The world's economies are in a turbulent phase where rising inflation has hit the global and Swedish economy hard. The Central Bank of Sweden has raised the policy rate expansively in recent months, with the intention of curbing inflation. Swedish real estate companies have experienced significant debt growth in recent years, making them very sensitive to interest rate increases. The increasing financing costs are challenging for real estate companies and it is of great importance that the companies continue to maintain earnings, that interest rates do not rise too much and that they continue to have sufficient access to financing. The credit rating of real estate companies is a crucial component of their financing, as it measures the long-term risk of default and can affect the company's cost of borrowing. The purpose of the paper is to investigate what different financing options Swedish real estate companies have during a recession and how the financial strategy and risk management differs depending on the company's credit rating. Furthermore, the study will investigate how the capital structure changes depending on the measures taken. The study is based on a qualitative study conducted with semi-structured interviews to gain a comprehensive understanding of the research area. The interviews were primarily conducted with real estate companies, both rated and unrated, and all rated companies in the study have an investment grade rating. This was followed by interviews with the major Swedish banks involved in lending to real estate companies and the credit rating agencies that carry out official ratings for real estate companies. The results show that the financing options differ depending on the credit rating of the real estate company. The biggest difference is identified between companies with a credit rating in the A segment and companies with a credit rating in the triple B segment. Financing costs have increased for all companies but significantly more for companies in the triple B segment. As a result, the capital market is to a greater extent inaccessible to the triple B companies and therefore these companies choose to focus on bank financing. The study has also shown that it is of great importance for real estate companies to make a long-term decision on their financing strategy and the extent to which their credit rating is important for their financing. The study found that there are two groups of attitudes towards the credit rating. Either companies use all means to defend their credit rating, or they put their efforts into strengthening the balance sheet and maintaining bank covenants. The market conditions have also affected the capital structures of real estate companies. High inflation and rising interest rates result in higher yield requirements, which leads to falling property values and rising LTV ratios for real estate companies. Real estate companies work actively to reduce their LTV ratios by selling properties, increasing share capital, reducing the pace of investment and suspending dividends. An excessively high LTV ratio can lead to a credit rating downgrade and, depending on how the company perceives this, the actions of real estate companies may differ. / Världens ekonomier befinner sig i en turbulent period där den stigande inflationen har slagit hårt mot den globala och svenska ekonomin. Den svenska centralbanken har under de senaste månaderna höjt styrräntan expansivt i syfte att dämpa inflationen. De svenska fastighetsbolagen har haft en betydande skuldtillväxt de senaste åren, vilket gör dem mycket känsliga för räntehöjningar. De ökande finansieringskostnaderna är utmanande för fastighetsbolagen och det är av stor vikt att bolagen fortsätter att upprätthålla intjäningen, att räntorna inte stiger för mycket och att de fortsätter att ha tillräcklig tillgång till finansiering. Fastighetsbolagens kreditbetyg är en avgörande komponent i deras finansiering, eftersom det mäter den långsiktiga risken för betalningsinställelse och kan påverka bolagets lånekostnader. Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka olika finansieringsalternativ svenska fastighetsbolag har under en lågkonjunktur samt hur den finansiella strategin och riskhanteringen skiljer sig åt beroende på bolagets kreditvärdighet. Vidare kommer studien att undersöka hur kapitalstrukturen förändras beroende på vilka åtgärder som vidtas. Studien baseras på en kvalitativ studie som genomförts med semistrukturerade intervjuer för att få en djupare förståelse för forskningsområdet. Intervjuerna har främst genomförts med fastighetsbolag, både med och utan kreditbetyg, och samtliga företag som innehar ett kreditbetyg i studien har ett betyg inom investment grade segmentet. Därefter följde intervjuer med de svenska storbanker som är involverade i utlåning till fastighetsbolagen och de kreditvärderingsinstitut som utför officiella kreditvärderingar av fastighetsbolagen.  