En la presente tesis, se analiza el proceso inmobiliario y los principales agentes económicos que intervienen en él, donde la tasación juega un rol protagónico dentro del marco estudiado en el desarrollo urbano. Es por eso, que se desarrollan paso a paso los criterios y etapas de la tasación, las clasificaciones de las propiedades, la causa de depreciaciones y la manera de revertirla. Además se estudia el comportamiento del mercado inmobiliario principalmente chileno. Es aquí donde se define el valor del mercado. El mercado inmobiliario, es donde se desarrollan todas las transacciones económicas cuyo objeto es la propiedad. Sus operaciones principales son el arrendamiento y compraventa, las que también se estudian en esta investigación. Se explica las nuevas formas de comercialización de los bienes, como es el caso del nacimiento de Internet, y sobre el fuerte crecimiento urbano que se avecina en los años venideros. También se observa el proceso de oferta y demanda, indicando quienes son los que actúan en él y qué los define. Es analizado en un mayor grado de profundidad el tema del remate, ya q es uno de los procedimientos que dan mayor rentabilidad a corto plazo. Este seminario está enfocado al estudio de los inmuebles urbanos que están localizados en la Región Metropolitana, específicamente en las comunas de Santiago Centro, Providencia, Vitacura y Las Condes, ya q este estudio será utilizado por la empresa EASA S.A. Se establece por medio de estudios y visiones a largo plazo, el momento más oportuno para hacer las inversiones indicadas en el rubro, ya que en el proceso inmobiliario intervienen numerosos agentes que hay que tener en cuenta antes de invertir y que en la presente investigación se desarrollan uno a uno.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN / Jennifer Queirolo Toro [Parte I], Iván Villarroel Toro [Parte II] / Antes de iniciar el estudio relacionado a uno de los procesos de reorganización de empresas, es necesario señalar que las empresas cumplen un rol fundamental en la economía, organizándose de diversas formas con el objeto de maximizar el uso de los recursos disponibles. En esta constante evolución surgen nuevas necesidades y se plantean nuevos objetivos, lo que involucra iniciar procesos de reorganización tanto internos como externos para incorporar experiencias y obtener ventajas comparativas frente a la competencia. La reorganización empresarial no ha sido definida en las leyes tributarias, y el legislador se ha limitado a ir regulando de manera paulatina sus diversos aspectos de fondo y de forma. En ese sentido, conocer esa regulación legal y las interpretaciones e instrucciones del Servicio de Impuestos Internos sobre la materia es importante atendido lo frecuente de los procesos de reorganización empresarial y los particulares efectos tributarios que se producen. Revisaremos por tanto, el tipo de reorganización empresarial denominado divisiones y en particular, las facultades de tasación del Servicio de Impuestos Internos en los procesos de división de sociedades, establecer en este estudio la aplicabilidad de esta facultad al momento de efectuarse las divisiones o si es posible aplicarse en el futuro, ante la venta delos activos que fueron asignados en la división a valores distintos al tributario. Al respecto, en nuestro derecho, la división de sociedades se encuentra definida en el inciso primero del artículo 94 de la Ley N° 18.046 “Ley de Sociedades Anónimas”, el cual señala que “La división de una sociedad anónima consiste en la distribución de su patrimonio entre sí y una o más sociedades anónimas que se constituyan al efecto, correspondiéndole a los accionistas de la sociedad dividida, la misma proporción en el capital de cada una de las nuevas sociedades que aquella que poseían en la sociedad que se divide.” Esta definición, el Servicio de Impuestos Internos para efectos tributarios la ha hecho extensiva también a las sociedades de personas. En términos generales, la división es una reorganización neutra desde una perspectiva tributaria, por corresponder a una especificación de derechos preexistentes, esto es, a mero título declarativo. No obstante, se podrían generar efectos relevantes, los que serán analizados en la presente tesis, en relación a las facultades de tasación que existen en este tipo de reorganización, cuando esta se realiza a valores distintos de los tributarios, en virtud de lo establecido en el artículo 64 del Código Tributario. Para ello, efectuaremos un análisis de las normas legales principales sobre la materia, las cuales se encontrarán en distintos textos legales, circulares, oficios circulares y jurisprudencia administrativa que puede ilustrar la interpretación práctica que se ha dado a esta materia, citaremos algunas instrucciones de la autoridad, y alguna jurisprudencia judicial, vinculada a nuestro estudio.

