No description available.

Fastighetsmäklare och värderare är de som bedömer fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmarknaden utgörs av potentiella köpare vilka är de aktörer som i slutändan avgör marknadsvärdet. De egenskaper på fastigheten de potentiella köparna efterfrågar, samt deras anledning till köpet, bör således vara vad fastighetsmäklare samt värderare prioriterar högt vid värderingen. Syftet med studien är att undersöka om skillnader förekommer i värderingssätt av en bebyggd skogsfastighet, mellan fastighetsmäklare med olika inriktning. Studien fokuserar på att belysa eventuella skillnader vid användning av olika värdepåverkande faktorer. Undersökningen har utförts genom kvalitativa intervjuer med fastighetsmäklare samt värderare verksamma i Värmlands län. Informanterna är specialiserade på förmedling eller värdering av bostadsfastigheter eller lantbruksfastigheter. Undersökningens resultat är att det förekommer få distinkta skillnader vid värdering mellan informantgrupperna. Dock uppdagades att de skillnader som förekommer är mer förenade med värderarens utbildning samt erfarenhet, än vald fastighetsinriktning. Skillnaderna inkluderar även skogsbruksplanens roll vid värdering. Större kunskap inom området skogsfastighetsvärdering resulterar i en mer självständig värdering av skogen. Någon nämnvärd skillnad mellan informantgrupperna kan ej urskiljas gällande beaktandet av värdepåverkande faktorer.

No description available.

I Skatteverkets fastighetstaxering 2017 infördes ett nytt ägoslag för skogsmark. Mark skyddad av biotopskyddsområde eller naturreservat går nu som ägoslaget produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner. Eftersom detta är ett relativt nytt ägoslag saknas underlag som kan stödja värdering vid fastighetstaxering. Examensarbetet fokuserar på hur fastighetsköpare värderar förekomst av skyddad skogsmark vid fastighetsköp. Det undersöks även hur skyddad skogsmark presenteras vid försäljning hos mäklarfirmor och i skogsbruksplaner. Syftet med arbetet är att få en ökad förståelse för fastighetsköpares värdering av skyddad skogsmark och klargöra hur den skyddade skogsmarken tas i beaktande vid fastighetsköp. Tidigare forskning inom området har bland annat berört naturvärden och nyckelbiotoper. För att få svar på frågeställningarna har två metoder använts: enkätstudie och granskning av prospekt och skogsbruksplaner. Enkäter har skickats ut till privatpersoner som har köpt en skogsfastighet där det finns förekomst av skyddad skogsmark. Fastighetsköparna har svarat på hur deras syn på värdet av skogsfastigheten påverkades av att det finns skyddad skogsmark. Resultatet visar bland annat att marknadsvärdet för naturreservat eller biotopskyddsområde ligger högre än värdet av impediment och lägre än halva värdet av produktiv skogsmark. Granskning av prospekt och skogsbruksplaner har visat att den information som ges inför köp enbart uppgår till att ange att det finns naturreservat eller biotopskydd på fastigheten. Huruvida begränsad information angående skyddad skogsmark kan påverka priset diskuteras i avsnitt 5.2. Valet av metod bedöms inte medföra några etiska risker som behöver tas hänsyn till. Arbetet knyter an till flera miljömål, bland annat det nationella miljömålet Levande skogar. / A new type of classification for forest land was introduced in the Swedish Tax Agency's property taxation of 2017. Forest land protected by biotope protection area or nature reserve is now called productive forest land with forestry restrictions. This is a relatively new type of classification and there is a lack of basis to support property valuation. The thesis focuses on how property buyers value protected forest land when purchasing a property. The type of information that is given to the property buyer is also investigated. The purpose of the thesis is to provide information that can be used when working with valuation of protected forest land with forestry restrictions. Previous research in this field has included, among other things, nature values and key biotopes. Two methods have been used in order to get answers to the thesis questions. Questionnaire survey, and study of estate agent leaflets and forestry plans. The surveys have been sent out to private property owners who have bought a forest property with presence of protected forest land. The property buyers have responded to how they think the value of the forest property was affected by the existence of protected forest land. The result shows, among other things, that the market value of nature reserves or biotope protection area is higher than the value of land with limited growth (e.g. swamps) and lower than half of the value of productive forest land. The study of estate agent leaflets and forestry plans has shown that the information provided for purchases only amounts to stating that nature reserves or biotope protection exists on the property. Whether limited information about protected forest land can affect the price is discussed in section 5.2. The choice of method is not considered to entail any ethical risks that need to be considered. The work connects to several environmental goals, including Sweden's national environmental goal “Sustainable Forests”.

