With the stakeholder model, the responsibility that companies have in society extends beyond yielding profit to their shareholders. They are also responsible for the environmental and social impact their operations may have, requiring a new type of financing with this kind of commitment in mind. Green bonds are already used extensively in Sweden, especially within the real estate sector regarding green investing and has been well researched. Social investments and social bonds on the other hand, even though there is a growing interest, are not widely applied in the Swedish real estate market. At the same time, the subject remains uncharted by researchers. With a deductive approach using semi-structured interviews with real estate professionals, debt investors, and researchers, this thesis aims to answer why Swedish real estate companies are not using social bonds and what can be done to facilitate its use. The main findings are that social investments and bonds are competing with green bonds, preventing their application. Another hindrance is finding relevant and easily measurable KPIs for social bonds. / Med lanseringen av stakeholdermodellen har synen på företagens roll i samhället förändrats. Modellen menar att företag har ett ansvar för den miljömässiga samt sociala påverkan deras verksamhet har. Med ett sådant ansvar, behövs en ny typ av finansieringsmetod. Gröna obligationer används idag flitigt när det kommer till att göra gröna investeringar i Sverige, framför allt inom fastighetssektorn. Trots ett ökat intresse för sociala investeringar och sociala obligationer bland svenska fastighetsbolag används inte finansieringsformen alls i samma utsträckning som ute i Europa. Även forskningen på området är begränsad. Genom ett deduktivt tillvägagångssätt, med semi-strukturerade intervjuer med verksamma personer inom fastighetsbranschen, skuldinvesterare samt forskare är syftet med uppsatsen att ge svar på vad som begränsar svenska fastighetsbolag från att använda sociala obligationer, samt vad som krävs för att underlätta nyttjandet av finansieringsmodellen i framtiden. De huvudsakliga slutsatserna som dras i rapporten är att det som främst begränsar fastighetsbolagen från att emittera sociala obligationer är konkurrensen från gröna obligationer. Vidare framgår att ett sätt att underlätta användningen av sociala obligationer är att hitta relevanta och mätbara KPIer.

In response to The Paris Agreement, all aspects of society are committing to transit to a low-carbon future. The real estate industry, which is responsible for a large portion of greenhouse gas emissions, plays a pivotal role in achieving this temperature goal. In the area of sustainable finance, green bonds are considered one of the most prominent financial innovations to channel funds into green projects. The green bonds market is also expanding with rapid growth. In this thesis, we investigate whether green bonds can be served as lower-cost financial instruments for real estate companies to raise capital for environmental or climate-friendly projects. We used propensity score matching to evaluate the green label effect on green bonds issued by real estate companies in the primary market at the international level. We find that green bonds issued by real estate companies have on average lower yields of around 10 basis points. The finding indicates that when issuing green bonds, real estate companies can benefit from a lower cost compared to issuing conventional bonds. We also perform analysis on subsamples divided by real estate company types. The empirical results show that the real estate investment trust can issue green bonds at a lower cost of about 11 basis points. Our findings suggest that green bonds can be used as a lower-cost financial instrument for companies in the real estate sector for decarbonizing actions. / För att leva upp till Parisavtalet förbinder sig alla sektorer i samhället att ställa om till en koldioxidsnål framtid. Fastighetsbranschen, som står för en stor del av växthusgaserna, spelar en avgörande roll för att uppnå klimatmålen. När det gäller hållbar finansiering anses gröna obligationer vara en av de mest framträdande finansiella innovationerna för att kanalisera medel till hållbara projekt. Den gröna obligationsmarknaden expanderar också i snabb takt. I denna avhandling undersöker vi om gröna obligationer kan fungera som billigare finansiella instrument för fastighetsbolag när de behöver skaffa kapital till miljö- eller klimatvänliga projekt. Vi använder metoden Propensity Score Matching för att utvärdera om det finns en premie när fastighetsbolag på internationell nivå emittera gröna obligationer på primärmarknaden. Vi finner att gröna obligationer utgivna av fastighetsbolag i genomsnitt har lägre avkastning med cirka 10 räntepunkter. Resultatet indikerar att fastighetsbolag vid emission av gröna obligationer kan dra nytta av en lägre kostnad jämfört med att emittera traditionella obligationer. Vi utför också analyser på undergrupper fördelade utifrån fastighetsbolagstyper. De empiriska resultaten visar att fastighetsinvesteringsfonder kan emittera gröna obligationer till en lägre kostnad på cirka 11 räntepunkter. Våra resultat tyder på att gröna obligationer kan användas som ett billigare finansiellt instrument för företag inom fastighetssektorn för att minska koldioxidutsläppen.

