Syftet med studien är att den ska bidra med kunskap kring hur mycket en utomhusswimmingpool påverkar marknadsvärdet för småhusfastigheter i Gävle. Bakomliggande anledning till varf.r studien genomf.rs .r att Lantm.teriets sektion för fastighetsekonomi har visat intresse för ämnet. Vidare har studien undersökt om fastighetsdeklarationen idag är tillräcklig för att framställa ett rättvist taxeringsvärde för småhusfastigheter med swimmingpool. En fastighet är en avgränsad del av mark med tillhörande fastighetstillbehör, såsom byggnader. Värdet på en småhusfastighet bestäms utifrån många olika faktorer där läget har störst betydelse. Hur mycket värdet påverkas av en swimmingpool på fastigheten är fortfarande ovisst, därför har denna påverkan beräknats i studien utifrån ortsprisundersökningar i Gävle kommun. En jämförelse mellan fastigheter med swimmingpool respektive utan swimmingpool har genomförts och analyserats. Intervjuer med fastighetsmäklare, som kan ge en klarare bild på vad marknaden anser kring värdepåverkan av swimmingpool, har även använts som metod. Idag finns inget krav på att fastighetsägare måste fylla i att de har en swimmingpool i fastighetsdeklarationen. För att få en bättre förståelse av varför det är så har även en intervju med Skatteverket genomförts. Resultatet i studien visar att det finns en värdepåverkan om en småhusfastighet har en swimmingpool eller inte. Småhusfastigheter med swimmingpool säljs generellt för mer än vad en småhusfastighet utan swimmingpool gör. Arbetet riktar endast in sig på Gävle kommun och går därför inte att anpassa på hela marknaden. Genom intervjuerna med mäklare i Gävle kommun ställdes dock en fråga om vad de ansåg om övriga marknaden och samtliga gav som svar att de tror att samma som gäller för Gävle även gäller för resterande marknad. Vidare gav intervjun med Skatteverket resultatet att en diskussion kring värdet av swimmingpool pågår men att det inte pågår någon överläggning kring om deklarationen ska ändras. Det kan handla om mycket pengar om du har en swimmingpool vilket påverkar taxeringsvärdet för fastigheten, därmed är korrekta taxeringsuppgifter viktiga.

Tomträtt är en form av nyttjanderätt till en fastighet. Det innebär att fastighetens ägare, vanligtvis en kommun eller staten, låter tomträttshavaren nyttja fastigheten mot att en årlig tomträttsavgäld erläggs. Tomträttsavgälden fastställs genom ett tomträttsavtal mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren. Den fastställda tomträttsavgälden gäller för en avgäldsperiod om 10 eller 20 år. Långa avgäldsperioder i kombination med en fastighetsmarknad med stigande priser gör att avgälden vid en ny avgäldsperiod sannolikt kan komma att höjas avsevärt. En tomträttshavare kan likväl välja att friköpa sin tomträtt. Ett friköp av en tomträtt innebär att tomträttshavaren förvärvar fastigheten av fastighetsägaren och bildar en småhusfastighet.      Syftet med studien är att ge en ökad förståelse och kunskap till de tomträttshavare som står inför beslutet av att behålla tomträtten eller friköpa den. Målet med arbetet är att ge kunskap om när den ekonomiska lönsamheten av att friköpa en tomträtt kan anses vara uppnådd. Ett andra mål till studien är att utifrån tomträttshavarens perspektiv belysa de bakomliggande motiven till varför en småhustomträtt friköps.   Studien avgränsas till att beröra friliggande småhustomträtter inom tre geografiska områden i Gävle kommun. Den ekonomiska lönsamheten med att friköpa en småhustomträtt undersöks utifrån en innehavssituation respektive överlåtelsesituation. För att närmare undersöka varför en tomträttshavare väljer att friköpa en tomträtt genomförs kvalitativa telefonintervjuer.   Utifrån studiens resultat kan det konstateras att det sannolikt är ekonomiskt motiverat att friköpa en småhustomträtt om priset för att förvärva tomten är lika med eller lägre än det belopp som symboliserar brytpunkten för ekonomisk lönsamhet. Av de för studien tillfrågade respondenterna var det enskilt största motivet till varför en tomträttshavare väljer att friköpa sin tomträtt på grund av den osäkerhet som följer av utvecklingen kring tomträttsavgälden. / Site-leasehold right is a form of access to a property. This means that the owner of the property, usually a municipality or the state, let a site-leaseholder use the property against an annual ground rent. A ground rent is determined by a site-leasehold agreement between the owner of the property and the site-leaseholder. The fixed ground rents are for a period of 10 or 20 years. Long periods of rents combined with a real estate market with rising prices means that the ground rent at a new period of ground rent can be increased considerably. The site-leaseholder may well choose to redeem their long lease. To buy the freehold of a site-leasehold means that the site-leaseholder acquires the property of the property owner and form a new single-family real estate.  The purpose of the study is to provide a better understanding and knowledge of the site lessee facing the decision to retain the site-leasehold or redeem it. The goal of the project is to provide knowledge about when the economic viability of redeeming a siteleasehold may be deemed attained. Another goal is based on the site-leaseholders perspectives consider to highlighting the underlying reasons why a single-family siteleasehold redeemed.   The study is limited to detached single-family site-leaseholds in three geographical areas in the municipality of Gävle. The economic viability of redeeming single-family site-leasehold examined from the site-leasehold executiver's decision to sell or retain the site-leasehold. To examine more closely why a site lessee chooses to redeem the siteleasehold conducted qualitative telephone interviews.  From the results based on the study, it can be concluded that it is likely to be economically justified to redeem a single-family site-leasehold on the price of acquiring the plot is equal to or less than the amount that symbolizes the breaking point of economic viability. Of the respondents surveyed for the study the single biggest reason for why a site lessee chooses to redeem his site-leasehold was because of the uncertainty arising from the developments around the ground rent.

