Ingeniero Civil Industrial / 13/04/2020

Memoria para optar al título de Ingeniero Civil Industrial / 17/07/2024

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN / Emilio Martínez [Parte I], Horacio Urrutia [Parte II] / Las rentas vitalicias han sido un mecanismo utilizado por el sistema de pensiones (AFP), regulado en el decreto ley 3500 de 1980, así como también entre privados. Tienen una larga historia y como referencia podemos decir que están reguladas en el Título XXXIII del Código Civil. Pero este trabajo se focaliza en las rentas vitalicias entre privados y específicamente en la utilización de bienes raíces por parte de personas naturales con domicilio y residencia en Chile. La renta vitalicia es un contrato aleatorio porque no hay certeza de las pérdidas o ganancias que se generen al término del mismo lo cual ocurre con la muerte de uno de los dos contratantes. Además, es de carácter oneroso porque el dueño de los bienes los cede, a título de precio, a otra persona o empresa la cual le pagará una renta o pensión de por vida. El uso de este mecanismo se ha utilizado mucho como planificación sucesoria con el fin de evitar el nacimiento del hecho gravado del impuesto a las herencias. Esto ha provocado que el Servicio de Impuestos Internos (SII) haya emitido diferentes pronunciamientos con el fin de restringir el mal uso de este mecanismo como planificación sucesoria. Con la última reforma tributaria logra imponer medidas de control que merecen ser estudiadas para entender cómo afectan un potencial desincentivo en el uso de este mecanismo. Nos referimos a la ley 20.780; ley 20.899 y circulares posteriores. Dependiendo del tipo de planificación que se realice, existen algunos elementos que pudiesen ser cuestionados por la Ley, como por ejemplo, la presunción que indica el artículo 17 de la ley de impuesto a las herencias, que refiere que en la medida que la muerte del causante ocurra dentro de los 5 años de firmado el contrato, se considerará que el patrimonio es parte del acervo hereditario para el pago del impuesto. Esto implica que el tratamiento impositivo podría implicar una doble tributación; por una parte, para el adquiriente del bien (generalmente heredero) y por otra, para los herederos propiamente tal. La investigación que se presenta a continuación, refleja diferentes aristas en relación a la sucesión por causa de muerte y la tradición (modos de adquirir el dominio).

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN / Carlos Mata [Parte I], Marian Zuppicchini [Parte II] / Para finales del año 2016, hay 130 sedes de empresas multinacionales con sedes en ciudad de Panamá, este número se incrementa en un promedio de 13 empresas nuevas cada año, empleando alrededor de 5,500 empleados, lo que evidencia claramente un mercado que ha ido en constante expansión. A través de encuestas realizadas a más de 70 ejecutivos de estas empresas, se pudo constatar que la gran mayoría han hecho o desean hacer inversiones en bienes raíces en el país. Por su perfil de trabajo, estas personas cuentan con poco tiempo disponible para invertir en la búsqueda y selección de propiedades, por lo que buscan apoyarse en asesores en bienes raíces que les faciliten está tarea. Al igual que en otras grandes ciudades, en la ciudad de Panamá el tiempo se ha vuelto un recurso valioso, irrecuperable y limitado. Estos potenciales clientes necesitan optimizar el manejo de su tiempo, de manera de poder repartirlo entre la amplia gama de compromisos laborales y personales asociados al ritmo de vida actual. Para cubrir estas necesidades, LINK INMOBILIARIO ofrece una solución integral, brindando un servicio completo en el área inmobiliaria, cuyo “core business” se basa en la asesoría para la compra-venta y alquileres de inmuebles, ofreciendo además de esto, manejo de relocation, administración de propiedades, asesoría financiera y legal en la rama inmobiliaria, reparaciones, mantenimiento y remodelaciones, enfocados en brindar asesoría de calidad, principalmente a ejecutivos extranjeros y locales. Considerando estos datos y que el mercado inmobiliario estimado en la ciudad de Panamá para el 2017 es de