La presente tesis desarrolla una metodología para determinar la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Juliaca, así como los principales factores que influyen en el desarrollo de proyectos inmobiliarios ubicados en dicha ciudad. El proyecto inmobiliario a estudiar es un edificio de vivienda multifamiliar de siete pisos que actualmente se encuentra en construcción. Se ha tenido como principales fuentes de datos las publicaciones emitidas por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) y el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), así como el Plan de Desarrollo Urbano Juliaca 2016 – 2025. En primer lugar, se realiza un análisis de la situación económica, financiera e inmobiliaria del macro entorno. Seguidamente se realiza un análisis situacional del micro entorno, en el que se muestran las principales características del mercado inmobiliario de la ciudad de Juliaca. También se determina la oferta y demanda de viviendas. En segundo lugar, se realiza el planeamiento estratégico para desarrollar el proyecto. Se prosigue con la segmentación del mercado según variables socioeconómicas y psicográficas para así poder determinar el perfil del cliente objetivo. Luego se realiza el estudio de mercado en el que se detallan las principales características del terreno y de los proyectos de la competencia. En base a estos datos y a los parámetros urbanísticos emitidos por la municipalidad se establecen las características generales del proyecto (perfil) y se desarrolla la cabida arquitectónica. En tercer lugar, se determina la factibilidad técnica del proyecto; para ello se exponen los estudios de ingeniería previos necesarios, las consideraciones para el diseño estructural, instalaciones sanitarias y eléctricas, así como las consideraciones para la construcción. Luego, se determina la factibilidad comercial del proyecto, donde se definen las características del producto, el precio, la plaza y la promoción. Finalmente, se determina la factibilidad económica del proyecto; para ello se evalúa el estado de ganancias y pérdidas, así como los indicadores económicos y financieros obtenidos del flujo de caja (VAN y TIR). También se realiza un análisis de sensibilidad de flujo para poder analizar cómo cambian los indicadores económicos y financieros cuando las principales variables del proyecto son alteradas. Se espera que el presente trabajo pueda servir de guía para el desarrollo de estudios de factibilidad económica de proyectos de vivienda multifamiliar en la ciudad de Juliaca. / Tesis

Se ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto. / Tesis

En los últimos años, la sensación de que convertirse en víctima era demasiado común ha llevado a los hogares a pensar en la delincuencia como uno de los problemas más graves del país. Sin embargo, las tasas de victimización no son homogéneas en una misma región. Si se toma el caso de Perú, la disparidad espacial de la victimización sucede en diferentes niveles regionales: provincias, áreas interdistritales y distritos. A pesar de esta disparidad espacial, este aspecto ha sido incluido pocas veces en los trabajos sobre victimización o criminalidad de América Latina. Por ello, el objetivo de este trabajo es incorporar este aspecto para evaluar su importancia en la probabilidad de victimización de Lima Metropolitana. La incorporación del lugar en donde ocurre el crimen se hace mediante la introducción de las características distritales de donde ocurrió el delito siempre que este haya ocurrido en el mismo distrito que reside la víctima. Esta limitación reduce el número de crímenes que se puede analizar. Finalmente, se eligió los crímenes de robo de vivienda y maltrato en el hogar. Las hipótesis es que las características comunales del lugar en donde ocurre el crimen, controlando por las características individuales de la víctima, tiene un efecto en la victimización. La metodología que se propone es el modelo jerárquico LOGIT que permite la incorporación de los aspectos individuales y comunales en la ecuación de probabilidad de victimización. Se tiene como fuente principal a la Encuesta Nacional de Programas Estratégicos de los años del 2010 al 2015 y las bases del CENACOM, CENEC, Censo Penitenciario, SISFOH y RENAMU. Los resultados muestran que las características individuales y las características contextuales afectan de forma independiente a la probabilidad de robo de vivienda, pero en el caso de maltrato en el hogar, las características individuales y las interacciones de estas con las contextuales afectan la probabilidad de victimización. Es decir, las características contextuales son los canales por las que las características individuales afectan la probabilidad de ser maltratado en el hogar. Los aportes de la investigación son dos: la incorporación del aspecto espacial al crimen, la evaluación de dos teorías simultáneamente y el uso de los modelos jerárquicos para corrección de los errores macro-distritales. / Tesis

