São Paulo presenciou, nas últimas duas décadas, o surgimento de grandes edifícios comerciais que passaram a conformar uma paisagem que se tornou a imagem de exportação da cidade. O fenômeno não é isolado: faz parte de um movimento de transformação no qual economia e espaço urbano são agentes de um mesmo processo social, concatenado politicamente ao poder público, em várias instâncias, e ao capital internacional. Sua origem se encontra na abertura da economia do país na década de 1990, que marcou o aumento significativo da instalação em solo nacional de empresas multinacionais, que conformaram uma nova demanda por um espaço diferenciado as lajes corporativas. Este movimento ganhou novas determinantes a partir dos anos 2000, quando foram criados vários instrumentos econômicos e urbanísticos que possibilitaram que o edifício corporativo, antes entendido como ativo fixo, modificasse sua figura no ciclo de valorização e passasse a atuar predominantemente enquanto capital na esfera da circulação. Acresce-se a isto o fato de que o mercado imobiliário nacional, a partir de 2005, passa por mudanças em sua forma de organização e atuação, devido à abertura de capital de significativas empresas do setor. Estes fatores conformam um cenário no qual esta arquitetura ganha novos papéis, principalmente no que concerne à representação do capital. Neste aspecto, as determinantes locais se encontram com as mundiais, numa relação que deve sintetizar um alinhamento aparentemente sem entraves. O trabalho pretende analisar este encontro, neste campo da arquitetura, no intuito de entender, a partir das suas especificidades locais, as contradições que o cercam. Neste encontro, serão analisadas as funcionalidades da arquitetura paulista neste novo cenário econômico. A cadeia local produtiva, de circulação e de uso do edifício corporativo será apresentada, mostrando-se as idiossincrasias, transformações e dificuldades locais que definirão nossa relação com o mercado de capitais internacional. / Sao Paulo witnessed, over the past two decades, the emergence of large commercial buildings that started to form a landscape that has become the city\'s image export. This phenomenon is not isolated: it is part of a movement of transformation in which economy and urban space are agents of the same social process, politically concatenated to the government, in several instances, and to international capital. Its origin lies in the openness of the countrys economy in the 1990s, which marked a significant increase of multinational companies on national soil, which have made a new demand for a different space the corporate towers. This movement gained new determinants from the 2000s, when several urban and economic instruments were created and enabled the corporate building, before understood as a fixed asset, to modify its image in the cycle of valorization and begin to act predominantly as a capital in the sphere of circulation. Added to this is the fact that the national real state market, since 2005, undergoes through changes in its organizational and performance form, due to the IPO of significant companies in the sector. These factors have formed a scenario in which this architecture is gaining new roles, especially regarding the representation of capital. In this aspect, the local determinants meet global determinants, in a relationship that must synthesize an alignment apparently unhindered. This study aims to examine this encounter, in the field of architecture, in order to understand, based on its specific local conditions, the contradictions that surround it. In this encounter, it will be taken into consideration the features of paulista (original from the state of Sao Paulo) architecture in this new economic scenario. The local chain of production, circulation and use of corporate buildings will appear, revealing the idiosyncrasies, changes and local difficulties that will define our relationship with the international capital market.