US$1.146.729.230, correspondiente a la venta de inmuebles por encima de US$120.000. Si estimamos una participación de mercado de 1,76% para el año 5, esto se traduciría en ventas en ese año por US$25.900.000, generando una utilidad neta de US$348.858,47. El equipo emprendedor cuenta con más de 6 años de experiencia en el mercado inmobiliario panameño con una importante cartera de clientes, además de 10 años de experiencia laborando con empresas multinacionales a nivel regional y una amplia red de contactos dentro de estas empresas, estos factores, además de las herramientas obtenidas en el MBA, aumentan la probabilidad de éxito de este emprendimiento.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN TRIBUTACION / Mariana Quezada Gomez [Parte I], Marleny Caballero Torres [Parte II] / Con fecha 29 de septiembre de 2014, se publicó en el Diario Oficial la ley N°20.780, la cual introdujo modificaciones al sistema de tributación de nuestro país, entre las cuales se encuentra las modificaciones a la ley de Impuesto al Valor Agregado. Dentro de estas modificaciones se ha generado incidencias en el gravamen de las ventas de bienes inmuebles nuevos y usados. Además, con fecha 08 de febrero del 2016, se publicó en el Diario Oficial la ley N°20.899, la cual simplifica el sistema de tributación a la renta y perfecciona las disposiciones establecidas en la ley N°20.780, en cuanto a las modificaciones a la ley de Impuesto al Valor Agregado. El tema a tratar, es descubrir desde un punto de vista tributario, la existencia de ventajas comparativas, que presentaría la adquisición de un inmueble usado, comparado con la adquisición de un inmueble nuevo, para esto, nos basaremos en las modificaciones introducidas en las leyes antes mencionadas; enfocándonos en los consumidores finales. La importancia de abordar este tema, se enfoca en establecer si la venta de bienes raíces usados tiene ventajas por sobre la venta de bienes raíces nuevos; de esta forma aclarar a los consumidores finales, las condiciones en las cuales se encuentran al enfrentar una compra. La sistematización que se pretende desarrollar en el planteamiento del problema anterior implica seguir un método de inferencia deductiva, en el que se analizará el decreto ley N° 825, principalmente las modificaciones realizadas a él en las leyes N°20.780 y N° 20.899; con respecto a la de venta de bienes nuevos y usados.

Ingeniero Civil / El objetivo de este trabajo de titulación es mejorar la productividad de la construcción habitacional en Chile, por ejemplo existen grandes brechas con E.E.U.U. al año 2011, la productividad en Chile era del 48% respecto a ese país (Alchoholado, 2013). Esto hace que los costos de construcción sean altos. Ahora, considerando que los edificios habitacionales son bienes raíces de primera necesidad para la población, para disminuir los precios ofertados, la solución va por construir en menos plazo y ahorrar costos. Para reducir los plazos constructivos, en este Trabajo de Titulación, se recurrió a la metodología BIM, ( Building Information Modeling ) utilizando el software Vico Office, y así mejorar los aspectos claves en el proceso de programación, incorporando modelo 3D, las mediciones y la zonificación por líneas de balance como método de programación. También se incorporó un control automatizado para realizar proyecciones de termino y respaldo de la información generada. Con el edificio E.M de la constructora GINA , localizado en: Santiago Centro contaba como sistema de programación CPM (Critical Path Method), se utilizó el modelo que se estaba desarrollando para este Trabajo de Titulación, logró apreciar que el plazo original para la obra gruesa se podía reducir en un 5%, comparado con el programa original, considerando los mismos rendimientos y duraciones. De esta manera la zonificación podría disminuir los tiempos de holgura entre actividades, reduciendo el plazo total. También se validó la optimización automática del programa a partir de las líneas de balance, que considerando un aumento en un 16% de la mano de obra, logrando reducir la duración del programa en un 10% aprox. Por otro lado, si bien se observó que la información