This study will describe how a digitization of the detailed planning process affects the formation of a property in a plan implementation.  How the investments made by the state to the authorities, municipalities and organizations to try to be at the forefront of society's growth and leading edge reaches out.  The purpose of the government is to provide easier access to detailed plans through digital aids, in order to make the information more easily available compared to todays analogue formats in the municipality's archive, ie in paper form. Today, the subject of digitalization is extremely relevant in the media, but also a large part of our processes for developing and streamlining highlights the opportunities that it brings. Although the journey within a digital community building process as a whole has been going on for a long time and does not stop here, there are clear examples that Sweden's municipalities are not united in the work and development. The study will mainly highlight the opportunity for medium-sized municipalities to keep up with the development and how private developers are affected by the changes that take place in the digitization work. The study deals with how a digital detailed planning process can influence the planning work, the plan implementation and subsequent property formation. The focus of the study lies on the effect that digital detailed planning process will have on the plan implementation and subsequent property formation. These points address both economic and legal aspects of land surveying. Keywords: Digitization, Plan implementation, Municipality, Developer

En lagändring trädde i kraft i plan- och bygglagen den 1 januari 2015 för att förenkla och effektivisera detaljplaneprocessen. Lagändringen innefattade en ny roll för lantmäterimyndigheten i planprocessen samt nya regler för exploateringsavtal. Studiens syfte var att beskriva hur samverkan mellan kommun, lantmäterimyndighet och exploatör fungerar gällande exploateringsavtal samt hur lagändringen i plan- och bygglagen angående exploateringsavtal påverkat dessa parter. För att besvara studiens frågeställningar sändes en webbenkät till Sveriges alla kommuner för att erhålla en överskådlig bild av lagändringens påverkan över landet. Det genomfördes även semistrukturerade telefonintervjuer i fem kommuner med antagna riktlinjer för exploateringsavtal. Exploateringsingenjörer, lantmäterichefer och exploatörer intervjuades för att erhålla olika perspektiv på samverkan och hur lagändringen påverkat dessa parter. Studiens resultat visade att förhandlingen mellan kommun och exploatör gällande exploateringsavtal har påbörjats tidigare i processen efter lagändringen i plan- och bygglagen. Kommunen måste även efter lagändringen betala ersättning när de tar mark i anspråk för allmän plats. Lantmäterimyndighetens mer aktiva roll har bidragit till att oklarheter och brister kan korrigeras i exploateringsavtalen. Emellertid har det gått för kort tid för att helt kunna avgöra vad lantmäterimyndighetens roll bidragit till i exploateringsavtalen. Exploatörerna har fått större möjligheter att påverka exploateringsavtalen. Samarbetet mellan kommun, lantmäterimyndighet och exploatör har blivit tydligare och till viss del förbättrats, men i det stora hela är uppfattningen att samarbetet är oförändrat. På sikt finns det möjlighet till en förbättring. / On January 1st 2015 an amendment passed in the Planning and Building Act in order to simplify and rationalize the detailed development plan process. The amendment includes a new part for cadastral authority in the plan process and new rules for development agreement. The municipalities should adopt guidelines for these agreements. The aim of this study was to describe how the collaboration between municipality, cadastral authority and developer works when it comes to development agreement and how the amendment in the Planning and Building Act concerning the development agreement has affected these participants. To answer the thesis a web survey was sent to all municipalities in Sweden to get an overview of how the amendment has influenced the country. Semi-structured telephone interviews were also performed in five municipalities that have adopted guidelines for the development agreements. The interviews were performed with land development engineers, cadastral supervisors and developers to receive their perspective of the collaboration and how the amendment has affected them. The results of the study have shown that negotiations have started earlier between municipalities and developers after the amendment in the Planning and Building Act passed. The municipalities also need to pay compensation when they take land for public places after the amendment. The cadastral authority’s more active part has contributed to assure that ambiguities and shortcomings might be solved in the development agreement. However, it is still too early to tell what the cadastral authorities part has contributed in the development agreements. The developer has got a major opportunity to influence the development agreements. The collaboration between municipalities, cadastral authorities and developers has become clearer and improved but overall it is unchanged. There are opportunities for improvement in the long term.