Um dos aspectos regulatórios fundamentais para o mercado imobiliário no Brasil são os limites para obtenção de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação. Esses limites podem ser definidos de forma a aumentar ou reduzir a oferta de crédito neste mercado, alterando o comportamento dos seus agentes e, com isso, o preço de mercado dos imóveis. Neste trabalho, propomos um modelo de formação de preços no mercado imobiliário brasileiro com base no comportamento dos agentes que o compõem. Os agentes vendedores têm comportamento heterogêneo e são influenciados pela demanda histórica, enquanto que os agentes compradores têm o seu comportamento determinado pela disponibilidade de crédito. Esta disponibilidade de crédito, por sua vez, é definida pelos limites para concessão de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação. Verificamos que o processo markoviano que descreve preço de mercado converge para um sistema dinâmico determinístico quando o número de agentes aumenta, e analisamos o comportamento deste sistema dinâmico. Mostramos qual é a família de variáveis aleatórias que representa o comportamento dos agentes vendedores de forma que o sistema apresente um preço de equilíbrio não trivial, condizente com a realidade. Verificamos ainda que o preço de equilíbrio depende não só das regras de concessão de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação, como também do preço de reserva dos compradores e da memória e da sensibilidade dos vendedores a alterações na demanda. A memória e a sensibilidade dos vendedores podem levar a oscilações de preços acima ou abaixo do preço de equilíbrio (típicas de processos de formação de bolhas); ou até mesmo a uma bifurcação de Neimark-Sacker, quando o sistema apresenta dinâmica oscilatória estável. / One of the fundamental regulatory aspects for the housing market in Brazil are the limits for obtaining a residential mortgage loan within the Sistema Financeiro de Habitação. These limits can be defined so as to increase or reduce credit supply in this market, changing its agents behavior and, therefore, the housing market price. In this work we propose a pricing model for the brazilian housing market based on the behavior of its agents. Sellers have heterogeneous behavior and are influenced by the historical demand, while buyers behavior is determined by credit availability. The availability of credit is, in its turn, defined by the regulatory limits for obtaining a residential mortgage loan. We have verified that the Markov process which describes the market price converges to a deterministic dynamical system as the number of agents increase, and we have analyzed the behavior of this emerging system. We show which family of random variables may represent the behavior of sellers so that the system has a nontrivial equilibrium price, consistent with reality. We have also verified that the equilibrium price depends not only on the regulatory limits for obtaing a loan, but also on buyers reserve price and on sellers memory and sensitivity to changes in the demand. Sellers memory and sensitivity to changes in the demand can result in price oscillations above or below the equilibrium level, which is typical in bubble formation processes; or even in a Neimark-Sacker bifurcation, when the price has a stable oscillatory dynamics.

Esta investigação se propôs a refletir sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e suas dinâmicas de produção no contexto da Região Metropolitana de Fortaleza (RMF). O caminho percorrido por esta análise privilegiou aspectos políticos que fomentaram o Programa e seu aparato institucional. Notou-se que a retomada de investimentos e recursos para o financiamento habitacional ensejou ampla reconfiguração das empresas construtoras e incorporadoras no âmbito nacional, resultando na expansão imobiliária que rompeu fronteiras urbanas para além dos municípios e mercados antes não explorados. Essa dinâmica interferiu na realidade de Fortaleza e sua região metropolitana, exprimindo características particulares em seu Território e nas suas formas de produção. O recorte do objeto empírico se deu em Fortaleza, Caucaia e Maracanaú, municípios que mais concentraram empreendimentos do PMCMV. Procurou-se dar relevância a estrutura de provisão da habitação, onde o agente privado se mostra como elemento chave do desdobramento desta análise, uma vez que no desenho institucional do Programa as empresas podem assumir todas as etapas da promoção imobiliária, desde a escolha e aquisição do terreno, elaboração do projeto, decisões sob o canteiro, até sua comercialização. Uma vez que a centralidade da decisão da produção habitacional recai nos mecanismos de regulação do mercado, problematiza-se as escolhas do estoque de terrenos para a habitação popular na RMF realizadas desde o lançamento do Programa, em 2009, até 2015 junto a modalidade PMCMV-Empresas. Este trabalho espera contribuir no sentido de alertar dos riscos do retorno das lógicas financeiras do mercado como principal mecanismo de coordenação coletiva do solo urbano. / This investigation proposed at reflecting on the Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) and its production dynamics on the context of the metropolitan area of Fortaleza. The path taken by this analysis privileged political aspects that fomented the Program and its institutional apparatus. It was verified that the resumption of investments and resources for housing finance operations gave rise to wide reconfiguration of the construction companies and developers, resulting on a real-estate expansion that went through urban boundaries, beyond city limits and unexplored Market territories. This dynamics interfered on the scenario of Fortaleza and its metropolitan area, expressing particular characteristics on its territory and on its ways of production. The cut-off of this empiric object takes its place on Fortaleza, Caucaia and Maracanau, cities that concentrated PMCMVs real-estate projects on the state of Ceará - Brazil. It was aimed to highlight the structure of housing provisioning, where the private agent shows itself as a key-element on this analysis unfolding, since the Programs institucional framework allows companies to assume each and all of the stages of the real estate development, like the land selection and acquisition, project elaboration, decisions on the building site, and also its commercialization. Once the centrality of decisions on the housing production falls on the Market regulation mechanisms, the choices on the stocks of land for social housing on Fortalezas metropolitan area, since the launch of the Program, 2009, until 2015, when of PMCMV Empresas, are problematized. This thesis hopes to contribute on alerting about the risks of the recurrence of Market finance logics as the main mechanism of colective coordination of the urban land.

