Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.