Bakgrund Antalet svenskar som sparar i aktier har på 20 år mer än fördubblats. Värderingsmetoderna har genom tiderna förändrats. Kassaflödesvärdering dominerar för tillfället tillvägagångssätten att värdera företag/aktier. Det debatteras huruvida kassaflödesvärdering är en pålitlig metod eller ej. Det finns flera kassaflödesmodeller att välja bland. Modellerna bygger på många komplexa antaganden som kan påverka resultatet av värderingen. Syfte Syftet med undersökningen är att: undersöka och analysera hur kassaflödesmodeller används vid aktievärdering samt hur vridbarheten påverkar användbarheten. Vidare ska vi presentera vilka viktiga antaganden som behövs göras för kassaflödesmodeller och uppvisa hur de inverkar på kassaflödesvärderingen. Metod Utifrån syftet valdes att använda en kvalitativ metod med personliga och telefonintervjuer som verktyg. Valet av metodansats och verktyg baserades på att djupgående information behövdes för att uppnå syftet Slutsats Det finns ett flertal kassaflödesmodeller att välja bland; Dividend-Discount modellen, Fritt KassaFlöde till Aktieägare modellen, och Fritt KassaFlöde till Företaget modellen. Undersökningen visade att det är Fritt KassaFlöde till Företaget modellen som nästan uteslutande används mest. Det finns tre olika varianter av dessa kassaflödesmodeller; en med en konstant fas av tillväxt, en med två faser av tillväxt och en med tre olika faser av tillväxt. Det är varianten som behandlar tre olika faser av tillväxt som uteslutande används mest. Anledningen till detta är at den är närmast tillväxtförfarandet i verkligheten. Kassa-flödesmodellerna bygger på komplexa antaganden som i hög grad påverkar värdet, de är alltså vridbara. De antaganden som påverkar värdet mest är: tillväxten, diskonteringsfaktorn och räntan. En ökning i tillväxtantagandet ökar värdet. Ökar diskonteringsfaktorn kommer värdet att minska. Räntan påverkar inte värdet i så stor utsträckning men förändringar i räntan påverkar andra antagandena. Kassaflödesmodellernas vridbarhet har bevisats begränsa användbarheten. Kassaflödesvärdering bör användas som ett komplement till andra värderingsmetoder.

<p>Bakgrund</p><p>Antalet svenskar som sparar i aktier har på 20 år mer än fördubblats. Värderingsmetoderna har genom tiderna förändrats. Kassaflödesvärdering dominerar för tillfället tillvägagångssätten att värdera företag/aktier. Det debatteras huruvida kassaflödesvärdering är en pålitlig metod eller ej. Det finns flera kassaflödesmodeller att välja bland. Modellerna bygger på många komplexa antaganden som kan påverka resultatet av värderingen.</p><p>Syfte</p><p>Syftet med undersökningen är att: undersöka och analysera hur kassaflödesmodeller används vid aktievärdering samt hur vridbarheten påverkar användbarheten. Vidare ska vi presentera vilka viktiga antaganden som behövs göras för kassaflödesmodeller och uppvisa hur de inverkar på kassaflödesvärderingen.</p><p>Metod</p><p>Utifrån syftet valdes att använda en kvalitativ metod med personliga och telefonintervjuer som verktyg. Valet av metodansats och verktyg baserades på att djupgående information behövdes för att uppnå syftet</p><p>Slutsats</p><p>Det finns ett flertal kassaflödesmodeller att välja bland; Dividend-Discount modellen, Fritt KassaFlöde till Aktieägare modellen, och Fritt KassaFlöde till Företaget modellen. Undersökningen visade att det är Fritt KassaFlöde till Företaget modellen som nästan uteslutande används mest. Det finns tre olika varianter av dessa kassaflödesmodeller; en med en konstant fas av tillväxt, en med två faser av tillväxt och en med tre olika faser av tillväxt. Det är varianten som behandlar tre olika faser av tillväxt som uteslutande används mest. Anledningen till detta är at den är närmast tillväxtförfarandet i verkligheten. Kassa-flödesmodellerna bygger på komplexa antaganden som i hög grad påverkar värdet, de är alltså vridbara. De antaganden som påverkar värdet mest är: tillväxten, diskonteringsfaktorn och räntan. En ökning i tillväxtantagandet ökar värdet. Ökar diskonteringsfaktorn kommer värdet att minska. Räntan påverkar inte värdet i så stor utsträckning men förändringar i räntan påverkar andra antagandena. Kassaflödesmodellernas vridbarhet har bevisats begränsa användbarheten. Kassaflödesvärdering bör användas som ett komplement till andra värderingsmetoder.</p>

Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna. / For a long time, it has been found that investment properties have a significant role in the world economy. This has been discovered during crises such as the global financial crisis in the year of 2008. The value of an investment property is therefore not only of interest for the real estate company in question, but also for stakeholders. Since 2005, listed companies in the EU must draw up consolidated accounts in accordance with IFRS, which means that valuation is carried at fair value. In 2013, IFRS 13 was adopted, which by means of a hierarchical valuation model should clearly define the valuation process. The valuation work takes place either through internal or external valuation and review of this process is carried out by auditors. There are no formal requirements for external valuation being used, however it is an encouragement.The purpose of the study is to highlight the valuation process of investment properties from three perspectives. The perspectives are represented by internal evaluators, external evaluators and auditors. This is meant to provide a more balanced representation of the actual valuation process. The study is based on an abductive research effort where we chose to carry out semi-structured interviews. Thus, the method of this study is qualitative. Seven interviews have been conducted, two of which have been conducted with two internal evaluators, two with external evaluators and three with auditors. The interviews conducted are meant to provide the reader with more context and a deeper understanding of the valuation process in relation to investment properties. Emphasis has been on auditors as they are believed to possess the best knowledge regarding IFRS.The study shows that the translation from the English concept “fair value” to the Swedish concept "verkligt värde" is unfortunate and sometimes directly misleading. The reason is that the fair value does not necessarily have to be exact which the Swedish concept suggests but rather an estimate of the value. The translation for the Swedish concept for fair value would be “true value” if translated back to English. For this reason, we believe that the concept of use should rather be called “rimligt värde” which is the exact translation from fair value to Swedish, or market value as it is being used in the field.The study also shows that a formal knowledge requirement pervades the industry because of the evaluation process being complex and difficult to comprehend. Financial reports are rarely satisfactory, resulting in an information asymmetry vis-à-vis some stakeholders.The valuation of investment properties is made exclusively to level 3 inputs, which is explained by the fact that each property is unique in its kind. Hence, it is not possible to apply the comparative method which by theory and prevailing rules are to be considered the main method. Despite the many deficiencies highlighted in the study, a change in the prevailing regulations is nothing advocated by the respondents. This even though the study finds that IFRS 13 is too general for valuation of investment properties.~ III ~This thesis is written in Swedish.