Sedan år 1907 har det i Sverige varit möjligt att upplåta en fastighet med tomträtt. Tomträtten är en nyttjanderätt som innebär att tomträttshavaren har rätt att nyttja en fastighet mot av årlig avgäld. Endast det allmänna får upplåta tomträtt vilket oftast är kommun men även stat får upplåta tomträtt. Villkoren är liknande äganderätten och avsikten med införandet var för att ge privatpersoner möjligheten att få tillgång till mark för bostadsändamål utan att staten eller kommunen förlorade äganderätten till marken.Frågan som ställts i detta arbetet är om tomträtten har en framtid och då speciellt i Huddinge kommun. Huddinge kommun är en kommun med ett fåtal tomträtter i dagsläget och frågan är om de ska antingen behålla, sälja av eller utveckla sitt arbete med fler tomträtter.Eftersom det är en äldre lagstiftning har det framkommit i arbetet att flera av de kommuner som arbetar med tomträtt anser det vara gammalmodig och stel lagstiftning. Det stora problemet med tomträtten är att avgälden inte kan omförhandlas innan avgäldsperioden är över och att den inte får följa en indexuppräkning. Det har lett till stora höjningar för den nya avgäldsperioden, vilket media varit snabba med att kritisera. Höjningen kommer ifrån att markvärdet ofta har stigit kraftigt. Dock har kritiken främst berört tomträtt för bostadsändamål.I arbetet har det framkommit att tomträtter för bostadsändamål har troligtvis inte en framtid i Huddinge kommun eller i andra liknande kommuner om inte fullt marknadsvärde tas ut. Problemen som kan uppstå vid omförhandlingar av tomträttsavgälden gör att de intäkter som tomträtter ger inte täcker de kostnader som kan uppstå. Avgälden för ändamålet rabatterats av de flesta kommuner och likaså friköpspriset. Bland annat därför gör att tomträtten för bostadsändamål bör Huddinge kommun vara försiktiga med att upplåta tomträtter för bostadsändamål. Tomträtter för annat ändamål än bostad har en framtid i Huddinge kommun men även i andra kommuner. Fördelarna är många med tomträtt där bland annat markägandet behålls. Är avgälden marknadsanpassad tillkommer stabil inkomst över avgäldsperioden. Speciellt i kommuner med en markvärdesutveckling som Huddinge kommun har haft är det med stor fördel att markägandet behålls. Tomträtten innebär för kommunen en ökad administrativt arbete vid omförhandlingar av avgälden och vid upplåtelse jämfört med arrende och markförsäljning. Däremot ger markförsäljning ingen återkommande inkomst och förlorad äganderätt till marken. / Since 1907, it has been possible in Sweden to lease a property with leasehold rights. The site leasehold right is a right of use that means that the site leaseholder has the right to use a property against of annual ground rent. Only the public may grant leasehold rights, which is usually the municipality but also state may grant a site leasehold. The conditions are similar to the right of ownership and the intention of the introduction was to give private individuals the opportunity to gain access to land for housing purposes without the state or the municipality losing ownership of the land.The question posed in this work is whether the site leasehold has a future and especially in Huddinge municipality. Huddinge municipality is a municipality with a few site leaseholds at present and the question is whether they should either keep, sell off or develop and work furthermore with site leaseholds.Since it is an older legislation, it has emerged in the work that several of the municipalities that work with site leasehold consider it old-fashioned and rigid legislation. The major problem with the site leasehold is that the termination cannot be renegotiated before the termination period is over and that it must not follow an index count. This has led to major increases of the ground rent, which the media has been quick to criticize. The increase comes from the fact that land value has often risen sharply. However, the criticism has primarily concerned site leasehold for residential purposes.In the work it has emerged that leaseholds for residential purposes probably do not have a future in Huddinge municipality or in other similar municipalities unless the entire market value is charged in the ground rent. The problems that can arise when renegotiating ground rent mean that the revenue that the site leaseholds brings does not cover the costs that can arise. The rent and the purchase price for the purpose was discounted by most municipalities. Among other things, this means that the site leasehold for housing purposes, Huddinge municipality should be cautious about granting leaseholds for residential purposes. Site leasehold for purposes other than housing have a future in Huddinge municipality but also in other municipalities. The advantages are many with leasehold rights where, among other things, land ownership is retained. If the debt is market-adjusted, stable income will be added over the term of the debt. Especially in municipalities with a land value development that Huddinge municipality has had, it is with great advantage that land ownership is retained. The leasehold means for the municipality an increased administrative work in the case of renegotiation of the debt and in connection with leasing compared with lease and land sales. On the other hand, land sales do not provide recurring income and lost ownership of the land.

