因預售屋交易具有交易標的不可預見性、多重複雜法律關係等特性,故於實務上常引發諸多爭訟,本文針對預售屋交易依下列主題進行深入研究:
一、解析預售屋交易型態
傳統的預售屋交易模式,契約當事人主要為建商與消費者,並以此為中心,對外與地主、貸款銀行、代銷公司及營造廠等產生連結,本文將整理分析學說及實務判決之相關見解,藉以對預售屋交易契約為定性,並與鄰近日本地區之預售屋交易模式進行比較研究。又自信託法公布後,實務上建商為因應融資銀行之要求,於預售屋交易機制上引入信託架構,對原有法律關係架構產生如何之影響與變化,並檢討信託機制對消費者權益保障之實質助益。
二、案例紛爭類型化與司法審查之檢討
為瞭解預售屋之實際糾紛,藉由蒐集整理法院案例,將常見紛爭歸納為「審閱期間」、「廣告不實」、「面積與找補爭議」及「房屋瑕疵與拒絕給付價金」四大類型,分析相關判決對各爭點之法律見解,並檢討法院判決能否有效發揮司法審查之作用,以期未來在進行預售屋交易時能避免並預防類似之訟爭再度發生。
三、定型化契約條款之規制
我國對預售屋定型化契約條款之行政管制,主要以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,作為企業經營者與消費者訂定契約之依據。惟隨著實行後仍發生諸多預售屋交易糾紛,因而分別於98年及99年二度修正,故本文將以新修正之應記載事項及不得記載事項內容為討論範圍,且針對修正後條款如履約保證機制等規定,在實務運作上恐將發生之爭議問題為探討,進而提出再修正之建議。
四、新型態使用權銷售之探討
隨著多元化之發展,預售屋銷售不再僅侷限於傳統預售房屋所有權之概念,亦發展出地上權房屋、使用權房屋之案例,本文擬以實際建案「京站使用權」為研究對象,分析使用權產生之背景,探討其交易架構、當事人間之法律關係及契約條款內容,以比較與傳統預售屋銷售之差異處,並深究消費者面對此種新型態預售屋時應注意之相關事項,另新型態預售模式中所採行之交易機制,可否採行適用於傳統之預售屋交易型態。
五、預售屋安全交易機制之再建構
最後藉由歸納分析上述各項議題,考量預售屋交易特性所產生之交易風險,擬由價金返還保障與建立續建機制之角度,提出預售屋安全交易機制之再建構。又基於實務上建商常使用顯失公平之定型化契約條款,而有加以導正之必要,將從司法審查與行政規制之面向,針對現有常見之糾紛類型,評析既存判決之適法性及妥當性,並對預售屋定型化契約應記載事項及不得記載事項之內容,提示具體之修正條款,達到加強消費者安全保障之目的,以期能尋求契約自由與消費者保護間之衡平。
Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/G0094651011 |
Creators | 楊克成, Yang, Kecheng |
Publisher | 國立政治大學 |
Source Sets | National Chengchi University Libraries |
Language | 中文 |
Detected Language | Unknown |
Type | text |
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