行會減少借出量並增加貸款利差。另外，融資彈性較佳的公司似乎表現沒有特別突出，可能隱含在金融危機時也無法在貸款市場上獲得一些好處。 / In this paper, we use U.S. company data from 2001 to 2012 as the research sample to examine the relationship between borrowers’ performance and borrowers’ financing methods in the financial crisis. Empirical results show that the performance of borrowers which can only use loan financing is the worst in the financial crisis. There is credit crunch in the financial system because of the financial crisis, and the banks which are affected by financial crisis will reduce the lending amount and increase loan spreads. In addition, the performance of borrowers with more financing methods did not seem particularly prominent, and we think it implies borrowers with more financing methods could not get benefits from the loan market in financial crisis.

Finansieringsstrategier är betydande delar i företagens uppbyggnad. Pecking order teorin (PO) beskriver den preferensordningen företag har över finansieringsmetoder vid investeringar. Däremot är familjeföretag speciella företag med en stor fientlighet mot externt kapital på grund av risken att tappa kontrollen över företaget. Dessutom finner man betydande incitament till att familjeföretagen har goda relationer med sina leverantörer och kunder vilket möjliggör användandet av bootstrappingstrategier. Vår studie indikerar att PO teorin inte är applicerbar på familjeföretag på grund av ovanstående faktorer. Således skapades en egen preferensordning istället för PO, familjeföretagens pecking order (FPO). Följaktligen är uppsatsens syfte att förklara rangordningen i familjeföretagens finansieringsval vid investeringar. För att undersöka familjeföretagen konstruerades först ett familjeföretagsindex som mätte familjekaraktären i familjeföretagen. Därefter undersöktes den empiriska bärigheten i FPO-modellen på SME företag i Sverige med en enkätundersökning. Utfallen av korrelationstesten genererade flertalet signifikanser mellan familjeföretagsindex och de finansieringsstrategier som FPO-modellen består av. De betydande resultaten efter korrelationstesten var ett negativt samband mellan familjeföretagsindex och hur benägna företagen var att ta in kapital utanför familjen. Det innebär alltså att ju mer familjeföretag man är desto mindre är företaget benäget att ta in externt kapital vilket är den mest betydande implikationen till forskningen. Studien kunde också observera en betydande positiv korrelation mellan familjeföretagsindex då företaget har en huvudägarandel över 50% och deras inställning till att ta in kapital från familjen. Slutligen konstateras pecking order teorin inte verkar passa in på familjeföretagens preferensordning då fler alternativ till finansiering används av familjeföretagen.

This master´s thesis deals with evaluation of an investment plan of technological company KOVOLIT a.s., that considers replacement of currently used handling equipment in it´s operations. Feasibility of the investment is evaluated by using chosen tools for evaluating of investment effectiveness in order to decide whether the investment is suitable for the company.