Skogsfastighetsmarknaden var tidigare reglerad så att priserna på fastigheterna inte alltid kunnats anse som marknadsvärden. När marknaden sedan avreglerades under början av 1990-talet steg fastighetspriserna kraftigt. Utvecklingen var intressant då den faktor som tidigare varit den starkast prispåverkande faktorn, virket och värdet av detta, inte alltid följde samma utveckling som fastighetspriserna vilket lett till ett gap.Detta gap har i forskningen kommit att kallats den icke-monetära nyttan, en del som inte genererade några pengar likt skogen. Tidigare forskning har fastställt att denna nytta kan bestå av äganderätt-, affektions-, natur- och rekreationsvärden samt att dessa nyttor varierar kraftigt mellan olika köpare, och hur de värderar dem. Hur en värderare då ska fastställa ett marknadsvärde när en sådan stor del av värdet utgörs av en kraftigt varierande faktor är väldigt intressant.Denna studie har därför utrett hur värderare tar hänsyn till dessa icke-monetära nyttor i sin bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter. Detta har gjorts genom en kvalitativ ansats där värderare fick delta i öppna intervjuer och resonera kring dessa nyttor.Resultatet visar att värderare låter i stor del ortsprisjämförelser utvisa vad sådana nyttor är värda i närområdet. De som inte kan utvisas i ovannämnda material, fick bestämmas på den öppna marknaden mellan köpare och säljare. Viss speciell hänsyn togs till fastighetens läge och jakt, men dessa värden fås ofta fram av jämförelsematerialet.Studien har visat att det är andra faktorer som de undersökta tror påverkat prisutvecklingen mer, nämligen förväntansvärde på fortsatt värdeutveckling samt viljan att investera i en historiskt sett säker investering. Att använda sig av begreppet "icke-monetär nytta" har visat sig vara svårt, och författarna föreslår att kalla dessa mjuka värden istället. Detta för att minska behovet av att kvantifiera dessa, och istället rikta energin på att förbättra databaserna för ortsprismaterial för att säkerställa att värderingen av skogsfastigheter är korrekt och adekvat. / The market for forest properties was previously regulated, which meant that the price of a property could not be considered as a market value. When the market was deregulated in the early 1990's, the market prices rose rapidly. This development was very interesting, as the previously most important factor affecting the prices, the timber value, did not always have the same development as the property prices, which led to a gap.This gap has been called non-monetary value in previous research, which unlike the timber does not contribute any revenue. Previous research has determined that this value may consist of owning-, sentimental-, natural and recreational values, and that these values varies significantly among different buyers, and how they individually value them. How can an appraiser determine a market value, when such a large part of the value consists of a highly variable factor is very interesting.This study has investigated how the appraiser takes into account these non-monetary values in their assessment of the market value on a forest property. This has been done through a qualitative approach in which appraisers were allowed to participate in interviews and discuss these values openly.The result shows that appraisers let a large part of these values be estimated by comparison of sales in the vicinity. Those who cannot be estimated in the above mentioned comparison, were let to be determined on the open market between buyers and sellers. Some consideration was given to the property's location and hunting rights, but the value of them were often included in the comparison material.The study has shown that there are other factors that the informants believe have affected the price development more, namely the expectation value of the continued increase in property prices and the willingness to invest in a historically safe investment. Making use out of the concept of "non-monetary values" has proven to be difficult, and the authors suggest that they should be called soft values instead. This is to reduce the need to quantify them, and instead focus energy on improving databases for sales comparisons to ensure that the valuation of forest properties is correct and adequate.