Resultatet visar att finansieringsalternativen skiljer sig åt beroende på fastighetsbolagets kreditvärdighet. Den största skillnaden identifieras mellan bolag med kreditbetyg i A segmentet och bolag med kreditbetyg i trippel B segmentet. Finansieringskostnaderna har ökat för samtliga bolag men betydligt mer för bolagen i trippel B segmentet. Som en följd av detta är kapitalmarknaden i större utsträckning otillgänglig för trippel B företagen och därför väljer dessa företag att öka sin finansiering från banker. Studien har också visat att det är av stor vikt för fastighetsbolagen att fatta ett långsiktigt beslut gällande sin finansieringsstrategi och i vilken utsträckning deras kreditbetyg är viktigt för deras finansiering. Undersökningen visade att det finns två grupper av attityder till kreditbetyget. Antingen använder bolagen alla medel för att försvara sitt kreditbetyg, eller så lägger de sina ansträngningar på att stärka balansräkningen och upprätthålla bankcovenanterna. Marknadsförhållandena har också påverkat fastighetsbolagens kapitalstruktur. Hög inflation och stigande räntor leder till högre avkastningskrav, vilket leder till fallande fastighetsvärden och stigande belåningsgrader för fastighetsbolagen. Fastighetsbolagen arbetar aktivt med att sänka sina belåningsgrader genom att sälja fastigheter, ta in mer aktiekapital, minska investeringstakten och dra in utdelningar. En alltför hög belåningsgrad kan leda till en nedgradering av kreditbetyg och beroende på bolagets syn på detta kan fastighetsbolagens åtgärder skilja sig åt.

Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

In the last decade, Swedish commercial real estate companies have increased their presence on thecorporate bond market significantly. The real estate companies now account for the majority ofoutstanding bonds and the trend appears to continue. Furthermore, the companies strive to achieve acredit rating within the boundaries of what is known as Investment Grade. Being rated Investment Gradeby the rating agencies generally means access to a broader investor base and better terms for borrowing.Consequently, the investors on the Swedish bond market are now more exposed to the real estate marketand the real estate companies rely on the bond market for their financial needs. The Swedish Financial Supervisory Authority has commented on the increased presence of commercialreal estate companies on the Swedish bond market and proclaimed that it is not clear whether it increasessystemic risk or not. However, as was shown by the Coronavirus pandemic, the Swedish bond markethas flaws relating to liquidity which can be triggered by an increased selling pressure. A scenario forincreased selling pressure could be a collective downgrade of commercial real estate companies to belowinvestment grade, also known as a fallen angel event. This degree project aims to increase the understanding within the field of risk analysis of credit ratingdowngrades of real estate companies issuing corporate bonds. Furthermore, the study aims to identify ifprerequisite factors for a downgrade scenario are present. This study is based on a multi-methodquantitative approach. The Altman Z-score will be performed on the companies in the lower bounds ofinvestment grade to identify if there are early warnings of financial distress and if any companies shouldbe downgraded. By means of a questionnaire, the aim is to identify how domestic investors are allowedto act in a downgrade scenario and what factors affect their actions. The study will also perform asensitivity analysis of the same companies to investigate how sensitive they are to changes in a set ofparameters before reaching the boundaries of investment grade established by the rating agencies. The study shows that one in five investors are required to sell a bond that has been downgraded to belowinvestment grade. This may cause a first mover advantage effect, which in turn leads to fire sale ofdowngraded bonds. Not in line with previous literature, one out of six insurance investors are notallowed to keep downgraded bonds according to the questionnaire results. Furthermore, the results ofthe survey indicate that the investors that are not allowed to keep downgraded bonds are to a large extentgoverned by regulatory restrictions. 