Tomträtten är en speciell form av nyttjanderätt som ger innehavaren rätt att använda en fastighet under obegränsad tid mot en årlig avgift, medan marken ägs av staten, kommunen eller annan allmän ägo. Vid införandet i svensk lagstiftning 1907 var syftet att motverka bostadsbrist i storstäderna och att samhället skulle kunna dra nytta av värdestegringar från investeringar i infrastruktur. Tomträttshavaren har nästan samma rättigheter som en fastighetsägare, vilket ökar kreditvärde och trygghet.Syftet med denna uppsats är att identifiera brister och problem med tomträtt som upplåtelseform samt att undersöka dess styrkor och framtida möjligheter. Uppsatsen undersöker om dessa utmaningar och fördelar skiljer sig mellan tomträtter för småhus, flerbostadshus och kommersiella fastigheter. För att undersöka detta har intervjuer genomförts med representanter från olika kommuner i Stockholmsområdet.Resultaten visar att de långvariga avtalen och de komplexa omvärderingsprocesserna är stora utmaningar för kommunerna. Trots detta uppskattar kommunerna tomträtten som en stabil intäktskälla och ett verktyg för att styra markanvändning och främja byggandet av viktiga samhällsfunktioner. Utmaningarna och styrkorna varierar dock mellan småhus, flerbostadshus och kommersiella fastigheter. Småhus kräver mer administrativt arbete, medan flerbostadshus och kommersiella fastigheter generellt innebär högre intäkter och mindre administrativt arbete, men där det istället finns risker för långdragna domstolsprocesser.För att förbättra tomträttssystemet föreslår kommunerna flera förändringar, bland annat tydligare lagstiftning för beräkning av avgälder, möjligheten att indexera avgälder och bättre informationsöverföring från mäklare till köpare. Dessa förändringar syftar till att skapa större tydlighet och förutsägbarhet, minska rättsliga tvister och administrativ börda samt öka den ekonomiska säkerheten för både kommuner och tomträttshavare. / Site leasehold is a special form of usufruct that grants the holder the right to use a property for an indefinite period in exchange for an annual fee, while the land is owned by the state, municipality, or other public entity. When it was introduced into Swedish legislation in 1907, the aim was to alleviate housing shortages in major cities and enable society to benefit from land value increases resulting from infrastructure investments. The site leaseholder has almost the same rights as a property owner, which enhances credit value and security. The purpose of this thesis is to identify deficiencies and problems with site leasehold as a form of tenure, as well as to examine its strengths and future opportunities. The thesis investigates whether these challenges and benefits differ between site leaseholds for single-family homes, multi-family housing, and commercial properties. To explore this, interviews were conducted with representatives from various municipalities in the Stockholm area.The findings reveal that long-term contracts and complex revaluation processes are significant challenges for municipalities. Despite these challenges, municipalities appreciate site leasehold as a stable source of income and a tool for controlling land use and promoting the construction of essential public services. The challenges and strengths, however, vary between single-family homes, multi-family dwellings, and commercial properties. Single-family homes require more administrative work, whereas multi-family dwellings and commercial properties generally generate higher revenues and involve less administrative work, though they carry the risk of prolonged court proceedings.To improve the site leasehold system, municipalities propose several changes, including clearer legislation for calculating ground rents, the possibility of indexing ground rents, and better information transfer from real estate agents to buyers. These changes aim to create greater clarity and predictability, reduce legal disputes and administrative burdens, and increase economic security for both municipalities and site leaseholders.

