No description available.

Studien som genomförts är en fallstudie där tio olika detaljplanelagda områden i sex olika kommuner i Västra Götaland har granskats för att se hur väl kommunens intentioner efterlevts vid genomförandet och utbyggnaden av bostadsområden inom storkvarter. Till grund för studien har plankartor med tillhörande planbestämmelser samt plan- och genomförandebeskrivningar granskats för att skapa en bild av vilka intentioner kommunen redovisat. Utöver detta har även genomförandeavtal mellan kommun och exploatör samt anläggningsbeslut granskats för att se om anläggningarna inom området regleras i dessa. De granskade handlingarna har sedan jämförts med en besiktning som utförts inom respektiveb område för att se likheter och skillnader mellan de intentioner kommunen presenterat jämfört med vad som faktiskt anlagts. I studien ingår även en enkätundersökning för att undersöka i vilken grad kommunerna i Västra Götaland använder sig av planering av storkvarter, hur dessa regleras i tillhörande avtal och hur kommunerna själva upplever att deras intentioner efterlevs vid genomförande av planerna. Resultatet av undersökningen tyder på att det inom kommunerna råder en okunskap kring vad ett storkvarter är och hur det kan användas vid planering. Detaljplaner med storkvarter används och upprättas därmed sällan. Utformningen av storkvarteren som kommunen presenterat i planhandlingar efterlevdes väl i samtliga granskade områden. Avvikelser fanns dock i flera fall kring anläggandet av funktioner som parkering och lekplats. I några fall hade funktionerna inte ens blivit anlagda. De slutsatser som kan dras av denna studie är att det krävs en större kunskap hos kommunerna kring vilka dokument som är rättsligt bindande och vilka som inte är det. Det krävs även en större medvetenhet hos kommunerna angående reglering av ansvarsfrågor för gemensamma anläggningar då dessa funktioner inom flera områden inte innefattas i någon av de gemensamhetsanläggningar som bildats. Vilket leder till att det därmed inte finns någon ansvarig för dessa. / The purpose of this thesis is to review how public areas and facilities with private responsibility are implemented compared to the intentions described in zoning schemes made by municipalities in Västra Götaland. In this thesis ten local plans in six different municipalities has been reviewed. Zoning schemes with regulations, planning- and implementation descriptions, decisions about jointly-owned facilities, binding agreements between municipalities and developers has been studied to understand the intentions for the public areas and facilities. The result of the review was compared to reality by a survey made in each of the ten areas to see differences and similarities. A questionnaire was sent to all 49 municipalities in Västra Götaland to find out how often public areas and facilities are planned with private responsibility, how the developers' obligations are regulated in binding agreements and how the municipalities estimate how well their intentions are implemented. The result of the thesis shows that there are lack of knowledge among the civil servants about private responsibility for public areas and equipment and how to use it while zoning. Therefore, this method is rarely used in Västra Götaland. The intentions described by the municipalities were well implemented in reality in all reviewed areas. There were some deviations according to public facilities as parking spaces and playgrounds. In some areas the playgrounds hadn't been implanted at all despite zoningschemes and binding agreements.The conclusions from this thesis describes that the knowledge among employees needs tobe improved about which documents has legal basis and those documents which hasn't, to make sure that the municipalities' intentions are implemented. If the public areas and facilities are not regulated in a jointly-owned facility there could be discussions about responsibilities. Therefore, more knowledge is required among the municipalities in Västra Götaland.

Uppsatsen berör avtalsrättsliga aspekter vid slutandet av exploateringsavtal. Till en början ges en beskrivning av exploateringsförfarandet i stort, där särskild vikt fästs vid vilka regler och offentligrättsliga principer som reglerar den kommunala kompetensen i förhållande till byggherren. Därefter sker en genomgång av exploateringsavtalets rättsliga grund. Den första av de tre huvudsakliga delfrågorna i uppsatsen berör i kommunens bundenhet i förhållande till de regler som avgör den kommunala kompetensen till följd av exploateringsavtalet. I denna delfråga berörs också kommunens bundenhet i förhållande till kommunens fullmäktiges agerande. Svaret på den första delfrågan innebär att kommunen har särskilda möjligheter att undkomma bundenhet med hänsyn till sin ställning som offentligrättsligt subjekt som agerar i egenskap av civil part. Den andra delfrågan berör huruvida den här typen av avtal bör tolkas mer objektivt. Genom att den kontext i vilken avtalen tillkommer har så pass starka offentligrättsliga inslag är det rimligt att större vikt fästs vid lagregler och förarbeten. Den offentligrättsliga kontexten innebär också att de riktlinjer för slutande av exploateringsavtal som kommunen enligt 6:39 PBL är skyldig att anta får betydelse för byggherrens förståelse av exploateringsavtalet. Den tredje delfrågan berör styrkeförhållandet mellan parterna. Genom att jämföra skyddsintressen till förmån för den svagare parten som finns i den semidispositiva civilrätten med den uppfattningen om att byggherren är den svagare parten i exploateringsavtal, görs en genomgång av de faktorer som påverkar styrkeförhållandet parterna emellan. Särskilt tungt väger det kommunala planmonopolet. Avslutningsvis berörs frågor såsom partsautonomins betydelse och hur de olika delfrågorna inverkar på varandra. Allra sist diskuteras exploateringsavtalets existensberättigande i förhållande till kommunala förutsättningar och den sammanblandning mellan offentlig och privat rätt som skett under den senaste tiden.