Ingeniero Civil / Este trabajo aborda el análisis de incertezas que se presentan en la construcción de túneles, los cuales afectan directamente a la estimación de plazos y costos del proyecto. Primero, se identifican y describen las variables que afectan un proyecto de túneles, el cual se puede dividir en 3 etapas: exploración geotécnica, diseño y construcción. Se consideraron 3 métodos distintos de excavación: tradicional en roca (perforación y tronadura), tradicional en suelo (método NATM) y mecanizada (tuneladoras o TBM). Toda la información fue obtenida por bibliografía existente o de antecedentes obtenidos por entrevistas a expertos del área. A continuación, se realiza un análisis jerárquico de las incertezas en base a la metodología AHP (Analytic Hierarchy Process). Para jerarquizar incertezas se requiere del juicio experto, por tanto se solicitó la colaboración a 9 profesionales con experiencia en túneles de la empresa Arcadis Chile. Se encuestaron especialistas en Geología (1), Ingeniería de Minas (3), Ingeniería Civil (3) y Construcción Civil (2), considerando una selección de variables identificadas previamente, para obtener prioridades por especialidad. De éste análisis se concluye que la mayor cantidad de incertezas en un proyecto de túneles provienen de la etapa exploratoria (59%) y de la construcción (22%). En la etapa exploratoria, las condiciones hidrogeológicas y geológicas son las más importantes (25% y 24% respectivamente). En la etapa de construcción, las principales incertezas son problemas medioambientales (6%), calidad de la construcción (8%) y administración de la faena (8%). Asimismo, se determinó que el método de TBM es más incierto que el método NATM al momento de elegir cuál de los dos métodos excavar en suelo (54% vs 46%); y también más incierto que el método de Perforación y Tronadura cuando se excava en roca (55% vs 45%). Además, éste método es más sensible a las incertezas asociadas a la exploración, mientras que la excavación en suelos es más sensible al diseño y la excavación en roca a la construcción del túnel. Con los resultados obtenidos, se sientan las bases para un análisis cuantitativo de riesgo en la construcción de túneles.

Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo muestra la relación que existe entre el avalúo fiscal de predios, el impuesto territorial y el financiamiento municipal a través de la transferencia de Fondo Común Municipal. El análisis de la relación de estos conceptos se enfocó en municipios susceptibles a recibir una transferencia de prácticas para mejorar el sistema de recaudación vía impuesto territorial, así como en los municipios de mayor y menor dependencia del Fondo. Se recolectaron antecedentes de estudios anteriores para mostrar los precedentes que dieron lugar a este estudio que analizan el funcionamiento del Fondo Común Municipal y la recaudación de impuesto territorial. A base a estos antecedentes se construyó la propuesta metodológica para el análisis. En primer lugar, se construyó una lista de municipios candidatos a la transferencia de prácticas para mejorar la recaudación vía contribuciones a través de criterios relacionados con las características relevantes en torno al impuesto territorial. Luego se hizo un análisis de sensibilidad de los efectos que tendrían potenciales cambios de avalúos en las comunas candidatas propuestas en la parte anterior, así como en los municipios más y menos dependientes del Fondo Común Municipal, en sus ingresos de libre disposición. Finalmente se propusieron y analizaron los efectos de utilizar un sistema de recaudación de contribuciones alternativo, así como un cálculo alternativo para la distribución de la porción de Fondo Común Municipal correspondiente a los predios exentos. La lista de municipios candidatos propuesta se generó con éxito, aunque su utilidad aplicabilidad es discutible y se sugieren más enfoques para el futuro. En lo que respecta a los desincentivos, se logró cuantificar y mostrar que los municipios más dependientes del Fondo tienen mayores desincentivos a aumentar su cantidad de predios afectos a impuesto y por ende mayor desincentivo a aumentar la recaudación. Finalmente, el método de recaudación alternativa muestra considerables mejoras al financiamiento municipal, aunque su implementación es poco factible. No se logró proponer un sistema más equitativo para la distribución, pero se proponen maneras de poder sofisticar el proceso en el futuro.

