Teniendo en cuenta el crecimiento de la población adulto mayor en el Perú, y la escasez de residencias dirigidas a este segmento con buena calidad de vida, y del ritmo de vida que se lleva actualmente, consideramos que hay un nicho importante que se deberá cubrir y el proyecto de esta tesis pretende dar una propuesta inmobiliaria para el segmento del Sector A. El proyecto a desarrollar pretende ser el pionero en su tipo, con infraestructura de calidad superior, y con múltiples servicios que cubran las expectativas del sector al que apuntamos. El concepto del proyecto es que sea percibido como el lugar ideal para aprovechar la vejez activa, con actividades útiles para el desarrollo físico, intelectual y espiritual. En este contexto, se busca proponer un proyecto inmobiliario, en donde el adulto mayor pueda mantener su autonomía, y que el espacio en donde habite le haga la vida más práctica. / Tesis

En la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las hace inaccesibles a buena parte de la población. Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan una amplia variedad de servicios. A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes de vivienda en alquiler en la región. En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y, de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler. En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile, con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas y en la formalización de la expansión urbana del país. A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento. En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios. Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado. El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados. Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de 18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del 12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la requerida. Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta: según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron parte fundamental del análisis de mercado realizado. Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación; la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la población.

El 2015 se lleva a cabo un acuerdo internacional importante relacionado a las emisiones antrópicas de gases de efecto invernadero. En dicho acuerdo, el de Paris, se establecieron objetivos para fortalecer la respuesta mundial al inminente cambio climático. En respuesta a estos, países en vías de desarrollo como Perú vienen reformulando sus políticas medioambientales que incluyen la promoción de materiales sostenibles de bajo impacto ambiental, como el bambú. Si bien este material es usado en algunas partes del mundo, en el país existe investigación en curso para ser considerado un material de construcción de bajo impacto ambiental. Por ello, la presente investigación lleva a cabo el Análisis del Ciclo de Vida (ACV) de la vivienda unifamiliar de bambú que propone el Instituto de Vivienda, Urbanismo y Construcción con la finalidad de medir los impactos ambientales que genere la vivienda en todo su ciclo de vida. El estudio, considera las etapas de pre-uso, uso y fin de vida en dos escenarios de vida útil: 25 y 50 años y, además, en caso del pre-uso, se incluye las siguientes fases: extracción de materias primas, manufactura y construcción. El desarrollo del ACV contempla las siguientes metodologías de evaluación de impacto ambiental: IPCC 2013, Cumulative Energy Demand y ReCiPe. Los resultados muestran que las etapas más importantes son el pre-uso y uso. Siendo que el pre-uso emite 123 kg CO₂ eq/m² o 16 ton CO₂ eq y tiene un consumo de energía de 3,250 MJ/m² o 430 GJ. De los cuales el bambú, dentro de la especialidad de estructuras, tiene una emisión de CO₂ eq del 7% y un consumo de energía del 5% de la especialidad. Finalmente, los resultados de la vivienda de bambú en comparación con resultados de la literatura, viviendas de bambú y viviendas de material convencional, presenta los menores impactos en las categorías de evaluación. Por ello, se recomienda el uso del bambú como material estructural de bajo impacto ambiental.

En la presente investigación se plantea como objetivo el diseño integral del proyecto de vivienda multifamiliar “Huertos de Villa” en el distrito de Chorillos contemplando la dimensión sostenible de la misma. Se trabajan las especialidades de arquitectura, geotecnia, estructuras, instalaciones y costos elaborando las memorias descriptivas y planos exigidos por el Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú. La metodología empleada consiste en un trabajo grupal de 5 estudiantes asistidos por un panel de expertos de cada una de las especialidades. El énfasis del factor ambiental de la investigación se justifica tomando en cuenta la ubicación del proyecto en las inmediaciones de una reserva natural y la elevada huella ambiental que supone el sector construcción. Por este motivo, se incluye un capítulo detallando la implementación de medidas sostenibles en viviendas abordando una metodología del análisis del ciclo de vida y una comparación entre las principales certificaciones existentes contemporáneas. Con esta información, se determina que la certificación LEED es la más adecuada para el contexto nacional y se proponen medidas sostenibles para el proyecto dentro de este marco sin despreciar los factores de factibilidad económica y local. Como conclusión, se determina un incremento del costo directo en 5.05% para la obtención de la certificación LEED Silver, adecuada para un proyecto de vivienda ubicado en el contexto socio-económico del emplazamiento.