de los rendimientos reales y el avance de obra es bien resguardada, se logró proyectar una nueva fecha de término con el ritmo real de trabajo. Por el lado del BIM, se logró integrar el modelado 3D de obra gruesa con los recursos y el programa de obra dentro del mismo software, y de esta forma se fomentó la interoperabilidad con arquitectura. Además, dado que se realizó una simulación 4D (3D en el tiempo), se logró mejorar la calidad de la información para un traspaso más eficiente de esta, entre la oficina y el terreno. Finalmente, si bien, la interacción del modelo 3D al igual que las mediciones y la zonificación permiten un ajuste del programa, también ayudan al ajuste de los recursos y el presupuesto, por lo cual se propone este tema a seguir desarrollando.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN / Kendall Craig, Brian, [Parte I], Kurte Palma, Nicole, [Parte II] / Ventas 360 ofrece un servicio de Marketing integrado e innovador, el cual a través del uso de videos panorámicos y de tecnología de Realidad virtual genera contexto simulado para la promoción de inmuebles, rompiendo la limitante física para la demostración de los mismos. Este contexto simulado se concreta a través de servicios de grabación y edición de videos de VR de inmuebles a promocionar y de la implementación de módulos de visualización de en las salas de venta de proyectos inmobiliario o bien en plataformas web. Esta oportunidad de negocio responde a una problemática común en la industria inmobiliaria, que es la necesidad de mostrar el bien raíz a pesar de las limitantes físicas de hacerlo, ya sea porque aún no está construido o bien por la lejanía del inmueble. Hoy, la aplicación de la tecnología de realidad virtual en la venta de bienes raíces permite potenciar el proceso de ventas de inmuebles, ofreciendo ventajas competitivas al transformar la experiencia de compra, aumentar la velocidad de venta, reducir los costos, y la generación de una imagen innovadora. El tamaño del mercado anual asociado a marketing en la industria inmobiliaria Chilena, asciende a MM$44.058. Ventas 360 espera abarcar a lo menos el 1% de este mercado, a partir de un promedio anual de ingresos de MM$410. Debido a que es un servicio con bajo requerimiento de capital inicial de sólo M$55.113, se obtiene una evaluación financiera de la empresa positiva, con cifras atractivas gracias a su margen de utilidades y flujo de caja, permitiendo generar un VAN positivo de M$ 617.582 y una TIR del 86%, con un bajo nivel de capital requerido. Para financiar el requerimiento de capital inicial el equipo gestor aportará el 50%. El 50% restante será ofrecido a un inversionista bajo una atractiva propuesta, quién tendrá la oportunidad de obtener un pago de utilidades equivalente al 30% de éstas durante los primeros 5 años, con un TIR de 40%.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN / Rodríguez Olivares, Adán Néstor, [Parte I], Henríquez Moreno, Hugo, [Parte II] / Este trabajo de tesis estudió en cuánto afectan la recaudación fiscal las erosiones del impuesto territorial, tales como, las exenciones totales o parciales (excepciones, deducciones, franquicias, y otros), y cuál sería el impacto económico que produciría una eventual eliminación de tales franquicias tributarias. El impuesto territorial contemplado en la Ley N°17. 235 del 24 de diciembre de 1969, grava a la propiedad de bienes raíces, los cuales se agrupan en dos series, Primera serie: Bienes raíces agrícolas y Segunda serie: Bienes raíces no agrícolas La base del impuesto territorial corresponde al avalúo fiscal, el cual es determinado por el Servicio de Impuestos Internos, considerando el avalúo del suelo y construcciones en el caso de los bienes raíces no agrícolas, y del terreno y de las casas patronales en el caso de los bienes raíces agrícolas. La recaudación del impuesto territorial va en directo beneficio de las Municipalidades, las cuales financian actividades que van en beneficio de la comunidad. Como el avalúo fiscal suele ser menor que el valor de mercado o valor comercial de la propiedad, la recaudación de este impuesto se ve mermada con respecto a su máximo potencial.

