Exploateringsavtal används för att fördela ansvaret för finansiering och utbyggnad av en detaljplan som upprättats på mark som inte ägs av kommunen. Avtalet upprättas mellan en kommun och en exploatör eller privat byggherre. Exploateringsavtal har tillämpats länge men blev inte angivet i lagtext förrän den 1 januari 2015. Något som fortfarande inte är angivet i lagtext är hur kommuner ska använda sig av ekonomiska säkerheter i exploateringsavtal. Avtalen reglerar finansiering och åtaganden för miljonbelopp och finansiering ska ofta ske efterhand som byggnationen färdigställs. Om en exploatör inte kan fullfölja sina åtaganden i exploateringsavtalet på grund av exempelvis konkurs, kan kommunen bli tvungen att färdigställa och finansiera exploatörens kvarstående åtagande. Har kommunen i avtalet angivit att en säkerhet måste ställas som ska täcka de belopp som motsvarar exploatörens åtaganden, kan kommunen lösa in säkerheten och på det viset säkra finansieringen om en exploatör skulle bli oförmögen att betala. Syftet med studien är att undersöka om Sveriges kommuner använder sig av säkerheter i exploateringsavtal för att säkerställa dess genomförande. Vidare är syftet med studien att kartlägga vilka säkerheter som anges i exploateringsavtal. I de fall en bankgaranti använts som säkerhet i exploateringsavtalen kommer även en fördjupning att genomföras av bankgarantin och dess bakomliggande exploateringsavtal. Exploateringsavtal och bankgarantier från Sveriges kommuner samlades in via mejl. 120kommuner valde att delta i studien vilket resulterade i en analys av 197 exploateringsavtaloch 35 bankgarantier. Resultatet av studien visar bland annat att 58 % av de 197 exploateringsavtalen innehöllsäkerhet, 37 % av avtalen saknar säkerhet och 5 % av avtalen inte har något behov av säkerhet. De vanligaste säkerheterna som kommunerna anger i exploateringsavtalen att exploatören måste ställa är valfri godtagbar säkerhet, bankgaranti, moderbolagsborgen och pantbrev i fast egendom. Resultatet visar även att 69 % av de 35 bankgarantier som studeratsär accessoriska till det bakomliggande exploateringsavtalet och 31 % av bankgarantierna är självständiga i förhållande till det bakomliggande exploateringsavtalet. Accessorisk innebär att bankgarantin är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Självständig innebär att bankgarantin inte är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Slutsatsen av studien är att medvetenheten och tydligheten kring säkerheter i exploateringsavtal bör förbättras och att en lagreglering av säkerheter är att föredra. / Land development agreements are used to divide responsibility for the financing and development of a detailed development plan which is arranged on land not owned by the municipality. The agreement is established between a municipality and a developer or private individual. Land development agreements were not specified in the act until a legislative change in January 1, 2015. A subject that was not specified in the act is how municipalities should use financial collateral in the land development agreement. Land development agreements involves the financing and constriction commitments for millions of crowns and the financing often take place afterwards construction is completed. If it turns out that the developer can´t perform their obligations in the land development agreement due to bankruptcy, the municipality may be required to complete and fund the developer's remaining commitments. If the municipality had stated in the agreement that the developer must perform a collateral to cover the amount corresponding to the developer's commitments, the municipality can redeem the collateral and thus secure the financing if a developer would become insolvent. The idea of the study is to examine if the Swedish municipalities are using collaterals in land development agreements. The ambition is also to identify what type of collaterals described in the land development agreements. Finally a deeper analysis will be made of the agreements for which a guarantee issued by a bank has been used as collateral. Land development agreements and guarantees from the Swedish municipalities were gathered via email. 120 municipalities did participate in the study, which resulted in ananalysis of 197 land development agreements and 35 guarantees. The result of the study shows that 58% of the 197 land development agreements contain collateral, 37% of the agreements did not contain collateral and 5% of the agreements had no need of collateral. The most commonly required collaterals by the municipality in land development agreements are any optional collateral that the municipality can accept, guarantees issued by a bank or insurance company, bail by parent company and mortgages on real estate property. The results also show that 69% of the 35 guarantees studied are ancillary to the underlying development agreement and 31% of the guarantees are independent in relation to the underlying development agreement. Ancillary means that the guarantees issued by bank is linked to the underlying land development agreement. Independent guarantee means that the guarantee is not linked to the underlying land development agreement.The final conclusion of the study is that awareness and clarity of collateral in land development agreements should be improved and that a statutory regulation of collaterals in land development agreements is preferable.