I Sverige har det sedan år 1907 varit möjligt att upplåta en fastighet med tomträtt. Detta är en särskild form av nyttjanderätt som innebär att tomträttshavaren får rätt att nyttja en statlig eller kommunal fastighet på liknande villkor som äganderätt mot en årlig avgäld. Avsikten med införandet av tomträtt var att ge privatpersoner möjlighet att få tillgång till mark i bostadssyfte till ett lägre pris än vid ett fastighetsköp samt att låta kommun eller stat behålla marken. På så sätt uppmuntrades byggverksamheten samtidigt som staten eller kommunen kunde påverka ändamålet med fastigheten, behålla värdestegringen på marken samt få en årlig avgäld.  Trots att tomträtt är ett gammalt institut föreligger fortfarande en del oklarheter och frågetecknen kring upplåtelseformen och dess tillämpning i praktiken. Då denna osäkerhet kan tänkas bidra till att stat och kommuner väljer bort tomträtt som upplåtelseform genomförs därför detta arbete med målet att tillhandahålla information och vägledning i ämnet och göra den mer tillgänglig för aktörer som vill börja tillämpa tomträtt. / Since 1907 in Sweden, it has been possible to grant a property with site lease hold. This is a special form of usufruct that entitles the leaseholder to use land owned by the state or a municipality on similar terms as ownership against an annual rate. The purpose of this legislation was to give individuals the opportunity to access land for residential purposes at a lower price than in a property purchase as well as to keep the municipality or state retaining the land. This encouraged construction activities while at the same time the state or municipality could influence the purpose of the property, maintain the value increase on the land and receive an annual installment. Although site lease hold is an old term, some uncertainties and question still exist regarding the form of the tenure and its application in practice. As this uncertainty contributes to the fact that the state and municipalities choose to disregard it as a form of tenure, this essay is therefore carried out with the aim of providing information and guidance on the subject and making it more accessible to actors who wish to start using site lease hold.

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming. The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying. In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached. / Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet. Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen. Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament. Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

Tomträtter är en stark nyttjanderätt som i många avseenden kan likställas med äganderätt. Det finns dock en stor skillnad mellan dem två, vilket är att tomträttshavare betalar en årlig avgäld för att nyttja marken. Tomträttsinstitutet introducerades i svensk lagstiftning 1908 genom 1907 års nyttjanderättslag, då med ett social- och kommunalpolitiskt syfte. Idag har Stockholms stad drygt 10 000 fastigheter upplåtna med tomträtt, vars tomträttsavgälder under 2022 generade cirka 2,8 miljarder kronor i intäkter till kommunen. Samtidigt har kommunen högt satta hållbarhetsmål kopplat till dess verksamhet, bland annat att kommunen ska vara klimatpositiv 2040. Syftet med arbetet har därför varit att undersöka om det finns ett behov av att främja hållbarhetsarbete i tomträtter, hur ett sådant främjande skulle kunna genomföras samt om det är juridiskt möjligt för kommunen. Vidare har syftet även varit att undersöka hur ett krav- och reduktionssystem skulle kunna utformas för att vara effektivt, rättvist och bidra till hållbart nyttjande av tomträtter. Detta har undersökts genom en kvalitativ studie med kvantitativa inslag. Dessutom har det genomförts intervjuer dels med representanter från tre fastighetsbolag som är tomträttshavare, dels med två kommuner i rollen av tomträttsupplåtare. Det har konstaterats i detta arbete att det både finns ett behov och en möjlighet att främja hållbart nyttjande av tomträtter, då i form av sänkt avgäld i utbyte mot att vissa krav uppfylls. Avgälden som då skulle reduceras i utbyte mot att tomträttshavaren utnyttjar tomträtten hållbart, har definierats som en “grön tomträttsavgäld”. Det har konstaterats att det bör vara lagligt för kommunen att ge en reduktion under vissa förutsättningar. Bland annat får kraven och reduktionen inte vara för lågt eller högt satta. Att koppla kraven till energianvändning har ansetts lämpligt då innebär ett enkelt förfarande att kontrollera om kraven uppfylls. Från intervjuerna med fastighetsbolagen har det framgått att en reduktion skulle behöva vara åtminstone 10 procent för att fungera som ett incitament. Det har inte fastställts några exakta krav- eller reduktionsnivåer i detta arbete. Det finns dock indikationer på vad en rimlig kravnivå skulle kunna vara, nämligen energiklass C enligt BBR 29 som är kravet för ny-produktion. Detta torde vara en nivå som innebär en prestation från tomträttshavarens sida och samtidigt inte är för stor. Dessutom skulle det vara rimligt att en viss procentuell förbättring skulle premieras. Vidare har scenarioanalyser presenterats, vilka åskådliggör potentiella energibesparingar och möjliga konsekvenser av