La ciudad de Puerto Maldonado se encuentra al Sur-este del país, es de clima húmedo y cálido, en ella el desarrollo Inmobiliario de viviendas formales escaso, por el desinterés de las entidades bancarias para otorgar créditos inmobiliarios y los pocos emprendimientos para promoción y desarrollos inmobiliarios, lo cual genera la existencia de cierto movimiento desordenado e informal que no cumplen con los servicios básicos, reflejada más en el sector socioeconómico C para cubrir la necesidad de vivienda de este sector. El estudio de mercado nos nuestra el interés de la población en proyectos Inmobiliarios de vivienda financiados conprogramas sociales del estado, con una aceptación de más del 80% entre los ciudadanos de 25 a 44 años, lo cual muestra una buena oportunidad de apertura de mercado en el Sector Inmobiliario. El proyecto de vivienda multifamiliar está proyectado a cumplir con la mayor parte de requerimientos de la ciudadanía con respecto al diseño y costo, de esta manera contribuir con el desarrollo económico e inmobiliario en el sector socioeconómico C. / Tesis

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades. / Tesis

El terreno y el lugar elegido: La tendencia cada vez más de los limeños del sector A de tener una segunda o tercera vivienda da la posibilidad a pensar en proyectos inmobiliarios rentables a un radio en tiempo de una hora y media fuera de la ciudad. He elegido el sur de la ciudad puesto que es la tendencia de expansión natural de Lima metropolitana, debido a la facilidad de accesos y la gran cantidad de distritos y ciudades pequeñas que cada vez crecen más. La conurbación urbana entre Lima y Cañete es cuestión de tiempo puede pasar 15 años aproximadamente para que esto suceda, y esto es una ventaja a largo plazo puesto que la ubicación de esta propiedad podría convertirla en la primera vivienda. Las ciudades crecen y saturan a las personas, el respiro a las afueras es algo que sucede en las grandes ciudades como Nueva York, Río de Janeiro, Londres y Madrid. Por lo tanto la posibilidad de convertirse de 2da a 1ra vivienda en un lugar más tranquilo es interesante. He elegido la zona de La Rinconada de Mala, un lugar seguro de aspecto muy campestre rodeado de pequeños cerros, sin contaminación visual, sin ruidos molestos de la ciudad y carretera, con perspectiva hacia el mar. El terreno además se encuentra protegido en altura para una posible inundación causado por el desborde del río Mala. El terreno no cuenta con los servicios básicos y es por eso motivo que da la oportunidad de plantear un proyecto autosostenible. La idea de negocio: Se ha propuesto el desarrollo de un concepto de condominio exclusivo de campo en una hectárea con la idea de habilitar los lotes y vender los terrenos con casas construidas. La duración de proyecto desde inicio del diseño hasta la proyección de la última venta es de 27 meses. La idea de proyecto: Se ha planteado la idea de tener 12 lotes de 600m2 con casas personalizadas de 155m2 aproximadamente con accesos a áreas comunes y recreativas tipo club. Se tiene clara la idea de no tener competencia y es por esa intención que se ha diseñado 04 tipologías personalizables, con buen diseño de arquitectura. También se ha incluido la idea de tener equipada la casa por completo y se plantea la elección de packs que ofrecen mobiliario, electrodomésticos, paisajismo, mini huerto, iluminación, juegos para niños, chimenea, parrilla y protección solar para mamparas y vidrios. El concepto de diferenciación es importante y ofrecer el producto a un precio competitivo también lo es. El condominio y las casas deben funcionar de manera autosostenible, puesto que utilizará paneles solares para proveerse de energía, un pozo de agua para abastecerse de agua a 35 metros de profundidad y se construirán pozos sépticos y de percolación para el desague de las casas y condominio. La intención es captar a un público que le guste estar en contacto con la naturaleza y que tenga la posibilidad de aprovechar el mar por la cercanía. Dar posibilidades es la intención, a continuación una lista de algunas: • El respiro y tranquilidad fuera de la ciudad. • Deportes en zonas campestres: bicicleta, treking, moto, escalada. • Deportes en mar: tabla, paddle, kayac. • Proveerse de productos alimenticios de calidad en un importante mercado en Mala • Cultivo de fruta y diferentes especies por la buen clima y tierra del valle. • Poder utilizarse como punto intermedio estratégico de comunicación entre Ica y Lima. • Tener acceso a diferentes playas. / Tesis