O trabalho procura compreender o processo de estagnação urbana do distrito do Pari, um fenômeno que ocorre em determinadas áreas da metrópole como uma forma de criarem fronteiras de expansão ao capital imobiliário. Para compreender como esse processo ocorreu no distrito do Pari foi analisada a história da formação geográfica do bairro, a história social e demográfica, a história da atividade imobiliária e econômica e a história da Política pública do espaço. O processo ocorrido no Pari mostrou que o distrito concentra diversas atividades, usos, estrutura e população que, na verdade, podem ser considerados estagnados. Mas, mais importante do que a estagnação, é o fato que a sociedade considera essas atividades, usos, estrutura e população com desprezo e isso é uma forma ideológica que traz este conceito, uma vez que é associado com as classes mais pobres. / This thesis seeks the understanding the process of urban stagnation that took place in the District of Pari, São Paulo, Brazil. Urban stagnation is understood as a process which occurs in certain areas of a metropolis as a means of establishing barriers for the expansion of real estate capital. For the purpose of understanding how this process has occurred in that district it is analyzed its demographic, geographic, urban-spatial, economic, social and governmental history. Similarities and differences between different central districts of São Paulo are studied in order to understand the process Pari has undergone. It was shown that the district concentrates several activities, land uses, structures and population which, in fact, may be considered stagnant, but more important than that is the fact that society as a whole looks upon such activities, population, structures and land uses, with scorn and that stagnation is an ideological way of conveying that contempt, since they are associated with lower social classes.

Made available in DSpace on 2016-12-23T14:20:38Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Flavio Hertel Magris - INTRODUCAO.pdf: 503577 bytes, checksum: 267ab0300edfd6a605dd8245a444e913 (MD5) Previous issue date: 2013-10-07 / O avanço da globalização e das práticas neoliberais sobre a América Latina, notadamente a partir dos anos de 1990, têm promovido mudanças de paradigmas na forma de produzir e se apropriar do urbano. Cresce o entendimento de que as cidades mais do que em qualquer outro momento, constituem-se também como um produto social da valorização capitalista por meio da produção imobiliária. Neste sentido, o espaço urbano, mais do que uma condição geral para a produção, torna-se por si só uma mercadoria. No bojo destas transformações, a recente articulação da produção imobiliária com o capital financeiro no Brasil, permitiu a abertura de capitais em bolsa das grandes incorporadoras/construtoras nacionais a partir dos anos 2000. Por terem captado significativo volume de recursos e em meio às pesadas expectativas do capital financeiro, as incorporadoras/construtoras nacionais expandiram suas áreas de atuação, chegando ao Espírito Santo em 2007. A crise econômica de 2008, contudo, colocou em xeque as expectativas dos capitais financeiros e imobiliários, cuja intrincada articulação se faz cada vez mais presentes na produção dos espaços urbanos no Brasil. O lançamento do PMCMV em resposta à crise econômica significou a desarticulação de propostas mais democráticas como o PlanHab. Ainda assim foi amplamente festejado pelo mercado imobiliário e financeiro que participaram ativamente de sua formulação. O protagonismo dado à produção empresarial dentro do MCMV, e a racionalidade puramente mercantilista por trás desta forma de produção, estão promovendo importantes mudanças no tecido urbano do município de Serra. As habitações construídas para as faixas de renda mais elevadas do MCMV (faixas II e III) vem reforçando o Bairro de Laranjeiras como importante sub-centro terciário, bem como as regiões de Manguinhos e Jacaraípe como eixos de expansão para o mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, contudo, promove nestas áreas um rebaixamento significativo da qualidade das construções, bem como impactos nada desprezíveis sobre o convívio social, sobre o meio ambiente e transito, ao se materializarem por meio de grandes complexos de condomínios fechados. A análise da racionalidade por trás da escolha dos locais destinados à construção empresarial das habitações para a faixa I do MCMV, sugere um processo de esgarçamento do tecido urbano de Serra que nem o criticado BNH dos militares ousou realizar em sua época no município, quando o Estado ainda não havia aberto mão de sua prerrogativa de planejar e ordenar seu território por meio de sua