Thése--Paris. / At head of title: Université de France, Faculté de droit de Paris.

Darbas parengtas nustatant esamą situaciją užliejamose teritorijose. Tyrimo metu nustatyta, kad ūkininkauti tokiose vietose nėra lengva, nes yra taikomi apribojimai. Nustatyta, kad taikant šiuolaikines GIS technologijas būtų galima palengvinti ūkininkavimą, išskiriant vietas, kuriose palankiau ūkininkauti. Iškeltiems tyrimo uždaviniams pasiekti, buvo atlikta anketinė apklausa ir erdvinė duomenų analizė. Tyrimo tikslas – išanalizuoti Šilutės rajono užliejamų teritorijų ūkinio naudojimo tikslingumą ir numatyti perspektyvas. Tyrimo objektas – Šilutės rajono užliejamos teritorijos, išsamiau tirti trys vasaros polderiai: Uostadvario, Vorusnės, Pakalnės. Tyrimo uždaviniai: 1. Nustatyti esamą užliejamų teritorijų žemės naudojimą. 2. Aptarti duomenų, reikalingų erdvinei analizei atlikti, surinkimo ir naudojimo ypatumus. 3. Naudojant ArcGIS erdvinės duomenų analizės metodus, įvertinti žemės vertės variaciją erdvėje. 4. Įvertinti kaimo plėtros priemonių taikymą užliejamoms teritorijoms. Siekiant nustatyti Šilutės rajono užliejamų teritorijų ūkinio naudojimo tikslingumą ir perspektyvas buvo panaudoti šie metodai: anketinės apklausos, matematinės statistikos metodai, GIS duomenų erdvinė analizė. Tyrimas atliktas siekiant pademonstruoti, kaip šiuolaikinėmis GIS technologijomis galime daug tiksliau ir efektyviau įvertinti žemės vertės variaciją erdvėje bei žemės naudojimą. Polderiai išanalizuoti atliekant anketinę apklausą bei panaudojant ArcGIS 10.0 programą atlikta erdvinė duomenų... [toliau žr. visą tekstą] / The work was done by determining the current situation of flooded areas. During the research it was found that farming in such areas is not easy because of the restrictions. It was found that the application of modern GIS technology to facilitate farming, highlighting areas where favored. Raised by the study was carried out to achieve the objectives of a survey and analysis of spatial data. The goal of research is to analyze farm usage expediency and perspectives of flooded areas in Šilutės district. The object of survey is territories of flooded areas in Šilutės district, three summer polders were analyzed more comprehensively: Uostadvaris, Vorusnė, Pakalnė. Objectives of the survey: 1. To set the current land use of flooded areas. 2. To discuss the data necessary to perform spatial analysis, collection and usage. 3. To evaluate the variation of the value of land space using the ArcGIS Spatial data analysis methods. 4. Summarize applications measures of rural developments for flooded areas. The following methods: logical thinking, statistical clustering, comparison and analysis of GIS data were used to identify farm usage expediency and perspectives of flooded areas in Šilutės district. The research was completed to demonstrate how modern GIS technology can more accurately and efficiently assess the value of the land distribution and usage. Polders were analyzed via the questionnaire survey, also by use of ArcGIS 10.0 program accomplished a spatial analysis of the data... [to full text]

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming. The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying. In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached. / Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet. Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen. Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament. Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

This thesis examines the factors that affect the market price and rent for agricultural land in the district Mikroregionu Hlinecko, whitch is also going through the PLA Žďárské vrchy. The task is to conduct a survey of real estate market and analyze information obtained. The thesis aims to determine the factors that contribute to the market price and the level of rents.

Soil is a very specific production factor, and because they wear out, it is immovable and most importantly, its supply is finite. For the valuation of the property is used several different ways - through pricing in a market where there is market price, the prices issued by the state, which are the official rates, to yield valuation and cost method. Most workers who are dependent and cooperate with the land valued at their property located in this market through commodity prices, and thus the price at which the commodity purchased and for which it put into your business.

The diploma thesis deals at the beginnig part with the description of appreciated lokality, explanation of basic terms in real estate appraisement and description of valuation methods, that will be used in the practical part. The practical part deals with the description and valuation of six holiday cottages. In the final part of the thesis deals with the evaluation of the results the used methods and selecting the most suitable method for valuing holiday and gardening cottages in the area.

現實生活裡，舉凡土地合建分屋、房地分離課税、徵收補賞、容積移轉、聯合開發、乃至都市更新權利變換等土地價值估價，最終均不免涉及基地因分層使用，而產生的立體地價應如何評估，始符合權益分配公平的問題。 本研究係以成本法計算公式為基本模型，對區分所有建物房地分離估價的拆算方式做一檢視，藉以釐清基地權利價值拆算基礎的爭議，以及立體地價評估模式的應用。 都市更新權利變換前為區分所有建物者，以其房地總價求取區分所有建物之基地權利價值估價，依現行不動產估價技術規則、計有地價分配率、土地開發分析及房地價值構成比率三種分離模式。按理，三種分離模式均為成本法計算公式的應用，在同一估價時點，依相同的估價條件與一致的基礎數據上，三種分離模式之計算公式應可互通使用，拆算結果也應無不同。惟依現行不動產估價技術規則之實際應用上，三種分離模式拆算後之基地權利價值卻有所不同，因此，對區分所有建物之基地權利價值估價，究竟應如何運用三種分離模式的拆算方法，以建立一適當的立體地價評估模式，始不致扭曲其價值之真義，乃為本論文研究之重心。

In this dipoma is priced selected lend and administrative costs by pricing regulation and market price, which is performed by a professional estimate using the comparsion (comparative) method. A case study is considered prices of land in connection with changes in the landscape plan and implementation strategy for rural development. It was also evaluated the degree to which the emergence of zoning and development of services and facilities in rural areas affects the amount of land prices.