Con la finalidad de consolidar los conocimientos adquiridos durante la universidad, se realiza el diseño y ejecución de un proyecto de edificación multifamiliar, en el cual se realiza el diseño de todas las especialidades teniendo en cuenta la sostenibilidad. Por ello, en paralelo, se realiza un trabajo de investigación para encontrar alternativas sustentables que sean aplicables al proyecto en mención. La metodología del trabajo es cualitativa y cuantitativa, se recibe la arquitectura del edificio a nivel de anteproyecto y se van desarrollando las especialidades progresivamente, iniciando por Geotecnia, el cual nos da los parámetros necesarios para el diseño estructural. Posteriormente se realizan las especialidades de Estructuras, IIEE, IISS y Arquitectura a nivel detalle, donde se realizan constantes reuniones para levantamiento de incompatibilidades. Una vez se concluya el diseño, se realiza el presupuesto y programación de lo que vendría a ser la etapa de construcción. En ambas etapas, tanto para el diseño como para la ejecución, se desarrolla la búsqueda de alternativas sustentables, como materiales de construcción y procesos constructivos, respectivamente. Al finalizar el proyecto y el trabajo de investigación, se pudo concluir que es muy importante realizar las reuniones de compatibilización periódicamente, ya que permite anticipar futuros inconvenientes durante la construcción. Además, con respecto a las alternativas sustentables, se concluye que implementar el uso de tecnologías led en la iluminación, genera más beneficios; por otro lado, se determina que implementar aparatos sanitarios de consumo eficiente de agua es la alternativa menos económica. Sin embargo, a los costos de los productos se les debe añadir los beneficios a largo plazo a fin de que la relación costo beneficio se adecúe a la economía peruana.

La presente investigación tiene como principal propósito demostrar que el bambú es una alternativa de construcción en viviendas en cuanto al costo se refiere. Lo anterior implica especificar acerca de los beneficios económicos que conlleva la aplicación de bambú en la construcción de viviendas, además de la realización de un análisis de las partidas más relevantes en el proceso de construcción de una vivienda de concreto armado y bambú. Para conseguir nuestro objetivo, se toma como marco de referencia un conjunto de proyectos cada uno en base a un modelo de edificación de acuerdo a el tipo de material que predomina en su construcción. El primero será el modelo de vivienda a base de bambú y el segundo es el modelo a base de concreto armado y albañilería. Dichos modelos se adaptarán y extraerán sus respectivos análisis de precios unitarios, así como los metrados a fin de analizar y discutir sobre el sobrecosto que implican las distintas partidas de las opciones de vivienda presentadas. Los resultados obtenidos se compararon e interpretaron con el fin de obtener conclusiones con respecto a la información obtenida en las distintas investigaciones analizadas referentes a las opciones de vivienda. De esta manera, se busca continuar la línea de investigación con temas relacionadas a la conveniencia de la aplicación de bambú en la construcción de viviendas en el Perú y otorgar información para futuras investigaciones, así como dar a conocer la realidad actual del nivel de desarrollo de construcciones de bambú.

El déficit de viviendas populares identificadas en los sectores más pobres de la población nacional, tanto a nivel de la capital como en el resto de departamentos y provincias del país, ha sensibilizado al sector construcción por encontrar una vivienda económica. Específicamente el Servicio Nacional de Capacitación para la Industria de la Construcción: SENCICO, es una institución comprometida con el desarrollo de investigaciones vinculadas a la problemática de la vivienda económica en beneficio de los sectores sociales más pobres del país. SENCICO busca formas de industrializar la fabricación de adobes sobre todo en el sector rural y en los sectores más pobres del país. Una forma es a través del uso de moldes metálicos que permitan fabricar semi artesanalmente bloques de tierra húmeda prensada, con cavidades y reforzamientos que integren los bloques en una sola unidad. En este sentido encarga SENCICO al Laboratorio de Estructuras del Departamento de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica del Perú, construir un módulo de vivienda a escala natural para ser ensayado ante diferentes cargas simuladas. El objetivo específico fue determinar los resultados experimentales y a partir de estos, las conclusiones pertinentes. Nuestro equipo estuvo conformado por los Bachilleres en Ingeniería Civil Srta. Flavia Margiory Villón Chang, y Sr. Diego Franco Castillo Gamboa, asesorados por el Ingeniero Civil Sr. Ángel San Bartolomé. La investigación arrojó conclusiones importantes para implementarse en el mediano plazo. Además corrigiendo pequeñas deficiencias encontradas durante el proceso de investigación, hacer posible proyectos de la vivienda propia económica y de calidad de un solo piso, para los sectores sociales más empobrecidos de nuestro país. Esperamos que esta investigación contribuya al bienestar y desarrollo de la vivienda popular económica y segura, con estándares de calidad tan buscada por la mayoría de la población rural de nuestro país.

