<p><strong>Sammanfattning</strong></p><p><strong>Titel: </strong>Studie i företagsvärdering - En granskning av värderarens                         situation vid företagsvärdering.</p><p><strong>Datum: </strong>Västerås 2009-05-29<strong><em></em></strong></p><p><strong>Kurs: </strong>Kandidatuppsats i företagsekonomi. 15 hp.</p><p><strong>Författare: </strong>Daniel Bäckström, Lars Formgren.</p><p><strong>Handledare: </strong>Riitta Lehtisalo.<strong></strong></p><p><strong>Nyckel ord: </strong>Objektivitet, påverkan, värdering, köp- och säljsituationer,                         värderare, uppdragsgivare.<strong></strong></p><p><strong>Frågeställning: </strong>Hur ser värderare på objektivitet vid företagsvärdering?<strong></strong></p><p><strong>Syfte: </strong>Vårt syfte är att ta reda på faktorer som kan påverka en värdering samt förklara dem.<strong></strong></p><p><strong>Metod: </strong>Uppsatsen bygger på primär- och sekundärdata då vi valt att använda en kvalitativ metod med tanke på att vi använder oss utav intervjuer för att besvara vårt syfte. Vi har även gjort litteratursökningar via olika databaser för att införskaffa material. <strong></strong></p><p><strong>Teori: </strong>Vi har valt att utgå ifrån, enligt vår mening, de vanligast förekommande värderingsmetoderna. Substansvärdemetoden och Avkastningsvärdemetoden samt deras underliggande metoder. Vi tar även upp värderingsbegrepp så som likvidationsvärde, kritiskt värde samt goodwill.<strong></strong></p><p><strong>Slutsats:</strong> Vår slutsats är att det är svårt att vara helt objektiv vid en                         företagsvärdering. Det finns faktorer som både direkt och indirekt påverkar en värderare. Men vi tror samtidigt att en värderares subjektiva bedömning, med hjälp av erfarenhet       och branschvana, leder till en mer trovärdig värdering än vad en helt objektiv värdering gör.</p>

Sammanfattning Titel: Studie i företagsvärdering - En granskning av värderarens                         situation vid företagsvärdering. Datum: Västerås 2009-05-29 Kurs: Kandidatuppsats i företagsekonomi. 15 hp. Författare: Daniel Bäckström, Lars Formgren. Handledare: Riitta Lehtisalo. Nyckel ord: Objektivitet, påverkan, värdering, köp- och säljsituationer,                         värderare, uppdragsgivare. Frågeställning: Hur ser värderare på objektivitet vid företagsvärdering? Syfte: Vårt syfte är att ta reda på faktorer som kan påverka en värdering samt förklara dem. Metod: Uppsatsen bygger på primär- och sekundärdata då vi valt att använda en kvalitativ metod med tanke på att vi använder oss utav intervjuer för att besvara vårt syfte. Vi har även gjort litteratursökningar via olika databaser för att införskaffa material. Teori: Vi har valt att utgå ifrån, enligt vår mening, de vanligast förekommande värderingsmetoderna. Substansvärdemetoden och Avkastningsvärdemetoden samt deras underliggande metoder. Vi tar även upp värderingsbegrepp så som likvidationsvärde, kritiskt värde samt goodwill. Slutsats: Vår slutsats är att det är svårt att vara helt objektiv vid en                         företagsvärdering. Det finns faktorer som både direkt och indirekt påverkar en värderare. Men vi tror samtidigt att en värderares subjektiva bedömning, med hjälp av erfarenhet       och branschvana, leder till en mer trovärdig värdering än vad en helt objektiv värdering gör.