Ingeniero Civil / El objetivo de este trabajo es generar una metodología que permita al tasador, mediante un procedimiento matemático simple, incorporar al valor de tasación habitual los beneficios que se generan por la implementación de mejoras a la eficiencia energética. El beneficio económico se estima como el valor presente de los ahorros en consumo de energía que se generan respecto a una vivienda convencional. Para determinar dicho valor el costo de los energéticos debe ser proyectado y ponderado por los porcentajes de consumo correspondientes, el periodo de recuperación de los ahorros en consumo debe ser la cantidad de años de vida útil remanente de la mejora y la tasa de descuento debe ser el promedio de las tasas de crédito hipotecario ofrecidos en el mercado a la fecha de tasación. Luego para obtener una tasación verde se suma esta cifra al valor de tasación determinado por el tasador mediante su proceso habitual de valoración. Para estudiar el impacto de la metodología propuesta se analizan 8 casos: viviendas ya tasadas, de tipología pareada y aislada, de albañilería, estructura de madera y estructura metálica, ubicadas en tres zonas térmicas diferentes (1, 3 y 6). Se supone la implementación de mejoras en la envolvente térmica y uso de colector solar, que impactan los consumos calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) respectivamente. Para ello se utilizan las herramientas CCTE_v2 (software que permite conocer la demanda de energía para el acondicionamiento térmico del edificio) y f_chart (algoritmo para verificación del cumplimiento de la Contribución Solar Mínima (CSM) de sistemas solares térmicos). Finalmente observando los resultados de todas las viviendas analizadas los porcentajes de aumento en el valor de tasación de las viviendas debido a la aplicación de las distintas mejoras estudiadas varía entre 3,4% y 18,0%.

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Ingeniero Civil Industrial / El siguiente trabajo busca establecer una metodología de seguimiento, aplicable a los modelos de riesgo crediticio de Banco Estado Microempresas (BEME), basados en regresiones logísticas, esto con el fin de levantar alertas sobre variables importantes de los modelos que están influyendo en la pérdida de poder predictivo en el tiempo. Por otro lado, se busca establecer una medida de riesgo de las pérdidas potenciales para los modelos, basadas en la conocida medida Value at Risk (VaR), con el fin de poder comparar los modelos sin recalibrar con los modelos hipotéticos de una recalibración dinámica de los mismos, capturando de forma objetiva, cambios estructurales. Para estudiar el problema de seguimiento, se busca generar una metodología que pueda ser replicable para mantener un seguimiento periódico. Para esto, se desarrolló una metodología capaz de generar de forma automática bases analíticas basada en los filtros conocidos que BEME utilizó para la creación del modelo Ambiental, el que tiene como función otorgar un puntaje a personas naturales para la pre-aprobación de un crédito. Luego, se realizó diferentes test estadísticos, en los cuales se establece un intervalo en el cual el estadístico puede oscilar, considerando que si sale de los límites establecidos, se está en presencia de cambios en las variables. Entre las pruebas utilizadas están: Beta-1, Beta-1 modificado y Fieller, los cuales mediante re-calibraciones temporales son capaces de determinar si las variables de los modelos siguen siendo de igual forma significativas. Como resultado de las pruebas, se obtuvo que para este modelo en particular la forma de calcular el criterio de bondad, que determina si se espera que será un bueno o mal cliente, representa una limitante, ya que solo es posible realizar un seguimiento a clientes con al menos un año de historial. Por otro lado para aprovechar esto se consideraron ventanas móviles de un año de la base analítica, como entrada de dato, con el fin de realizar pruebas de seguimiento más robustas y se comparó con ventanas de menor tamaño de nueve, seis y tres meses, donde se cumplió la hipótesis inicial que los test muestran mayor inestabilidad al considerar bases más pequeñas. Por último, las medidas de riesgo utilizadas mostraron resultados positivos, ya que el riesgo disminuye al re-estimar los parámetros del modelo ambiental, teniendo una incidencia de disminuir la peor perdida en un 5% del capital expuesto por el banco mensualmente en el segmento evaluado por el modelo. / 07/12/2021

