<p>Sedan 2005 har tillämpning av den internationella standarden IFRS/IAS varit obligatoriskt för alla svenska noterade bolag i deras koncernredovisning. Trots det relativt nya införandet av standarden sker hela tiden ändringar och tillägg i rekommendationerna. I januari 2009 kommer en ny reviderad version av standarden IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter”. Den nya versionen innebär att även de transaktioner som tidigare enbart redovisats direkt mot eget kapital, och som inte är hänförliga till ägarna, nu ska redovisas över resultaträkningen. Detta innebär bland annat att fler orealiserade värdeförändringar kommer att inkluderas i resultaträkningen. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur revisorer ser på införandet av IAS 1 och ställa det i relation till IASB:s officiellt uttalade grundintentioner. För att besvara vår forskningsfråga har vi valt att använda oss av en kvalitativ forskningsstrategi och intervjua kvalificerade revisorer på tre av Sveriges större revisionsbyråer. I empirin redovisar vi resultaten av den genomförda undersökningen. Vår slutsats är att revisorernas synpunkter skiljer sig i en del frågor från IASB:s officiella uttalanden, samt att syftet med den nya resultaträkningen inte till fullo har tillfredställt den generella användargruppens behov. Däribland märks särskilt de mindre företagen som mest upplever reglerna som omständliga och svåra att tillämpa. Det återstår att se i framtiden, om de potentiella positiva effekterna av den nya standarden även kommer att bli märkbara för företagen.</p> / <p>Since 2005 the international IFRS/IAS standards have been applied, and they are required for all Swedish public companies in their consolidated financial statements. The introduction of the new standards is still relatively new, but there are constant changes and amendments to them. In January of 2009 a new and revised version of IAS 1 will come into force. This new version means that transactions, that before were reported in the balance sheet but not applicable to the owners, now will be reported in the statement of income and expense. One of the effects that will come from this change is that more unrealized value changes will be included in the statement of income and expense. The purpose of this paper is to investigate the accountants view on the changes of IAS 1 and put that in relation to the published statements made by the IASB concerning their intentions of the changes. To answer our research question we have chosen to use a qualitative strategy and interview accountants from three of the larger accounting firms in Sweden. The results of the interviews will be presented in the empirical chapter. Our conclusion is that the accountants’ views are different from the published statements made by the IASB, in some areas of their intention. The new statement of comprehensive income have not fully satisfied the needs of general users, among which especially for smaller companies that mostly find the rules as being difficult and hard to apply. The future will show whether the potential positive effects of the new standards will be noticeable for the Swedish companies.</p>

Introduktion: Tidigare studier som utförts visar vilken betydelse värdering till verkligt värde fått för redovisningen. Det har däremot inte jämförts hur värdeförändringen skiljer sig åt mellan noterade och onoterade bolag, samt om eventuella skillnader beror på om externvärdering tillämpas. Vidare är avsikten att undersöka huruvida bolag redovisar större orealiserade uppvärderingar eller nedvärderingar vid värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att undersöka hur storleken på de orealiserade värdeförändringarna vid värdering till verkligt värde varierar beroende på upp- eller nedvärdering. Vidare är syftet att studera hur de orealiserade värdeförändringarna påverkas beroende på om bolaget är noterat eller inte, samt om bolaget tillämpar externvärdering. Metod: Studien bygger på en deduktiv ansats, där hypoteser byggts upp ifrån befintlig teori. Genom en tvärsnittsanalys för tre jämförande år har kvantitativ data samlats in för att se vad som kan påverka den orealiserade värdeförändringen vid värdering till verklig värde. Detta har kompletterats med uppföljningsintervjuer för att få en bättre förståelse för hur värderingen påverkas av bland annat externvärdering. Slutsats: Studiens resultat visar att uppvärderingarna vid värdering till verkligt värde var större än nedvärderingarna och att den orealiserade värdeförändringen blev större vid förekomsten av externvärdering. Om bolaget är noterat eller inte hade i studien ingen betydelse för tillgångsvärderingen. / Introduction: Previous studies have shown the impact of fair value. However, there is a lack of comparison in the academic field, between listed and unlisted companies, and how external appraisers affect the fair value. Further, we will also investigate if the appreciations differ in size from the depreciations. Aim: The aim of the study is to examine how the size of the unrealized change in value in fair value accounting differ between appreciations and depreciations, listed and unlisted companies, and if it is affected by external appraisers. Method: The study was conducted through a deductive approach, where the hypotheses derive from existing theories. With a cross-sectional method, three years have been compared using quantitative data, to see what influences the unrealized change in value. To get a better understanding of our results a number of interviews were conducted. Conclusion: The results show that the size of the appreciations was bigger than the depreciations, and the involvement of external appraisers had a positive effect on the unrealized change in value. If the companies were listed or not did not have any impact on the result of our study.

