Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.

Värdering till verkligt värde anses vara både relevant och tillförlitligt vid effektiva marknader och därmed användbart vid beslutsfattande. Eftersom det sällan existerar effektiva marknader uppkommer en problematik i bland annat fastighetsbolag genom att värderingen av förvaltningsfastigheter försvåras. Dessa värderingar präglas av subjektiva bedömningar och eftersom förvaltningsfastigheter ofta utgör en stor del av de totala tillgångarna ökar osäkerheten i värderingarna ytterligare. Värdering till verkligt värde riskerar således att brista i både relevans och tillförlitlighet.Syftet med studien var att beskriva och analysera om det finns ett samband mellan orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter, vid värdering till verkligt värde, och fastighetsbolags börsvärde respektive resultat, samt mellan resultat och börsvärde. Antalet undersökta börsnoterade fastighetsbolag uppgick till 14, där samtliga omfattas av standardenIAS 40 som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Studien omfattade åren 2006–2016. Sekundärdata i form av fastighetsbolagens omsättning och resultat hämtades från Infotorg. Orealiserade värdeförändringar och börsvärde samlades in från fastighetsbolagensårsredovisningar. Insamlade data exporterades till SPSS för vidare analys i form av deskriptiv statistik, Pearson`s korrelationstest samt multipel linjär regression.Studiens resultat visar att orealiserade värdeförändringar har ett positivt och signifikant samband med börsvärde. Dessutom har orealiserade värdeförändringar och resultat ett positivt och signifikant samband. Vidare framkommer att det finns ett positivt och signifikant samband mellan resultat och börsvärde. Avslutningsvis tyder studiens resultat på att det kan finnas andra bakomliggande problem än placeringen av posten orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen och resultatets volatilitet. Problem kan grunda sig i själva värderingen vilket kan innebära att det viktiga är att de finansiella rapporterna är transparanta samt att de redovisningsberättigade anser att värdering till verkligt värde fyller sitt syfte som användbarvid beslutsfattande. / Fair value seems to be both relevant and reliable when markets are efficient and thereby decision useful. Since there is a lack of efficient markets there are arising problems among real estate companies that makes the valuation of investment properties more difficult. The valuation of fair value is characterized by subjective assessments. Since investment propertiesoften make up a large part of total assets, the uncertainty according to the valuation increases, thus, there is a risk that fair value decreases in both relevance and reliability.The aim of the study was to describe and analyze if there is a relationship between unrealized changes in fair value in investment properties and real estate companies market capitalization and earnings. Further, the eventual relationship between earnings and market capitalization. There were 14 real estate companies included in the study, where all of these are involved inthe IAS 40 standard, which regulates how investment properties should be accounted for. The study included the years 2006-2016. Secondary data in terms of companies’ turnover and earnings were collected from Infotorg, while market capitalization and unrealised changes in fair value were collected from annual reports of real estate companies. The collected data were exported to SPSS where descriptive statistics, calculations of Pearson´s correlations andmultiple linear regression analysis were produced for further analysis.The results of the study show that unrealized gains and losses are positively and significantly related to market capitalization. Moreover, unrealized gains and losses and earnings are positively and significantly related to each other. Furthermore, there is a positive and significant relationship between earnings and market capitalization. Finally, the results indicate that there might be other underlying problems than the presentation of unrealised gains and losses in the income statement and earnings volatility. However, the problem may be based on the valuation itself, which implies that the transparency in financial statements is important and also stakeholder’s opinions about fair value´s decision usefulness. / <p>Betyg B, 170602</p>

ABSTRACT Date: 2022-06-02 Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 cr Institution: School of Business, Society and Engineering, Mälardalen University Authors:  Simon Lid   1997-02-27, Alexander Sollén   1997-08-09                                                                                                                                                                        Title: How fair is the fair value? Supervisor: Oksana Feicher Keywords: Fair value, reliability, IFRS 13, IAS40, investment property, unrealized gains, realized gains  Research questions: How accurate is the fair value correlation to the actual selling price? Does unrealized gains and losses correlate with the profits?  Purpose: The purpose of the study is to examine how reliable the fair value of investment property is in Swedish public companies, and how the valuations affect the profits.   Method: In order to answer the research questions of the study a quantitative research method was applied using data from the company’s financial reports during the years of 2005 through 2020. Descriptive statistics have been used to compare the companies and the industry as whole. To study the reliability, two variables have been calculated. The actual gains in comparison with the sales and the unrealized gains in comparison with the profits. To further invigorate the study correlation analysis has been applied to see if there were any correlations between the two variables.  Conclusion: The result of the study shows a deviation by approximately 12% of the company’s fair value. Based on the results of the study a conclusion can be drawn that the regulations permit a valuation that is not reliable and show a deceptive picture of the company. Previous research discussed caution, adjustment of profits and interpretation as factors behind the result. The study shows that during the period of the research an average conjunction of 60,08% between unrealized gains and profits were shown. Further a conclusion can be made that the profits are correlated with the unrealized gains.

År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen. / The European union declared that the new International Financial Reporting Standard (IFRS) regulation would take affect in the year 2005. For real estate companies the new regulation resulted in the implementation of fair value accounting for properties, whom before this only was allowed to be valued to historical value. The fair value should represent the value of the asset on an active market according to IFRS 13. The problematic aspect of fair value accounting emerges when combined with the qualitative characteristics of accounting, specifically reliability and relevance. The criteria for reliability consist of being complete, neutral and free from errors. It’s impossible to to identify the future market prices beforehand which makes for errors in the fair value method of accounting. It is therefore of interest to examine the correspondence between fair value and actual market prices, and if the size of the deviation is sufficient to affect the reliability of fair value. The purpose of this paper is to increase the understanding around the real estate companies use of fair value accounting and how it affects the qualitative characteristics reliability and relevance. Further we choose to examine the problems through two research questions. To what extent does the observed fair value correspond with the market’s valuation of sold properties in Swedish real estate companies, and in what extent does the unrealised value changes affect the companies profit.The results of this paper shows that the participating companies in the study have a deviation in the fair value compared to the book value, with a mean of 9,3%. Further it shows that the regulatory framework allows a fair value appraisal which doesn’t comply with the criteria for reliability. The fair value deviation is usually an underestimate of the confirmed market value when the property is sold. Previous research explains the factors behind the underestimates as the prudence principle, income smoothing and differences in the cultural accounting tradition. Further is the study’s results attributable to the realised profits deviation more interesting when put in relation with the real estate companies unrealised profits. The real estate companies unrealised profit is 55% of the net profit before tax in the mean, which provides evidence that the unreliable accounting is of great importance for the real estate companies. There’s a need for the regulators to make a distinct position regarding which of the qualitative characteristics, relevance or reliability, that should be the predominant qualitative characteristic.