<p>Bankgarantier, framför allt de självständiga s.k. demandgarantierna, är en ännu relativt outforskad företeelse i svensk rätt. I uppsatsen görs en genomgång av olika former och typer av demandgarantier. Uppsatsen innehåller också en jämförelse mellan de accessoriska borgensgarantierna och demandgarantierna. Då demandgarantier har behandlats mer ingående i utlandet, såväl avseende rättspraxis som doktrin, företas också en genomgång av utländsk behandling av dessa garantier. I uppsatsen företas vidare en analys av huruvida det i svensk rätt idag finns någon möjlighet för banken och dess uppdragsgivare, att värja sig mot uppenbart oberättigade krav under en demandgaranti.</p>

Bankgarantier, framför allt de självständiga s.k. demandgarantierna, är en ännu relativt outforskad företeelse i svensk rätt. I uppsatsen görs en genomgång av olika former och typer av demandgarantier. Uppsatsen innehåller också en jämförelse mellan de accessoriska borgensgarantierna och demandgarantierna. Då demandgarantier har behandlats mer ingående i utlandet, såväl avseende rättspraxis som doktrin, företas också en genomgång av utländsk behandling av dessa garantier. I uppsatsen företas vidare en analys av huruvida det i svensk rätt idag finns någon möjlighet för banken och dess uppdragsgivare, att värja sig mot uppenbart oberättigade krav under en demandgaranti.

I uppsatsen utreds Adjudication Bond, vilket i Sverige är en ny typ av bankgaranti. För att bedöma denna görs en jämförelse med hur bankgarantier som rättsligt institut förhåller sig till svensk rätt. Bankgarantier används både i Sverige och internationellt. De utgör säkerhet för ett underliggande avtals riktiga fullgörelse. Den ena parten (uppdragsgivaren) till det underliggande avtalet ger banken i uppdrag att ställa ut bankgarantin till förmån för dennes motpart (beneficienten) för det fall att uppdragsgivaren inte uppfyller sitt åtagande enligt det underliggande avtalet. Bankgarantier kan varieras på olika sätt och ställas ut för alla typer av underliggande avtal. Bankgarantier är antingen självständiga eller accessoriska. Vid den självständiga bankgarantin ska beneficientens rätt till ersättning endast bedömas enligt bankgarantins villkor, emedan vid accessoriska bankgarantier denna rätt ska bedömas också enligt det underliggande avtalet. I garantins s.k. betalningsmekanism uppställs de krav som beneficientens begäran måste uppfylla för att ersättning ska utbetalas. Således kan det endast krävas en begäran från beneficienten (on demand), men därutöver kan det krävas att beneficienten till sin begäran presenterar ytterligare dokument, bestående av ett expertintyg eller ett domslut, som bekräftar beneficientens rätt till ersättning. Adjudication är ett speciellt tvistelösningsförfarande där en tvist ska avgöras med tillämplig lag men där avgörandet inte är slutligt. Således faller Adjudication Bond mellan expertintyget och domslutet. I uppsatsen framgår det att Adjudication Bond ska presumeras vara en självständig bankgaranti, med mindre det tydligt framgår i garantivillkoren att den är accessorisk. Vidare fastslås att Adjudication Bond är en bankgaranti som kan bedömas både enligt remburs- och borgensreglerna. / The thesis examines Adjudication Bond, which is a new kind of bank guarantee in Sweden. The examination is conducted by a comparison of how bank guarantees, as legal institutes, relate to Swedish law. Bank guarantees are used in Sweden and in international trade. They guarantee the due performance of an underlying contract. A party (principal) to the underlying contract instructs the bank to issue the guarantee on behalf of the principal in favour of the other party to the underlying contract (beneficiary) for the due performance of the underlying contract. Bank guarantees can be altered in various ways and be issued for all kind of underlying contracts. Bank guarantees are either independent or accessory. Under the independent guarantee the beneficiary’s call on the guarantee shall be assessed only pursuant to the conditions in the guarantee, whereas under the accessory guarantee the call shall be assessed also pursuant to the underlying contract. The guarantee’s payment mechanism specifies what requirements the call must fulfil in order to trigger the payment. Thus, the call may be honoured on the beneficiary’s demand (on demand), or the beneficiary may have to submit any additional document, such as expert certificate or a court decision, that confirms the beneficiary’s right to payment. Adjudication is a special sort of dispute resolution; the dispute is settled in accordance with applicable law but the decision is not final. Hence, the Adjudication Bond encompasses partly the expert certificate and partly the court decision. In the thesis I argue that the Adjudication Bond shall be perceived as an independent bank guarantee, unless it is clear from the guarantee’s conditions that it is accessory. Further, I hold that Adjudication Bond is a bank guarantee on which the rules of letter of credit and suretyship can be applied.