81 percent of the investors have a discretionary mandate allowingthem to keep downgraded bonds and it is unclear how these investors will act in a fallen angel’s scenario.It can be argued that a discretionary mandate creates a setting for market shortcomings such asreputational concerns among portfolio managers. The study also showed that five of the analyzed companies achieved a Z-score equivalent belowInvestment Grade. This translates to approximately 15 percent of the real estate companies withinvestment grade which means that the results of the Altman Z-score suggests a three times higherdowngrade probability than the historical global average for Investment Grade rated companies. Thesensitivity analysis revealed that companies' sensitivity to net operating income ranged between 2 - 13percent with the majority of the companies between 2 - 6 percent. The sensitivity to valuation yieldranges from 0.05 - 0.76 percent with the majority in the range from 0.24 - 0.45 percent. Furthermore,the sensitivity to change in interest rate ranged between 0.45 - 2.25 percent with the majority reachinga downgrade trigger relating to interest coverage ratio with a change between 0.45 - 0.7 percent. / Det senaste årtiondet har svenska kommersiella fastighetsbolag ökat sin närvaro påobligationsmarknaden. Numera står fastighetsbolagen för merparten av utestående företagsobligationeroch det finns inga tecken på att trenden är avtagande. I och med den ökade upplåningen påobligationsmarknaden strävar fastighetsbolagen att uppnå ett kreditbetyg inom gränsen för vad sombenämns “Investment Grade”. Ett kreditbetyg av denna dignitet innebär generellt tillgång till en bredareinvesterarbas samt bättre villkor för upplåning. En konsekvens av ovan är att investerare inom svenska företagsobligationer är mer exponerade motfastighetssektorn än tidigare samt att fastighetsbolagen är mer beroende av obligationsmarknaden för atttillgodose sitt finansieringsbehov. Finansinspektionen har uttryckt sin oro över fastighetsbolagens ökadenärvaro på obligationsmarknaden och samtidigt kommenterat utvecklingen med att det är oklarthuruvida det ökar systemrisken. Det står dock klart att den svenska företagsobligationsmarknaden harbrister, vilka framkom under Coronapandemin. Bland annat tydliggjordes brister i likviditeten till följdav ett ökat säljtryck. Ett alternativt scenario med potential för ökat säljtryck är nedgradering avkreditbetyg vilket resulterar i att företag förlorar sitt Investment Grade betyg. Detta examensarbete syftar till att öka förståelsen kring riskanalys av nedgradering av kreditbetyg hosfastighetsbolag. Vidare ämnar rapporten identifiera om förutsättningarna för ett scenario mednedgraderingar av kreditbetyg som resulterar i problem på obligationsmarknaden föreligger. Studienutgår ifrån tre kvantitativa metoder. Genom en enkätundersökning undersöks hur inhemska investerareär tillåtna att agera i ovan nämnt scenario samt vilka faktorer som påverkar deras beslut. Studien kommer även att utföra en känslighetsanalys på fastighetsbolagen i de nedre regionerna av Investment Grade isyfte att synliggöra hur känsliga de är för en potentiell nedgradering av kreditbetyget. För att belysa omdet finns eventuella tidiga varningssignaler i fastighetsbolagens finansiella förmåga kommer Altman Zscore att utföras på bolagen. Studien visar att en av fem investerare måste sälja om det emitterande bolaget nedgraderas frånInvestment Grade vilket kan resultera i det som benämns First mover advantage bland investerarna itidigare litteratur. Detta kan i sin tur leda till s.k. fires sales av nedgraderade obligationer och därmed ettökat säljtryck. Resultatet av enkäten visar vidare att endast en av sex investerare frånförsäkringsbolag/livbolag inte har rätt att behålla nedgraderade obligationer vilket inte är i linje medtidigare utförda studier. Enkätsvaren visar även att investerare som inte får behålla nedgraderadeobligationer förhåller sig mestadels till regulatoriska begränsningar. Resultatet av enkäten visar att ca80 procent av investerarna har diskretionära mandat att själva bestämmer om de ska behålla eller säljaen nedgraderad obligation. Vi argumenterar för att det diskretionära mandatet innebär att investerarnasval kan påverkas av fenomen som till exempel hur deras förmåga att bedöma kreditrisk framstår.Slutligen visar studien att fem av de elva analyserade bolagen fick ett Altman Z-score motsvarandeunder Investment Grade. Detta motsvarar ungefär 15 procent av fastighetsbolagen med InvestmentGrade och innebär att Altmans metod ger en sannolikhet av nedgradering som är tre gånger större än dethistoriska genomsnittet i välden. Känslighetsanalysen visade att bolagen kunde motstå ändring avdriftnettot mellan 2 - 13 procent innan de degraderades. Känsligheten till värderingsyield låg mellan0.05 - 0.76 procent med merparten mellan 0.24 - 0.45 procent. Sist så uppmättes känsligheten igenomsnittlig låneränta till mellan 0.45 - 2.25 procent med merparten mellan 0.45 - 0.70 procent innande nedgraderas.