Sedan 2005 har tillämpning av den internationella standarden IFRS/IAS varit obligatoriskt för alla svenska noterade bolag i deras koncernredovisning. Trots det relativt nya införandet av standarden sker hela tiden ändringar och tillägg i rekommendationerna. I januari 2009 kommer en ny reviderad version av standarden IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter”. Den nya versionen innebär att även de transaktioner som tidigare enbart redovisats direkt mot eget kapital, och som inte är hänförliga till ägarna, nu ska redovisas över resultaträkningen. Detta innebär bland annat att fler orealiserade värdeförändringar kommer att inkluderas i resultaträkningen. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur revisorer ser på införandet av IAS 1 och ställa det i relation till IASB:s officiellt uttalade grundintentioner. För att besvara vår forskningsfråga har vi valt att använda oss av en kvalitativ forskningsstrategi och intervjua kvalificerade revisorer på tre av Sveriges större revisionsbyråer. I empirin redovisar vi resultaten av den genomförda undersökningen. Vår slutsats är att revisorernas synpunkter skiljer sig i en del frågor från IASB:s officiella uttalanden, samt att syftet med den nya resultaträkningen inte till fullo har tillfredställt den generella användargruppens behov. Däribland märks särskilt de mindre företagen som mest upplever reglerna som omständliga och svåra att tillämpa. Det återstår att se i framtiden, om de potentiella positiva effekterna av den nya standarden även kommer att bli märkbara för företagen. / Since 2005 the international IFRS/IAS standards have been applied, and they are required for all Swedish public companies in their consolidated financial statements. The introduction of the new standards is still relatively new, but there are constant changes and amendments to them. In January of 2009 a new and revised version of IAS 1 will come into force. This new version means that transactions, that before were reported in the balance sheet but not applicable to the owners, now will be reported in the statement of income and expense. One of the effects that will come from this change is that more unrealized value changes will be included in the statement of income and expense. The purpose of this paper is to investigate the accountants view on the changes of IAS 1 and put that in relation to the published statements made by the IASB concerning their intentions of the changes. To answer our research question we have chosen to use a qualitative strategy and interview accountants from three of the larger accounting firms in Sweden. The results of the interviews will be presented in the empirical chapter. Our conclusion is that the accountants’ views are different from the published statements made by the IASB, in some areas of their intention. The new statement of comprehensive income have not fully satisfied the needs of general users, among which especially for smaller companies that mostly find the rules as being difficult and hard to apply. The future will show whether the potential positive effects of the new standards will be noticeable for the Swedish companies.

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.

Värdering till verkligt värde anses vara både relevant och tillförlitligt vid effektiva marknader och därmed användbart vid beslutsfattande. Eftersom det sällan existerar effektiva marknader uppkommer en problematik i bland annat fastighetsbolag genom att värderingen av förvaltningsfastigheter försvåras. Dessa värderingar präglas av subjektiva bedömningar och eftersom förvaltningsfastigheter ofta utgör en stor del av de totala tillgångarna ökar osäkerheten i värderingarna ytterligare. Värdering till verkligt värde riskerar således att brista i både relevans och tillförlitlighet.Syftet med studien var att beskriva och analysera om det finns ett samband mellan orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter, vid värdering till verkligt värde, och fastighetsbolags börsvärde respektive resultat, samt mellan resultat och börsvärde. Antalet undersökta börsnoterade fastighetsbolag uppgick till 14, där samtliga omfattas av standardenIAS 40 som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Studien omfattade åren 2006–2016. Sekundärdata i form av fastighetsbolagens omsättning och resultat hämtades från Infotorg. Orealiserade värdeförändringar och börsvärde samlades in från fastighetsbolagensårsredovisningar. Insamlade data exporterades till SPSS för vidare analys i form av deskriptiv statistik, Pearson`s korrelationstest samt multipel linjär regression.Studiens resultat visar att orealiserade värdeförändringar har ett positivt och signifikant samband med börsvärde. Dessutom har orealiserade värdeförändringar och resultat ett positivt och signifikant samband. Vidare framkommer att det finns ett positivt och signifikant samband mellan resultat och börsvärde. Avslutningsvis tyder studiens resultat på att det kan finnas andra bakomliggande problem än placeringen av posten orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen och resultatets volatilitet. Problem kan grunda sig i själva värderingen vilket kan innebära att det viktiga är att de finansiella rapporterna är transparanta samt att de redovisningsberättigade anser att värdering till verkligt värde fyller sitt syfte som användbarvid beslutsfattande. / Fair value seems to be both relevant and reliable when markets are efficient and thereby decision useful. Since there is a lack of efficient markets there are arising problems among real estate companies that makes the valuation of investment properties more difficult. The valuation of fair value is characterized by subjective assessments. Since investment propertiesoften make up a large part of total assets, the uncertainty according to the valuation increases, thus, there is a risk that fair value decreases in both relevance and reliability.The aim of the study was to describe and analyze if there is a relationship between unrealized changes in fair value in investment properties and real estate companies market capitalization and earnings. Further, the eventual relationship between earnings and market capitalization. There were 14 real estate companies included in the study, where all of these are involved inthe IAS 40 standard, which regulates how investment properties should be accounted for. The study included the years 2006-2016. Secondary data in terms of companies’ turnover and earnings were collected from Infotorg, while market capitalization and unrealised changes in fair value were collected from annual reports of real estate companies. The collected data were exported to SPSS where descriptive statistics, calculations of Pearson´s correlations andmultiple linear regression analysis were produced for further analysis.The results of the study show that unrealized gains and losses are positively and significantly related to market capitalization. Moreover, unrealized gains and losses and earnings are positively and significantly related to each other. Furthermore, there is a positive and significant relationship between earnings and market capitalization. Finally, the results indicate that there might be other underlying problems than the presentation of unrealised gains and losses in the income statement and earnings volatility. However, the problem may be based on the valuation itself, which implies that the transparency in financial statements is important and also stakeholder’s opinions about fair value´s decision usefulness. / <p>Betyg B, 170602</p>