In January 2015 statutory regulation of the development agreement was introduced. The regelation is found in the Planning and Building Act Chapter 6. The purpose of the regulation is mainly to increase the predictability and to make clear rules in the contract negotiations. The regulation also meant that the municipalities that intend to enter development agreements have to establish guidelines. The overall aim of the guidelines is to create transparency and clarity in the negotiations between the parties. The purpose of this study is to examine the municipalities in Stockholm County that has established guidelines for the development agreements. These guidelines have been compared with the new law on guidelines for the development agreements, and its fundamental purpose. The conclusion is that the guidelines only creates a certain increased transparency and clarity, where as few municipalities have chosen to specify the content of the guidelines. / I januari 2015 infördes lagreglering av exploateringsavtal och återfinns i plan- och bygglagens 6 kapitel. Syftet med regleringen är främst att öka förutsägbarheten och tydliga spelregler i avtalsförhandlingarna. Regleringen innebar även att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal antar riktlinjer, där bland annat utgångspunkter och mål för avtalet anges. Det övergripande syftet med riktlinjerna är att skapa transparens och ökad tydlighet i förhandlingarna mellan parterna. Syftet med detta examensarbete är att granska de kommuner i Stockholms län som antagit riktlinjer för exploateringsavtal. Dessa riktlinjer har jämförts med den nya lagen om riktlinjer för exploateringsavtal och dess grundläggande syfte. Slutsatsen är att riktlinjerna för exploateringsavtal endast skapar en viss ökad transparens och tydlighet då få kommuner valt att precisera innehållet i riktlinjerna. Intentionen med lagregleringen är önskvärd då stora problem tidigare funnits men enligt vår mening uppfyller inte riktlinjerna syftet med lagreglering till sitt fullo.

Sammanfattning Planprocessen har den senaste tiden legat i fokus för ett antal utredningar och rapporter. Den bostadsbrist som råder i bl.a. Stockholm påverkas av långa planprocesser som kan sträcka sig upp till fem år eller mer. Även konkurrensen mellan små och stora byggherrar påverkas då endast de större byggherrarna har resurser att ta sig igenom de långa planprocesserna. Vissa förändringar som ska effektivisera processen har gjorts i den nya PBL som infördes den 2 maj 2011, men det finns även andra faktorer som påverkar längden och smidigheten hos processen. I detta examensarbete har sju detaljplaner från olika kommuner i Stockholms län valts ut och studerats. De personer som varit handläggare på kommunen respektive projektledare hos exploatören har intervjuats kring olika aspekter av planprocessen, och huvudsyftet med examensarbetet är att undersöka åsikterna kring dessa aspekter. De intervjuade har fått svara på frågor kring tidsåtgång, lagstiftning, samarbete och kommunikation.  Ett delsyfte har även varit att studera tidsåtgången från initiering till antagande för de utvalda detaljplanerna. Resultatet av studien visar att tidsåtgången för de utvalda planprocesserna varierar mycket. Med initieringstiden inräknad varierade tidsåtgången mellan 29 och 84 månader fram till antagandet. Initieringstiden, som är svårdefinierad, spelar en stor roll för tidsåtgången och medelvärdet av initieringstiden utgör 35% resp. 27% av den totala tidsåtgången, beroende på om det är med eller utan planprogram. Resultatet från intervjuerna berör en rad aspekter. Politikens roll och kommunens organisation är faktorer som kan påverka planprocessen på olika sätt, både gällande tidsåtgången men även styrningen av tjänstemännen. De enskilda handläggarnas roll påverkar också planprocessen i hög grad. Det ställs höga krav på handläggarna att de genomför processen på ett korrekt sätt och personliga egenskaper är viktiga. Handläggarna får även en roll som projektledare i planprocessen och det ställer ytterligare krav på dem. Detaljstyrningen i detaljplanerna är en viktig fråga för både kommuner och exploatörer och verkar till en viss grad styras av den tillit och samarbete som finns mellan kommunen och exploatören, och utgör en garanti för kommunen att exploatören utför det han utlovat. Länsstyrelsen är den remissinstans som har mest att säga till om i planprocessen och har en tendens att fördröja den med månader p.g.a. långa handläggningstider, och detta skapar frustration hos både exploatörer och handläggare / The planning process in Sweden has been the topic of a number of recent studies and reports. The lack of housing in cities, for example in Stockholm, is affected by long detail planning processes which can span up to five years or more. This also affects the competition between small and large housing developers, since only larger companies have the resources to endure the long processes. Some changes that are meant to improve the efficiency of the process have been made to the new Planning and Building act which was introduced on the 2nd of May 2011, but there are also other factors that affect the length and flexibility of the process. Seven detailed development plans from different municipalities in Stockholm County have been studied, and interviews have been held with both the developer and the planning official at the municipality for each plan. The main purpose of this thesis is to examine the planning officials’ and the developers’ views on different aspects of the planning process. The examined aspects are time, legislation, cooperation and communication. Another purpose is to study the time taken for the planning process from initiation to adoption of the chosen plans. The result from the study shows that the time for the chosen plans varies greatly. The time varied between 29 and 84 months, including the initiation time. The initiation time, which is often difficult to define, has major effects on the time taken. The mean value of the initiation time is 35% and 27% respectively of the total time taken, depending on if a planning program was used or not. The results from the interviews touch a number of aspects. The role of politics and the municipality’s organisation are factors that can affect the planning process in different ways, both in the time taken and in the control of the officials. The planning officials’ role also affects the planning process to a high extent. There are high demands on the officials to perform their work in a correct way and their personal abilities are important. The planning officials also have the role of project leader for the planning process, which puts further demands on them. The level of detail in the detailed development plans is an important question for both municipalities and developers. The level of detail is, to some extent, dependent on the level of trust and cooperation that exists between the developer and the municipality. Furthermore, the level of detail in the detailed development plans work as a guarantee for the municipalities that the developer will execute the project in the promised way. The County Administrative Board is the referral body that has most influence in the planning process and the results shows that they can prolong the process by months due to long processing times. This is something that creates frustration among both developers and planning officials.