El objetivo de esta tesis, consiste en la búsqueda de un Sistema Valuatorio, que permita ser utilizado de forma eficiente y de fácil manejo en el Método Comparativo ó de Mercado, para ser utilizado en la valoración de la Vivienda Unifamiliar en la ciudad de Mazatlán, Sinaloa, México.Actualmente en México, a la Valuación ciertos sectores económicos no la consideran una ciencia, esto debido al desconocimiento que se tiene del trabajo valuatorio, así como a los dictámenes de valor, que necesitan ser revisados y autorizados por una Sociedad Hipotecaria, para que adquieran valor probatorio ante las instituciones bancarias. Por lo que es necesario señalar lo siguiente; que la valuación cuenta con elementos ordenados sistemáticamente, Ya que tiene: "Objeto definido: inmuebles, muebles, usufructos y derechos; Terminología propia. Conceptos definidos; Metodología básica y niveles de precisión, preconizados en Normas; Y Criterios y directrices para la elaboración de trabajos, preconizados en Normas."Cabe señalar, que el estudio de la valuación ha ocupado durante años, el trabajo de estudiosos e Instituciones de prestigio, quienes han realizado innumerables estudios y trabajos, con toda la rigidez metodológica de una ciencia. Sin olvidar la influencia que tiene la teoría del valor en la valuación de bienes raíces, ya que el Método de Coste está adoptando de la Escuela Clásica, dándose más énfasis sobre el costo de reposición que sobre el de reproducción. El Método de Ingreso que se aplica actualmente es el que toma a la utilidad como medida de valor (Escuela Austriaca, Von Bohm- Bawerk). Y el Método de Mercado es el que presta atención preferencial a las fuerzas del mercado que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda (Menger, Escuela Austriaca).EL MÉTODO DE MERCADO es quizás el más utilizado en la valuación inmobiliaria, independientemente del sistema que utilice, ya sea; Método de Comparación de Campbell, Sistema de Factores de Homogenización, Regresión Múltiple, Análisis de Varianza, o Sistema de Homologación entre otros. Este último sistema de fácil manejo, es él menos utilizado y difundido hoy en día, ya que el empleo de sus "factores", no han sido considerados en forma correcta, por los valuadores que lo emplean, ya que son ellos quienes determinan, que factores utilizar y sus valores.Y es en base a estas inconsistencias, que motivaron la realización del siguiente estudio, cuyo objetivo será la búsqueda de un factor integrador, que considere las características más significativas (Superficie de terreno, superficie construida, edad, Estado de Conservación, Calidad de Proyecto, calidad de Construcción, Zona de Ubicación, Equipamiento Urbano, Calidad de Vialidad), que permitan llegar a un valor de la vivienda, más justo y fundamentado, a través de un proceso matemático auxiliado por la estadística y la ingeniería de costos. Encontrando en el Sistema de Homologación la representación, de esa herramienta tan anhelada que consiste; En el proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o más bienes inmuebles que por sus características son parecidos pero no idénticos, para que con base en los datos de mercado, y sus características obtenidas de cada uno de ellos (comparables), se pueda llegar una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto).Al lograr poner en práctica el Sistema de Homologación, para ser utilizada en el Método de Mercado, se estará cumpliendo con el objetivo de contar con un Método Valuatorio que permite conocer de forma rápida y menos subjetiva, el valor de la vivienda unifamiliar. Ya que al utilizar de forma clara y puntual los elementos más significativos que dan valor a un bien inmueble, se estará ofreciendo confianza y seguridad a quién contrate los servicios de un valuador profesional. Este Sistema también es ideal para la valuación masiva, pudiéndose emplear de forma óptima, por los Catastros.

