Omsättningsbaserade hyror används främst vid lokaluthyrning till hotellverksamheter eller vid uthyrning till aktörer lokaliserade i centrumanläggningar och köpcentrum. Den alternativa hyresformen är oftast en fast hyra med en indexklausul. I detta arbete analyseras vilka faktorer som påverkar valet av hyresform och vad det får för inverkan på hyresgästen och fastighetsägaren. De faktorer som behandlas i arbetet är hur kontraktsparterna ser på riskfördelning, incitament, mätproblem och konjunkturpåverkan. Den absolut vanligaste formen av omsättningsbaserad hyra innehåller en garanterad bashyra och en omsättningsbaserad del. Den omsättningsbaserade delen aktiveras istället för den garanterade bashyra om en förutbestämd procentuell del av hyresgästens omsättning överstiger bashyran. I uppsatsen analyseras även rådande marknadstrender och deras påverkan på valet av kontraktsform och hyreskontraktens utformning. De marknadstrender som kan ses är att det blir vanligare med hyreskontrakten som tillämpar kallhyra istället för varmhyra samt att bashyrorna i de omsättningsbaserade hyreskontrakten stigit mer än konsumentprisindex de senaste åren. De stigande bashyrorna har medfört att den omsättningsbaserade delen av kontrakten aktiveras mer sällan. Detta kan leda till att det blir vanligare med fasta hyror alternativt hyror som baseras på flöden av potentiella kunder. En annan aspekt som kan medföra att det blir vanligare med fasta hyror eller flödeshyror på bekostnad av omsättningsbaserade hyror är den ökande internethandeln.

The locations surrounding is a primary factor for office tenants when chosing space. What makes the location attractive, however, depends on a number of factors for instance the  office tenants' individual preferences. This thesis aims to Explain  how an area and it’s surrounding office buildings are affected by the establishment of a new commercial space. Futhermore, we have more closely studied Mood Stockholm which is one of the newest and most exciting commercial spaces in Stockholm. The area around Mood Stockholm was previously forgotten and lacked movement of people. Even though the property is located in Stockholm CBD which generally has a high demand and market rents, the property’s vicinity was not that attractive. The results of this study shows that the commercial space has brought life into the area by bringing an increase of people  and in turn a higher number of urban activities and services. The general street environment has also been improved. It can therefore be concluded that the commercial space has increased the  area's attractiveness.   The results also showed that the establishment of Mood Stockholm has increased the activity and movement in the area. This in turn has created a safer environment in the neighborhood. The establishment of the commercial space has Also  led to a higher demand for office premises in the neighborhood and increased rent levels. It has also been found that the area has gone from a level –B area to a level--‐A area which indicates an increased willingness to pay a higher price for the rented space. The attractiveness of the area, however, has also been affected by other factors where cooperation between property owners in the area have been shown to have a significant impact on the area's development.

