Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

Kapitalstrukturen hos svenska fastighetsbolag har sedan finanskrisen år 2007–2008 förändrats avsevärt. Framför allt genom en ökad mängd marknadsfinansiering i form av obligations- och certifikatslån men även genom hybridkapital såsom D- och preferensaktier. Det har skapat nya vägar och strategier för fastighetsbolag att genom sin kapitalstruktur påverka utvecklingen på bolaget. Bolagen har genom de nya finansieringsalternativen nått ut till nya typer av investerare som tidigare inte var aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Det finns dock andra aktörer än fastighetsbolagen själva som påverkar hur deras kapitalstruktur ser ut. Investerare, kreditvärderingsinstitut, finansinspektionen och banker är några av de aktörer som är med och influerar fastighetsbolagen. Studiens syfte är att undersöka svenska fastighetsbolags kapitalstruktur och huruvida kapitalstrukturen påverkas av bolagens fastighetsbestånd. Studien undersöker även hur finansieringstrender och marknadsföreteelser påverkar fastighetsbolags tillgång på kapital. Målsättningen med studien är att dra slutsatser om hur fastighetsbolags fastighetsbestånd, finansieringstrender samt företeelser på marknaden influerar deras kapitalstruktur. Studien är indelad i två delar och inleds med en kvantitativ del som utgångspunkt där skillnader i fastighetsbolags räntebärande skulder undersöks genom deras genomsnittliga direktavkastningskrav använt vid värdering. Den andra delen består av en kvalitativ intervjustudie med semistrukturerade intervjuer med finanschefer/CFO:s på fastighetsbolag, fastighetsanalytiker på bank samt en kreditvärderingsanalytiker på ett kreditvärderingsinstitut. Studien visar att fastighetsbolagens fastighetsbestånd påverkar tillgången och priset på finansiering. Det är däremot svårt att avgöra till hur stor del fastighetsbeståndet påverkar. Det går inte att säga att fastighetsbeståndets risk, mätt i direktavkastningskrav, påverkar fastighetsbolagens räntebärande skuldstruktur. Utifrån intervjustudien kan slutsatser dras att fastighetsbolagens kapitalstruktur påverkas av många parametrar. Fastighetsbolagen kan till största del själva bestämma hur de vill utforma sin kapitalstruktur. De är sällan begränsade att använda sig av något av finansieringsinstrumenten, dock finns det väsentliga prisskillnader beroende på bolagets storlek, renommé, kreditbetyg, ägarstruktur, tillväxttakt och fastighetsbeståndets ekonomiska status. / The capital structure of Swedish real estate companies has changed considerably since the financial crisis in 2007-2008. The change has primarily been through an increased amount of market financing in the form of bonds and certificates of deposit, but also through hybrid capital. It has created new ways and strategies for real estate companies to influence the development of the company through its capital structure. Through the new financingalternatives, the companies have reached out to new types of investors who were not previously active in the Swedish real estate market. However, there are other actors than the real estate companies themselves who influence what their capital structure looks like. Investors, credit rating agencies, the Swedish Financial Supervisory Authority and banks are some of the actors involved in influencing real estate companies. The purpose of the study is to examine the capital structure of Swedish real estate companies and whether the capital structure is affected by the companies' property portfolio. The study also examines how financing trends and market phenomena affect real estate companies' access to capital. The aim of the study is to draw conclusions about how real estate companies' property portfolio, financing trends and phenomena in the market influence their capital structure. The study is divided into two parts and begins with a quantitative part where differences in real estate companies' interest-bearing debts are examined through their average yield used in valuations. The second part consists of a qualitative interview study with semi-structured interviews with CFOs at real estate companies, real estate analysts at banks and a credit rating analyst at a credit rating agency. The study presents that real estate companies' property portfolio affects the supply and price of financing. Although, it is difficult to determine to what extent the property portfolio affects the capital structure. It is not possible to say that the risk of the property portfolio, measured in average valuation yield, affects the real estate companies' interest-bearing debt structure. Based on the interview study, conclusions can be drawn that the real estate companies' capital structure is affected by many parameters. The real estate companies can for the most part decide for themselves how they want to design their capital structure. They are rarely limited to using any of the different financial instruments, however, there are significant price differences depending on the company's size, reputation, credit rating, ownership structure, growth rate and the financial status of the property portfolio.