Under de senaste åren har detaljplaneprocessen fått kritik för att vara ineffektiv och en bromskloss för samhällsbyggandet. Samtidigt rapporterar flera länsstyrelser att kommuners kunskap gällande detaljplanering har sjunkit. Det finns en övergripande enighet bland regering, kommuner och näringsliv att planprocessen behöver ses över för att uppnå framtida produktionsmål. Ett förslag att underlätta planprocessen är att involvera en enskild byggherre i planarbetet. Idag ser vi fler kommuner som har etablerat detta arbetssätt, där bland Härryda kommun, Norrtälje kommun, Kungsbacka kommun och Mölndals kommun. Syftet med denna studie är att processkartlägga referensprojekt från ovannämnda kommuner och undersöka hur involverade aktörer samverkar under upprättandet av en detaljplan. Vidare syftar studien till att undersöka vilka aktiviteter som framförallt gynnas av en starkare samverkan för ökad effektivitet. Processkartläggningen är genomförd med hjälp av IDFE0, en amerikansk systemutveckling för att dokumentera, analysera och omstrukturera en befintlig process. Datainsamlingen baseras på kvalitativa intervjuer. Resultatet visar att samråd- och granskningsskedet är de aktiviteter i processen som skapar ineffektiva återgångar. Den slutmodell som har tagits fram involverar aktiviteter i uppstartsskedet som motverkar att processen stannar upp eller drar ut på tiden. En gemensam målbild bland samtliga aktörer är nyckeln till en lyckad planprocess. För att skapa en samsyn mellan kommun, exploatör och berörda intressenter bör en samskapandeprocess i workshopform initieras i planprocessens tidiga skede. För att belysa de knäckfrågor som planen står inför bör ett startmöte hållas mellan exploatören, kommunen och remissinstanser. För fortsatt samverkan genom processens gång bör det finnas tydliga rutiner som beskriver hur kommunen tillsammans med exploatören och andra involverade aktörer ska arbeta under planprocessen. Kunskap- och erfarenhetsåterföring kommuner emellan är ett ytterligare sätt att skapa arbetsrutiner för en exploatördriven detaljplaneprocess inom kommunen. / In recent years, the detailed planning process has been criticized for being inefficient and a brake pad for real estate development. Meanwhile, several county councils report that municipalities' knowledge concerning detailed development planning has declined. There is a consensus among the government, municipalities, and developers that the planning process needs to be reviewed to achieve future production goals. A proposal to facilitate the planning process is to involve developers in the planning work. Today, several municipalities are establishing this strategy, including Härryda municipality, Norrtälje municipality, Kungsbacka municipality and Mölndal municipality. The purpose of this study is to examine reference projects from municipalities mentioned above, to investigate how involved actors collaborate during the preparation of a detailed plan. Furthermore, the study aims to examine which activities are primarily favoured by stronger collaboration for increased efficiency. The process was mapped with IDFE0, a US methodology to document, analyse and restructure an already existing process. The data collection is based on qualitative interviews. The result shows that the consultation and review phase are the activities in the process that creates inefficiency due to loops in the process. The final model that has been developed involves activities in the start-up phase that counteract the process from slowing down. To have a common goal among involved actors is the key to a successful process. To create a consensus between the municipality, the developer and other stakeholders, a collaborative process in workshop form should be initiated at the early stage of the planning process. To highlight key issues that the plan is facing, a start-up meeting should be held between the developer, the municipality, and consultative roles. For continued collaboration throughout the process, there should be clear routines that describe how the municipality, together with the developer and other actors involved, should work during the planning process. Knowledge and experience feedback between municipalities is another way of creating work routines for a detailed development planning process where the developer is involved.