Memoria para optar al grado académico de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile. / A casi más de un siglo y medio desde la entrada en vigencia del Código Civil chileno y de la creación del sistema registral inmobiliario, resulta útil realizar un breve diagnóstico del mismo. Sobre todo si tenemos en consideración el creciente desarrollo que ha tenido el mercado inmobiliario en nuestro país durante las últimas décadas. Lo que se debe entre otros factores, a la mayor oferta inmobiliaria, el mayor acceso al crédito, así como el rol subsidiario que ha tenido el Estado para que cada día más personas puedan tener acceso a una vivienda propia. La presente investigación se refiere a la labor que desempeña el Conservador de Bienes Raíces en Chile, como un agente activo en el proceso de la constitución de la propiedad raíz, y particularmente poder profundizar acerca de cuáles son los alcances o límites a la jurisdicción que éste tiene a la hora de practicar o no una determinada inscripción conservatoria. Lo anterior se debe a la gran cantidad de títulos que no logran ser debidamente inscritos en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, por ser objeto de reparos u objeciones fruto del control de legalidad que realiza a diario este auxiliar de la administración de justicia. A través de ejemplos concretos y cotidianos de la práctica registral, veremos en qué casos puede o debe negarse a practicar una determinada inscripción conservatoria, así como las consecuencias jurídicas que derivan de esa decisión. Esperamos que esta obra sea de gran utilidad práctica no sólo para abogados, sino para todas las personas que a diario a través de sus requerimientos, le dan vida al sistema registral inmobiliario en nuestro país.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN / Finanzasparatodo surge de la búsqueda de generar valor en los procesos operativos y de ventas del sector bancario en Panamá. Se realizó una investigación que comprendía entrevistas con usuarios clientes de bancos, realizando preguntas que buscaban comprender el cómo, cuándo y para qué usaban estas personas los bancos, cuáles eran sus preferencias, qué parte les parecían que funcionaban bien y qué parte les generaban algún tipo de "dolor". Las entrevistas se realizaron también con personas involucradas en el sistema bancario nacional. Se determinó que el mayor "dolor", tanto para los usuarios como para los bancos, se encontraba en el producto Préstamo Hipotecario y, se empezó a identificar quienes eran todos los "stakeholders" dentro del proceso de búsqueda, solicitud, aplicación, aprobación y desembolso de dicho producto. Una vez identificado como funcionaba el proceso interno (dentro del banco) y externo (usuarios solicitantes, agentes inmobiliarios y constructores) se buscó generar ideas para mejorar este proceso. En países como Alemania, Estados Unidos y en algunos países asiáticos, existen experiencias en donde por medio de una plataforma digital o software, se ingresan los datos del solicitante de un crédito, y cotejándose contra una base de datos preexistente, se devuelve la mejor respuesta posible a la solicitud. A primera vista parece una solución complicada, pero realmente es bastante sencilla y utilizada en un sin número de negocios siempre en la búsqueda de eficiencia. Nuestro posterior trabajo consistió en generar no sólo un modelo de negocio, sino también una base de datos detallada que nos permitiera crear un Producto Mínimo Viable con el cual pudimos demostrar que la herramienta no sólo era capaz de realizar la mejor respuesta posible dados los datos y la base de datos preexistente, sino que esa respuesta aportaba valor tanto a los usuarios, los agentes inmobiliarios, los constructores y, lo más importante para nosotros, (ya que según el modelo de negocios propuesto, estos últimos son los que pagarán por el servicio), los bancos. Ya que cualquier Startup desea, y debe, generar ingresos lo antes posible luego de su inicio, Finanzasparatodo se propone buscar un sponsor / accionista que posea buena reputación y experiencia dentro del sector financiero en Panamá, buscando generar confianza en las personas claves dentro de las instituciones bancarias para acortar el tiempo de aceptación de la plataforma. A este, se le pretende retribuir con un porcentaje de retorno de su inversión y adicionalmente se le otorgará un número específico de acciones de la empresa. Con la inversión del sponsor, se busca realizar el arranque inicial que consta de: creación de la plataforma digital, capital de trabajo mínimo necesario para operar hasta que la empresa genere los ingresos para ser auto sostenible y equipamiento mínimo de arrancada. El sector bancario en Panamá cuenta con 37 bancos con licencias capaces de otorgar préstamos hipotecarios, los cuales otorgan 7,284 préstamos al año (Este número solo contempla prestamos no preferenciales, superiores a 150 mil dólares) por un monto total de 1,515.09 millones de dólares