olika reduktionsnivåer för kommunens intäkter samt skattebetalarna. / Site leasehold is a strong usufructuary right which in many respects can be compared with ownership rights. However, there is a big difference between them, which is that lessees pay an annual fee to use the land. The Site Leasehold Institute was introduced into Swedish legislation in 1908 through the 1907 Usufructuary Act. Today, the municipality of Stockholm has just over 10,000 properties granted with site leaseholds, whose ground rent in 2022 generated approximately SEK 2.8 billion in revenue for the municipality. At the same time, the municipality has sustainability goals linked to its operations, including that the municipality should be climate positive by 2040. The purpose of the thesis has therefore been to investigate whether there is a need to promote sustainability work in site leaseholds, how such promotion could be implemented and whether it is legally possible for the municipality to do so. Further-more, the aim has also been to investigate how a requirement and reduction system could be designed to be efficient, fair and contribute to a sustainable use of site leaseholds. This has been investigated through a qualitative study with some quantitative elements. In addition, interviews have been carried out with representatives from three real estate companies as lessees and with two municipalities in the role of lessors. It has been established in this thesis that there is both a need and an opportunity to promote sustainable use of site leaseholds, in the form of a reduced ground rent in return for meeting certain requirements. The ground rent, which would then be reduced in exchange for the lessee using the plot sustainably, has been defined as a "green ground rent". It has been established that it should be legal for the municipality to give a reduction under certain conditions. Among other things, the requirements and the reduction must not be set too low or high. Linking the requirements to energy use has been considered appropriate as it means a simple procedure to check whether the requirements are met or not. From the interviews with the real estate companies, it has emerged that a reduction would have to be at least 10 percent to function as an incentive. No exact requirement or reduction levels have been established in this work. However, there are indications of what a reasonable requirement level could be, namely energy class C according to BBR 29 which is the requirement for new production. This should be a level that implies performance on the part of the lessee and at the same time not to be too severe. In addition, it would be reasonable to add a certain percentage improvement that should be rewarded. Furthermore, scenario analyzes have been presented, which illustrate potential energy savings and possible consequences of different reduction levels for the municipality's revenues and the taxpayers.

By using transaction data of sold cooperative apartments in the municipality of Stockholm,Sweden, during the year 2021, we find that leasehold status has a statistically significant impacton apartment prices in the inner city of -3.6% and in the outer city of -6.8% when controllingfor conventional apartment characteristics and location in a hedonic model. We also find theremaining time of the ground leasehold contract to have a statistically significant impact of0.42% per additional year that remains until renegotiation. We also find that the impact ofground leasehold differs depending on location. Further, we find that freehold transactionswould impact the prices of apartments differently in the inner city compared to the outer city.Consequently, the necessary increases in the monthly fees to enable a freehold transaction aregreater in the inner city compared to the outer city in average in a scenario analysis. We add toprevious research by using more recent data and a wider geographical area. Last, we simulatethe impact on apartment prices if a housing cooperative bought the land. We find considerablevariation among housing cooperatives on leased land, for when a purchase would be profitable. / Med hjälp av transaktionsdata av sålda bostadsrättslägenheter i Stockholms kommun, Sverige,under år 2021 finner vi att tomträttsstatusen har en statistiskt signifikant påverkan pålägenhetspriser i innerstaden om -3.6% och i ytterstaden om -6.8% när vi kontrollerar förkonventionella attribut och läge i en hedonistisk modell. Vi finner även att den kvarvarandetiden på tomträttsavtalet har en statistisk signifikant påverkan om 0.42% per kvarvarande år tillomförhandling av tomträttsavtalet och att påverkan av tomträttsstatusen varierar beroende påläge. Vidare finner vi att friköp påverkar bostadsrättspriserna olika i innerstaden och iytterstaden samt att den nödvändiga höjningen av månadsavgiften vid friköp, i snitt är högre iinnerstaden jämfört med ytterstaden genom en scenarioanalys. Genom att använda data från ensenare tidperiod och större geografiskt område, tar vi vid där tidigare studier lämnat.Scenarioanalysen bidrar ytterligare till kunskapen i området genom att simulera effekten pålägenheter av att bostadsrättsföreningen köper marken. Vi finner stor variation i hur lönsamtett köp skulle vara.