I början av 2015 skedde en lagändring av plan- och bygglagen. De s.k. exploatörsbestämmelserna togs bort och regler om exploateringsavtal infördes. I statens offentliga utredningar framkom att exploateringsprocessen ofta blev oförutsägbar både tids- och kostnadsmässigt och att exploatörerna var i en stark beroendeställning till kommunerna. Denna studie har fokuserat på att identifiera om exploatörer upplevt att lagändringen lett till att problematiken minskat och om det idag finns ett starkare samarbete i framtagandet av genomförandeavtal. Syftet med denna studie är att bidra till att samarbetet mellan kommun och exploatör ska bli bättre och leda till mindre obalans i förhandlingarna om genomförandefrågor i detaljplaneprocessen. Frågeställningarna i denna studie besvarades genom två enkätundersökningar samt genom semistrukturerade intervjuer, både kommuner och exploatörer fick delta i dessa. Samtliga kommuner i Sverige har tillfrågats att delta i en webbenkät, och 99 exploatörer har tillfrågats att besvara en annan webbenkät. 5 kommuner och tre exploatörer har intervjuats. Intervjuerna tillsammans med enkäterna gav en helhetsbild över hur lagändringen av PBL påverkat exploateringsprocessen och exploatörers inställning till kommunen. Studien visar att exploatörerna inte uppfattar exploateringsprocessen som mer tidseffektiv eller mer förutsägbar. Viss ökad tydlighet och transparens har uppnåtts genom införandet av krav på riktlinjer. Det största problemet i förhandlingarna är kommuntjänstemännens avsaknad av erfarenhet och kompetens, vilket kan härledas till en god marknad där det är ruljangs på personal mellan kommunal och privat sektor. Det kvarstår fortfarande att ta fram juridiskt korrekta lösningar på problematiken i hur s.k. social infrastruktur ska kunna tillhandahållas av kommun på privatägd mark. Slutsatsen av denna studie blev att lagändringen idag endast fått liten effekt, och att problematik kvarstår. Genomförandeavtalen innefattar inte längre s.k. social infrastruktur i de flesta fall, men åtgärder som t.ex. uppföra skola eller vårdhem åläggs fortfarande exploatörer vid sidan om avtalen. Beroendeställningen till kommunen kvarstår vilket lett till att rättslig prövning av avtalen inte skett, och kommunen tar sig fortfarande friheter med avtalens innehåll. / At the beginning of 2015 there was an amendment of the Planning and Building Act. The so-called developer provisions were removed and rules on development agreements were introduced. The Swedish Government Official Reports revealed that the development process was often unpredictable both cost- and time wise and that the developers were in a strong dependency to the municipalities. This study has focused on identifying if the developers have perceived that the amendment has led to a reduction of the problems and if there is a stronger cooperation today in the producing of implementation agreements. The purpose of this study is to contribute to improved cooperation between municipalities and developers and lead to less inequity in the negotiations on implementation issues in the detailed planning process. The questions in this study were answered through two surveys and semi- structured interviews, both municipalities and developers were asked to participate. All municipalities in Sweden have taken part in one web survey, and 99 developers have been asked to answer another web survey. Five municipalities and three developers have been interviewed. The interviews along with the surveys gave a comprehensive picture of how the changes of the PBA influenced the development process and developers' attitude towards the municipalities. The study shows that developers do not perceive the developing process as more time-efficient or more predictable than before. Some increased clarity and transparency have been achieved through the introduction of requirements for guidelines. The biggest problem in the negotiations is the lack of experience and qualification in the municipality staff. This can be derived from a good market, where many municipal employees take employment in the private sector instead. It remains to provide legal solutions to the problem of how social infrastructure can be provided by municipalities on private land. The conclusions of this study were that the amendment has had little effect, and that problems remain. Implementation agreements no longer include so-called social infrastructure in most cases, but actions such as to build a school or shelter are still imposed on developers alongside the agreement. The dependence on the municipality remains unchanged, which means that judicial review of the agreements has not taken place. The municipalities still take great liberties with the content of the agreements.

1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. / In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.