Exploateringsavtal används för att fördela ansvaret för finansiering och utbyggnad av en detaljplan som upprättats på mark som inte ägs av kommunen. Avtalet upprättas mellan en kommun och en exploatör eller privat byggherre. Exploateringsavtal har tillämpats länge men blev inte angivet i lagtext förrän den 1 januari 2015. Något som fortfarande inte är angivet i lagtext är hur kommuner ska använda sig av ekonomiska säkerheter i exploateringsavtal. Avtalen reglerar finansiering och åtaganden för miljonbelopp och finansiering ska ofta ske efterhand som byggnationen färdigställs. Om en exploatör inte kan fullfölja sina åtaganden i exploateringsavtalet på grund av exempelvis konkurs, kan kommunen bli tvungen att färdigställa och finansiera exploatörens kvarstående åtagande. Har kommunen i avtalet angivit att en säkerhet måste ställas som ska täcka de belopp som motsvarar exploatörens åtaganden, kan kommunen lösa in säkerheten och på det viset säkra finansieringen om en exploatör skulle bli oförmögen att betala. Syftet med studien är att undersöka om Sveriges kommuner använder sig av säkerheter i exploateringsavtal för att säkerställa dess genomförande. Vidare är syftet med studien att kartlägga vilka säkerheter som anges i exploateringsavtal. I de fall en bankgaranti använts som säkerhet i exploateringsavtalen kommer även en fördjupning att genomföras av bankgarantin och dess bakomliggande exploateringsavtal. Exploateringsavtal och bankgarantier från Sveriges kommuner samlades in via mejl. 120kommuner valde att delta i studien vilket resulterade i en analys av 197 exploateringsavtaloch 35 bankgarantier. Resultatet av studien visar bland annat att 58 % av de 197 exploateringsavtalen innehöllsäkerhet, 37 % av avtalen saknar säkerhet och 5 % av avtalen inte har något behov av säkerhet. De vanligaste säkerheterna som kommunerna anger i exploateringsavtalen att exploatören måste ställa är valfri godtagbar säkerhet, bankgaranti, moderbolagsborgen och pantbrev i fast egendom. Resultatet visar även att 69 % av de 35 bankgarantier som studeratsär accessoriska till det bakomliggande exploateringsavtalet och 31 % av bankgarantierna är självständiga i förhållande till det bakomliggande exploateringsavtalet. Accessorisk innebär att bankgarantin är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Självständig innebär att bankgarantin inte är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Slutsatsen av studien är att medvetenheten och tydligheten kring säkerheter i exploateringsavtal bör förbättras och att en lagreglering av säkerheter är att föredra. / Land development agreements are used to divide responsibility for the financing and development of a detailed development plan which is arranged on land not owned by the municipality. The agreement is established between a municipality and a developer or private individual. Land development agreements were not specified in the act until a legislative change in January 1, 2015. A subject that was not specified in the act is how municipalities should use financial collateral in the land development agreement. Land development agreements involves the financing and constriction commitments for millions of crowns and the financing often take place afterwards construction is completed. If it turns out that the developer can´t perform their obligations in the land development agreement due to bankruptcy, the municipality may be required to complete and fund the developer's remaining commitments. If the municipality had stated in the agreement that the developer must perform a collateral to cover the amount corresponding to the developer's commitments, the municipality can redeem the collateral and thus secure the financing if a developer would become insolvent. The idea of the study is to examine if the Swedish municipalities are using collaterals in land development agreements. The ambition is also to identify what type of collaterals described in the land development agreements. Finally a deeper analysis will be made of the agreements for which a guarantee issued by a bank has been used as collateral. Land development agreements and guarantees from the Swedish municipalities were gathered via email. 120 municipalities did participate in the study, which resulted in ananalysis of 197 land development agreements and 35 guarantees. The result of the study shows that 58% of the 197 land development agreements contain collateral, 37% of the agreements did not contain collateral and 5% of the agreements had no need of collateral. The most commonly required collaterals by the municipality in land development agreements are any optional collateral that the municipality can accept, guarantees issued by a bank or insurance company, bail by parent company and mortgages on real estate property. The results also show that 69% of the 35 guarantees studied are ancillary to the underlying development agreement and 31% of the guarantees are independent in relation to the underlying development agreement. Ancillary means that the guarantees issued by bank is linked to the underlying land development agreement. Independent guarantee means that the guarantee is not linked to the underlying land development agreement.The final conclusion of the study is that awareness and clarity of collateral in land development agreements should be improved and that a statutory regulation of collaterals in land development agreements is preferable.

