Sedan 1907 har det upplåtits fastigheter med tomträtt i Sverige. Tomträtt innebär att kommun eller stat, mot en årlig avgäld, upplåter mark med nyttjanderätt till en tomträttshavare med avgäldsperioder om minst tio år. Att inneha bebyggelse på mark som är förenad med tomträtt kan, beroende på tomträttshavarens ekonomiska situation, leda till ett skräckscenario. En kombination av kraftiga markvärdestegringar och långa avgäldsperioder resulterar i chockhöjda tomträttsavgälder för tomträttshavare, på nivåer som är svåra att förutspå. I nuläget saknas tydliga direktiv för hur bestämmelse av tomträttsavgälden vid ny avgäldsperiod ska ske och trots förslag om att förenkla regleringen har inga ändringar gjorts.  Syftet med denna uppsats är att undersöka rättsläget kring bestämmelse av tomträttsavgälden inför ny avgäldsperiod och på så sätt försöka bringa klarhet i den problematik som finns. Genom en rättsvetenskaplig metod där rättskällor har tolkats, utretts och analyserats kunde vi dra slutsatsen att den reglering som finns kring bestämmande av tomträttsavgälden bör ses över. Tills vidare får denna undersökning och de riktlinjer vi funnit ses som en vägledning.

Sedan år 1907 har det i Sverige varit möjligt att upplåta en fastighet med tomträtt. Tomträtten är en nyttjanderätt som innebär att tomträttshavaren har rätt att nyttja en fastighet mot av årlig avgäld. Endast det allmänna får upplåta tomträtt vilket oftast är kommun men även stat får upplåta tomträtt. Villkoren är liknande äganderätten och avsikten med införandet var för att ge privatpersoner möjligheten att få tillgång till mark för bostadsändamål utan att staten eller kommunen förlorade äganderätten till marken.Frågan som ställts i detta arbetet är om tomträtten har en framtid och då speciellt i Huddinge kommun. Huddinge kommun är en kommun med ett fåtal tomträtter i dagsläget och frågan är om de ska antingen behålla, sälja av eller utveckla sitt arbete med fler tomträtter.Eftersom det är en äldre lagstiftning har det framkommit i arbetet att flera av de kommuner som arbetar med tomträtt anser det vara gammalmodig och stel lagstiftning. Det stora problemet med tomträtten är att avgälden inte kan omförhandlas innan avgäldsperioden är över och att den inte får följa en indexuppräkning. Det har lett till stora höjningar för den nya avgäldsperioden, vilket media varit snabba med att kritisera. Höjningen kommer ifrån att markvärdet ofta har stigit kraftigt. Dock har kritiken främst berört tomträtt för bostadsändamål.I arbetet har det framkommit att tomträtter för bostadsändamål har troligtvis inte en framtid i Huddinge kommun eller i andra liknande kommuner om inte fullt marknadsvärde tas ut. Problemen som kan uppstå vid omförhandlingar av tomträttsavgälden gör att de intäkter som tomträtter ger inte täcker de kostnader som kan uppstå. Avgälden för ändamålet rabatterats av de flesta kommuner och likaså friköpspriset. Bland annat därför gör att tomträtten för bostadsändamål bör Huddinge kommun vara försiktiga med att upplåta tomträtter för bostadsändamål. Tomträtter för annat ändamål än bostad har en framtid i Huddinge kommun men även i andra kommuner. Fördelarna är många med tomträtt där bland annat markägandet behålls. Är avgälden marknadsanpassad tillkommer stabil inkomst över avgäldsperioden. Speciellt i kommuner med en markvärdesutveckling som Huddinge kommun har haft är det med stor fördel att markägandet behålls. Tomträtten innebär för kommunen en ökad administrativt arbete vid omförhandlingar av avgälden och vid upplåtelse jämfört med arrende och markförsäljning. Däremot ger markförsäljning ingen återkommande inkomst och förlorad äganderätt till marken. / Since 1907, it has been possible in Sweden to lease a property with leasehold rights. The site leasehold right is a right of use that means that the site leaseholder has the right to use a property against of annual ground rent. Only the public may grant leasehold rights, which is usually the municipality but also state may grant a site leasehold. The conditions are similar to the right of ownership and the intention of the introduction was to give private individuals the opportunity to gain access to land for housing purposes without the state or the municipality losing ownership of the land.The question posed in this work is whether the site leasehold has a future and especially in Huddinge municipality. Huddinge municipality is a municipality with a few site leaseholds at present and the question is whether they should either keep, sell off or develop and work furthermore with site leaseholds.Since it is an older legislation, it has emerged in the work that several of the municipalities that work with site leasehold consider it old-fashioned and rigid legislation. The major problem with the site leasehold is that the termination cannot be renegotiated before the termination period is over and that it must not follow an index count. This has led to major increases of the ground rent, which the media has been quick to criticize. The increase comes from the fact that land value has often risen sharply. However, the criticism has primarily concerned site leasehold for residential purposes.In the work it has emerged that leaseholds for residential purposes probably do not have a future in Huddinge municipality or in other similar municipalities unless the entire market value is charged in the ground rent. The problems that can arise when renegotiating ground rent mean that the revenue that the site leaseholds brings does not cover the costs that can arise. The rent and the purchase price for the purpose was discounted by most municipalities. Among other things, this means that the site leasehold for housing purposes, Huddinge municipality should be cautious about granting leaseholds for residential purposes. Site leasehold for purposes other than housing have a future in Huddinge municipality but also in other municipalities. The advantages are many with leasehold rights where, among other things, land ownership is retained. If the debt is market-adjusted, stable income will be added over the term of the debt. Especially in municipalities with a land value development that Huddinge municipality has had, it is with great advantage that land ownership is retained. The leasehold means for the municipality an increased administrative work in the case of renegotiation of the debt and in connection with leasing compared with lease and land sales. On the other hand, land sales do not provide recurring income and lost ownership of the land.