Under de närmsta 10 till 15 åren uppskattas omkring 180 000 företag behöva genomföra ett generationsskifte eller ett ägarbyte av något slag. Detta pga. det omfattande nyföretagandet som ägde rum under åren efter andra världskriget. Uppskattningsvis, kommer så många som hälften av dessa företag att läggas ned pga. misslyckade ägarskiften. Att detta berör så många som 180 000 företag beror på den demografiska situationen i Sverige, där 40-talisterna allteftersom går i pension. Denna avknoppning beräknas medföra påtagliga företagsförändringar då andra- och tredje generationens företagare tar plats som nya ägare av verksamheterna. De företag som hade sin storhetstid på 40-talet kan idag ha svårigheter att behålla sina marknadsandelar mot den internationella konkurrensen, framför allt från Östeuropa där de branscher, som under 40-talets Sverige dominerade, är à jour idag. Detta anser vi kan vara en ytterligare svårighet företagarna måste ta ställning till inför planeringen och värderingen av en företagsförsäljning eller överlåtelse. Syfte: Syftet med undersökningen är att beskriva hur värdet av ett familjeföretag inom kategorin ägarledda onoterade aktiebolag kan påverkas beroende på vem som utför värderingen, vilken/vilka värderingsmodeller som tillämpas samt beskriva de problem en företagsägare ställs inför vid ett generationseller ägarskifte. Metod: Vi valde att använda oss av en kvalitativ metod med kvalitativa intervjuer för att få en djupare förståelse av företagsvärdering ur värderarnas perspektiv, om värderingsproblematiken och användningen av olika värderingsmodeller i samband med företagsförsäljning. För att garantera att våra frågeställningar besvarades valde vi fokuserade intervjusamtal. Det innebar att intervjuerna var fokuserade på teman i de intervjuades vardag. Intervjuerna var inte strikt strukturerade med standardiserade frågor. Som intervjuare ledde vi respondenterna till vissa teman men inte till bestämda uppfattningar om dessa. Slutsats: Analysen av det empiriska materialet visar att det finns skillnader i en företagsvärdering beroende på vem som utför värderingen, kombinationen av räkenskaper och mjuka värden, vilken bransch personen som värderar tillhör, vilken position densamme innehar och syftet med värderingen. Däremot är valet av värderingsmodell av mindre betydelse. Vidare är den ringa planeringen, och den yngre generationens ovilja att ta över en firma hot mot familjeföretagens överlevnad. / In the forthcoming 10 to 15 years, approximately 180 000 companies are estimated to be in a need of some kind of change in their business ownership. This change is of relevancy nowadays when the business owners of companies, that extensive rose after the world war two, are retiring. Roughly, half of this amount of businesses is estimated to face a company closure depending on failure related to changes in ownerships. The decrease is estimated to result in extensive business changes where the second and third generation company owners are to take over these businesses. Those companies which had their glory days back in the 40th can nowadays face difficulties to keep up with the increasing international competition, especially from the eastern Europe where the state of industry, that dominated in Sweden during the 40th, nowadays are topical. These are some of the complications business owners have to reconsider before planning a business sale or conveyances. Purpose: The purpose with this thesis is to describe how the value of family-owned companies within the of category (owner managed) private companies are affected depending on who is making the estimation, what/which estimation models that are applied and further describing de complications business owners face before a change of generation or business ownership. Method: We chose to apply a qualitative method and made use of qualitative interviews to get a deeper understanding of business valuation through the perspective of a business estimator, valuation difficulties and the usage of different estimation models connected to business sales or conveyances. In order to make sure the problems stated were to be answered, we chose focused interview conversation involving a focus upon certain subjects related to the respondents’ daily rounds and profession. The interviews were not strictly structured with standardized questions. As interviewers, we accompanied the respondents to the chosen subjects without trying to manipulate the respondents’ apprehensions. Conclusion: The analysis of the empirical findings makes it clear there are differences in a business valuation depending on who confirms it, the business estimators focus on accounts versus goodwill, which industry the business estimator are operating in and his/her position in the company, as well as the purpose with the whole business valuation. The choices of estimation models are of fewer relevancies than we thought from the beginning. Insignificant planning and the unwillingness of the following generation to take over the firms are the main threats towards family-owned businesses nowadays.