Från och med den 1 januari 2019 infördes den nya internationella redovisningsstandarden IFRS 16 - Leases och ersätte den gamla standarden IAS 17 - Leases. Klassificeringen av leasingavtal mellan operationella och finansiella enligt IAS 17 - Leases har kritiserats för att ha skapat ett incitament för företag att redovisa leasingavtal som operationella och således undvika att kapitalisera kontrakten i balansräkningen som en leasingtillgång respektive leasingskuld. För att hantera den problematik och informationsasymmetri som uppstod inledde IASB och FASB ett projekt som resulterade i den nya standarden IFRS 16 - Leases.Att belysa i den nya standarden IFRS 16 är att leasegivare inte påverkas i samma utsträckning som leasetagare. Redovisningen för leasegivare påminner om det tidigare regelverket, IAS 17, och därav medför inte förändringen några större skillnader. För leasetagare innebär den nya standarden att bolaget måste identifiera sina leasingkontrakt som löper över tolv månader eller avser ett värde över 5 000 USD när tillgången var ny. Klassificeringen av operationella och finansiella leasingavtal kommer således att upphöra för leasetagare men kvarstå för leasegivare.Syftet med uppsatsen är att genom en kvalitativ ansats med intervjuer i kombination med kvantitativa undersökningar av kvartalsrapporter studera de förändringar som IFRS 16 medför på fastighetsföretags balans- respektive resultaträkning. Uppsatsen kommer även att klarlägga vilka finansiella nyckeltal som kommit att påverkas av IFRS 16 i bolagens finansiella rapport för första kvartalet 2019 och avslutningsvis undersöka om den nya standarden kan komma att påverka värderingen av tomträttsfastigheter. Uppsatsens syfte mynnar ut i två frågeställningar formulerade under avsnitt 1.3 Syfte.Utifrån de intervjuer som genomförts med representanter från tre olika verksamhetsområden har relevanta slutsatser framställts och respektive frågeställning kunnat besvarats med  säkerhet. Övergången till IFRS 16 kommer att påverka nyckeltal som bland annat belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. För fastighetsbolag är det främst leasingkontrakt i form av tomträtter som är av betydelse då fastighetsbolagen i dessa leasingkontrakt är leasetagare och således påverkas av den förändrade redovisningen. Bruttoresultatet kommer även att påverkas då fastighetsbolagens driftnetto ökar till följd av att avgiften för tomträtten, tomträttsavgälden, flyttas från att vara en kostnad som belastar driftnettot, till att vara en finansiell post i form av ränta.Avslutningsvis har konstaterats att IFRS 16 inte har någon större påverkan på fastighetsbolag, varken på dess finansiella rapportering eller specifika nyckeltal. Bolagen kan relativt enkelt tillämpa IFRS 16 genom en förenklad metod, vilka många bolag valt att göra. Det har dock framkommit att det inte har varit lika enkelt att tolka standarden och hur upplysningar om IFRS 16 ska ske konkret i kvartalsrapporterna. Kvartalsrapporterna som släppts första kvartalet 2019 har därav haft en spridning i tydlighet så väl som utformning. En generell uppfattning från flera respondenter har varit att IFRS 16 medför extra arbete i bolagens redovisning men leder dessvärre inte till ökad transparens, vilket var grundidén till varför den nya standarden togs fram från början. Således kan även konstateras att IFRS 16 inte fullständigt uppnår sitt syfte att öka transparensen. / By 1st of January 2019 the new International Accounting Standard IFRS 16 - Leases will be applied and replace the old accounting standard IAS 17 - Leases. The classification between an Operational Lease and Financial Lease according to IAS 17 – Leases, has received criticism for creating an incentive for corporations to account for a lease contract as an operational lease and therefore avoid capitalizing the contracts in the balance sheet as a right of use asset and lease liability. To cope with the complex of problems, as well as the information asymmetry that arose, IASB and FASB initiated a project that lead to the new accounting standard IFRS 16 - Leases.To elucidate in the new standard IFRS 16 is the fact that the lessor is not affected in the same extent as the lessee. The lessor method for accounting reminds of the previous standard IAS 17 and therefore the alteration does not cause any major changes. For the lessee IFRS 16 implies that the corporates must identify their lease contracts with a duration past twelve months and leased assets with a value above 5 000 USD when new. Hence the classification of operational and financial lease contracts will be eliminated for the lessee but remain for the lessor.The purpose of the thesis is to study the effects of IFRS 16 on real estate companies income statement and balance sheet through a qualitative approach with interviews in combination with a quantitative analysis of the financial quarterly reports for January to March 2019. Henceforth a clarification of financial ratios affected by IFRS 16 will be provided and lastly the study will examine if IFRS 16 may affect the valuation of properties provided with a site lease. The purpose of the thesis is formulated into two questions mentioned in section 1.3 Aim.Based on the interviews conducted