Bakgrund: Med anledning av den globala uppvärmningen behövs en omställning till en cirkulär ekonomi. Svenska fastigheter står för en stor del av samhällets energianvändning men har också genomgått en betydande energieffektivisering de senaste decennierna. Syfte: Studiens huvudsyfte var att svara på frågeställningen om det fanns ett samband mellan koldioxidprestanda och finansiell lönsamhet inom urvalsgruppen svenska fastighetsverksamheter mellan åren 2016 och 2020. Syftet var också att undersöka om koldioxidskatten hade ett samband med koldioxidprestanda. Metod: Data på koldioxidprestanda inhämtades manuellt från företagens hållbarhetsrapporter. Koldioxidprestanda uttrycktes som koldioxidintensitet. Finansiell lönsamhet uttrycktes genom fem olika nyckeltal: avkastning på eget kapital, avkastning på totalt kapital, EBITAD-marginal, rörelsemarginal och vinstmarginal. Sambanden analyserades med olika linjära regressionsmodeller för paneldata.Resultat: Resultaten visade på en signifikant negativ association mellan högre lönsamhet och lägre koldioxidintensitet. Resultaten var starkast för lönsamhetsmåtten avkastning på eget kapital, avkastning på totalt kapital, rörelsemarginal och vinstmarginal (p<0,05). Det fanns också ett signifikant samband mellan högre koldioxidskatt och lägre koldioxidintensitet. Slutsats: Det finns ett samband mellan högre lönsamhet och bättre koldioxidprestanda inom svenska fastighetsbranschen. Slutsatsen är också att lönsammare företag hade en lägre koldioxidintensitet. Slutligen så har en högre koldioxidskatt ett samband med bättre koldioxidprestanda. / Background: Due to global warming, a shift to a circular economy is needed. Swedish properties account for a large part of society's energy use, but have also undergone significant energy efficiency improvements in recent decades. Aim: The main purpose of this study was to investigate the relationship between carbon performance and financial profitability within the sample group Swedish real estate companies between the years 2016 and 2020. The purpose was also to investigate a possible relationship between carbon tax and carbon performance. Method: Data on carbon performance were obtained manually from companies' environmental disclosure. Carbon performance was expressed as carbon intensity. Financial profitability was expressed through five different key ratios: return on equity, return on assets, EBITAD margin, operating margin, and profit margin. The relationships were analyzed with different linear regression models for panel data.Results: The results showed a significant negative association between higher profitability and lower carbon intensity. The results were strongest for the profitability measures return on equity, return on assets, operating margin and profit margin (p<0.05). There was also a significant association between higher carbon taxes and lower carbon intensity. Conclusion: There is a relationship between higher profitability and better carbon performance in the Swedish real estate industry. Furthermore, companies with higher profitability have lower carbon intensity. Finally, a higher carbon tax is associated with better carbon performance.

Modern society is faced with the complex and intractable challenge of global warming, along with other environmental issues that could potentially alter our way of life if not managed properly. Is it possible that financial markets and equity investors could have a huge part to play in the transformation towards a greener and more sustainable world? Previous studies about investment strategies regarding sustainability have for the most part been centered around possibly less objective ESG-scores or around carbon and GHG-emissions only, with little or no consideration for water usage and waste management. This thesis aims to amend to the previous work on carbon reducing strategies and ESG-investing with the addition of water usage and waste management, especically using raw data of these measures instead of ESG-ratings. Index replicating portfolios have become more and more popular as it proves harder and harder to beat the index, offering good returns along with cheap and uncomplicated portfolio construction and management. In a trending market, the fear of missing out and the demand for market return can make an index replicating strategy a way for investors to have market exposure but still remain diversied and without confusion about which horses to bet on. This thesis studies the relationship between tracking-error and the increase of sustainability in a portfolio through reduction of the intensity of carbon emissions, water usages and poor waste management. To be able to make a fair comparison, these measures are normalized by dividing each measure by the reported annual revenue. These three obtained intensities are then implemented individually, as well as all together into index replicating portfolios in order to study the effect from decreasing them. First and foremost we study the effect on the tracking-error, but also the effects on returns and volatility. We also study the effect on liquidity and turnover in the portfolios to show that it is possible to implement extensive sustainability increasing methods into an index replication equity portfolio. We follow the UCITS-directory to avoid overweightin specic companies and only allow the portfolios to overweight a sector with maximum 2%, in order to avoid an unwanted exposure to sectors with naturally lower intensities. The portfolios are obtained by using a multi-factor risk model to predict the expected statistical behaviour in relation to the chosen factors. Followed by applying Markowitz Modern Portfolio Theory through a convex optimization problem with the objective function to minimize tracking-error. All displayed portfolios had stable and convex optimization and were compliant with the UCITS-directory. We limited our study to only North American