Sveriges befolkning ökar och koncentreras allt mer till storstäderna. Detta har lett till en kraftigt ökad efterfrågan på bostäder och ett högre tryck på den svenska bostadsmarknaden. Några av konsekvenserna är en marknad med kraftigt stigande priser, långa bostadsköer och stora svårigheter för särskilt utsatta grupper att hitta en bostad till rimligt pris. Hushållens genomsnittliga ekonomiska standard har haft en god utveckling och stigit med 35 % sedan 2005. Vid uppdelning av Sveriges totala disponibla inkomst i tiondelar framgår det att 27 % av Sveriges befolkning har en inkomst motsvarande den högsta tiondelen. I denna grupp har en ökning med tre procentenheter skett sedan 2005. Samtidigt har 30 % av befolkningen en inkomst motsvarande de fem lägsta tiondelarna. Sedan 2005 har denna andel sjunkit med två procentenheter. Detta indikerar att inkomstklyftorna ökar. Nyproduktion av bostäder har länge byggts för hushåll med högst inkomster medan inkomstsvaga grupper är utlämnade till den befintliga bostadsmarknaden med höga hyror, priser och långa kötider för hyresrätter. Behovet av nya bostäder med lägre nyproduktionshyror är stort och det finns idag ett fåtal aktörer med en uttalad strategi att bygga prisvärda hyresrätter. Denna kvalitativa fallstudie har som målsättning att svara på följande frågor rörande prisvärda hyresrätter: 1. Hur stämmer studiens resultat överens med relevant teori? 2. Varför har bolagen valt att bygga eller utveckla mer prisvärda hyresrätter? 3. Hur arbetar bolagen för att minska produktionskostnaderna? 4. Blir de bostäder som bolagen bygger och utvecklar tillgängliga för de grupper som är mest utsatta på bostadsmarknaden? Det vill säga blir de tillräckligt prisvärda? Fördjupade intervjuer med bolagen Bonava, Botrygg, KlaraBo, BoKlok samt K-fastigheter har genomförts för att kunna besvara frågorna. Likheterna i bolagens produktionsprocesser är hög. För samtliga är målet att skapa sig kunskap och kontroll över så många skeden av projekten som möjligt. Detta för att skapa en effektiv process som möjliggör lägre kostnader och minskade ledtider. Återupprepningseffekten är mycket viktig för att hela tiden utvecklas. Standardisering av komponenter, husmoduler och byggsystem kortar ledtiderna vilket också sparar både tid och pengar. Den produkt som bolagen i studien bygger är billigare än den genomsnittliga nyproducerade hyresrätten i Sverige och bolagens mindre lägenheter blir tillgängliga för de mest utsatta grupperna på bostadsmarknaden. Statens investeringsstöd gör samtliga bostäder tillgängliga för grupper med lägre inkomster. Trots detta finns det ett stort behov av att bygga fler, framför allt större, lägenheter utan investeringsstöd eller subventioner med lägre nyproduktionshyror för de grupper i samhället med lägst inkomster. / Sweden's population is increasing and gets more and more concentrated to the metropolitan areas. This has lead to a sharply increased demand for housing and a higher pressure on the Swedish housing market. One of the consequences is a market with rising prices, long housing queues and difficulties for particularly vulnerable income groups to find an affordable home. The average development of the economic standard of the Swedish households has been good and has increased by 35 % since 2005. When dividing Sweden’s total disposable income into tenths it shows that 27 % of Sweden’s population has an income responding to the highest tenth. This is an increase by three percent since 2005. At the same time 30 % of the population has an income corresponding to the five lowest tenth of the total disposable income. Since 2005 this part has decreased with two percent. These differences indicate that the income gap has increased. New construction of housing has long been built for households with the highest incomes while lower income households are dependant on the existing housing stock with high rents, prices and long housing ques. The need of new construction of housing with lower rents is great and today there are a few companies in the market with a strategy to build more affordable rental apartments. This qualitative case study aims to answer the following research questions regarding affordable rental apartments: 1. How well does the result of the study correlate with relevant theories? 2. Why have the companies decided to produce or develop more affordable rental apartments? 3. How does the companies work in order to reduce their production costs? 4. Will the rental apartments that the companies build and develop become available to the groups that are most vulnerable in the housing market? That is, will they be affordable enough? In-depth interviews have been conducted with the companies Bonava, Botrygg, KlaraBo, BoKlok and K-Fastigheter to answer the four research questions.The similarities between the production processes of the companies are many. For all of them the goal is to gain knowledge and control over as many stages of the projects as possible. This in order to create an efficient process that enables lower costs and reduced lead times. The repetition effect is very important for continuous development. Standardization of components, housing modules and building systems reduce lead times, which also saves both time and money. The product that the companies produce has lower rents than the average newly constructed rental apartment in Sweden and the companies’ smaller apartments gets available for the most exposed groups in the housing market. The state's investment subsidy makes all the apartments, independent of their size, available to groups with lower incomes. Despite this there is still a need to build larger apartments without subsidies that has lower rents for the groups in society with the lowest incomes.