預售屋制度在臺灣地區已行之多年，惟預售屋交易金額龐大、興建期間長又不固定、簽約到履約歷時久，且涉及諸多法律及地政登記等專業知識，此外，投入預售屋交易者，除消費者外，還有建設公司、代銷公司、提供土地之地主、承包工程廠商、金融服務業等，預售屋交易模式極為複雜，再加上消費者購買經驗有限，及購屋資訊不足，其衍生出之消費糾紛不勝枚舉。 內政部公布之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』 及修訂公布之『預售屋買賣契約書範本』，其中『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』依消費者保護法第17條第2項規定違反公告之定型化契約之一般條款無效，使該上開公告事項具有法律上強制規定之效力，而該公告事項依內政部（90）內中地字第9083627號函稱「本應記載及不得記載事項自公告六個月後生效」，所以該公告事項自91年3月6日起對預售屋交易之當事人發生強行法規之拘束力，締約雙方對此應有所認識。本文以91年3月6日『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』生效後，最高法院對預售屋定型化契約條款見解，作一分析，希望能分析出內政部公布『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』及『預售屋買賣契約書範本』，對預售屋實務上產生之影響及產生何種新型態的紛爭，並尋求解決之道。

台灣近年來隨著國民所得提高與週休二日實施，休閒旅遊已成為現代人生活中必要的調劑，各種新型態之休閒活動應運而生，「海外渡假村會員卡(權)」即為一由國外引進之新興旅遊產品。其係以消費者購買分時渡假權，而得於每年預先固定之時段，利用某特定不動產及其相關設施之休閒類型。由於渡假地點在海外，消費者難以實地瞭解會員權益及服務品質，且可比較的產品亦屬缺乏，較不易獲得正確完整的資訊。加上該產品之銷售，多採取街頭問卷調查等方式來得到消費者個人資料，並以「恭喜中獎」來引誘消費者參加業者所舉辦的說明會，除了長達四、五個小時的推銷攻勢外，並以當天簽約方可享有更優惠價格等促銷手法，促使消費者在對契約內容無所知悉之情形下作出締約之決定。 企業經營者為了銷售方便等因素，對不同之交易相對人適用相同之交易條件，故多預先就契約之內容擬定定型化約款。惟對締約之消費者而言，締約前對於該契約之法律性質及雙方之權利義務常難以獲取資訊，倘企業經營者未就其所擬定之定型化契約於締約前善盡說明義務、或給予消費者充分之審閱期間，消費者多係於未對契約內容有相當程度瞭解之狀態下與業者締約。俟簽訂契約後，發生債務不履行情形時，亦不知如何就契約內容主張權利、救濟。 由於一般民眾對此項產品所涉之權利義務關係及運作方式多未能完全掌握，在部分銷售業者採取不當的行銷手段並使用不公平的定型化契約之情況下，致此類交易頻生紛爭。尤其是渡假村所在地位於國外，消費者對於外國相關法令多屬陌生，不僅締約前欠缺資訊之獲取，締約後如有爭議，更不知如何向業者依法請求損害的救濟。 觀察實務上的訴訟及行政處分案件，發現此類交易主要爭議多在於其銷售手法是否受消費者保護法中訪問買賣之規範所拘束，及其衍生之無條件解約權該如何行使等問題。有鑑於「海外渡假村會員卡(權)」之銷售發生諸多消費糾紛，依照消費者保護法第一條規定：「保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提升國民消費生活品質」之意旨，實應對此交易型態之法律性質、契約雙方當事人之權利義務等作進一步之釐清。因此本文擬從我國海外渡假村會員權契約之現況談起，就國內之法律規範及定型化契約範本加以分析，並介紹外國法制之重要規範，與我國法制檢討比較， 再針對此契約類型所衍生出的實務爭議問題，輔以司法實務及學界見解，予以整理、研析，期能藉由檢討行政法制之規定、司法實務之見解，提出相關建議，以避免經濟優勢地位者繼續濫用契約自由，影響消費者權益。

因預售屋交易具有交易標的不可預見性、多重複雜法律關係等特性，故於實務上常引發諸多爭訟，本文針對預售屋交易依下列主題進行深入研究： 一、解析預售屋交易型態 　　傳統的預售屋交易模式，契約當事人主要為建商與消費者，並以此為中心，對外與地主、貸款銀行、代銷公司及營造廠等產生連結，本文將整理分析學說及實務判決之相關見解，藉以對預售屋交易契約為定性，並與鄰近日本地區之預售屋交易模式進行比較研究。又自信託法公布後，實務上建商為因應融資銀行之要求，於預售屋交易機制上引入信託架構，對原有法律關係架構產生如何之影響與變化，並檢討信託機制對消費者權益保障之實質助益。 二、案例紛爭類型化與司法審查之檢討 　　為瞭解預售屋之實際糾紛，藉由蒐集整理法院案例，將常見紛爭歸納為「審閱期間」、「廣告不實」、「面積與找補爭議」及「房屋瑕疵與拒絕給付價金」四大類型，分析相關判決對各爭點之法律見解，並檢討法院判決能否有效發揮司法審查之作用，以期未來在進行預售屋交易時能避免並預防類似之訟爭再度發生。 