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo / El Servicio de Impuestos Internos es la autoridad administrativa llamada a velar por la protección de los intereses fiscales, en específico, por el fiel y correcto cumplimiento de las obligaciones tributarias por parte de los contribuyentes. Para este efecto, la legislación tributaria nacional le ha conferido una serie de facultades para la eficiente fiscalización de los particulares, potestades que si bien son ejercidas discrecionalmente, no deben caer en la arbitrariedad o ilegalidad. De esta manera, cuenta la autoridad administrativa con una amplia gama de medios y potestades legales que le permiten comprobar o desvirtuar la veracidad y exactitud de las declaraciones presentadas por los contribuyentes. Dentro de los sistemas tributarios, reviste vital importancia la facultad de comprobar los valores asignados a tal o cual bien u operación, cuando dicho valor constituye un elemento necesario para la determinación de la base imponible. Esta comprobación de valores efectuada por la autoridad, es lo que se denomina en nuestra legislación como la facultad de “tasar”. La tasación reviste un carácter meramente tributario, por lo que sus efectos y alcances son esencialmente relativos, y su aplicación debe responder a un procedimiento lógico, y estrictamente basado en las normas legales específicas y en los principios del Derecho Tributario.

[ES] Antecedentes: En España, lasvaloraciones con finalidad hipotecaria tienen que ser realizadas por las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, y de acuerdo con la Orden ECO 805/2003. Durante la pasada crisis, la existencia de incentivos por parte de los diferentes agentes actuantes en el circuito financiero-inmobiliario, provocó que se generara un elevado número de tasaciones infladas, con los consecuentes efectos negativos posteriores para los bancos, al resultar menores a los esperados los importes a recuperar de los créditos mediante los procesos de adjudicación de los inmuebles.Objetivo: El objetivo de la presente Tesis Doctoral es detectar la existencia de diferencias significativas entre los valores de tasación de las viviendas en inmuebles plurifamiliares, debido a diferentes factores. Fuentes de información y Metodología: Se ha dispuesto de datos sobre un total de 18.089 y 17.007 tasaciones de viviendas plurifamiliares, realizadas en la provincia de Valencia, en los años 2014 y 2015, respectivamente, por 34 sociedades de tasación españolas. Para cada uno de los valores, se ha dispuesto de las características intrínsecas de las viviendas y socioeconómicas de la zona, así como de sus coordenadas geográficas. La metodología utilizada ha sido el análisis de regresión. En primer lugar, se ha obtenido un modelo de regresión por mínimos cuadrados ordinarios (MCO). A continuación, se ha analizado la correlación espacial entre los valores de tasación y se han obtenido diversos modelos de regresión espaciales: de retardo espacial, de error espacial, mixto y de regresión ponderada geográficamente. En todos los modelos se utilizaron como variables explicativas las características de las viviendas y las socioeconómicas. Para detectar diferencias entre tasadoras, en unos modelos se introdujeron además las sociedades como variables dummy, mientras que en otros estas variables dummy se utilizaron para explicar los errores de los modelos. Resultados: Tanto las características de las viviendas como los factores socioeconómicos y de ubicación explican los valores hipotecarios. Los resultados demuestran la existencia de elevada correlación espacial en los valores de tasación, por lo que los modelos espaciales resultaron ser más apropiados que el modelo por MCO. También se obtuvieron diferencias significativas dependiendo de diferentes factores, que variaron según el modelo utilizado. Conclusiones: La validez de los modelos espaciales para valorar las viviendas con fines hipotecarios ha sido demostrada para la provincia de Valencia. Se ha verificado que el valor de tasación difiere dependiendo de los diferentes factores analizados. / [CAT] Antecedents: En Espanya, les valoracions amb finalitat hipotecària han de ser realitzades per les societats de taxació homologades pel Banc d’Espanya, i d’acord amb l’Ordre ECO 805/2003. Durant la passada crisi, l’existència d’incentius per part dels diferents agents actuants en el circuit financer-inmobiliariari, va provocar que es generara un elevat nombre de taxacions inflades, amb els conseqüents efectes negatius posteriors per als bancs, al resultar menors als esperats els imports a recuperar dels crèdits mitjançant els processos d’adjudicació