Durante los últimos años, surge la necesidad de establecer un cambio de las prácticas convencionales de la industria de la construcción para evitar generar impactos negativos en la salud humana, medio ambiente y economía. Según el IPCC, se informó que los edificios del mundo representan el 32% del consumo mundial de energía y 19% de las emisiones de gases de efecto invernadero, lo que provocaría cambios perjudiciales en nuestro ambiente. A partir de ello, actualmente se busca reducir estos impactos para bienestar de la población. Por consiguiente, para el presente proyecto, el principal objetivo fue convertir una edificación convencional a una sostenible a través de la implementación Leed a nivel certificado durante la etapa de diseño. Este sistema integra la dimensión social, ambiental y económica en un proyecto de vivienda. Asimismo, para la construcción y diseño, se tuvo que aplicar de manera firme los lineamientos y recomendaciones estipuladas por el reglamento nacional de edificaciones y normativa peruana para cada partida del proyecto (geotecnia, estructuras, arquitectura e instalaciones). De la misma forma, se estableció una buena comunicación entre cada especialista durante todo el proceso del proyecto con la finalidad de evitar cometer errores de diseño, reducir los costos y minimizar el tiempo de duración del proyecto. En efecto, el presente proyecto de viviendas multifamiliares tuvo una duración de 7 meses desde su inicio hasta su entrega al cliente, con un costo total de S/. 1,443,974.9, aplicando la certificación Leed, que garantizará que la edificación genere ahorros en consumo de energía y agua, costos de mantenimiento y ofrecerá un ambiente cómodo y de calidad para los ocupantes. A modo de conclusión, el presente trabajo plantea mejorar el enfoque de edificación convencional a una edificación con características de sostenibilidad respetando las exigencias de la normatividad peruana para edificaciones para bienestar de la ciudadanía.

El Código Técnico de Construcción Sostenible (CTCS) es la primera iniciativa nacional y gubernamental que intenta mitigar la emisión de CO2 y el consumo de agua del sector residencial en el Perú. Dada la limitada cantidad de estudios y la repercusión nacional de esta norma, es menester una evaluación de su alcance en casos concretos. En tal sentido, se propone una evaluación del alcance del CTCS para garantizar la sostenibilidad en viviendas multifamiliares proyectadas en el distrito de Jesús María del área metropolitana de Lima. Para realizar dicha tarea, se rediseñó una vivienda multifamiliar siguiendo los lineamientos del CTCS para luego ser evaluada desde tres enfoques independientes. Esta metodología buscó aplicar una evaluación integral y obtener un resultado imparcial sobre la aplicabilidad real del CTCS, con lo cual se esperó sugerir mejoras para incrementar su eficiencia en el sector residencial. Por ello, cada enfoque de evaluación empleó una herramienta independiente, ya sea el Análisis de Ciclo de Vida, el Método Delphi o el análisis comparativo con una Passive House. De esta forma, se obtuvieron los siguientes tres principales resultados. Primero, se identificó que el CTCS redujo en 17% el impacto ambiental del edificio convencional. Segundo, se determinó que una vivienda multifamiliar diseñada según el CTCS no cumple a cabalidad con las cinco características de una vivienda sostenible en Lima. Tercero, se determinó que una vivienda multifamiliar diseñada según el CTCS cumple parcialmente con las recomendaciones del modelo Passive House. Todo esto permitió concluir que el CTCS aplicado al sector residencial de alta densidad en Lima requiere la implementación de un enfoque holístico. En detalle, se identificó tres temas comunes entre los análisis de los resultados de la aplicación de las herramientas de evaluación. En primer lugar, los criterios técnicos deben profundizar en la relación de la vivienda con el exterior respecto al clima, los elementos urbanos y los usuarios. En segundo lugar, el CTCS debe plantear estrategias que aborden todo el ciclo de vida de la vivienda. En tercer lugar, se identificó la necesidad de ampliar la cantidad de estudios en el sector residencial sobre energía, indicadores de sostenibilidad e impactos ambientales enfocados a la realidad peruana.

La presente tesis tiene como objeto desarrollar un proyecto de viviendas multifamiliares orientado al sector socioeconómico B y comprende el desarrollo integral del proyecto inmobiliario, desde su concepción hasta la liquidación total del mismo. El Proyecto consiste en la ejecución de tres torres sobre un terreno con dos frentes de 2,484.40 m2 cuyo frente tiene 25ml aproximadamente por 99ml de largo, las torres contarán con un gran parque interior el cual generará una agradable vista interior. Las áreas comunes se encuentran en el primer piso y los estacionamientos estarán en sótanos. Contará con 2 ingresos vehiculares y peatonales, uno por cada frente, otorgándole mayor privacidad al ingreso de la Av. Prolongación Arenales.