with representatives from three different areas of activity,  relevant conclusions have been presented and the research questions have been answered with certainty. The transition to IFRS 16 affects key ratios such as loan-to-value, equity ratio and interest coverage ratio. For real estate companies, it is primarily leasing contracts in the form of site leasehold rights that are of importance as the real estate companies in these leases are lessees and thus are affected by the changed accounts. The gross profit will also be affected when the companies net operating income increases as a result of the fee for the site leasehold right, being moved from a cost that is charged in the net operating income to be a financial item in the form of interest.In conclusion, the study has ascertained that IFRS 16 - Leases do not affect real estate companies at large, neither on their financial reporting or specific financial ratios. It is relatively simple for the corporates to apply IFRS 16 through a simplified method, which a majority of the companies have chosen. However, it has emerged that is has not been an easy task to interpret the standard and how detailed information regarding IFRS 16 should be recognized in the quarterly reports. Therefore, there have been a significant difference between clarity as well as formation in the quarterly reports released in the first quarter 2019. A general opinion from several respondents have been that IFRS 16 entails extra work in the companies accounts but unfortunately does not lead to increased transparency, which was the basic idea why the new standard was developed from the beginning. Thus, it can also be stated that IFRS 16 does not fully achieve its purpose in increasing transparency.The study is henceforth written in Swedish.

Det fastighetsrättsliga rättsområdet är stort och innefattar bland annat upplåtelse avnyttjanderätter. Dessa rättigheter kan vara av olika karaktär och uppkommit på olikasätt men det gemensamma för alla nyttjanderätterna är att det grundas på avtal samtär begränsade i tid. Resurser som finns i begränsad om fattning, exempelvis mark,ger upphov till tvisterna och missnöje mellan avtalsparterna, vilket även gällernyttjanderätter. För att minska tvisterna kan en lösning vara attnyttjanderättslagstiftningen i Jordabalken ses över och moderniseras. Studiens syfte är att undersöka vilka tvister som uppstår på grund avnyttjanderättslagstiftningen samt hur tvisterna hanteras av rättsväsendet.Frågeställningarna har besvarats med relevant information som inhämtats genomanvändandet av flera metoder. Litteratur från ett flertal informationskällorbehandlades och de uppmärksammar definitionerna av nyttjanderätt i Sverigerespektive Norge samt den historiska bakgrunden till nyttjanderättslagstiftningarna.Det genomfördes en analys och jämförelse av lagstiftningarna för att identifiera vadde respektive nyttjanderättslösningarna innefattar och behandlar. Intervjuer medsakkunniga genomfördes även och genom den metoden inhämtades information vadrespondenterna anser vara det tvistiga, sämre och bra med nyttjanderättstyperna. Resultatet visar att de vanligaste tvisterna vid nyttjanderätter är vad avgiften ska varaoch hyresgästens rätt till förlängning. Vidare visar resultatet att den svenskanyttjanderättslagstiftningen är svår att förstå för gemeneman. Slutsatsen av detresulterar i ett förslag att göra lagstiftningen mer pedagogiskt skriven för att göraden mer lättförstådd och minska risken att de allmänna delarna glöms bort. / The field of real estate law is large and includes, among other things, the granting ofrights of use. These rights can be of a different character and arise in different ways,but the common denominator for all usufruct is that they are based on agreementsand are limited in time. Resources that are limited in scope, such as land, give riseto disputes and dissatisfaction between the parties to the agreement, which alsoapplies to rights of use. To reduce disputes, a solution may be to review andmodernize the usufruct in the code of land law. The purpose of the study is to investigate which disputes arise due to usufructlegislation and how the disputes are handled by the judiciary. The questions havebeen answered with relevant information obtained through the use of severalmethods. The literature from a number of sources was analysed and they drawattention to the definitions of rights of use in Sweden and Norway, as well as thehistorical background to the usufruct legislation. An analysis and comparison of thelaws was carried out to identify what the respective usufruct solutions include.Interviews with experts were also conducted and through that method informationwas obtained on what the respondents consider to be the contentious, inferior andgood aspects of the rights of use.  The result evinced that the most common disputes regarding usufruct are what thefee should be and the tenant's right to extension. Furthermore, the results show thatSwedish usufruct law is difficult for ordinary people to understand. The conclusionof that results in a proposal to make the law more pedagogically written in order tomake it easier to understand and reduce the risk of the general parts being forgotten.