No description available.

Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) är en lag med en rad olika bestämmelser som ger personer med vissa funktionsnedsättningar en lagstadgad rätt att få hjälp i vardagen. En av de viktigaste bestämmelserna i denna lag säger att dessa personer har rätt till en bostad med service i den kommun de bor i. Det är kommunens skyldighet att förse dessa personer med ett LSS-boende och även att betala för det. Många av Sveriges kommuner har dock brist på dessa boenden, vilket betyder att människor som har en lagstadgad rätt att få ett boende tilldelat av kommunen inte får det. Bristen på LSS-boenden visar att byggandet inte har varit tillräckligt, vilket kan tyckas märkligt eftersom kommunerna har stora möjligheter att påverka byggandet både genom sitt planmonopol och ägande av mark. I studien genomförs en undersökning om kommuner med hjälp av exploaterings- och markanvisningsavtal kan öka byggandet av dessa boenden. Avtalen är ett avtal mellan kommunen och en privat aktör som reglerar bebyggelsen på ett bestämt markområde. Genom dessa avtal skulle kommunerna potentiellt kunna stimulera byggande av LSS-boenden och de skulle därmed kunna vara till stor hjälp för kommunerna för att få bukt med bristen. I detta arbete har en undersökning skett av hur kommunerna använder exploaterings- och markanvisningsavtal för att hantera bristen på LSS-boenden och vilka komplikationer som finns för kommunerna när de reglerar in LSS-bostäder dessa avtal. Studien visar att markanvisningsavtal används aktivt för att hantera problemet, men att det finns svårigheter med det. En faktor som försvårar är LOU som kräver att en offentlig upphandling behöver ske om kommunen ska ingå ett avtal med en entreprenör om att hyra eller köpa ett LSS-boende som entreprenören bygger. Kommunen kan därför inte binda sig att hyra eller köpa när ett markanvisningsavtal ingås. För byggarna innebär detta en ökad osäkerhet som kan påverka byggandet. En annan risk som byggarna tar är om det är oklart vilka krav och önskemål kommunerna har på LSS-boenden. Den här osäkerheten kan dock hanteras genom att kommunerna tydliggör sina intentioner, krav och önskemål i program eller riktlinjer. Kraven på avstånd mellan olika LSS-boenden är också något som begränsar möjligheterna att tillgodose behovet av LSS-boenden.

No description available.

1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. / In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.