política habitacional / The advancement of globalization and neoliberal practices of Latin America since the 1990s has promoted changes of paradigms in the form of producing and appropriating the city spaces. With development it grows the understanding that cities more than at any other time, constituting themselves as a social product of capitalist valorization by producing real estate. Accordingly, the urban area, rather than a general condition for the production becomes a commodity product itself. Amid these changes, the recent joint production of real estate with the finance capital in Brazil, allowed the opening of capital in the stock of large developers / homebuilders nationwide from the 2000s. Since they have captured a significant amount of resources and amid the heavy expectations of financial capital, developers / builders national expanded its areas of operation, reaching in Espírito Santo in 2007. The economic crisis in 2008, however, has questioned the expectations of financial capital and real estate, whose intricate articulation becomes increasingly present in the production of urban spaces in Brazil. The launch of MCMV in response to the economic crisis meant the disarticulation of proposals as the most democratic PlanHab. However, it was widely celebrated by the real estate and financial who actively participated in its formulation. The leading role given to the production enterprise within the MCMV, and the purely mercantilist rationale behind this form of production, are promoting important changes in the urban fabric in the city of Serra. Housing built for higher income brackets MCMV (bands II and III) is strengthening the district Laranjeiras as an important sub-tertiary center, as well as "regions" of Manguinhos and Jacaraípe work as axes of expansion for the housing market. However, at the same time, it leads to a decrease on the quality of buildings in these areas, and the significant impact on the social life, environment and traffic, to materialize through a large complex of locked condominiums. The analysis of the rationale behind the specific places for the construction of housing for the business band I of the MCMV, suggesting a process of unraveling the urban area of Serra that neither the military BNH criticized dared to carry in its time in the city, when the State had not given up its prerogative to plan and organize the territory through its housing policy

Um dos aspectos regulatórios fundamentais para o mercado imobiliário no Brasil são os limites para obtenção de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação. Esses limites podem ser definidos de forma a aumentar ou reduzir a oferta de crédito neste mercado, alterando o comportamento dos seus agentes e, com isso, o preço de mercado dos imóveis. Neste trabalho, propomos um modelo de formação de preços no mercado imobiliário brasileiro com base no comportamento dos agentes que o compõem. Os agentes vendedores têm comportamento heterogêneo e são influenciados pela demanda histórica, enquanto que os agentes compradores têm o seu comportamento determinado pela disponibilidade de crédito. Esta disponibilidade de crédito, por sua vez, é definida pelos limites para concessão de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação. Verificamos que o processo markoviano que descreve preço de mercado converge para um sistema dinâmico determinístico quando o número de agentes aumenta, e analisamos o comportamento deste sistema dinâmico. Mostramos qual é a família de variáveis aleatórias que representa o comportamento dos agentes vendedores de forma que o sistema apresente um preço de equilíbrio não trivial, condizente com a realidade. Verificamos ainda que o preço de equilíbrio depende não só das regras de concessão de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação, como também do preço de reserva dos compradores e da memória e da sensibilidade dos vendedores a alterações na demanda. A memória e a sensibilidade dos vendedores podem levar a oscilações de preços acima ou abaixo do preço de equilíbrio (típicas de processos de formação de bolhas); ou até mesmo a uma bifurcação de Neimark-Sacker, quando o sistema apresenta dinâmica oscilatória estável. / One of the fundamental regulatory aspects for the housing market in Brazil are the limits for obtaining a residential mortgage loan within the Sistema Financeiro de Habitação. These limits can be defined so as to increase or reduce credit supply in this market, changing its agents behavior and, therefore, the housing market price. In this work we propose a pricing model for the brazilian housing market based on the behavior of its agents. Sellers have heterogeneous behavior and