dels inmobles. Objectiu: L’objectiu d’aquesta tesi doctoral és detectar l’existència de diferències significatives entre els valors d’avaluació dels habitatges en edificis plurifamiliars, en funció de múltiples factores. Fonts d’informació i Metodologia: S’ha disposat de dades sobre un total de 18.089 i 17.007 taxacions de vivendes plurifamiliars, realitzades a la província de València, als anys 2014 i 2015, respectivament, per 34 societats de taxació espanyoles. Per a cadascún dels valors, s’ha disposat de les característiques intrínseques de les vivendes i socioeconòmiques de la zona, així com de les seues coordenades geogràfiques. La metodologia utilitzada ha sigut l’anàlisi de regressió. En primer lloc s’ha obtés un model de regressió per mínims quadrats ordinaris (MCO). A continuació, s’ha analitzat la correlació espacial entre els valors de taxació i s’han obtés diversos models de regressió espacials: de retard, d’error espacial, mixte i de regressió ponderada geogràficament. En tots els models s’han utilitzat com a variables explicatives les característiques de les vivendes i les socioeconòmiques. Per detectar diferències entre taxadores, en uns models s’introduïren a més les societats com a variables dummy, mentrestant en altres estes variables dummy s’utilitzaren per explicar els errors dels models. Resultats: Tant les característiques de les vivendes com els factors socioeconòmics i d’ubicació expliquen els valors hipotecaris. Els resultats demostren l’existència d’elevada correlació espacial en els valors de taxació, per la qual cosa els models espacials resultaren ser més apropiats que el model per MCO. També es varen obtindre diferències significatives entre diverese factores, que variaren segons el model utilitzat. Conclusions: La validesa dels models espacials per valorar les vivendes amb fins hipotecaris ha sigut demostrada per a la província de València. S’ha veirficat que el valor de taxació diferix depenent de les diferentes factores analizats. / [EN] Background: In Spain, the appraisals for mortgage lending purposes must be performed by Bank of Spain’s certified appraisal companies, and in accordance with Order ECO 805/2003 methodology. During the past crisis, the incentives pertaining to different agents involved in the financial-real estate circuit, caused a high number of inflated appraisals, with the resulting negative effects to the banks, as foreclosures assets value was less than the expected, according to the loan collaterals valuations. Objective: The objective of this Doctoral Thesis is to detect the existence of significant differences between the appraisal values of dwellings in multi-family buildings, depending on multiple factors. Information sources and Methodology: the available data were a total of 18,089 and 17,007 appraisals of multi-family dwellings, carried out in the province of Valencia by 34 Spanish appraisal companies, in 2014 and 2015, respectively. For each of the values, was provided information concerning to the intrinsic characteristics of the dwellings and socioeconomic data of the area, as well as their geographic coordinates. The methodology used was the regression analysis. Firstly, a regression model by ordinary least squares (OLS) was performed. Secondly, the spatial correlation between the appraisal values was analyzed and several spatial regression models were obtained: spatial lag, spatial error, mixed spatial error-lag, and geographically weighted regression. In all the models, the intrinsic characteristics of the houses and the socioeconomic ones were taken as explanatory variables. To detect differences between appraisal companies, in some of the models companies were also introduced as dummy variables, while in others these dummy variables were used to explain the errors of the models.Results: Both the characteristics of the housing and the socioeconomic and location factors explain the mortgage values. The results show the existence of high spatial correlation in the appraisal values, so that the spatial models became more appropriate than the hedonic model. Significant differences were also obtained between different factors. Conclusions: The soundness of the spatial models to value housing for mortgage purposes in the province of Valencia has been demonstrated. It has been verified that the appraisal value differs depending on multiple factors analyzed. / López Gómez, MÁ. (2019). MODELOS PARA LA DETECCIÓN DE DESVIACIONES DE VALOR SISTEMÁTICAS EN LAS TASACIONES DE VIVIENDAS Y SUS CAUSAS [Tesis doctoral no publicada]. Universitat Politècnica de València. https://doi.org/10.4995/Thesis/10251/124055 / TESIS