La presente investigación aporta a la discusión del efecto del tiempo de desplazamiento de la vivienda al centro educativo sobre el rendimiento escolar en el área rural del Perú. En ciertas zonas del área rural, las viviendas se encuentran dispersas, por lo que algunos escolares tienen que desplazarse largas distancias desde sus viviendas al centro educativo (ida y vuelta) para recibir una educación en el nivel de primaria o secundaria. En ese sentido, el tiempo que emplean para desplazarse al centro educativo puede disminuir el tiempo que los escolares destinan a sus horas de estudio, sea en el centro educativo y/o en la vivienda. Sin embargo, puede ocurrir que algunos escolares emplean un mayor tiempo de desplazamiento para asistir a un centro educativo lejano a su comunidad a cambio de recibir una educación de buena calidad, lo cual incide favorablemente en su rendimiento escolar. A partir de ello, surge la pregunta de esta investigación: ¿Cuál es el efecto del tiempo de desplazamiento de la vivienda al centro educativo sobre el rendimiento escolar en el área rural del Perú? La hipótesis plantea que, si aumenta el tiempo de desplazamiento de vivienda al centro educativo (ida y vuelta), disminuye el rendimiento escolar. Para responder a esta interrogante, se usa la base de datos Niños del Milenio, y se emplea un modelo de Efectos Fijos. Según los resultados obtenidos, no hay evidencia de un efecto del tiempo de desplazamiento sobre el rendimiento escolar en matemática, PPVT y comprensión lectora.

Las circunstancia que motiva a realizar la presente tesis son los nivel de incertidumbre con respecto a la factibilidad del proyecto materia de estudio; y que se encuentra en proceso de construcción; debido a factores tanto internos como internos, siendo el caso que se trata de un edificio de departamentos en el distrito de Jesús María, al cual es necesario verificar la idoneidad de la propuesta de negocio del mismo, identificando sus inconsistencias, tanto de índole constructivo como estratégico y si el mismo es rentable tal como se ha planteado; ello con el fin de realizar las propuestas correctivas para que el proyecto mencionado sea factible. El objeto de esta tesis es la de elaborar el estudio de factibilidad técnico económico-financiero del proyecto inmobiliario del multifamiliar “RESIDENCIAL LA ROSA”, el cual se viene llevando a cabo en el pasaje José Quiñones Nº119, Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima, con el fin de determinar las mejores estrategias constructivas y de marketing inmobiliario para obtener la rentabilidad más alta del proyecto en el menor tiempo posible con estándares aceptables en el retorno de inversión y de eco sostenibilidad urbana. El objetivo de la presente tesis es la de determinar si el proyecto tal como está concebido es rentable o no; y que en caso de no ser rentable identificar las causas y establecer las nuevas estrategias constructivas, mercadeo inmobiliario, costos, calidad y tiempo, que permitan obtener márgenes de rentabilidad aceptables dentro de parámetros de eco sostenibilidad. En el tema constructivo, el objetivo es reducir el costo de construcción a través del diseño e implantación de un plan de gestión debiéndose obtener una TIR mínima establecida por el mercado financiero para el respectivo rubro de negocios y con un VAN mayor a cero (0), en un plazo máximo de 18 meses luego de iniciada las obras. El proceso de la metodología de la presente tesis se describe a continuación: Primero.- Se procede a analizar los antecedentes macro económicos del sector inmobiliario, con el propósito de comprender la coyuntura existente en el que se está desarrollando el proyecto materia de estudio. Segundo.- Se profundiza en las características puntuales de la zona en la que se ubica dicho proyecto a fin de determinar los aspectos a tomar en cuenta con respecto a las oportunidades y riesgos que existen en el distrito y que influyen en el planeamiento estratégico del negocio. Para ello se elabora la información básica que condicionará las características de dicho proyecto, tal como, demanda cuantitativa potencial y perfil de la demanda. Igualmente se identifica la oferta cuantitativa y cualitativa existente con el propósito de entender la competencia. Tercero.- Como se trata de un proyecto en proceso, en función a los precios de venta propuestos, las unidades inmobiliarias se someten a simulaciones de pago a fin de determinar si dichos productos son asequibles financieramente por el segmento seleccionado y según ello, realizar modificaciones de acabados y modificaciones mínimas de diseño que influyan en los costos y la velocidad de ventas. Cuarto.- Una vez identificado el segmento meta, su perfil, capacidad de pago y conociendo los costos fijos, tales como, los costos de inversión y gastos generales, se realiza la ingeniería inversa de los costos directos de obra para identificar aquellos puntos en los que se podría ser más eficiente en la implementación del mismo. Igualmente se analiza la factibilidad del proyecto tal como está planteado, en base a sus fortalezas, oportunidades, riesgos y debilidades presentes, se propondrán alternativas si es que se amerita; en torno a la estratégica de mercado basada en una mejor comprensión del comportamiento del entorno urbano y las oportunidades que este brinda a fin de obtener una máxima rentabilidad con riesgos menores. / Tesis