<p>Under de närmsta 10 till 15 åren uppskattas omkring 180 000 företag behöva genomföra ett generationsskifte eller ett ägarbyte av något slag. Detta pga. det omfattande nyföretagandet som ägde rum under åren efter andra världskriget. Uppskattningsvis, kommer så många som hälften av dessa företag att läggas ned pga. misslyckade ägarskiften. Att detta berör så många som 180 000 företag beror på den demografiska situationen i Sverige, där 40-talisterna allteftersom går i pension. Denna avknoppning beräknas medföra</p><p>påtagliga företagsförändringar då andra- och tredje generationens företagare tar plats som nya ägare av verksamheterna. De företag som hade sin storhetstid på 40-talet kan idag ha svårigheter att behålla sina marknadsandelar mot den internationella konkurrensen, framför allt från Östeuropa där de branscher, som under 40-talets Sverige dominerade, är à jour idag. Detta anser vi kan vara en ytterligare svårighet företagarna måste ta ställning till inför planeringen och värderingen av en företagsförsäljning eller överlåtelse.</p><p>Syfte: Syftet med undersökningen är att beskriva hur värdet av ett familjeföretag inom kategorin ägarledda onoterade aktiebolag kan påverkas beroende på vem som utför värderingen, vilken/vilka värderingsmodeller som tillämpas samt beskriva de problem en företagsägare ställs inför vid ett generationseller</p><p>ägarskifte.</p><p>Metod: Vi valde att använda oss av en kvalitativ metod med kvalitativa intervjuer för att få en djupare förståelse av företagsvärdering ur värderarnas perspektiv,</p><p>om värderingsproblematiken och användningen av olika värderingsmodeller i samband med företagsförsäljning. För att garantera att våra frågeställningar besvarades valde vi fokuserade intervjusamtal. Det innebar att intervjuerna var fokuserade på teman i de intervjuades vardag. Intervjuerna var inte strikt strukturerade med standardiserade frågor. Som intervjuare ledde vi respondenterna till vissa teman men inte till bestämda uppfattningar</p><p>om dessa.</p><p>Slutsats: Analysen av det empiriska materialet visar att det finns skillnader i en företagsvärdering beroende på vem som utför värderingen, kombinationen av räkenskaper och mjuka värden, vilken bransch personen som värderar tillhör, vilken position densamme innehar och syftet med värderingen. Däremot är valet av värderingsmodell av mindre betydelse. Vidare är den ringa</p><p>planeringen, och den yngre generationens ovilja att ta över en firma hot mot familjeföretagens överlevnad.</p> / <p>In the forthcoming 10 to 15 years, approximately 180 000 companies are estimated to be in a need of some kind of change in their business ownership. This change is of relevancy nowadays when the business owners of companies, that extensive rose after the world war two, are retiring. Roughly, half of this amount of businesses is estimated to face a company closure depending on failure related to changes in ownerships. The decrease is estimated to result in extensive business changes where the second and third generation company owners are to take over these businesses. Those companies</p><p>which had their glory days back in the 40th can nowadays face difficulties to keep up with the increasing international competition, especially from the eastern Europe where the state of industry, that dominated in Sweden during the 40th, nowadays are topical. These are some of the complications business owners have to reconsider before planning a business sale or conveyances.</p><p>Purpose: The purpose with this thesis is to describe how the value of family-owned companies within the of category (owner managed) private companies are affected depending on who is making the estimation, what/which estimation models that are applied and further describing de complications business owners face before a change of generation or business ownership.</p><p>Method: We chose to apply a qualitative method and made use of qualitative interviews to get a deeper understanding of business valuation through the perspective of a business estimator, valuation difficulties and the usage of different estimation models connected to business sales or conveyances. In order to make sure the problems stated were to be answered, we chose focused interview conversation involving a focus upon certain subjects related to the respondents’ daily rounds and profession. The interviews were not strictly structured with standardized questions. As interviewers, we accompanied the respondents to the chosen subjects without trying to manipulate the respondents’ apprehensions.</p><p>Conclusion: The analysis of the empirical findings makes it clear there are differences in a business valuation depending on who confirms it, the business estimators focus on accounts versus goodwill, which industry the business estimator are operating in and his/her position in the company, as well as the purpose with the whole business valuation. The choices of estimation models are of fewer relevancies than we thought from the beginning. Insignificant</p><p>planning and the unwillingness of the following generation to take over the firms are the main threats towards family-owned businesses nowadays.</p>