I Sverige är äganderätten skyddad i grundlagsstiftningen där ingen ska behöva avstå mark. Trots detta får expropriation ske vid byggande av järnväg ochfastighetsägaren har rätt till full ersättning för förlusten. Vid värdering avvärdefulla miljöer kan värdet uppskattas felaktigt vilket bidrar med enproblematik gällande värdering. Utveckling av järnväg är viktigt för etteffektivt och hållbart transportsystem. I samband med utveckling av järnvägkan skogsmark behöva tas i anspråk. I studien utreds vilka faktorer som är inkluderade vid en värdering av enskogsfastighet och vilka faktorer som inte är inkluderade. Även vilken hänsynsom tas vid fragmentering av en skogsfastighet utreds. Syftet med studien äratt öka förståelsen kring vilka faktorer som kompenseras vid intrång iskogsmark på grund utav byggande av järnväg. Frågeställningarna somutformats är: ”Vilka faktorer kompenseras inte vid intrång på grund utavbyggande av järnväg men som påverkar skogsfastigheten och borde detkompenseras? “ och ”Vilken hänsyn tas i värderingen om en skogsfastighetexproprieras för specifikt järnvägsändamål?”.  Studien baseras till stor del på intervjuer med markförhandlare ochauktoriserade lantbruksvärderare. Intervjuerna sammanställdes där deauktoriserade lantbruksvärderarnas intervjusvar jämfördes med varandra ochmarkförhandlarnas intervjusvar jämfördes med varandra. Vidare granskadesvärdeutlåtande för att förstå vad som sker i praktiken.  Studien har visat på att det finns stor utvecklingspotential vidintrångsvärderingar på grund utav byggande av järnväg. Det finns faktorer sominte räknas med i värdering men som trots allt påverkas av intrången. Främstsociala faktorer som rekreation, friluftsliv och jakt behöver ses över. / The property rights in Sweden are protected in constitutional law where noone should have to give up land. This may happen after all; expropriation cantake place when the railway is developing but the landowner is entitled to fullcompensation for the loss. The value of valuable environments can sometimesbe estimated wrongly, and this can be problematic. Developing railways isimportant to achieve an efficient and sustainable transport system.  The study investigates which factors that are included in an evaluation andwhich factors that aren’t included. It also includes which considerations aretaken when a wood property is fragmented. The purpose of the study is toacknowledge the factors that are compensated when woodland is expropriatedfor developing railways. The problem specifications are: “Which factors arenot compensated when developing railways on woodland even if it affects theproperty and should it be compensated?” and “Which consideration is takenwhen valuing woodland if it is expropriated specific for developing railway”.  The study is based on interviews with land negotiators and authorizedagricultural valuers. The interviews were complied, the authorizedagricultural valuers' answers were compared to each other, and the landnegotiator's answers were compared to each other. Furthermore, thevaluation papers were reviewed to get knowledge of what is done in reality.  The study has shown that there is a big development potential in the valuationof land intrusions due to railway construction. There are factors that are notconsidered in the valuation but are affected by the intrusion. In particular,social factors such as recreation, outdoor activities and hunting need to bereconsidered.

Mer än 300 000 enskilda skogsägare äger tillsammans 48% av den produktiva skogsmarken i Sverige. Många värdesätter att fastigheten överlåts till kommande generationer inom familjen. Vind- och solkraftsproduktion blir allt vanligare och ger ekonomisk kompensation till markägaren. För att möta efterfrågan på klimatsmart el kommer sannolikt markupplåtelse för ändamålet öka, och förändrade förutsättningar på fastigheten kan påverka generationsskiftet. Studier visar att närliggande vind- och solcellsanläggningar sänker huspriser, men det saknas studier med fokus på markägar- och överlåtelseperspektivet samt intrångsersättningen som upplåtelsen innebär. Studien genomfördes som en kvalitativ intervjustudie i syfte att undersöka hur markupplåtelse till vind- och solkraft påverkar fastighetens marknadsvärde samt hur det påverkar generationsskiftet. Resultatet visade att markupplåtelsen genererar intäkter som ur ett strikt ekonomiskt perspektiv ökar fastighetsvärdet och därmed kan bli utmanande då den övertagande parten kan få svårare att finansiera generationsskiftet. Västerbotten är en av de ledande regionerna inom vindkraftsproduktion och utgjorde studiens geografiska fokusområde.