Using the optimal capital structure results in the lowest financing cost, the previous research literature of the subject is comprehensive. Trade-off, pecking order and market timing are the dominating theoretical models to find the optimal leverage ratio. In real estate firms, there are multiple types of equity and debt instruments. Hybrids can be classified differently by the different actors on the market. As the record-breaking low interest rates started to rise at a rarely seen pace, problems arose for real estate firms. The three theories could not explain what the optimal strategy would be during the years following the COVID-19 pandemic, making new studies necessary. The purpose of this study is to understand how Swedish real estate companies deal with their capital structure, and which strategies are used during different economic times, particularly when the macro economy is tightening. Additionally, the study aims to investigate how real estate firms adapt to and prepare themselves to come out stronger after an economic downturn. The aim is to identify the methods usable for real estate companies to maximize the risk adjusted return to shareholders, regardless of high interest and general slow-down of the economy. The work is divided into two parts. One quantitative part, based on regression analysis, and qualitative part, based on interviews with some of the most prominent people in different roles of the Swedish real estate industry. The result of the regression analyses should be interpreted with great caution as the amount of data is small and significant events affected the macroeconomy, leading to both quantitative easing and tightening, demanding more complex non-linear models. The qualitative result show that the symbiosis between different actors on the market has a huge impact on the performance of both the industry and individual companies. The Swedish culture with dedicated owners, finding solutions to most challenges and rarely defaulting makes personal relations and trust to the people significantly important in corporate analyses. Many companies avoid bankruptcy, even when it would be rational for the owners to declare bankruptcy and let creditors take a loss to save their own capital, which often is the case in many other countries. The Swedish model reduces risk for credit investors. / En optimal kapitalstruktur ger lägsta finansieringskostnad och det finns en omfattande forskningslitteratur om optimal kapitalstruktur. Trade-off, pecking order och market timing är de ledande teoretiska modellerna för att hitta den optimala hävstången. I fastighetsbolag finns flera typer av eget kapital och skuldinstrument. Hybrider klassificeras olika av aktörerna på marknaden. När de rekordlåga räntorna började höjas i en sällan skådad hastighet började fastighetsbolagen få stora problem. De tre teorierna misslyckas med att förklara vad som är en optimal strategi under den ekonomiska period som följt åren efter COVID-19-pandemin, vilket gör att nya studier krävs. Syftet med studien är att förstå hur svenska fastighetsbolag hanterar sin kapitalstruktur och vilka strategier de använder under olika ekonomiska tider, särskilt när makroekonomin är åtstramande. Studien syftar även till att utforska hur fastighetsbolag anpassar sig till, och förbereder sig för att komma ut starkare efter en ekonomisk nedgång. Målet är att identifiera de metoder fastighetsbolag kan använda sig av för att optimera riskjusterad avkastning till sina aktieägare, trots utmaningar som höga räntor och en allmän nedgång i ekonomin. Arbetet är uppdelat i två delar. En kvantitativ del som bygger på regressionsanalyser, samt en kvalitativ del som utgörs av en intervjustudie med några av de mest framstående personerna i olika roller i den svenska fastighetsbranschen. Resultaten från regressionsanalysen ska tolkas med stor försiktighet på grund av en liten datamängd och stora makroekonomiska händelser, såväl lättnader som åtstramningar, där det krävs mer komplicerade icke-linjära modeller. Det kvalitativa resultatet visar att symbiosen mellan marknadens aktörer har stor påverkan på hur såväl branschen som enskilda bolag presterar. Den svenska kulturen med hängivna ägare som hittar lösningar på de flesta utmaningarna och sällan drabbas av inställda betalningar gör att personliga relationer och förtroende för människorna utmärker sig som egenskap när bolagsanalyser genomförs. Många bolag undviker konkurs även när det hade varit rationellt för ägarna att begära konkurs för att låta fordringsägare ta en förlust och rädda sitt eget kapital, vilket ofta är fallet i andra länder. Den svenska modellen minskar riskerna för kreditinvesterare.