Syftet med studien är att ta fram ett grundläggande material för vidare undersökning avseende högre kvalitet vid taxeringsförfarandet i samband med justering av taxeringsvärden när väg fram till småhusfastigheter saknas. Detta då det idag inte finns några riktlinjer kring denna justering. Målet med studien är att undersöka vilken värdeinverkan avsaknad av väg till småhusfastigheter kan anses ha på marknadsvärdet, och vad som gör denna värdeinverkan svår- eller lättbedömd. Metoderna som tillämpats i studien avser en kvantitativ- samt kvalitativ undersökning. Den kvantitativa undersökningen har genomförts i form av telefonintervjuer med mäklare och fastighetsvärderare. Detta för att få en generell bild av hur marknaden anses uppfatta förhållandet avsaknad av väg. Denna undersökning kompletterades med en kvalitativ intervjuundersökning för att erhålla en djupare förståelse för hur marknadsvärdet påverkas av detta förhållande, samt hur denna värdebedömning går till. Resultatet av undersökningen pekar på att en marknadsvärdeinverkan går att påvisa i de fall då småhusfastigheter saknar tillgång till väg. Inverkan på marknadsvärdet är svårbedömt då den varierar efter olika fastighetsförhållanden, marknadsvärdenivåer och anläggningskostnader. Resultatet visar även att, redan vid ett avstånd på över 100 meter från fastigheten till närmsta körbara väg, kan inverkan på marknadsvärdet anses ligga över 20 procent. Slutsatserna utifrån resultatet är att en avsaknad av väg i de flesta fall är en värdesänkande faktor. Vidare skulle tydligare riktlinjer kring värdebedömningen av detta förhållande underlätta värderingsförfarandet. / The purpose of the study is to serve as a material for further investigation concerning higher quality of tax procedures related to the adjustment of assessed values when there is no road to single- family houses. This is because there are currently no guidelines for this type of adjustment. The aim of the study is to investigate the value of the impact an absence of a road to single-family houses may have on its market value, and what makes this value of the impact difficult or easy to assess. The methods applied in the study concerns a quantitative- and qualitative research. The quantitative survey was conducted in the form of telephone interviews with brokers and property appraisers. This was done to obtain a general picture of how the market considers the condition of an absence of road. This survey was supplemented with qualitative interviews to obtain a deeper understanding of how the market value is influenced by this condition, and how this value assessment is done. The results of the survey indicate that an impact of the market value can be demonstrated for those single- family houses which have an absence of road. The impact of the market value is difficult to assess because it varies by different property conditions, market values and facility costs. The result also shows that, even at a distance of over 100 meters from the property to the nearest drivable road, the impact on the market value is considered to be above 20 percent. The conclusions from the results are that an absence of road, in the most cases, is a value lowering factor. Furthermore would clearer guidelines, for value assessment, facilitate the process of the valuation.

