Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / Desde el año 2012 las propiedades inmobiliarias en el sector nororiente de Santiago han tenido un alza de más de un 50% en su valor promedio por m2. A su vez, casas que comparten las mismas características básicas tienen diferencias de precio por sobre un 57%. Existe una oportunidad para crear valor con una empresa que lleve a cabo proyectos de inversión, comprando casas para remodelar que incrementen su valor. El objetivo de esta tesis es evaluar la factibilidad estratégica, técnica y económica para la creación de esta empresa, y que alcance una rentabilidad de un 14% anual en 3 años. La metodología de trabajo consiste en cuatro pasos: Un diagnóstico del mercado, una síntesis estratégica, el diseño de la estrategia de negocios y la evaluación económica. El estudio indica que al comprar una casa existe una alta valoración por la seguridad, la comodidad y el estado general de la vivienda. Existe preferencia por dormitorios amplios con walking closet, un baño principal cómodo y una cocina amplia y renovada. La casa debiera tener estacionamiento, un buen jardín, bodega y logia. Por otra parte, sólo un 30% de los clientes se encuentran satisfechos con el servicio de venta de corredores o dueños de casa. Quisieran que hubiera mayor transparencia, facilidades para visitar la propiedad, tener acceso a planos y flexibilidad para personalizar la casa. El hogar es algo muy personal. Es difícil encontrar una casa que satisfaga exactamente lo que una persona quiere, debiendo ajustarse a lo que hay disponible. Las inmobiliarias posicionan bien sus productos, pero representan sólo el 3% de la oferta en el sector. El 97% restante son casas usadas, que no están actualizadas. Por otra parte, hacer una remodelación cuando la familia ya está habitando la casa puede ser un proceso largo y engorroso, especialmente el trato con maestros y la tramitación de permisos. Esta empresa se posicionará con una oferta de valor diferenciada, que hoy no existe en el mercado: Al comprar, el cliente tendrá la libertad para decidir sobre el diseño de la casa donde va a vivir. Se llevará a cabo un proyecto de remodelación personalizado. El cliente recibirá un presupuesto detallado y planos de la obra. Finalmente, la casa se entregará terminada, por lo que el cliente y su familia no tendrán que convivir con una obra en construcción (el estudio de mercado muestra un interés de un 92%). La evaluación realizada concluye que la empresa tiene factibilidad estratégica, técnica y económica. Se recomienda implementar la empresa con un plan de proyectos a 3 años, alcanzando una rentabilidad de 27,9%. Si los primeros proyectos se ejecutan en forma satisfactoria, poner en marcha el plan de negocios a 10 años, que tiene una rentabilidad de un 35% y un VAN de $1.028 millones, con una tasa de descuento de 11,4%, recuperando la inversión inicial en 3,7 años. El VAN es muy sensible al plazo de venta, cayendo en un 51% en el caso de no lograr vender antes de 9 10 meses. Es clave que la empresa se promueva con eficacia para vender rápidamente y evitar pérdidas de valor.

Memoria para optar al grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales / El artículo 700 del Código Civil consagra en nuestro ordenamiento jurídico el concepto de posesión, al establecer que una persona posee cuando concurren dos elementos, a saber, el animus y el corpus. Sin embargo, en cuanto a la posesión de bienes raíces en Chile el legislador innovó con la creación de un sistema registral, equiparando la posesión de bienes inmuebles a la inscripción de los mismos en el conservador de bienes raíces, dando origen al análisis dogmático de esta regulación bajo el nombre de la teoría de la posesión inscrita. Dicho régimen genera una serie de problemas producto de la independencia de la posesión de su elemento material o fáctico, problema a partir del cual hemos considerado necesario revisar las bases de la institucionalización de la posesión en el Código Civil, siendo los regímenes especiales de regularización de la propiedad una posible solución al mismo, siendo el DL N°2.695 de 1979 una de dichas regulaciones. En el procedimiento contemplado en el DL N°2.695 se considera como requisito fundamental para la regularización de la posesión la detentación material del inmueble, por lo que el poseedor material que se somete a dicho procedimiento debe tener el corpus y el animus en los términos del artículo 700 del Código Civil. Este retorno al concepto material de la posesión es posibilitado por una serie de procesos sociales, políticos y económicos ocurridos a mediados del siglo XX, que permitieron encauzar el derecho formal y abstracto hacia una realidad hasta entonces desatendida por el ordenamiento jurídico, reconociendo jurídicamente la situación de aquel poseedor material calificado, que ha trabajado la tierra por largo período de tiempo, en un comienzo con el objeto de alcanzar la justicia v social a través de la redistribución de la tierra, finalidad que luego fue reemplazada por el acceso al crédito a través del dominio