En lagändring trädde i kraft i plan- och bygglagen den 1 januari 2015 för att förenkla och effektivisera detaljplaneprocessen. Lagändringen innefattade en ny roll för lantmäterimyndigheten i planprocessen samt nya regler för exploateringsavtal. Studiens syfte var att beskriva hur samverkan mellan kommun, lantmäterimyndighet och exploatör fungerar gällande exploateringsavtal samt hur lagändringen i plan- och bygglagen angående exploateringsavtal påverkat dessa parter. För att besvara studiens frågeställningar sändes en webbenkät till Sveriges alla kommuner för att erhålla en överskådlig bild av lagändringens påverkan över landet. Det genomfördes även semistrukturerade telefonintervjuer i fem kommuner med antagna riktlinjer för exploateringsavtal. Exploateringsingenjörer, lantmäterichefer och exploatörer intervjuades för att erhålla olika perspektiv på samverkan och hur lagändringen påverkat dessa parter. Studiens resultat visade att förhandlingen mellan kommun och exploatör gällande exploateringsavtal har påbörjats tidigare i processen efter lagändringen i plan- och bygglagen. Kommunen måste även efter lagändringen betala ersättning när de tar mark i anspråk för allmän plats. Lantmäterimyndighetens mer aktiva roll har bidragit till att oklarheter och brister kan korrigeras i exploateringsavtalen. Emellertid har det gått för kort tid för att helt kunna avgöra vad lantmäterimyndighetens roll bidragit till i exploateringsavtalen. Exploatörerna har fått större möjligheter att påverka exploateringsavtalen. Samarbetet mellan kommun, lantmäterimyndighet och exploatör har blivit tydligare och till viss del förbättrats, men i det stora hela är uppfattningen att samarbetet är oförändrat. På sikt finns det möjlighet till en förbättring. / On January 1st 2015 an amendment passed in the Planning and Building Act in order to simplify and rationalize the detailed development plan process. The amendment includes a new part for cadastral authority in the plan process and new rules for development agreement. The municipalities should adopt guidelines for these agreements. The aim of this study was to describe how the collaboration between municipality, cadastral authority and developer works when it comes to development agreement and how the amendment in the Planning and Building Act concerning the development agreement has affected these participants. To answer the thesis a web survey was sent to all municipalities in Sweden to get an overview of how the amendment has influenced the country. Semi-structured telephone interviews were also performed in five municipalities that have adopted guidelines for the development agreements. The interviews were performed with land development engineers, cadastral supervisors and developers to receive their perspective of the collaboration and how the amendment has affected them. The results of the study have shown that negotiations have started earlier between municipalities and developers after the amendment in the Planning and Building Act passed. The municipalities also need to pay compensation when they take land for public places after the amendment. The cadastral authority’s more active part has contributed to assure that ambiguities and shortcomings might be solved in the development agreement. However, it is still too early to tell what the cadastral authorities part has contributed in the development agreements. The developer has got a major opportunity to influence the development agreements. The collaboration between municipalities, cadastral authorities and developers has become clearer and improved but overall it is unchanged. There are opportunities for improvement in the long term.

Genomförandeavtal är ett civilrättsligt avtal med offentligrättslig grund. Ingen lag behandlar upprättandet av genomförandeavtal, däremot har kommunen och exploatören stöd från bland annat plan- och bygglagen (PBL) och lagen om offentlig upphandling (LOU) vid upprättande av avtal. I tidigare studier har problematiken angående bristande lagstiftning gällande upprättandet av genomförandeavtal diskuterats. Det primära syftet är att analysera sex genomförandeavtal i Västra Götalands län. Granskningen bygger på en textanalys, det vill säga en kvalitativ metod för att få en djupare förståelse i hur avtalen skrivs. En sammanställning görs för att få en bra överblick över de olika bestämmelserna i avtalen. De tre frågeställningar som besvaras i studien avser vad kommunen och exploatören reglerar i avtalen, vad som eventuellt saknar lagstöd samt om planen genomförs. Resultatet i studien visar att två av de sex avtal som har ingått i studien är mindre detaljerade medan de andra fyra är utförligare. Efter granskning av avtal i studien kan en slutsats dras att grundläggande information om exempelvis parter, exploateringsområde och köpeskilling finns med i alla avtalen. Gemensamt för avtalen är också att vissa formuleringar är opreciserade och därför svåra att tolka samt att alla avtalen saknar bestämmelser angående vilka konsekvenser som blir om delar av avtalen inte genomförs. Avtalen innehåller även villkor som eventuellt saknar lagstöd. Det visade sig också att områdena i princip utformades enligt detaljplanerna. / Implementation Agreement is a civil contract with public legal basis. No law deals with establishing the implementing agreement, however, the municipality and the developer support from, among other things, the Planning and Building Act (PBA) and the Public Procurement Act (LOU) on the formation of contracts. In previous studies, the problem regarding the lack of legislation regulating the establishment of implementation agreements has been discussed. The primary purpose is to analyze six executive agreements in California. The review is based on a text analysis, i.e. a qualitative method to gain a deeper understanding of how contracts are written. A compilation is done to get a good overview of the various provisions of the agreements. The three questions answered in this study refers to what the municipality and the developer regulate in the agreements, what possibly has no legal basis and also if the plan is implemented. The results of the study show that two of the six contracts that have been included in the study are less detailed, while the other four are more detailed. After reviewing the agreement in the study, a conclusion is drawn that basic information such as parties, exploitation area and the purchase price is included in all contracts. In common for the agreements are also that some formulations are imprecise and therefore difficult to interpret. The agreements also contain conditions that may lack legal support. It was also found that the area were basically designed according to detailed plans.