ABSTRACT Date: 2022-06-02 Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 cr Institution: School of Business, Society and Engineering, Mälardalen University Authors:  Simon Lid   1997-02-27, Alexander Sollén   1997-08-09                                                                                                                                                                        Title: How fair is the fair value? Supervisor: Oksana Feicher Keywords: Fair value, reliability, IFRS 13, IAS40, investment property, unrealized gains, realized gains  Research questions: How accurate is the fair value correlation to the actual selling price? Does unrealized gains and losses correlate with the profits?  Purpose: The purpose of the study is to examine how reliable the fair value of investment property is in Swedish public companies, and how the valuations affect the profits.   Method: In order to answer the research questions of the study a quantitative research method was applied using data from the company’s financial reports during the years of 2005 through 2020. Descriptive statistics have been used to compare the companies and the industry as whole. To study the reliability, two variables have been calculated. The actual gains in comparison with the sales and the unrealized gains in comparison with the profits. To further invigorate the study correlation analysis has been applied to see if there were any correlations between the two variables.  Conclusion: The result of the study shows a deviation by approximately 12% of the company’s fair value. Based on the results of the study a conclusion can be drawn that the regulations permit a valuation that is not reliable and show a deceptive picture of the company. Previous research discussed caution, adjustment of profits and interpretation as factors behind the result. The study shows that during the period of the research an average conjunction of 60,08% between unrealized gains and profits were shown. Further a conclusion can be made that the profits are correlated with the unrealized gains.

本研究採用Sloan(1996)架構，以Mishkin(1983)測試市場效率性，欲探討備供出售金融資產未實現損益（以下簡稱未實現損益）之價值攸關性，研究結果如下：盈餘預測模式(earning forecasting model)顯示，從未實現損益之變化觀察出金融控股公司似乎有Shefrin and Statman(1985)處分效果（即當期備供出售金融資產未實現利益會於下一期實現，增加下期備供出售金融資產已實現利益），因此當期未實現利益能預測下一期盈餘，而銀行業則無處分效果，其未實現損益不具預測性；合理定價模型(rational pricing model)顯示，只有金控公司未實現損益對異常報酬率達到邊際(10%)顯著，且異常報酬率為隔年六月至後年五月的累積異常報酬率(CAR)與購買並持有報酬率(BHAR)才存在此現象，而不管是銀行業或是整體樣本來看，未實現損益並未被合理定價；結合二個模型測試市場效率性，發現備供出售金融資產未實現損益不具市場效率性，而金融工具評價損益則具有市場效率性。 / This study investigates the value relevance of unrealized gains and losses on available-for-sale securities(hereinafter “UAFS”) by adopting the framework of Sloan(1996) and using Mishkin Test(1983) to examine the market efficiency. The reults are as follows: The earnings forecasting model shows that financial holding companies’ UAFS is predictive of one-year-ahead earnings. It seems that the change of UAFS of financial holdings consists with the theory of disposition effect of Shefrin and Statman(1985) which suggests that investors tend to realize the gains of securities in the next period while hold loss securities. Therefore, it is likely that UFAS could forecast next period earnings of financial holding companies. The rational pricing model shows that only UAFS of financial holdings are rationally priced with marginal significance through abnormal returns (CAR and BHAR) for the period beginning five months after the firm’s fiscal year-end through the fifth month after the next fiscal year-end, whereas the coefficients of banks or all sample are insignificant. Combinig with the two models to test market efficiency, this study finds that unrealized gains and losses on available-for-sale securities are inefficient while the valuation gains and losses on financial instruments are efficient.