stocks and chose the index "MCSI NA" to replicate. Only stocks that were a part of the index were allowed to invest in and we did not allow negative weights for any stocks. The portfolios were constructed and backtested for the period 2014-12-01 until 2019-03-01 with rebalancing quarterly at the same points in time that the index is rebalanced by MCSI. We found that it was possible to implement extensive sustainability considerations into the portfolios and still keep a high correlation with the index whilst keeping low tracking-errors. We believe that most index replicating investors should be able to implement reductions of above mentioned intensities of about 40-60% without compromising tracking-errors,returns and volatility too much. We found evidence that during this time and in this market our low-intensities portfolios would have overperformed the index. We also found that returns increased and volatility decreased as we increased the reduction of each individual measure and all three collectively. Reducing carbon intensity seemed to drive positive returns and lower volatility the most, but we also observed apositive effect from reduction of all intensities. Our belief before conducting this study was that sustainability should have a negative effect on returns due to the limitation of the feasible area of investing. This motivated us to build portfolios with intent to makeup for these lesser returns and hopefully "beat the index". This failed in almost all cases and the only way we were able to beat the index were through implementing sustainability in our portfolios.

Insufficient ESG information has been identified as a barrier in the transition towards a climate-neutral economy. This topic recently gained new interest, with the EU Commission implementing an action plan to finance sustainable growth. For the first time, the EU Commission has introduced a taxonomy that classifies whether or not an economic activity is sustainable - a potentially substantial addition to the field of ESG reporting. Financial market participants are initially targeted by the demands of disclosing taxonomy alignment of all affected activities. Due to the significant mandate that financiers hold as intermediates, their perspective on ESG disclosure is key to sorting out the complexity of non-financial transparency. The purpose of this thesis is to identify financiers’ current challenges within ESG reporting, and to indicate how the EU taxonomy will impact this context. A qualitative study was carried out with an aim to gather the perspectives of Swedish banks that provide portfolio management. 20 interviews with industry professionals were held, in order to illuminate internal obstacles and viewpoints in the banks’ operative businesses. The empirical data was thematically analyzed and discussed in regard to the Swedish finance industry as a whole. The findings present that the current challenges with ESG reporting firstly lie in a lack of comparability and clarity in the disclosure process. Secondly, there are difficulties with integration due to the tensions that underlie the financial purposes of most businesses. Despite the fact that shorter-term challenges are expected to remain with the taxonomy, mainly in the form of access to data and communication, the taxonomy is generally received as a long-awaited common language. The taxonomy contributes with standardization and structure to this setting and shows promise of integrational effects due to its activity-centered focus. Although the satisfaction of information needs will not entail change in itself, it is deemed necessary to obtain transparency in order for a subsequent environmental transition to take place. / Bristfällig ESG-information har identifierats som ett hinder i omställningen mot en klimatneutral ekonomi. Detta område har på sistone mötts av ett ökat intresse, i och med EU Kommissionens handlingsplan för att finansiera hållbar tillväxt. Mer specifikt introduceras för första gången en taxonomi, vilken klassificerar hur en ekonomisk aktivitet skall bedömas som hållbar - ett potentiellt signifikant tillägg till ESG-redovisning i stort. Initialt omfattas finansmarknadsaktörer av kraven att redovisa berörda aktiviteters överensstämmelse med taxonomins gränsvärden. I och med det betydande mandat som finansiärer innehar som intermediärer, är deras perspektiv på ESG redovisning mycket betydelsefullt i förståelsen av komplexiteten som kringligger icke-finansiell transparens. Syftet med denna studie är att identifiera finansiärers nuvarande utmaningar inom ESG redovisning, samt att indikera hur EU taxonomin kommer påverka dessa aktiviteter. En kvalitativ studie har genomförts med syftet att ansamla perspektiven av svenska banker som tillhandahåller portföljförvaltning. 20 intervjuer hölls med individer verksamma inom branschen, för att kunna identifiera interna hinder och synvinklar från bankernas operativa verksamhet. Den empiriska datan analyserades sedan tematiskt och diskuterades i förhållande till den svenska finansindustrin i stort. Resultaten visar att de nuvarande utmaningarna inom ESG-redovisning härleds dels till en brist på jämförbarhet och klarhet i redovisningsprocessen, och dels till svårigheter att integrera arbetet i och med intressekonflikter som underbygger de finansiella syftena av företag. Trots faktumet att vissa svårigheter på kortare sikt väntas kvarstå med införandet av taxonomin, framförallt inom datatillgång och kommunikation, så mottar branschen taxonomin som ett efterlängtat gemensamt språk. Taxonomin bidrar med standardisering och struktur till redovisningslandskapet, och dess aktivitetsfokus visar på lovande integrationsmässiga effekter. Tillfredsställandet av informationsbehov innebär visserligen inte någon förändring i sig, men upprättandet av förhöjd transparens ses som direkt nödvändigt för att möjliggöra en efterföljande transition mot mer hållbara industrier.