are influenced by the historical demand, while buyers behavior is determined by credit availability. The availability of credit is, in its turn, defined by the regulatory limits for obtaining a residential mortgage loan. We have verified that the Markov process which describes the market price converges to a deterministic dynamical system as the number of agents increase, and we have analyzed the behavior of this emerging system. We show which family of random variables may represent the behavior of sellers so that the system has a nontrivial equilibrium price, consistent with reality. We have also verified that the equilibrium price depends not only on the regulatory limits for obtaing a loan, but also on buyers reserve price and on sellers memory and sensitivity to changes in the demand. Sellers memory and sensitivity to changes in the demand can result in price oscillations above or below the equilibrium level, which is typical in bubble formation processes; or even in a Neimark-Sacker bifurcation, when the price has a stable oscillatory dynamics.

O arquiteto tem no processo de produção do projeto o foco principal de sua atividade atualmente. Afastado do conjunto das práticas de produção do espaço, o arquiteto tem encontrado a materialidade de seu fazer arquitetônico nas práticas projetuais, representada principalmente pelo desenho. Assumindo diversos significados, o desenho serve de instrumento fundamental de sua prática como suporte ao projeto, como instrumento de expressão e materialização das ideias e também como registro de soluções. O presente trabalho investiga o processo de produção do desenho do projeto em grandes escritórios da cidade de São Paulo, dentro do atual contexto produtivo mercadológico. Tendo como objeto de estudo o desenho do projeto, identifica na estrutura de organização do processo projetual, questões relevantes implícitas no papel mediador do desenho nas relações de produção do projeto e da arquitetura em que a prática do arquiteto se insere. / Nowadays, the architect main focus in the design process is its production. Kept apart from space production practices, the architect uses his abilities in design activities, mainly in drawing production. Assuming several meanings, the drawing is an essential practice tool as design support, as an expression and materialization instrument and as media to record solutions. This work investigates the drawing production in the design process within main architectural offices in São Paulo City, considering the actual market production status. With the main focus on design drawing, identifies relevant questions related to the drawing\'s mediation role on design process structure organization between both the design and the building production, activities related to the architect practices.

O trabalho procura compreender o processo de estagnação urbana do distrito do Pari, um fenômeno que ocorre em determinadas áreas da metrópole como uma forma de criarem fronteiras de expansão ao capital imobiliário. Para compreender como esse processo ocorreu no distrito do Pari foi analisada a história da formação geográfica do bairro, a história social e demográfica, a história da atividade imobiliária e econômica e a história da Política pública do espaço. O processo ocorrido no Pari mostrou que o distrito concentra diversas atividades, usos, estrutura e população que, na verdade, podem ser considerados estagnados. Mas, mais importante do que a estagnação, é o fato que a sociedade considera essas atividades, usos, estrutura e população com desprezo e isso é uma forma ideológica que traz este conceito, uma vez que é associado com as classes mais pobres. / This thesis seeks the understanding the process of urban stagnation that took place in the District of Pari, São Paulo, Brazil. Urban stagnation is understood as a process which occurs in certain areas of a metropolis as a means of establishing barriers for the expansion of real estate capital. For the purpose of understanding how this process has occurred in that district it is analyzed its demographic, geographic, urban-spatial, economic, social and governmental history. Similarities and differences between different central districts of São Paulo are studied in order to understand the process Pari has undergone. It was shown that the district concentrates several activities, land uses, structures and population which, in fact, may be considered stagnant, but more important than that is the fact that society as a whole looks upon such activities, population, structures and land uses, with scorn and that stagnation is an ideological way of conveying that contempt, since they are associated with lower social classes.