Syftet med den här studien är att beskriva och analysera hur ett småhus ålder kan påverka marknadsvärdet och taxeringsvärdet för en småhusfastighet samt hur den svenska taxeringsmodellen tar hänsyn till hur ett småhus ålder påverkar värdet. Målet är att ge förslag på hur ett småhus ålder kan behandlas vid fastighetstaxering i Sverige. Ett småhus definieras som en byggnad inrättad till bostad för en till två familjer och en småhusfastighet utgörs av ett småhus plus dess tomtmark. Vid fastighetstaxering av småhusfastigheter i Sverige bestäms ett byggnads- och ett tomtmarksvärde som sedan slås ihop till ett taxeringsvärde för småhusfastigheten, taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. Byggnadsvärdet respektive tomtmarksvärdet bestäms utifrån olika värdefaktorer, en av dem är värdefaktorn ålder vilket anges som ett värdeår ämnat att uttrycka en byggnads återstående ekonomiska livslängd. Metoder som har använts i studien är en litteraturstudie som granskat tidigare forskning inom ämnet samt lagstiftning och facklitteratur. En kvantitativ undersökning av småhus och köp i Gävle kommun har genomförts för att skapa en generell bild av hur ett småhus ålder påverkar småhusfastigheters taxeringsvärde samt en generell bild av när taxeringsvärdet är svårbedömt på grund av ett småhus ålder. För att erhålla en djupare förståelse för hur ett småhus ålder kan påverka småhusfastigheters marknadsvärde genomfördes en kvalitativ undersökning av ett fåtal småhus. Resultatet av litteraturstudien visar att de åldersrelaterade variabler som kan påverka ett småhus marknadsvärde är: depreciering, läge, byggnadskonstruktion, underhåll samt vintage-effekt. De åldersrelaterade variabler som den svenska taxeringsmodellen tar hänsyn till är: depreciering, åldersinverkan i förhållande till läge samt jämkning av värdeår. Litteraturstudien samt den kvantitativa och den kvalitativa undersökningen tyder på att det finns vissa brister i hur åldersfaktorn hanteras vid fastighetstaxering i Sverige, främst när det gäller äldre byggnader. Eftersom de båda undersökningarna genomfördes endast med småhusfastigheter i Gävle kommun är dock resultatet inte direkt applicerbart på hela Sveriges småhusbestånd. Ändock drogs slutsatsen att det anses motiverat att ge förslag på hur den svenska taxeringsmodellen kan behandla åldersfaktorn vid fastighetstaxering av småhus. Förslaget innefattade de åldersrelaterade variablerna: depreciering, läge, underhåll, köparpreferenser samt byggnadskonstruktion.

Denna studies syfte är att undersöka hur biareans storlek och användningssätt påverkar prisbildningen för småhusfastigheter. Genom att studera biareans prispåverkan kan studien ge indikationer gällande hanteringen av biareans värdepåverkan inom fastighetstaxeringen och om den bör genomgå en förändring. Eftersom taxeringsvärdet används vid en mängd olika situationer i samhället är det viktigt att det baseras på aktuella och tillförlitliga uppgifter. Studien utförs på uppdrag av Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi i Gävle. Fastighetstaxeringen i Sverige fastställs genom en form av massvärdering vilket utmynnar i taxeringsvärden för fastigheterna. Taxeringsvärdet är uppbyggt av olika värdefaktorer där storlek är en av dessa och uttrycks som värdearea i taxeringsvärdet. Denna värdearea består av boarean tillsammans med 20 % men max 20 m² av biarean. Biarea är sådan area som inte räknas som boarea, exempelvis källarutrymme, garage som nås inifrån eller inglasad altan. För att undersöka biareans prispåverkan för småhusfastigheter har hela Gävle kommun studerats genom en ortsprisanalys innehållande 559 köp. Mindre områden i Gävle har ingått i en enkätundersökning för att ta reda på fastighetsägarnas resonemang kring biareans värde. Endast småhusfastigheter med typkod 220 har ingått i studien och biarea i form av källarutrymme är den typ av biarea som studien inriktat sig främst på. Ortsprismaterialet har analyserats utefter nyckeltalen K/T-tal och pris per kvadratmeter.  Studiens resultat visar att det finns en positiv prispåverkan för småhus med biarea efter analys av hela ortsprismaterialet. Efter indelning i hög- och lågvärdeområden observeras denna positiva prispåverkan även inom högvärdeområden men inte inom lågvärdeområden. Ortsprismaterialet delades efter den initiala analysen in i storleksgrupper avseende boarea och andelsgrupper avseende biareans omfattning. För småhusfastigheter med boarea mellan 61-90 m² kan det utefter studiens resultat konstateras att betalningsviljan ökar ju större andel biarea småhuset har och att det är vid förekomsten av källarutrymme som störst positiv prispåverkan observeras. Samma observation kan göras när det gäller högvärdeområden. Ortsprisanalysens resultat styrks av enkätundersökningen där majoriteten av fastighetsägarna svarade att källarutrymmet var en bidragande faktor vid köpet och att fastighetsägarna värderar denna biarea högre än dess andel av taxeringsvärdet.