三、定型化契約條款之規制 　　我國對預售屋定型化契約條款之行政管制，主要以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定契約之依據。惟隨著實行後仍發生諸多預售屋交易糾紛，因而分別於98年及99年二度修正，故本文將以新修正之應記載事項及不得記載事項內容為討論範圍，且針對修正後條款如履約保證機制等規定，在實務運作上恐將發生之爭議問題為探討，進而提出再修正之建議。 四、新型態使用權銷售之探討 　　隨著多元化之發展，預售屋銷售不再僅侷限於傳統預售房屋所有權之概念，亦發展出地上權房屋、使用權房屋之案例，本文擬以實際建案「京站使用權」為研究對象，分析使用權產生之背景，探討其交易架構、當事人間之法律關係及契約條款內容，以比較與傳統預售屋銷售之差異處，並深究消費者面對此種新型態預售屋時應注意之相關事項，另新型態預售模式中所採行之交易機制，可否採行適用於傳統之預售屋交易型態。 五、預售屋安全交易機制之再建構 　　最後藉由歸納分析上述各項議題，考量預售屋交易特性所產生之交易風險，擬由價金返還保障與建立續建機制之角度，提出預售屋安全交易機制之再建構。又基於實務上建商常使用顯失公平之定型化契約條款，而有加以導正之必要，將從司法審查與行政規制之面向，針對現有常見之糾紛類型，評析既存判決之適法性及妥當性，並對預售屋定型化契約應記載事項及不得記載事項之內容，提示具體之修正條款，達到加強消費者安全保障之目的，以期能尋求契約自由與消費者保護間之衡平。

傳統分期付款，原係由出賣人提供買受人之信用交易，後來因銀行等機構介入，使分期付款交易之兩造關係演變成出賣人、買受人及金融機構之三方法律關係。社會經濟活動不斷創新，交易類型早已脫逸出民事法律原本預期規制事項之外，實務上遂本於契約自由原則，而以交易雙方締結之契約作為決定當事人間權利義務之主要依據。 然而以定型化契約進行之信用卡或融資型分期付款交易，因為交易流程較為複雜，我國法律又欠缺詳細之具體規範，致使業者常利用其擬定不利於消費者之定型化約款而為交易。尤其是作為出賣人之企業經營者，以合作之金融業者所提供之信用貸款內容作為分期付款交易之條件，令消費者於交易時，同時簽下銀行信用貸款申請書，並由金融業者將交易對價總額一次撥付給出賣人，消費者則對於該金融業者分期償還。若交易標的為遞延型商品（服務），因可歸責於出賣人之事由致無法繼續履行給付義務，消費者卻因為銀行已經一次撥款，而無法行使同時履行抗辯等權利；此類交易複數契約間之關聯性與抗辯延伸之問題，頗值檢討研究。 本文擬以近年發生之信用卡或融資型分期付款交易等重大消費爭議，例如山基電信、亞力山大健身俱樂部等事件為主要研究對象，整理德、日兩國分期付款法制之沿革與重要規範，比較檢討我國法制之不足，並藉由釐清交易過程，探討對於此類交易之消費糾紛，應如何正確認定事實、適用法律，以避免經濟優勢地位者濫用契約自由。期能縮小分期付款交易相關當事人間權利義務與消費資訊之落差，以達成消費者保護法促進國民消費生活安全、提昇國民消費生活品質之目的。

我國公權力對消費定型化契約條款之行政管制，有愈趨嚴密之勢，觀諸國內目前的研究文獻，卻多為個別消費定型化契約類型的研究，針對其整體性的研究文獻卻相當稀少。本篇論文嘗試以較宏觀之角度，從定型化契約條款規制緣由之發展、德國相關契約管制理論之討論，以及契約之法律經濟分析等面向，以現行消費者保護法的規範架構為基礎，以演繹具體之消費定型化契約條款內容控制標準。嗣以此等內容控制標準檢視我國目前有關消費定型化契約條款的行政規制模式，尤其針對定型化契約應記載及不得記載事項的性質，及其相關內容加以分析討論。除此之外，由於我國目前中央主管機關所公告之各類定型化契約應記載及不得記載事項甚多，本文亦嘗試著將這些應記載及不得記載事項予以類型化，並逐一地提出比較評析。 第壹章「緒論」：各國對消費定型化契約條款多有採取立法、行政及司法等相關規制措施加以導正，我國法制（即立法及司法規則）因此亦深受影響，尤其是繼受德國法。惟我國有關消費定型化契約條款行政規制法制的發展則與德國法制完全脫勾，目前係廣泛透過行政立法之方式，發展頗具臺灣特色的管制模式。針對此種運用公權力以積極介入私人間法律關係的發展，從憲法及行政法角度而言，是否違反法治國原則？從民法的契約自由及契約正義而言，是否妥適？公私法彼此間的競合交錯是否造成過度管制的情形？期藉由初步討論能拋磚引玉。 第貳章「消費定型化契約條款管制之發展」：從定型化契約條款規制緣由之發展、德國相關契約管制理論之討論，以及契約之法律經濟分析等面向，探討消費定型化契約條款管為何要加以管制，以及管制所須注意的面向。 第參章「消費定型化契約條款行政規制之發展」：由於立法、司法規制的功能不足，國家遂被進一步地授權以行政手段介入管制。