Human practices linked with speedy industrialization and globalization have, unfortunately,caused severe harm to the Planet. In the vicious circle for development, Countries proceededtowards forming developed economies, which resulted in rapid depletion of the available renewable and non-renewable resources. It was only after the effects of such reckless practices started showing globally (in terms of environmental issues such as climate change, rising pollution levels, etc.) that the realization about saving the Planet started settling in. Over the years, studies have been conducted to evaluate the damages caused to the Planet through several heavy industrial practices or even through smaller household practices (such as improper waste segregation and waste disposal), and attempts have been made to sensitize the world population about such issues and the growing need to incorporate sustainability intobusiness practices as well as a way of living. The Real Estate and Construction industries have been infamous for having practices which have not been considerate towards the environment. There have been numerous reports about harmful practices, such as the use of certain materials, which have had enormous emissions and have caused depletion of the environment. One of the ways the industry is now looking to make a positive impact is by adopting sustainability practices with finance, thus giving rise to the practice of ‘sustainable finance’ or ‘green finance’. This thesis focuses on studying how certain green finance instruments (sustainability linked bonds, green bonds, circular economy and impact investing) are being implemented for financing green projects and thereby promoting sustainability in the long run in these industries. The study has been conductive using a qualitative approach. The methodology involved adopting the triangulation method, including empirical data collection through extensive literature review along with conducting semi-structured interviews with professionals working iiwithin the field of green finance. The data collected was then analysed via an inductive approach.  The conclusion derived from the data collected shows a growing trend and a changing mindset (including accepting the risks involved) towards accepting the use of these green finance instruments in the best interest of the environment. The process of quantifying the impact caused by the use of green finance instruments as compared to the conventional finance methods is ongoing, and as a result, these instruments are still being researched and reworked for improvisation, which is an ongoing process. However, the presence of malpractices such as greenwashing serves as a hindrance to sustainable finance. Another major issue regarding this is the quantification of greenwashing. This also brings to light the need for increased regulation in this field. Nonetheless, it can be clearly concluded there is huge future scope for such instruments in the future. / Mänsklig verksamhet i samband med snabb industrialisering och globalisering har tyvärr orsakat allvarliga skador på planeten. I den onda cirkeln för utveckling fortsatte länderna mot att bilda utvecklade ekonomier, vilket resulterade i snabb utarmning av tillgängliga förnybara och icke-förnybara resurser. Det var först när effekterna av sådana hänsynslösa metoder började visa sig globalt (i form av miljöproblem som klimatförändringar, ökande föroreningsnivåer etc.) som insikten om att rädda planeten började slå igenom. Under årens lopp har studier genomförts för att utvärdera de skador som orsakats planeten genom flera tunga industriella metoder eller till och med genom mindre hushållsmetoder (såsom felaktig avfallssegregering och avfallshantering), och försök har gjorts för att sensibilisera världsbefolkningen om sådana frågor och det växande behovet av att integrera hållbarhet i affärsmetoder såväl som ett sätt att leva. Fastighets- och byggbranschen har varit ökänd för att ha metoder som inte har varit hänsynsfulla mot miljön. Det har kommit många rapporter om skadliga metoder, till exempel användning av vissa material, som har haft enorma utsläpp och orsakat utarmning av miljön. Ett av de sätt som branschen nu försöker påverka positivt är genom att anta hållbarhetspraxis inom finans, vilket har gett upphov till "hållbar finans" eller "grön finans". Denna avhandling fokuserar på att studera hur vissa gröna finansieringsinstrument (hållbarhetslänkade obligationer, gröna obligationer, cirkulär ekonomi och impact investing) implementeras för att finansiera gröna projekt och därigenom främja hållbarhet på lång sikt i dessa branscher.  Studien har genomförts med hjälp av en kvalitativ ansats. Metoden innebar att använda trianguleringsmetoden, inklusive insamling av empiriska data genom omfattande litteraturgenomgång tillsammans med semistrukturerade intervjuer med yrkesverksamma som arbetar inom området grön finansiering. De insamlade uppgifterna analyserades sedan med hjälp av en induktiv metod. Slutsatsen från de insamlade uppgifterna visar en växande trend och ett förändrat tankesätt (inklusive att acceptera de risker som finns) mot att acceptera användningen av dessa gröna finansieringsinstrument i miljöns bästa intresse. Processen att kvantifiera den påverkan som orsakas av användningen av gröna finansieringsinstrument jämfört med konventionella finansieringsmetoder pågår, och som ett resultat forskas dessa instrument fortfarande och omarbetas för improvisation, vilket är en pågående process. Förekomsten av oegentligheter som greenwashing utgör dock ett hinder för hållbar finansiering. En annan viktig fråga när det gäller detta är kvantifieringen av greenwashing. Detta belyser också behovet av ökad reglering på detta område. Trots detta kan man tydligt dra slutsatsen att det finns ett enormt framtida utrymme för sådana instrument i framtiden.