Bakgrund och problemdiskussion: Årligen sker uppstarter av nya företag men flera av dem läggs ned kort därefter. En faktor är svårigheterna till finansiering då externa finansiärer inte är benägna att ta risker och flera företag har dålig insikt om alternativen som finns när det kommer till val av finansiering. Därför anses det väsentligt att studera gapet genom ett antal mikro- och småföretag och diskutera finansieringsmetoder som de valt till sin verksamhet och hur det har påverkat företaget utifrån ägarfördelning och företagslivscykel.   Syfte: Uppsatsens syfte är att skapa en djupare förståelse och kunskap om mikro- och småföretags möjligheter att skaffa kapital för att säkerställa verksamhetens fortlevnad och tillväxt. Genom ökad förståelse ges ett bidrag till att underlätta val av finansieringsmetod och ge värdefulla kunskaper inom ämnet.   Metod: Uppsatsen är en kvalitativ studie där materialinsamling sker genom semistrukturerade intervjuer för att skapa en djupare förståelse från respondenterna. Med en komparativ studie sammanvävs faktorerna finansiering, företagslivcykel och ägarfördelning då det saknas forskning som behandlar ämnena tillsammans. Undersökningen är en flerfallstudie där 12 företag har valts ut för empirisk materialinsamling.   Slutsats: Anledningar till företagens olika finansieringssätt beroende på olika stadier i livscykeln beror snarare av aktiva val som företagen gjort. Då ingen tydlig koppling mellan vissa finansieringssätt och stadier i livscykeln, upptäcktes istället ett teoretiskt gap i livscykelmodellen. Ägarfördelning gjorde stor påverkan vid val av finansiering för studiens deltagande företag där tydlig koppling ges mellan vad varje ägare anser om ägarandelar och vilken finansiering som då väljs. / Background and problem discussion: Every year, new companies start up, several of them are shut down shortly thereafter. One factor is the difficulty of financing as external financiers are not inclined to take risks and several companies have poor insight about the alternatives that exist when it comes to the choice of funding. Therefore, it is considered essential to study the gap through a number of micro and small companies and discuss funding methods that they have chosen for their business and how it has affected the company based on ownership distribution and business life cycle.   Purpose: The purpose of the thesis is to create a deeper understanding and knowledge of the possibilities of micro and small companies to acquire capital in order to ensure the continuity and growth of the business. Through increased understanding, a contribution is made to facilitate the choice of financing method and provide valuable knowledge in the subject.   Method: The essay is a qualitative study in which material collection takes place through semi-structured interviews to create a deeper understanding of the respondents. With a comparative study, the factors financing, business life cycle and ownership distribution are combined where there is no research that deals with the topics together. The survey is a multiple-case study in which 12 companies have been selected for empirical material collection.   Conclusion: Reasons for the companies different funding methods depending on different stages of the life cycle are due rather to active choices made by the companies. Since no clear link between certain funding methods and stages in the life cycle, a theoretical gap was instead discovered in the life cycle model. Ownership distribution made a large impact on the choice of funding for the study's participating companies, where a clear connection is given between what each owner considers about ownership interests and what funding is then chosen.

Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

Master´s thesis concerns about financing of business activities of the selected company. Master´s thesis is divided into 3 main parts, theoretical, analytical and proposal part. The theoretical part focuses on financial analysis and available methods of financing business acitivites and analytical part contains theoretical knowledge applied to the selected company. The last part of the master´s thesis, proposal part contains solution increasing financial stability and leading to desirable development of business activities of the selected company.

Att små fastighetsbolags tillgång till extern finansiering och därmed tillväxt är mer begränsat än för större bolag är ett känt faktum. Kapital är begränsat och det kommer hela tiden nya regler som höjer inträdesbarriärerna på fastighetsmarknaden. Trots att spelreglerna är samma för alla och inte går att ändra på, så finns det vissa faktorer som små fastighetsbolag bör ta hänsyn till för att ha en större chans i en kapitalintensiv och konkurrenskraftig bransch. Syftet med studien är således att undersöka vilka faktorer som kan vara avgörande för små fastighetsbolags möjlighet att få tillgång till kapital, med inriktning på bankfinansiering. Studiens syfte har besvarats genom en kvalitativ metod som baserats på sex semistrukturerade intervjuer vilket utgör empiriavsnittet. Fem respondenter är småfastighetsbolag varav tre är etablerade och två är relativt nystartade. En sjätte respondent utgörsav en lokal bank för att inkludera perspektivet från andra sidan i kreditförhållandet. Det framgår att banklån fortfarande är den vanligaste finansieringskällan i fastighetsbranschen och att denna marknad präglas av relationer och tillit i allra högsta grad. Risk är ytterligare en relevant aspekt eftersom det ofta handlar om stora summor kapital, och denna risk kan minimeras för små aktörer genom att agera på ett visst sätt. Att ha en historik i fastighetsbranschen ökar ens chanser att få banklån avsevärt och återbetalningsförmågan är enligt banken det viktigaste. Vidare är marknadens läge också en viktig aspekt då det kan skapa antingen bättre, eller sämre förutsättningar att få finansiering beroende på vad som sker i omvärlden. Resultatet handlar sammantaget om fem utmärkande begrepp; bankrelationer, risk, återbetalningsförmåga, erfarenhet, och marknaden, där framgång i ett mindre fastighetsbolag i slutändan handlar om att finna en optimal balans mellan dessa faktorer. / It is a known fact that small real estate companies’ access to external financing and consequently growth is more limited than what it is to larger firms. The capital is limited today and new regulations appear all the time which additionally raises the barriers for entry to the real estate sector. Even though the same rules apply to all, there are some factors that smaller firms can pay attention to in order to have a better chance in this competitive market. The purpose of this study is thus to examine which factors could be definitive for small real estate companies' ability to gain access to capital, focusing on bank financing. The purpose has been achieved by applying a qualitative method based on six semi structured interviews, which also constitutes the empirical chapter. Five respondents are small real estate firms where of three are established, and two relatively new. A sixth respondent is a local bank in order to include that perspective as well. Bank loans are still the most common source of financing in real estate and this market is all about relations and trust. Risk is another relevant factor since there is a lot of capital in the real estate business and this risk can be minimized in a number of ways. To have a track record in the real estate industry strengthens your chances of getting a bank loan significantly and proof of repayment is according to the bank the most important. The market's condition is also an important aspect, it can create better, or worse conditions for obtaining financing depending on activities in the close environment. The findings consist of five main aspects: bank relations, risk, experience, repayment ability and the market, where a small real estate firm’s success ultimately depends on how well they can find a balance between the factors.