國家藉由行政規制填充、創造私法自治的外圍框架，理論上並非完全無著力空間，也因此造就我國消費定型化契約條款行政規制的發展。而根據我國目前實務，立法者為避免人民權利保障的疏漏，多有授權行政機關針對消費定型化契約條款進行管制的情形，因此傳統論者基於國家應保持中立或公權力不能妨害契約自由等觀點反對行政規制的立場，似未能切中問題重點，本文以為應就「何時適宜動用行政介入手段」、「動用何種行政手段」、「法治國」、「效用」等面向深入討論，並注意所採用的手段是否逸脫消費定型化契約條款的管制緣由。 第肆章「消費定型化契約條款行政規制之種類」：從行政指導、法規命令及行政處分等行政作用面向分述消費定型化契約條款行政規制之種類。 第伍章「違反行政規制之法律效果」：從行政罰及消費者保護官的不作為訴訟分述違反行政規制的法律效果。 第陸章「各類型行政規制之檢討」：針對前兩章消費定型化契約條款行政規制之種類及違反行政規制之法律效果進行檢討，該章是本篇論文的重心。 第柒章「法制上之建議-代結論」：延續第陸章的檢討，對我國現行消費定型化契約條款行政規制法制提出建言。 / With the ongoing changes of official role in the arbitration between the civil contracts, the debate of whether it should be stepping into or reducing is still up in the air. Although both sides have based on profound theories, the administrative authority of ROC still has tighter and tighter control on consumption of standard contract terms. In light of domestic study on such subject, more paper emphasize on individual type of study instead of the comprehensive one. Therefore this paper claims that the administrative authority should aggressively play a role to create the sound framework to provide necessary substances and service to assure the function of the market mechanism. However, its intervention of the contract content freedom should be taken by more conservative approach. Under this circumstance, this study is trying to illustrate the origin and the development of moderation on standard contract terms, also with the related discussion over contract moderation in German, and the analysis in law and economics over civil contracts. Moreover this study elaborates the concrete consumption of standard contract terms under the consumers’ protection regulation architecture. Hopefully we can reexamine the current administrative control over the consumption of standard contract terms, especially for those the standard contract terms should be posted and those should not. We can evaluate the pros and cons about that later. Besides, due to lots of regulation over those should be or not to provisions, this study is also trying to classify all to make comparison and analysis one by one for your own view.