Tomträtt är en nyttjanderätt som bara kan upplåtas av stat, kommun eller om marken i övrigt är i allmän ägo. Upplåtelse av tomträtt måste ske i hel fastighet och kommer att omfatta alla befogenheter som fastigheten har. Tomträttsavgälden fastställs genom ett tomträttsavtal mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Den avtalade avgälden kommer gälla för en avgäldsperiod om tio eller tjugo år. Friköp av tomträtt innebär att tomträttshavaren förvärvar fastigheten av fastighetsägaren och bildar en småhusfastighet. Hur avgälden och friköpspriset bestäms varierar beroende av vilken kommun som upplåter marken. Syftet med studien var att undersöka den ekonomiska aspekten som friköp av tomträtter medför samt att se under vilken förutsättning det är lönsamt att tomträtten friköps. Studiens syfte kommer besvaras genom att undersöka vilken ekonomisk lönsamhet som en överlåtarsituation kontra innehavarsituation medför ur ett kommunalt perspektiv. Studien avgränsas till att beröra småhustomträtter av typen radhus inom tre geografiska områden i Nacka kommun. Den ekonomiska lönsamheten som tomträtter medför ur en överlåtarsituation respektive en innehavarsituation kommer bedömas med hjälp av det principbeslut gällande tomträttsavgäld och friköpspriser som gäller i Nacka kommun idag. Metoder som används för att besvara forskningsfrågorna utgjordes av en juridisk metod. Beräkningsmetod efter värdeteori samt semistrukturerade intervjuer. Utifrån studiens resultat kan det konstateras att den ekonomiska lönsamheten är störst vid en överlåtelsesituation jämfört med en innehavssituation där skillnaden mellan situationerna är påtaglig. Resultatet påvisar även att kommuner tillämpar olika metoder vid fastställande av tomträttsavgäld och friköpspris vilket medför att den ekonomiska lönsamheten skiljer sig åt mellan kommuner beroende av vilken metod som tillämpas för avgäld och friköp.

<p>This dissertation deals with the period bridging the era of extreme housing shortages in Stockholm on the eve of industrialisation and the much admired programmes of housing provision that followed after the second world war, when Stockholm district Vällingby became an example for underground railway-serviced ”new towns”. It is argued that important changes were made in the housing and town planning policy in Stockholm in this period that paved the way for the successful ensuing period. Foremost among these changes was the uniquely developed practice of municipal leaseholding with the help of site leasehold rights (<i>Erbbaurecht</i>).</p><p>The study is informed by recent developments in Foucauldian social research, which go under the heading ’governmentality’. Developments within urban planning are understood as different solutions to the problem of urban order. To a large extent, urban and housing policies changed during the period from direct interventions into the lives of inhabitants connected to a liberal understanding of housing provision, to the building of a disciplinary city, and the conduct of ’governmental’ power, building on increased activity on behalf of the local state to provide housing and the integration and co-operation of large collectives. Municipal leaseholding was a fundamental means for the implementation of this policy.</p><p>When the new policies were introduced, they were limited to the outer parts of the city and administered by special administrative bodies. This administrative and spatial separation was largely upheld throughout the period, and represented as the parallel building of a ’social’ outer city, while things in the inner ’mercantile’ city proceeded more or less as before. This separation was founded in a radical difference in land holding policy: while sites in the inner city were privatised and sold at market values, land in the outer city was mostly leasehold land, distributed according to administrative – and thus politically decided – priorities.</p><p>These differences were also understood and acknowledged by the inhabitants. Thorough studies of the local press and the organisational life of the southern parts of the outer city reveals that the local identity was tightly connected with the representations connected to the different land holding systems. Inhabitants in the south-western parts of the city, which in this period was still largely built on private sites, displayed a spatial understanding built on the contradictions between centre and periphery. The inhabitants living on leaseholding sites, however, showed a clear understanding of their position as members of model communities, tightly connected to the policy of the municipal administration. The organisations on leaseholding sites also displayed a deep co-operation with the administration. As the analyses of election results show, the inhabitants also seemed to have felt a greater degree of integration with the society at large, than people living in other parts of the city. The leaseholding system in Stockholm has persisted until today and has been one of the strongest in the world, although the local neo-liberal politicians are currently disposing it off.</p>