Skogsfastighetsmarknaden var tidigare reglerad så att priserna på fastigheterna inte alltid kunnats anse som marknadsvärden. När marknaden sedan avreglerades under början av 1990-talet steg fastighetspriserna kraftigt. Utvecklingen var intressant då den faktor som tidigare varit den starkast prispåverkande faktorn, virket och värdet av detta, inte alltid följde samma utveckling som fastighetspriserna vilket lett till ett gap.Detta gap har i forskningen kommit att kallats den icke-monetära nyttan, en del som inte genererade några pengar likt skogen. Tidigare forskning har fastställt att denna nytta kan bestå av äganderätt-, affektions-, natur- och rekreationsvärden samt att dessa nyttor varierar kraftigt mellan olika köpare, och hur de värderar dem. Hur en värderare då ska fastställa ett marknadsvärde när en sådan stor del av värdet utgörs av en kraftigt varierande faktor är väldigt intressant.Denna studie har därför utrett hur värderare tar hänsyn till dessa icke-monetära nyttor i sin bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter. Detta har gjorts genom en kvalitativ ansats där värderare fick delta i öppna intervjuer och resonera kring dessa nyttor.Resultatet visar att värderare låter i stor del ortsprisjämförelser utvisa vad sådana nyttor är värda i närområdet. De som inte kan utvisas i ovannämnda material, fick bestämmas på den öppna marknaden mellan köpare och säljare. Viss speciell hänsyn togs till fastighetens läge och jakt, men dessa värden fås ofta fram av jämförelsematerialet.Studien har visat att det är andra faktorer som de undersökta tror påverkat prisutvecklingen mer, nämligen förväntansvärde på fortsatt värdeutveckling samt viljan att investera i en historiskt sett säker investering. Att använda sig av begreppet "icke-monetär nytta" har visat sig vara svårt, och författarna föreslår att kalla dessa mjuka värden istället. Detta för att minska behovet av att kvantifiera dessa, och istället rikta energin på att förbättra databaserna för ortsprismaterial för att säkerställa att värderingen av skogsfastigheter är korrekt och adekvat. / The market for forest properties was previously regulated, which meant that the price of a property could not be considered as a market value. When the market was deregulated in the early 1990's, the market prices rose rapidly. This development was very interesting, as the previously most important factor affecting the prices, the timber value, did not always have the same development as the property prices, which led to a gap.This gap has been called non-monetary value in previous research, which unlike the timber does not contribute any revenue. Previous research has determined that this value may consist of owning-, sentimental-, natural and recreational values, and that these values varies significantly among different buyers, and how they individually value them. How can an appraiser determine a market value, when such a large part of the value consists of a highly variable factor is very interesting.This study has investigated how the appraiser takes into account these non-monetary values in their assessment of the market value on a forest property. This has been done through a qualitative approach in which appraisers were allowed to participate in interviews and discuss these values openly.The result shows that appraisers let a large part of these values be estimated by comparison of sales in the vicinity. Those who cannot be estimated in the above mentioned comparison, were let to be determined on the open market between buyers and sellers. Some consideration was given to the property's location and hunting rights, but the value of them were often included in the comparison material.The study has shown that there are other factors that the informants believe have affected the price development more, namely the expectation value of the continued increase in property prices and the willingness to invest in a historically safe investment. Making use out of the concept of "non-monetary values" has proven to be difficult, and the authors suggest that they should be called soft values instead. This is to reduce the need to quantify them, and instead focus energy on improving databases for sales comparisons to ensure that the valuation of forest properties is correct and adequate.