Tomträtten är en speciell form av nyttjanderätt som ger innehavaren rätt att använda en fastighet under obegränsad tid mot en årlig avgift, medan marken ägs av staten, kommunen eller annan allmän ägo. Vid införandet i svensk lagstiftning 1907 var syftet att motverka bostadsbrist i storstäderna och att samhället skulle kunna dra nytta av värdestegringar från investeringar i infrastruktur. Tomträttshavaren har nästan samma rättigheter som en fastighetsägare, vilket ökar kreditvärde och trygghet.Syftet med denna uppsats är att identifiera brister och problem med tomträtt som upplåtelseform samt att undersöka dess styrkor och framtida möjligheter. Uppsatsen undersöker om dessa utmaningar och fördelar skiljer sig mellan tomträtter för småhus, flerbostadshus och kommersiella fastigheter. För att undersöka detta har intervjuer genomförts med representanter från olika kommuner i Stockholmsområdet.Resultaten visar att de långvariga avtalen och de komplexa omvärderingsprocesserna är stora utmaningar för kommunerna. Trots detta uppskattar kommunerna tomträtten som en stabil intäktskälla och ett verktyg för att styra markanvändning och främja byggandet av viktiga samhällsfunktioner. Utmaningarna och styrkorna varierar dock mellan småhus, flerbostadshus och kommersiella fastigheter. Småhus kräver mer administrativt arbete, medan flerbostadshus och kommersiella fastigheter generellt innebär högre intäkter och mindre administrativt arbete, men där det istället finns risker för långdragna domstolsprocesser.För att förbättra tomträttssystemet föreslår kommunerna flera förändringar, bland annat tydligare lagstiftning för beräkning av avgälder, möjligheten att indexera avgälder och bättre informationsöverföring från mäklare till köpare. Dessa förändringar syftar till att skapa större tydlighet och förutsägbarhet, minska rättsliga tvister och administrativ börda samt öka den ekonomiska säkerheten för både kommuner och tomträttshavare. / Site leasehold is a special form of usufruct that grants the holder the right to use a property for an indefinite period in exchange for an annual fee, while the land is owned by the state, municipality, or other public entity. When it was introduced into Swedish legislation in 1907, the aim was to alleviate housing shortages in major cities and enable society to benefit from land value increases resulting from infrastructure investments. The site leaseholder has almost the same rights as a property owner, which enhances credit value and security. The purpose of this thesis is to identify deficiencies and problems with site leasehold as a form of tenure, as well as to examine its strengths and future opportunities. The thesis investigates whether these challenges and benefits differ between site leaseholds for single-family homes, multi-family housing, and commercial properties. To explore this, interviews were conducted with representatives from various municipalities in the Stockholm area.The findings reveal that long-term contracts and complex revaluation processes are significant challenges for municipalities. Despite these challenges, municipalities appreciate site leasehold as a stable source of income and a tool for controlling land use and promoting the construction of essential public services. The challenges and strengths, however, vary between single-family homes, multi-family dwellings, and commercial properties. Single-family homes require more administrative work, whereas multi-family dwellings and commercial properties generally generate higher revenues and involve less administrative work, though they carry the risk of prolonged court proceedings.To improve the site leasehold system, municipalities propose several changes, including clearer legislation for calculating ground rents, the possibility of indexing ground rents, and better information transfer from real estate agents to buyers. These changes aim to create greater clarity and predictability, reduce legal disputes and administrative burdens, and increase economic security for both municipalities and site leaseholders.