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN / Rodrigo Andrés Pérez Pino [Parte I], Juan Felipe Peña [Parte II / Este primer trabajo muestra la evolución de la situación tributaria del mayor valor en la venta de bienes raíces. Presentamos un poco de historia de Chile en donde se ha enfrentado la necesidad de revisar y gravar en el sistema tributario el mayor valor obtenido en la venta de bienes raíces. Continuamos con la revisión de la Tributación del Articulo 17N° 8 letra b) de la ley de la renta, en cuando a la Ley N° 20.630, la cual estableció restricciones o nuevos requisitos que los contribuyentes deberán cumplir, para que puedan calificar como ingreso no constitutivo de renta, el mayor valor en la enajenación de bienes raíces. Además, nos referimos a la figura tributaria de la división de sociedades, que muchos contribuyentes utilizaban como una receta para que una empresa que tributara en renta efectiva determinada según contabilidad completa obtuviera el beneficio tributario del ingreso no renta en la enajenación de bienes raíces. En este informe incorporamos un capítulo referido a la Tributación de los Bienes Raíces DFL2, estableciendo su naturaleza, y evolución en el tiempo, así también aclarando que el mayor valor por la venta de estos bienes raíces tributan por el régimen general o como Ingreso no Renta. Así también comentamos la última reforma tributaria referente al IVA según la Ley N° 20.780, la cual establece que se encontrará gravado con impuesto IVA todas las ventas de inmuebles, nuevos o usados, cuando sean efectuados por vendedor habitual. En la segunda parte de nuestro estudio de tesis del mayor valor en la venta de bienes raíces encontraran la aplicación de las reformas 20.780 y 20.899. Que considerando a una persona natural que sólo tenga rentas del trabajo como sueldos, honorarios, pensiones y tome la decisión de enajenar algún bien de su propiedad ya sea su casa o departamento, ya no sólo tendrá que evaluar el ítem “rentabilidad” sino que también tendrá que incluir la variable “impuesto”, porque existe una alta probabilidad de que tenga que tenga pagar impuestos en el caso de que el mayor valor supere el monto exento de 8.000 UF, teniendo en consideración por cierto el año de adquisición de la casa o departamento, ya que eso definirá si será un ingresos no renta o bien correrá por las nuevas normas a regir a partir del 1 de enero del 2017.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN / Muñoz Cárcamo, Andrés, [Parte I], Cerda Fuenzalida, Pamela, [Parte II] / Para contextualizar el problema cabe señalar que antes de la Reforma Tributaria las personas naturales, por regla general, no pagaban impuesto a la renta por el mayor valor (diferencia entre el costo de adquisición reajustado y el valor de enajenación del inmueble), pues la ley sobre Impuesto a la Renta (LIR) lo consideraba un ingreso no constitutivo de renta, salvo algunas excepciones, entre ellas la situación en que el bien raíz que se enajenara formase parte del activo de empresas que declaraban su renta efectiva en la primera categoría, caso en que el mayor valor quedaba afecto a impuestos. De esta manera, actualmente la ley es más gravosa para una persona natural porque para afectar con impuesto a la renta el mayor valor que se produzca con la enajenación de un bien inmueble basta que dicha persona, por algún ingreso que obtenga, deba determinar renta efectiva afecta a impuesto de primera categoría, sin que se considere la circunstancia en que el inmueble forme parte del activo de una empresa que tribute con dichos impuestos, como era antes de la reforma. Esta situación es precisamente a la que se refiere el Oficio N° 473 de 2018, en el que el Servicio de Impuestos Internos (SII) señaló que si una de las rentas provenientes de inversiones de una persona natural se encuentra afecta a impuesto de primera categoría, como es el caso de los intereses del crédito otorgado a una empresa, el total del mayor valor generado en la venta del inmueble quedará gravado con el impuesto de primera categoría y los impuestos global complementario o adicional. El pronunciamiento del SII evidencia el problema de la ley vigente a que nos referimos, porque deja al descubierto que en el caso específico no se cumple con el principio de equidad tributaria horizontal que plantea que los contribuyentes que tienen igual capacidad financiera o que se encuentren en situaciones similares deben ser gravados del mismo modo. Se trata de una regla de justicia y neutralidad impositiva que encuentra fundamento en los principios de igualdad ante la ley y de justicia, igualdad y razonabilidad en materia tributaria, consagrados en la Constitución Política (artículo 19 Nos. 2° y 20°).

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / La presente memoria de prueba tiene por objetivo general analizar la regulación de la propiedad inmueble aplicable al pueblo mapuche en Chile, identificando las principales críticas y deficiencias normativas existentes para elaborar una propuesta a nivel legislativo y de reconocimiento constitucional acorde a la cosmovisión indígena, al derecho comparado latinoamericano y al derecho internacional. Para dar cumplimiento al objetivo planteado, se ha dividido este trabajo en cuatro capítulos. En el primero de ellos se analiza detalladamente la regulación de la propiedad inmueble aplicable al pueblo mapuche en el Chile republicano, diferenciando cinco periodos históricos a fin de describir, sintetizar y sistematizar su contenido, e identificar sus consecuencias. En el segundo capítulo se analiza el derecho de propiedad desde una perspectiva normativa y doctrinaria a fin de identificar su concepto y ahondar en sus fundamentos para dar cuenta de su evolución, alcance y sentido. Asimismo, se describe y analiza el marco regulatorio del reconocimiento constitucional del derecho de propiedad desde el Proyecto de Constitución Provisoria de 1818 hasta la Constitución Política de la Republica de 1980, a la luz de un contexto histórico, político y social. En el tercer capítulo se desarrolla la importancia del reconocimiento constitucional de los pueblos indígenas y sus derechos -en específico el de propiedad colectiva sobre sus tierras y territorios- y el modo en que las cartas fundamentales latinoamericanas los han consagrado, a fin de determinar directrices para un futuro reconocimiento constitucional en Chile. Finalmente, en el cuarto capítulo se identifican los desafíos que mantiene el Estado de Chile en relación a las demandas del pueblo mapuche respecto a tierras y territorios, y se elaboran propuestas de regulación legal y reconocimiento constitucional basadas en estándares del derecho internacional y comparado, a fin de contribuir con soluciones a una materia que debe ser zanjada de manera urgente.