The value of real estate is a fundamental part of the economy as it is used both as a collateral for loans as well as a key basis for a company’s annual reports. Today there are more than three million real estates in Sweden, and the market value of these can not be directly observed but have to rather be based on estimates. Thus, it is critical to attain reliable assessment and hire appraisers before making an investment decision or finalising an annual report. However, depending on the purpose and context of a valuation, the client may posses incentives to influence the outcome of the valuation in some direction. Such impact on the valuation of an asset is referred to as “client pressure,” and may come in various forms; expert pressure, information pressure and reward pressure. Does this have a real impact on market values? According to previous scholarly research, both domestic and international, client pressure is an observable phenomenon but its outcome is difficult to accurately assess. The purpose of this thesis is to provide evidence that supports the existence of client pressure within the commercial real estate market in Stockholm, and to establish a framework that may better understand the outcomes that such skewed valuations may lead to. In order to conduct this study, the authors have carried out a number of personal interviews with authorised appraisals, as well as further research into what can be done to prevent client pressure. The results of this study supports the notion that client pressure, primarily that of expert pressure, can be observed in the commercial real estate market in Stockholm. Moreover, what has been accentuated by the interviewed appraisals though is that such pressures do not affect the valuation outcome and that the discussion may actually provide a more accurate valuation as long as the appraisal manages to stay objective. However, several of the appraisals pointed out that they knew of others that have allowed themselves to be influenced. In order to counteract client pressure an authorization has been established by the organization Samhällsbyggarna - a development which has received great support by a large group of appraisals. Ultimately, the research in this study concludes that the best way to counteract client pressure is through knowledge, and our findings lead to the belief that experienced appraisals are willing to help less experienced ones if they are exposed to client pressure. / Värdet på fastigheter är en samhällsangelägenhet och gäller som bland annat säkerhet för lån och underlag för bolags årsresultat. I Sverige finns drygt tre miljoner fastigheter och marknadsvärdet på dessa är ingenting som kan observeras, bara bedömas. Därför har man behov av tillförlitliga bedömningar och anlitar värderingsmän inför såväl investeringsbeslut som årsredovisningar. Vad det bedömda värdet på fastigheten ska användas till kan ge incitament för kunden till att vilja påverka det åt något håll. Beroende på olika egenskaper hos kunden kan försök till att påverka värdet yttra sig i olika former utav press; expertpress, informationspress samt belöningspress. Kan det påverka bedömningen av marknadsvärdet? Pressen finns enligt tidigare forskning, det har undersökts både nationellt och internationellt, men konsekvenserna är svåra att avgöra. Studien i den här uppsatsen har fokuserats på att undersöka om press finns på Stockholmsmarknaden för kommersiella fastigheter och i vilken form den i så fall förekommer. För att ta reda på resultaten har ett antal intervjuer gjorts med aktiva värderare och det har också undersökts vad man i så fall gör för att motverka pressen. Det som kunnat konstateras är att kundpress finns och främst i form av expertpress. Värderarna menar dock att det inte påverkar deras egna bedömningar och att det till och med i vissa fall kan vara nyttigt att få en diskussion med kunden om de använda värdena så länge man fortsatt är objektiv. Flertalet har dock meddelat att de vet om fall där en värderare låtit sig påverkas. För att motverka kundpress finns auktorisering från organisationen Samhällsbyggarna och en stor del av värderarna tycker att det är ett bra stöd. Man motverkar även press med kunskap, erfarna värderare kan gå in och hjälpa de mer oerfarna med argument om man blir utsatt för press.