Submitted by Cássio da Cruz Nogueira (cassionogueirakk@gmail.com) on 2017-05-26T11:53:29Z No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_CircuitoImobiliarioCidade.pdf: 9669734 bytes, checksum: 0de756cea098779671ad704c3ecc7f29 (MD5) / Approved for entry into archive by Edisangela Bastos (edisangela@ufpa.br) on 2017-06-05T13:52:46Z (GMT) No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_CircuitoImobiliarioCidade.pdf: 9669734 bytes, checksum: 0de756cea098779671ad704c3ecc7f29 (MD5) / Made available in DSpace on 2017-06-05T13:52:46Z (GMT). No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_CircuitoImobiliarioCidade.pdf: 9669734 bytes, checksum: 0de756cea098779671ad704c3ecc7f29 (MD5) Previous issue date: 2012-10-18 / Esta Dissertação contribui para a discussão acerca da configuração do circuito imobiliário em Belém e das transformações no circuito local que estariam relacionadas ao processo, em curso, de financeirização do circuito imobiliário nacional. São empreendidas análises de condicionantes que resultam na formação do circuito imobiliário local, e do modo como as dinâmicas intraurbanas em Belém derivam desse processo ao longo do século XX. Explora-se, principalmente, o contexto que leva à consolidação de duas frentes distintas de atuação do setor imobiliário local: Área central (Primeira Légua Patrimonial) e eixo de expansão da rodovia Augusto Montenegro (Segunda Légua Patrimonial). Na continuidade, analisa-se o momento atual, marcado pela entrada de incorporadoras nacionais de capital aberto no mercado local, ressaltando o modo como essas empresas atuam no espaço urbano da cidade e contrapondo com a forma de atuar de incorporadoras locais. / This research contributes to the discussion about the configuration of Real Estate market in Belém and recent changes which are related to the process, ongoing financialization of national Real Estate market. Context of analyzes are undertaken resulting in formation of local Real Estate market, and how intra-urban dynamics in Belém derive from this process over twentieth century. Explores mainly the context that leads to consolidating two different fronts of performance of real estate location: Central area and axis expansion highway Augusto Montenegro. In continuation, we analyze the current moment, which is marked by the entry of national Real Estate developers publicly traded in the local market, highlighting how these companies act in the urban space of the city and contrasting with the way of working of local Real Estate developers.

Submitted by Veronica Favato Brugugnoli (veronicafavato@yahoo.com) on 2012-03-08T21:07:15Z No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.docx: 3424838 bytes, checksum: 52bf09a84a1a095fcdfa44ee21e34204 (MD5) / Rejected by Vera Lúcia Mourão (vera.mourao@fgv.br), reason: Favor postar o PDF final, sem os comentários das revisões. abs. on 2012-03-08T21:11:15Z (GMT) / Submitted by Veronica Favato Brugugnoli (veronicafavato@yahoo.com) on 2012-03-08T21:16:40Z No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) / Approved for entry into archive by Gisele Isaura Hannickel (gisele.hannickel@fgv.br) on 2012-03-09T12:02:54Z (GMT) No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-03-09T12:54:36Z (GMT). No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) Previous issue date: 2012-02-09 / Introduction – highlights the problem of choosing the optimal time and the density to build a property, given the constraints of zoning regulations. Objective – To verify if there is a premium for the option to wait to build a property, analyzing the influence of CEPACS in the construction cost. Methods – The model extends the implications of Quigg (1993) and tests the model of Williams (1991). The data used are from Embraesp with 3207 launchings of real estate, from the Municipality of São Paulo, with 259,021 properties; from ZAP, with 22,073 properties, in the period 2005 to 2011. Results – The value of vacant land based on the model of real options exceeded the observed value in all scenarios, ranging from 16.6% to 61%. The biggest prize was obtained for commercial real estate (37.9%), followed by apartments (34.5%) and houses (23.9%). Conclusions – There is a prize to be expected to build a property. The CEPACs are used as a tool to increase density, also rising the cost of construction of the building. However, the increase of the density is limited by the additional cost of construction. / Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.