Real estate financing is one of the key figures for financial success and fundamental to a successful business. Funding will come in several different ways , from existing cashflows and assets to new capital requirements which are aimed at different markets. These markets are constantly changing and since the recent financial crisis , there have been adjustments and austerity measures which led to that the banks have become more restrictive in their lending. The real estate industry is characterized by both long-term and short-term thinking that is characterized by a solid continuity. Our thesis discuss how the demand is in the real estate business and how mature the Swedish market is for junior financing with focus around mezzanine debt and where are we headed in the near future. We've reached out to the key players in the industry on both the buy and sell side of real estate financing but also people between lenders and borrowers that handles transaction advice . To have been able to implement the analysis a survey and simulation of an investment calculation was created . This questionnaire was answered by many real estate companies with senior people that had operational positions most associated with corporate commitments. These companies are active in growth areas and especially in the Stockholm area of commercial real estate. After conducting the study , we have determined that the Swedish market is mature and ready for junior financing and it tends to be a gap between the smaller and the larger real estate companies in terms of demand for mezzanine debt . / För fastighetsbolag är tillgång till f inansiering en av nyckelfaktorerna för att uppnå en framgångsrik verksamhet. Finansiering sker på flera olika sätt, allt från befintliga kassaflöden och tillgångar till nytt behov av kapital där man vänder sig till olika marknader. Dessa marknader förändras hela tiden och sedan den senaste finanskrisen har det skett regleringar och åtstramningar vilket lett till att banker blivit mer restriktiva i sin utlåning. Fastighetsbranschen präglas av både långsiktighet och kortsiktighet som kännetecknas av en gedigen kontinuitet och vår uppsats behandlar hur efterfrågan ser ut i fastighetsbranschen och hur mogen den svenska marknaden är för juniorfinansiering med fokusering kring mezzaninekapital och om vi därigenom kan dra någon slutsats vart vi är på väg. Vi har lokaliserat de viktigaste aktörerna i branschen på både köp- och säljsidan vid fastighetsfinansiering men också personer mellan långivare och låntagare som sköter transaktionsrådgivning. För att ha kunnat implementera analysen gjordes en enkät och simulering av en investeringskalkyl. Denna enkät besvarades av flertalet fastighetsbolag med högt uppsatta personer med operativa befattningar samt flertalet bolagsengagemang knutna till sig. Dessa bolag är verksamma i tillväxtorter och framförallt i Stockholmsområdet mot kommersiella fastigheter. Efter att ha genomfört studien har vi fastställt att juniorfinansiering är något den svenska marknaden är mogen för och det tenderar till att uppstå en klyfta mellan de mindre och de större fastighetsbolagen när det gäller efterfrågan på mezzaninekapital.