La presente investigación se orientó a determinar los factores que influyen en la vulnerabilidad ante desastres naturales en el Perú, periodo 2021. En ese contexto, para responder a tal objetivo la metodología contemplada fue de carácter cuantitativo, de nivel correlacional, de análisis documental con información extraída del ENAHO – 2021 misma que fue procesada en el programa estadístico Stata 16 mediante la metodología del modelo logit, además, es de precisar que, la muestra total estuvo conformada por 109,867 individuos. Los resultados de la regresión logística (Logit) indican que los factores asociados con las características de la vivienda y del hogar, las características de los miembros del hogar, la educación y el empleo e ingreso influyen significativamente en la probabilidad de ser vulnerable o no a los desastres naturales, no obstante, los factores asociados con la salud no influyen significativamente en la vulnerabilidad. Finalmente, se concluye que los factores correlacionados significativamente con la vulnerabilidad ante desastres naturales son: Tipo de vivienda, material predominante de las paredes, material predominante del piso, material predominante del techo, construcción de vivienda con asistencia técnica de un ingeniero civil o arquitecto, edad, zona de residencia, nivel educativo, disponibilidad de internet en la vivienda e ingreso bruto. / The present investigation was oriented to determine the factors that influence vulnerability to natural disasters in Peru, period 2021. In this context, to respond to this objective, the methodology contemplated was of a quantitative nature, of a correlational level, of documentary analysis with information extracted from ENAHO - 2021, which was processed in the Stata 16 statistical program using the logit model methodology, in addition, it must be specified that the total sample consisted of 109,867 individuals. The results of the logistic regression (Logit) indicate that the factors associated with the characteristics of the dwelling and the household, the characteristics of the household members, education and employment, and income significantly influence the probability of being vulnerable or not to natural disasters, however, factors associated with health do not significantly influence vulnerability. Finally, it is concluded that the factors significantly correlated with vulnerability to natural disasters are: Type of dwelling, predominant wall material, predominant floor material, predominant roof material, housing construction with technical assistance from a civil engineer or architect, age, area of residence, educational level, availability of internet in the home and gross income.

La construcción sostenible ha llegado al mundo como la única solución para disminuir los impactos negativos medioambientales que genera el sector construcción. La sostenibilidad contribuye positivamente en la eficiencia de una vivienda tanto desde la construcción de esta, por la optimización de materiales y transporte; como en su funcionalidad, gracias a sistemas de ahorro y principalmente a estrategias de diseño que tengan como objetivo brindar un mayor confort a los usuarios y no generar un impacto negativo en su contexto. En el Perú, actualmente existe un gran déficit de vivienda y en muchas zonas aún se vive con mucha precariedad, por lo que es imperativo promover la construcción de viviendas sostenibles. Así, estas podrán brindar un hogar eficiente a las personas que lo habiten, además de generar un aporte al mundo construyendo sin contaminar el medio ambiente y generando un mayor rendimiento de la inversión. La presente investigación analiza los criterios y medidas sostenibles en tres proyectos de vivienda multifamiliar en el Perú desde diferentes certificaciones y sistemas de evaluación. El objetivo de la investigación es entender cómo desde la construcción sostenible resulta posible disminuir el impacto ambiental de la construcción e identificar las diferentes estrategias que pueden comenzar a generar cambios benéficos al medio ambiente. / Sustainable construction has come to the world as the only solution to reduce the negative environmental impacts generated by the construction sector. Sustainability contributes positively to the efficiency of a home both from its construction, through the optimization of materials and transportation; as in its function, thanks to savings systems and mainly to design strategies that aim to provide greater comfort to users and not generate a negative impact on their context. In Peru, there is currently a large housing deficit and in many areas there is still a lot of precariousness, so it is imperative to promote the construction of sustainable housing. Thus, they will be able to provide an efficient home to the people who inhabit it, in addition to generating a report to the world by building without polluting the environment and generating a higher return on investment. This research analyzes the sustainable criteria and measures in three multi-family housing projects in Peru from different certifications and evaluation systems. The objective of the research is to understand how from sustainable construction it is possible to reduce the environmental impact of construction and to identify the different strategies that can begin to generate beneficial changes to the environment.