Corporate Social Responsibility (CSR) och hållbarhet i finanssektorn har under de senaste åren blivit en mycket omdiskuterad fråga. I denna studie har jag undersökt vilka hållbarhetsrelaterade utmaningar som finns inför framtiden för den svenska finansmarknaden. Genom att titta på de finansiella aktörerna Swedbank, Folksam och Söderberg & Partners verksamheter samt prata med deras respektive hållbarhetschefer har det framkommit flera utmaningar. En av dem är att kunna hantera de risker som en omställning från en icke hållbar verksamhet till en hållbar verksamhet innebär. En annan utmaning är att förstå den effekten ens handlingar leder till i det långa loppet. Genom en granskning av EU-kommissionens rapport och handlingsplan gällande finanssektorns viktiga roll i att klara klimatmålen för år 2030 har det även framkommit fler utmaningar och möjligheter för den finansiella marknaden att utveckla sina verksamheter.Studien visar också att ordet CSR inte används i finansbranschen längre utan att de använder sig av ordet hållbarhet. Endast i ett avseende pratar företagen om CSR och inte hållbarhet. Det är när företagen tänker på filantropiska aktiviteter. / Corporate Social Responsibility (CSR) and sustainability in the financial sector has in recent years become a highly discussed issue. In this study I have investigated the sustainability-related challenges facing the future of the Swedish financial market. By looking at the financial actors Swedbank, Folksam and Söderberg & Partners operations as well as talking with their respective sustainability managers, several challenges have been identified. One of them is being able to handle the risks that are involved in a shift from a non-sustainable business into a sustainable business. Another challenge is to understand the effect that one's actions lead to in the long run. A review of the EU Commission's report and action plan on the important role of the financial sector in meeting climate targets by 2030 has also revealed more challenges and opportunities for the financial market to develop its operations.The study also shows that the word CSR is not used in the financial sector anymore. They are using the word sustainability. Only in one perspective, companies talk about CSR and not sustainability. This is when companies talk about their philanthropic activities.

Environmental changes and social instability are two great challenges of today’s society. The development of the sustainable bond market is a response to these. The demand is strong but there is no clear definition of the instruments and there is no standardised way of measuring the effect of them. The purpose of this thesis is thus to study the impact of sustainable bonds, and ways to communicate it to stakeholders. The research consists of nine interviews and the results are analysed in alignment with theoretical frameworks and models evaluated in a literature review. The key findings focus on suggestions for measures and creating a common language for reporting. The main recommendation for the commissioner is to undertake the following three steps: 1) Collect and aggregate all raw data from issuers into their systems. 2) Create harmonised values of the data. 3) Include soft and general values in the calculations. / Klimatförändringar och social osäkerhet är två stora utmaningar i dagens samhälle. Utvecklingen av hållbara obligationer är en följd av dessa. Efterfrågan är stark men det finns ingen tydlig definition av instrumenten och det finns inget standardiserat sätt att mäta effekten av dem. Syftet med denna studie är därför att undersöka påverkan av hållbara obligationer samt sätt att kommunicera dem till intressenter. Forskningen består av nio intervjuer och resultaten är analyserade i linje med de teoretiska ramverk samt modeller som utvärderas i litteraturstudien. Nyckelresultaten fokuserar på förslag till mätetal samt skapandet av ett gemensamt språk för rapportering. Huvudrekommendationen till uppdragsgivaren är att ta sig an följande tre steg: 1) Samla och aggregera rådata från emittenter i system. 2) Harmonisera data så att den är jämförbar. 3) Inkludera mjuka och generella värden i beräkningar.